Investissement scpi

[Buffeto]

Mon p'tit père ??? Vous parlez à qui là ???

à toi ...
malgré mes nombreuses mises en garde tu continues à perturber notre forum par tes messages inopportuns ....
j'ai donc décidé apres avoir été courtois de l'etre un peu moins .....

ceci constituera mon dernier avertissement . merci de ne pas me pousser à agir .

 

[Warren]

à toi ...
malgré mes nombreuses mises en garde tu continues à perturber notre forum par tes messages inopportuns ....
j'ai donc décidé apres avoir été courtois de l'etre un peu moins .....

ceci constituera mon dernier avertissement . merci de ne pas me pousser à agir .

La vérité dérange, on dirait... Facile de censurer ce qui dérange, plus facile que d'argumenter.

 

[sorcier]

Bon, j'essaie de faire les calculs.

[lien réservé abonné]

100.000 euros empruntés au 4 % pendant 240 mois cela fait une mensualité de 606 euros et un cout total de 45435

100.000 avec un rendement annuel du 3 % fait un rendement mensuel de 250 euros.

L'effort d'épargne est de 606 - 250 = 356 euros/mois

[lien réservé abonné]

Un investissement mensuel de 356 euros/mois pendant 240 mois avec un rendement du 3 % donne 116004 euros.

Donc, s'il n'y a pas de revalorisation de la SCPI en 20 ans, l'épargne sans prêt donne 16000 euros de plus.

Avec revalorisation, les parts de SCPI couteront chaque fois plus et l'option de l'épargne risque facilement d'être perdant car le rendement sera inférieur au fur et à mesure de l’évolution de la valeur (car on peut acheter moins de parts)

Il me manquait un paramètre important à prendre en compte: la fiscalité.

Si on peut utiliser le déficit foncier, on va déduire les 45435 euros payés comme intérêts, tandis que pour l'achat sans crédit on aurait la taxation sur l’intégralité des 42564 euros de gains (116004 - 306 * 240 = 42564).

- Si TMI 11%, cela fait 28 % des 42564 euros = 11918 euros à enlever au gain par l'épargne)

Match en faveur de l'épargne par 4186 euros (mais effort d'épargne légèrement supérieur pour compenser les taxes).

- Si TMI 30%, cela fait 47 % des 42564 euros = 20005 euros à enlever au gain par l'épargne

Match en faveur de l'emprunt par 4001 euros (16004 - 20005 = -4001)

Donc, même sans revalorisation, emprunter à 4% pour investir à 3% est loin d'être toujours perdant.

Avec revalorisation des parts et toujours 3% de rendement par part, l’emprunt devrait être systématiquement gagnant.

EDIT: Les gains nets des 100k de départ ils ont aussi une fiscalité grandissant depuis le départ qui complique les calculs par rapport à ce que j'ai fait. Dans les deux cas, la fiscalité est supérieur avec le temps (moins d'intérêts dans un cas, plus de parts dans l'autre).

 

[sorcier]

Les calculs d'économie d'impôt devraient être sur les 45435 des intérêts et pas sur les 42564 des gains du deuxième cas. Cela donne l'impression de que seulement le deuxième cas est taxé,

Définitivement je ne suis pas au top aujourd’hui.

 

[gden]

Je crois que @gden est sincère mais il n'est pas allé au bout de la réflexion.
Je l'invite humblement à bien réfléchir à mon post numéro 16.
Et lorsque le taux du crédit est de 4% et celui du placement de 3% (pendant 20 ans bien sûr) il est mathématiquement plus intéressant de payer comptant.
Bon, après, d'autres considérations peuvent conduire à préférer l'emprunt même si on dispose de la somme pour payer comptant.

Bonjour
Attention je n'ai pas raisonné pour savoir quel était le meilleur financement (à crédit ou comptant et en plaçant l'équivalent des mensualités de crédit non payées).
J'ai juste expliquer à Warren qu'emprunter à 4% pour placer à 3% était rentable.
Et comme je l'ai dit, le biais de Warren dans son raisonnement est qu'il part du principe qu'il rembourse son crédit avec son crédit...sans prendre en compte le fait qu'il puisse en parallèle épargner la QP de son salaire qui aurait servi à rembourser le crédit.

Pour refaire simple avec un crédit de 10ke à 4% sur 10 ans placé sur le livret A à 3% (et donc sans fiscalité pour ne pas prendre les différents taux d'imposition de chacun) :

1) si je m'appelle Warren, je rembourse mes mensualités de 101,25 en piochant tous les mois dans mon livret A. Non seulement je gagne de moins en moins d'intérêts au fil du temps car mon capital diminue et en plus je perds tous les mois une quinzaine d'intérêts sur la mensualité retirée. Au final, mon crédit m'a coûté 2150e et j'ai engrangé 1457e d'intérêts. Résultat : j'ai perdu 692e. Warren s'arrête là dans son raisonnement.
Toutefois je n'ai pas pioché dans mes revenus pour rembourser le crédit et j'ai donc pu placer l'équivalent de 101,25 sur le livret A de ma femme. Au bout des 10 ans elle aura gagné 2019e d'intérêt.
Bilan de l'opération : 2019-692=gain de 1326e

2) si je m'appelle gden, je ne touche pas pendant 10 ans au 10k placés sur mon livret. J'ai gagné 3439e d'intérêt.
J'ai remboursé les mensualités avec une QP de mon revenu.
Bilan de l'opération : 3439-2150=gain de 1289e.
Conclusion : les 2 opérations sont bien rentables bien que le taux du crédit soit supérieur au taux du placement.

