Investissement scpi

[moietmoi]

J'ai plusieurs SCPI dans plusieurs contrats d'AV mais aucune n'a été achetée "à la valeur de retrait"

n'as tu pas linxea spirit 2?

Dans le cadre de mon(notre) contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait(3)
de la (des) SCPI connue à la date de valeur de l’opération
la difficulté pour les scpi en AV, c'est que comme je le disais, tantôt il y a des frais d'entrée, tantôt non, tantôt la scpi est achetée à la valeur de souscription grand public, tantôt à la valeur de retrait, tantôt à une valeur fixée par l'assureur entre les 2...; et il faut tout regarder dans les annexes
ici, valeur de retrait, mais 8% de frais d'entrée sur le contrat;
ailleurs pas de frais d'entrée et -2,5% sur la valeur d'acquisition, ailleurs autre chose...pour la même scpi!!!!

 

[Buffeto]

la difficulté pour les scpi en AV, c'est que comme je le disais tantôt il y a des frais d'entrée, tantôt non, tantôt la scpi est achté à la valeur de souscription grand public, tantôt à la valeur de retrait, tantôt à une valeur fixée par l'assureur entre les 2...; et il faut tout regarder dans les annexes
ici, valeur de retrait, mais 8% de frais d'entrée sur le contrat;
ailleurs pas de frais d'entrée et -2,5% sur la valeur d'acquisition, ailleurs autre chose...

évidemment .....

comme pour les forfaits téléphoniques ou les opérateurs du gaz ou l'électricité , tout est fait pour que les consommateurs aient le plus grand mal à comparer ....

 

[garnuts]

évidemment .....

comme pour les forfaits téléphoniques ou les opérateurs du gaz ou l'électricité , tout est fait pour que les consommateurs aient le plus grand mal à comparer ....

ben ca serait justement l occasion de dégrossir tout cela et de faire un tableau comme celui sur le fil des SCI !
J y connais pas grand chose mais je peux aider au besoin s il faut aller récupérer des données

 

[gden]

Petite mise au point:
J'ai plusieurs SCPI dans plusieurs contrats d'AV mais aucune n'a été achetée "à la valeur de retrait". Cela supposerait qu'il n'y ait pas de frais d'achat. En realite les parts sont achetées à un prix d'achat réduit de l'ordre de 2.5% (parfois un peu plus) et le nombre de parts acquises est ensuite valorisés dans le contrat a la valeur de retrait.
Le "rendement" annoncé pat les gérants pour une annee donnee se rapporte à la valeur d'achat (plein tarif) au 1ier janvier de la même année.


+1

Bonjour
Suravenir et Spirica (chez qui j'ai mes contrats) ne procèdent effectivement pas de la même façon (achat à la valeur de retrait ou non) mais cela revient au même. Pour chipoter on peut dire un léger avantage pour suravenir car vous gagnez des millièmes de parts mais comme suravenir ne versé que 85% l'avantage est vite perdu

 

[moietmoi]

Pour chipoter on peut dire un léger avantage pour suravenir car vous gagnez des millièmes de parts mais comme suravenir ne versé que 85% l'avantage est vite perdu

mais cela revient au même

je ne trouve pas..
Pour chaque scpi que l'on veut acheter, il faut faire le tour de tous les contrats, avec les conditions; frais d'entré du contrat, conditions de prix de la scpi; % du loyer reversé; frais de gestion du contrat sur ce type d'uc; versement des loyers sur le fonds euros ou partie de parts;
au fil des années pour une même scpi, il peut y avoir pas mal d'écarts..

 

[gden]

je ne trouve pas..
Pour chaque scpi que l'on veut acheter, il faut faire le tour de tous les contrats, avec les conditions; frais d'entré du contrat, conditions de prix de la scpi; % du loyer reversé; frais de gestion du contrat sur ce type d'uc; versement des loyers sur le fonds euros ou partie de parts;
au fil des années pour une même scpi, il peut y avoir pas mal d'écarts..

Attention je parle uniquement sur le nbre de parts obtenus selon qu'on les paie à la valeur de retrait ou non).
Après il y a tout le reste à prendre en compte évidemment. Et rien que de ne toucher que 85% des loyers chez suravenir est éliminatoire direct

 

[garnuts]

Et rien que de ne toucher que 85% des loyers chez suravenir est éliminatoire direct

on sait combien ils détiennent d'argent investi par les investisseurs ?

 

[moietmoi]

Et rien que de ne toucher que 85% des loyers chez suravenir est éliminatoire direct

là, je suis d'accord avec toi; j'ai lancé ce matin un fil de discussion pour savoir si il y a un interêt à garder ce contrat

 

[sorcier]

ben ca serait justement l occasion de dégrossir tout cela et de faire un tableau comme celui sur le fil des SCI !
J y connais pas grand chose mais je peux aider au besoin s il faut aller récupérer des données

Je ne sais pas si cela est vraiment nécessaire.

Si on élimine d'office les assureurs qui ne versent pas 100 % des loyers, les options se réduisent beaucoup.

Il doit en avoir plus, mais je ne connais que trois: Spirica, Swisslife et Apicil (Linxea Zen).

Si on veut 0.5 de frais du contrat on élimine Apicil.
Si on veut avoir le choix de réinvestir ou pas les loyers, on élimine Swisslife.
Si on veut plus de 50% de l'encours en SCPI on élimine Swisslife et Apicil.

