Investissement scpi

[Trublion]

Citer un article est une chose mais encore faut-il savoir le comprendre correctement…

 

[moietmoi]

Bonjour @Buffeto et @Warren , concernant la déduction des intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition de la nue propriété, sur les revenus fonciers d'autres biens détenus et loués, à ce que j'en vois,le code des impts et le rescrit introduisent une distinction, entre la nue propriété en direct de l'immobilier et la nue propriété de parts de société;
Le rescrit de 2007 concerne littéralement la propriété en direct et indique qu'il y a bien lieu de pouvoir faire la déduction; le reste du code , lorsqu'il parle de parts de société, indique que ce n'est pas faisable;
A mon avis, il s'agit d'une distinction qui n'a pas lieu d'être, et je pense qu'un contribuable pourrait s'appuyer sur le rescrit, pour faire valoir sa version des choses, quant à la déduction lors de parts; en tout cas pour une scpi qui elle -même n'a pas recours à l'emprunt;

RESCRIT n° 2007/53 (FP) du 11/12/2007 : Déduction des intérêts d'emprunt effectivement versés par les nus- propriétaires d'immeubles loués et destinés à financer l'acquisition de la nue- propriété.

Question : Les intérêts d'emprunt versés par les nus-propriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer l'acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ?

Extraits de la réponse : Les intérêts d'emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer soit l'acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l'article 156, I-3° du CGI, la fraction du déficit qui résulte de ces intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

[Buffeto]

exclusivement sur les revenus fonciers

voilà pourquoi j'explique qu'il faut premièrement en avoir

 

[agra07]

voilà pourquoi j'explique qu'il faut premièrement en avoir

Si on raisonne sur une première opération en principe on n'en a pas, non?

 

[lebadeil]

Question : Les intérêts d'emprunt versés par les nus-propriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer l'acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ?

Extraits de la réponse : Les intérêts d'emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer soit l'acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

merci @moietmoi pour l'explication, c’etait subtile

 

[moietmoi]

A mon avis, il s'agit d'une distinction qui n'a pas lieu d'être, et je pense qu'un contribuable pourrait s'appuyer sur le rescrit, pour faire valoir sa version des choses, quant à la déduction lors de parts;

en recherchant un peu, le conseil d'état en 2018 a repoussé cet argumentation, en indiquant que le contribuable nu-propriétaire de parts, ne pouvait pas invoqué le rescrit concernant la nue propriété en direct....

 

[agra07]

en recherchant un peu, le conseil d'état en 2018 a repoussé cet argumentation, en indiquant que le contribuable nu-propriétaire de parts, ne pouvait pas invoqué le rescrit concernant la nue propriété en direct....

Balle au centre...

 

[agra07]

Bonjour
Attention je n'ai pas raisonné pour savoir quel était le meilleur financement (à crédit ou comptant et en plaçant l'équivalent des mensualités de crédit non payées).

Je répondais à cette question.

J'ai juste expliquer à Warren qu'emprunter à 4% pour placer à 3% était rentable.

?????

Et comme je l'ai dit, le biais de Warren dans son raisonnement est qu'il part du principe qu'il rembourse son crédit avec son crédit...sans prendre en compte le fait qu'il puisse en parallèle épargner la QP de son salaire qui aurait servi à rembourser le crédit.

Pour refaire simple avec un crédit de 10ke à 4% sur 10 ans placé sur le livret A à 3% (et donc sans fiscalité pour ne pas prendre les différents taux d'imposition de chacun) :

1) si je m'appelle Warren, je rembourse mes mensualités de 101,25 en piochant tous les mois dans mon livret A. Non seulement je gagne de moins en moins d'intérêts au fil du temps car mon capital diminue et en plus je perds tous les mois une quinzaine d'intérêts sur la mensualité retirée. Au final, mon crédit m'a coûté 2150e et j'ai engrangé 1457e d'intérêts. Résultat : j'ai perdu 692e. Warren s'arrête là dans son raisonnement.
Toutefois je n'ai pas pioché dans mes revenus pour rembourser le crédit et j'ai donc pu placer l'équivalent de 101,25 sur le livret A de ma femme. Au bout des 10 ans elle aura gagné 2019e d'intérêt.
Bilan de l'opération : 2019-692=gain de 1326e

2) si je m'appelle gden, je ne touche pas pendant 10 ans au 10k placés sur mon livret. J'ai gagné 3439e d'intérêt.
J'ai remboursé les mensualités avec une QP de mon revenu.
Bilan de l'opération : 3439-2150=gain de 1289e.
Conclusion : les 2 opérations sont bien rentables bien que le taux du crédit soit supérieur au taux du placement.