 

[hizerock]

Je ne veux pas remettre de l'huile sur le feu mais dans tous vos calculs personnes n'a pris en compte le fait qu'à la fin du démembrement j'aurai une XX% de part en plus pour la même somme de départ investie.
Voila ma vision :
Avec 100K je peux acheter 100 parts en pleine propriété et là effectivement avec un taux d'emprunt supérieur au rendement l'opération qu'après remboursement du crédit + le delta entre taux d'emprunt et rendement de la SCPI
(mais peut être ai-je faux?)
Mais en NP ce n'est pas 100 parts que j'ai avec les 100K mais entre 130 et 145 selon le% de décôte et donc une fois le crédit remboursé mes parts me génèrent plus de revenus car j'en possède un plus grand nombre

Je pense que @bufetto me corrigera si je me trompe. mon but est d'augmenter mon capital final avec la même somme investie au départ

 

[Buffeto]

Je pense que @bufetto me corrigera si je me trompe. mon but est d'augmenter mon capital final avec la même somme investie au départ

tu as parfaitement compris le principe

 

[hizerock]

 

[garnuts]

on peut suivre le meme raisonnement avec des credits conso, pour investir en av

Donc meme avec pret a disont 3 ou 4 %, l effet de levier même minuscule par rapport a un crédit de 100k , fait que l operation est rentable par rapport investir chaque mois sans pret !

C est bien cela ?

 

[hizerock]

je laisse les experts répondre à ça mais je ne pense pas
Dans MON cas l'interet est de tirer profit de la décote due au démembrement

 

[Warren]

Il me manquait un paramètre important à prendre en compte: la fiscalité.

Si on peut utiliser le déficit foncier, on va déduire les 45435 euros payés comme intérêts, tandis que pour l'achat sans crédit on aurait la taxation sur l’intégralité des 42564 euros de gains (116004 - 306 * 240 = 42564).

- Si TMI 11%, cela fait 28 % des 42564 euros = 11918 euros à enlever au gain par l'épargne)

Match en faveur de l'épargne par 4186 euros (mais effort d'épargne légèrement supérieur pour compenser les taxes).

- Si TMI 30%, cela fait 47 % des 42564 euros = 20005 euros à enlever au gain par l'épargne

Match en faveur de l'emprunt par 4001 euros (16004 - 20005 = -4001)

Donc, même sans revalorisation, emprunter à 4% pour investir à 3% est loin d'être toujours perdant.

Avec revalorisation des parts et toujours 3% de rendement par part, l’emprunt devrait être systématiquement gagnant.

EDIT: Les gains nets des 100k de départ ils ont aussi une fiscalité grandissant depuis le départ qui complique les calculs par rapport à ce que j'ai fait. Dans les deux cas, la fiscalité est supérieur avec le temps (moins d'intérêts dans un cas, plus de parts dans l'autre).

Sauf que sur un démembrement on ne peut pas déduire les intérêts d'emprunt. Donc pas d'avantage fiscal. De plus, il me semble que la déduction des intérêts d'emprunt ne porte que sur les impôts pas sur les PS de 17,2%. A vérifier.

 

[Buffeto]

Sauf que sur un démembrement on ne peut pas déduire les intérêts d'emprunt.

bien sur que si on peut les déduire d'autres revenus fonciers . c'est d'ailleurs pour ca qu'il convient de le faire à crédit lorsqu'on a déjà des revenus foncier

De plus, il me semble que la déduction des intérêts d'emprunt ne porte que sur les impôts pas sur les PS de 17,2%. A vérifier.

les intérêts du crédit se déduisent des revenus fonciers et donc de la base taxable .

 

[Warren]

Bonjour
Attention je n'ai pas raisonné pour savoir quel était le meilleur financement (à crédit ou comptant et en plaçant l'équivalent des mensualités de crédit non payées).
J'ai juste expliquer à Warren qu'emprunter à 4% pour placer à 3% était rentable.
Et comme je l'ai dit, le biais de Warren dans son raisonnement est qu'il part du principe qu'il rembourse son crédit avec son crédit...sans prendre en compte le fait qu'il puisse en parallèle épargner la QP de son salaire qui aurait servi à rembourser le crédit.

Pour refaire simple avec un crédit de 10ke à 4% sur 10 ans placé sur le livret A à 3% (et donc sans fiscalité pour ne pas prendre les différents taux d'imposition de chacun) :

1) si je m'appelle Warren, je rembourse mes mensualités de 101,25 en piochant tous les mois dans mon livret A. Non seulement je gagne de moins en moins d'intérêts au fil du temps car mon capital diminue et en plus je perds tous les mois une quinzaine d'intérêts sur la mensualité retirée. Au final, mon crédit m'a coûté 2150e et j'ai engrangé 1457e d'intérêts. Résultat : j'ai perdu 692e. Warren s'arrête là dans son raisonnement.
Toutefois je n'ai pas pioché dans mes revenus pour rembourser le crédit et j'ai donc pu placer l'équivalent de 101,25 sur le livret A de ma femme. Au bout des 10 ans elle aura gagné 2019e d'intérêt.
Bilan de l'opération : 2019-692=gain de 1326e

2) si je m'appelle gden, je ne touche pas pendant 10 ans au 10k placés sur mon livret. J'ai gagné 3439e d'intérêt.
J'ai remboursé les mensualités avec une QP de mon revenu.
Bilan de l'opération : 3439-2150=gain de 1289e.
Conclusion : les 2 opérations sont bien rentables bien que le taux du crédit soit supérieur au taux du placement.

Je ne comprends pas cette histoire de piocher dans ses revenus pour rembourser un crédit.
La question est : j'ai 100 000€ à investir en SCPI : dois-je payer comptant ou malgré tout emprunter?
La comparaison doit donc porter sur ces deux cas :
- j'emprunte à 4% dans quelque chose qui me rapporte 3%/an ; l'argent que j'ai qui me permettrait d'acheter au comptant sert à rembourser mon crédit et donc me rapportera de moins en moins ; à voir à quel taux je peux le placer pour qu'il reste disponible pour rembourser mes mensualités (sûrement moins que 3% vu les plafonds des livrets) ;
- je paie comptant quelque chose qui me rapporte 3%/an.

 

[Warren]

bien sur que si on peut les déduire d'autres revenus fonciers . c'est d'ailleurs pour ca qu'il convient de le faire à crédit lorsqu'on a déjà des revenus foncier

Non, on ne peut pas déduire les intérêts d'emprunt souscrit pour l'acquisition de la nue-propriété.

 

[agra07]

1) si je m'appelle Warren, je rembourse mes mensualités de 101,25 en piochant tous les mois dans mon livret A. Non seulement je gagne de moins en moins d'intérêts au fil du temps car mon capital diminue et en plus je perds tous les mois une quinzaine d'intérêts sur la mensualité retirée. Au final, mon crédit m'a coûté 2150e et j'ai engrangé 1457e d'intérêts. Résultat : j'ai perdu 692e. Warren s'arrête là dans son raisonnement.

L'opération "blanche" (sans effort d'épargne) est déficitaire. CQFD

Toutefois je n'ai pas pioché dans mes revenus pour rembourser le crédit et j'ai donc pu placer l'équivalent de 101,25 sur le livret A de ma femme. Au bout des 10 ans elle aura gagné 2019e d'intérêt.
Bilan de l'opération : 2019-692=gain de 1326e

Bien évidemment, si vous y ajouter une opération d'épargne mensuelle, selon le montant épargné vous arriverez à un solde positif.

2) si je m'appelle gden, je ne touche pas pendant 10 ans au 10k placés sur mon livret. J'ai gagné 3439e d'intérêt.

Jusque là je comprends.

J'ai remboursé les mensualités avec une QP de mon revenu.

C'est quoi une QP ?
En toute hypothèse je préfère raisonner sur les flux et non seulement sur les intérêts.

 

[Warren]

C'est quoi une QP ?

une quote part

 

[Buffeto]

Non, on ne peut pas déduire les intérêts d'emprunt souscrit pour l'acquisition de la nue-propriété.

têtu en plus ......bien sur que si je le fais .......( je ne fais d'ailleurs plus que ce genre d'investissements puisque la fiscalité sur les revenus fonciers est trop lourde )

 

[Warren]

têtu en plus ......bien sur que si je le fais .......( je ne fait d'ailleurs plus que ce genre d'investissements puisque la fiscalité sur les revenus fonciers est trop lourde )

Les impôts disent le contraire, attention au redressement. Sauf si l'usufruitier est un organisme HLM.

Le meilleur moyen d'éviter la fiscalité sur les revens fonciers est...d'éviter les revenus fonciers.

 

[Buffeto]

Les impôts disent le contraire, attention au redressement.

je le fais depuis plus de 10 ans ni ma société de comptabilité ni le fisc n'ont vu de souci mais je suppose que tu es un expert ....

Le meilleur moyen d'éviter la fiscalité sur les revens fonciers est...d'éviter les revenus fonciers.

oui et de rester pauvre ca évite aussi de payer des impots .......

sincérement avec des sorties comme ça tu ferais un malheur sur le forum de boursorama . pourquoi tu n'y vas pas il est taillé pour toi ....

 

[Warren]

je le fais depuis plus de 10 ans ni ma société de comptabilité ni le fisc n'ont vu de souci mais je suppose que tu es un expert ....

Alinéa 171 à envoyer d'urgence à votre société de comptabilité...