Je reprends vos chiffres que je ne peux pas tous vérifier.
Dans les deux solutions nous avons une dépenses de 101,25€ par mois pendant 10 ans.
Dans la solution a) cette somme est épargnée à 3%, dans la solution b) elle sert à rembourser les mensualités de l'emprunt.
Bilans des opérations au bout de 10ans:
Solution a)
Capital: 101,25x120=12 150
Intérêts à 3%: 2 019
Total: 14 169€
Parallèlement on emprunte 10 000€ à 4% qu'on place sur un livret A à 3% et on rembourse l'emprunt en puisant dans le livret A:
Coût des intérêts de l'emprunt 2 150
Intérêts du livret A: 1457
Différence: 693
Il manque donc 693€ pour rembourser totalement le prêt.
On prend ces 693€ sur l'épargne, il reste donc in fine: 14 169-693=13 476€
Solution b)
On emprunte 10 000€ à 4%, qu'on place sur un livret A pendant 10 ans.
Au final on obtient 13 439€
La somme mensuelle de 101,25€ sert quant à elle à rembourser l'emprunt.
Conclusion
La solution a) est un peu plus intéressante que la solution b) (13 476 vs 13 439) mais surtout, la meilleure solution est de ne rien emprunter: résultat 14 169€.
Emprunter à 4% pour épargner à 3% ne permet pas de gagner de l'argent.

 

[agra07]

non mon p'tit père......... on a meme batis nos patrimoines dans ces périodes où l'argent coutait très cher ....

donc merci pour les leçons mais pour ce qui est de s'enrichir il me semble que plusieurs chemins mènent à Rome et que ce ne sont pas aux vieux singes qu'on apprend à faire des grimaces .....

Holà pas besoin de s'énerver, le pense que vous avez tous les deux raison mais ne parlez pas exactement de la même chose.
Oui, si on a le cash pour acheter comptant un bien alors que le taux d'épargne est de 3% et le taux d'emprunt de 4%, alors le paiement comptant est mathématiquement plus intéressant, indépendamment de toute autre considération.
Mais bien sûr que l'on peut s'enrichir en achetant de l'immobilier avec un taux d'emprunt supérieur au taux de l'épargne. D'abord l'emprunt est le seul moyen si on n'a pas de cash. Lorsque j'ai acheté mon premier appartement (habitation principale) j'ai emprunté à un taux de10% environ 90% du prix, le taux du livret A était à 6,50% et l'inflation à 10 %. Dans les mois et quelques années qui ont suivi l'inflation a atteint et dépassé les 13%, nos revenus aussi (salaires) et l'appartement s'est valorisé d'autant également: c'est ma plus belle opération immobilière (il est vrai que je n'investi pas dans l'immobilier locatif).

 

[Aristide]

Bonjour,

Solution a)
Capital: 101,25x120=12 150
Intérêts à 3%: 2 019
Total: 14 169€

Ce calcul semble inexact.

S l'on considère des versements à terme d'avance avec capitalisation mensuelle la valeur acquise au terme de 120 mois serait de 14.184€.

Les intérêts seraient donc de 14.184€ - 12.150€ = 2.034€

Le même calcul à terme échu donnerait 1.999€

L'ordre de grandeur est le même; soit; mais sur un livret il n'y a absolument pas de capitalisation mensuelle.

En capitalisation annuelle les intérêts ne seraient que de =/= 1.838€

Je n'ai pas vérifié les autres calculs.

Mais, pour un calcul parfaitement exact et pertinent, il conviendrait de calculer également le manque à gagner en intérêts (au taux de l'épargne) sur les mensualités versées en remboursement du crédit à 4%

C'est la notion de "coût du crédit corrigé"....de ce manque à gagner.

A toutes fins utiles

 

[agra07]

Bonjour,

Ce calcul semble inexact.

S l'on considère des versements à terme d'avance avec capitalisation mensuelle la valeur acquise au terme de 120 mois serait de 14.184€.

Les intérêts seraient donc de 14.184€ - 12.150€ = 2.034€

Le même calcul à terme échu donnerait 1.999€

L'ordre de grandeur est le même; soit; mais sur un livret il n'y a absolument pas de capitalisation mensuelle.

En capitalisation annuelle les intérêts ne seraient que de =/= 1.838€

Je n'ai pas vérifié les autres calculs.

Mais, pour un calcul parfaitement exact et pertinent, il conviendrait de calculer également le manque à gagner en intérêts (au taux de l'épargne) sur les mensualités versées en remboursement du crédit à 4%

C'est la notion de "coût du crédit corrigé"....de ce manque à gagner.

A toutes fins utiles

Merci @Aristide pour cette precision. Comme déjà dit j'ai simplement repris les chiffres donnés par @gden
L'important est la conclusion globale du post 68.

 

[Aristide]

Ainsi que dit antérieurement pour obtenir une conclusion fiable et pertinente il faudrait refaire tous les calculs "dans les règles de l'art" en intégrant les manques a à gagner sur tous les débours (= coût du crédit corrigé).... ce que je n'ai pas l'intention de faire.

Cdt

 

[Aristide]

En définitive je me suis rappelé que j'avais des applicatifs qui pouvaient traiter ce type de sujet sans beaucoup de développements pour des calculs ad hoc.

Il a juste fallu que, sur l'un d'eux, je fasse une légère adaptation.

Je dois cependant prévenir que, tant sur l'épargne constituée que sur le manque à gagner sur toutes les échéances payées, les intérêts ne sont pas calculés "à la quinzaine" mais "par mois" mais bien capitalisés annuellement.

Partant d'un taux de crédit à 4% et d'un taux de l'épargne à 3% je n'avais pas beaucoup de doute sur le résultat.

=> L'option crédit fait perdre =/= 715€ tant sur le coût du crédit corrigé que sur la valeur du patrimoine au terme des 120 mois.

=> Il faudrait que le taux de l'épargne dépasse 4,15% pour la conserver et privilégier le crédit.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Aristide]

Supprimé = doublon

 

[Aristide]

ERRATUM

Si l'on considère des versements à terme d'avance avec capitalisation mensuelle la valeur acquise au terme de 120 mois serait de 14.184€.

Les intérêts seraient donc de 14.184€ - 12.150€ = 2.034€
Le même calcul à terme échu donnerait 1.999€
L'ordre de grandeur est le même; soit; mais sur un livret il n'y a absolument pas de capitalisation mensuelle.

En capitalisation annuelle les intérêts ne seraient que de =/= 1.838€

= syndrome du "copier/coller"
En fait en capitalisation annuelle le total approche 2.005€
Désolé.
Cdt

 

[agra07]

En définitive je me suis rappelé que j'avais des applicatifs qui pouvaient traiter ce type de sujet sans beaucoup de développements pour des calculs ad hoc.

Il a juste fallu que, sur l'un d'eux, je fasse une légère adaptation.

Je dois cependant prévenir que, tant sur l'épargne constituée que sur le manque à gagner sur toutes les échéances payées, les intérêts ne sont pas calculés "à la quinzaine" mais "par mois" mais bien capitalisés annuellement.

Partant d'un taux de crédit à 4% et d'un taux de l'épargne à 3% je n'avais pas beaucoup de doute sur le résultat.

=> L'option crédit fait perdre =/= 715€ tant sur le coût du crédit corrigé que sur la valeur du patrimoine au terme des 120 mois.

=> Il faudrait que le taux de l'épargne dépasse 4,15% pour la conserver et privilégier le crédit.

A toutes fins utiles.

Cdt

Merci @Aristide pour ces calculs dans les règles de l'art.
Avec une présentation différente, vous arrivez à la même conclusion que moi sur le classement de rentabilité des trois options. Cela me rassure.

 

[Warren]

Citer un article est une chose mais encore faut-il savoir le comprendre correctement…

L'article est très clair, il suffit de savoir lire.

 

[Warren]

Je répondais à cette question.

?????

Je reprends vos chiffres que je ne peux pas tous vérifier.
Dans les deux solutions nous avons une dépenses de 101,25€ par mois pendant 10 ans.
Dans la solution a) cette somme est épargnée à 3%, dans la solution b) elle sert à rembourser les mensualités de l'emprunt.
Bilans des opérations au bout de 10ans:
Solution a)
Capital: 101,25x120=12 150
Intérêts à 3%: 2 019
Total: 14 169€
Parallèlement on emprunte 10 000€ à 4% qu'on place sur un livret A à 3% et on rembourse l'emprunt en puisant dans le livret A:
Coût des intérêts de l'emprunt 2 150
Intérêts du livret A: 1457
Différence: 693
Il manque donc 693€ pour rembourser totalement le prêt.
On prend ces 693€ sur l'épargne, il reste donc in fine: 14 169-693=13 476€
Solution b)
On emprunte 10 000€ à 4%, qu'on place sur un livret A pendant 10 ans.
Au final on obtient 13 439€
La somme mensuelle de 101,25€ sert quant à elle à rembourser l'emprunt.
Conclusion
La solution a) est un peu plus intéressante que la solution b) (13 476 vs 13 439) mais surtout, la meilleure solution est de ne rien emprunter: résultat 14 169€.
Emprunter à 4% pour épargner à 3% ne permet pas de gagner de l'argent.

C'est l'évidence même. Ou du moins, on a un effet de levier négatif.
Il y a encore plus simple comme calcul : calculer l'effort d'épargne mensuel pour rembourser le crédit et calculer le TRI des flux sur la durée du prêt. Vous verrez qu'avec un crédit à 4% et un rendement de la SCPI de 3%, on arrive à un TRI d'un peu plus de 2%. En supposant que la valeur de la part reste la même à la sortie. Or, avec la hausse des taux, on peut s'attendre à une baisse de l'immobilier de 15 à 20% dans les 2-3 ans à venir, avec sans doute une remontée lente ensuite.
Autrement dit, il y a bien mieux à faire aujourd'hui, sur la même durée et avec un risque similaire ; les obligations. Je ne parle même pas des actions ou l'on peut espérer au moins 3 à 4 fois mieux sur 20 ans, avec beaucoup plus de volatilité c'est vrai..

 

[dodo1]

Merci @Aristide pour ces calculs dans les règles de l'art.
Avec une présentation différente, vous arrivez à la même conclusion que moi sur le classement de rentabilité des trois options. Cela me rassure.

Mais est ce qu'il ne faudrait pas intégrer la fiscalité qui risque de changer le classement.

 

[agra07]

Mais est ce qu'il ne faudrait pas intégrer la fiscalité qui risque de changer le classement.

C'est une autre question.