Pour Spirica (Spirit 2) la procédure de l'assureur a été répété ad nauseam dans le forum: prélèvement des frais d'investissement et calcul des parts à partir de la valeur de retrait calculé selon l'avenant du contrat.

Donc, si on est avec Spirica, il y a tout ce qu'il faut disponible:

- avenant du contrat [lien réservé abonné]

- et même calculette https://www.moneyvox.fr/forums/fil/simulateur-scpi-dans-av-spirica.45861/#post-498276 ).

 

[agra07]

n'as tu pas linxea spirit 2?

Dans le cadre de mon(notre) contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait(3)
de la (des) SCPI connue à la date de valeur de l’opération
la difficulté pour les scpi en AV, c'est que comme je le disais, tantôt il y a des frais d'entrée, tantôt non, tantôt la scpi est achetée à la valeur de souscription grand public, tantôt à la valeur de retrait, tantôt à une valeur fixée par l'assureur entre les 2...; et il faut tout regarder dans les annexes
ici, valeur de retrait, mais 8% de frais d'entrée sur le contrat;
ailleurs pas de frais d'entrée et -2,5% sur la valeur d'acquisition, ailleurs autre chose...pour la même scpi!!!!

La formulation est ambigüe et prête à confusion.
Sur mon contrat spirit 1 et tous les autres contrats que j'ai, les calculs sont faits selon le même principe indiqué plus haut.
On part de la valeur d'achat plein tarif (celle pour un achat hors AV), on applique un pourcentage de réduction (environ 2,5 à 4%), on calcule le nombre de parts acquises (en divisant la somme brute investie par le prix d'achat réduit) et dans le relevé apparait la valorisation égale au nombre de parts multiplié par la valeur de retrait.
Si nécessaire je peux chercher un exemple concret.
"Ce qui se conçoit bien,.....

 

[agra07]

Bonjour
Suravenir et Spirica (chez qui j'ai mes contrats) ne procèdent effectivement pas de la même façon (achat à la valeur de retrait ou non) mais cela revient au même. Pour chipoter on peut dire un léger avantage pour suravenir car vous gagnez des millièmes de parts mais comme suravenir ne versé que 85% l'avantage est vite perdu

Je n'ai pas calculé la différence en nombre de parts de la SCPI Primovie que l'on peut acheter avec la même somme investie chez FORTUNEO et LINXEA SPIRIT, mais j'ai calculé la différence de rendement net pour l'année 2021 (en tenant compte du taux de distribution, des frais de gestion du contrat et des PS) pour ces deux contrats.
Résultat des courses: LINXEA SPIRIT 3,54%: FORTUNEO 2,65%
Différence = 0,89 % en 2021

 

[sorcier]

La formulation est ambigüe et prête à confusion.
Sur mon contrat spirit 1 et tous les autres contrats que j'ai, les calculs sont faits selon le même principe indiqué plus haut.
On part de la valeur d'achat plein tarif (celle pour un achat hors AV), on applique un pourcentage de réduction (environ 2,5 à 4%), on calcule le nombre de parts acquises (en divisant la somme brute investie par le prix d'achat réduit) et dans le relevé apparait la valorisation égale au nombre de parts multiplié par la valeur de retrait.
Si nécessaire je peux chercher un exemple concret.
"Ce qui se conçoit bien,.....

Pas exactement.

Pour Swisslife cela se fait comme vous avez décrit: nombre de parts calculé à partir d'une pourcentage de la part en direct suivit d'un valeur de retrait plus au moins arbitrairement choisit par l'assureur:



Pour Spirica (dans Spirit 2) le résultat est le même mais la formulation est clairement prélèvement des frais d'investissement et valorisation des parts au prix de retrait donné par l'avenant. Testé, retesté et vérifié.

Déjà, Spirica (dans Linxea Spirit 2) ne donne pas des prix d'achat mais des frais d'investissement tandis que Swisslife le fait:

[lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

les calculs sont faits selon le même principe indiqué plus haut.
On part de la valeur d'achat plein tarif (celle pour un achat hors AV), on applique un pourcentage de réduction (environ 2,5 à 4%),

en av linxea spirit 2;

je ne sais pas sur le spirit 1

1- il y a 8% de frais, il reste 920 euros
2- avec ces 920 euros l'assureur m'attribue sur la base de la valeur de retrait officielle un nombre de parts;

ne donne pas des prix d'achat

car on n'achète pas de scpi en AV; c'est toujours l'assureur qui est propiétaire des parts et qui est l'associé de la scpi; nous avons en notre compte une image, donnant des droits, mais pas des vraies parts;

 

[sorcier]

2- avec ces 920 euros l'assureur m'attribue sur la base de la valeur de retrait officielle un nombre de parts;

Pas sur la valeur de retraite officielle (donnée par la SCPI) mais sur la base de la valeur de retrait fixée par l'assureur en pourcentage de la valeur d'acquisition en direct.

EDIT: Je viens de faire le calcul pour deux SCPI et la valeur est la même. Donc, probablement vous avez raison même si la formulation dans l'avenant est différente.

car on n'achète pas de scpi en AV; c'est toujours l'assureur qui est propiétaire des parts et qui est l'associé de la scpi; nous avons en notre compte une image, donnant des droits, mais pas des vraies parts;

Cela est vrai pour tout en AV (SCPI, SCI, ETFs, actions,...) et pas que les SCPI.

La formulation de Swisslife parle de prix d'acquisition et prix de retrait tandis que la formulation de Spirica dans Spirit 2 ne le fait pas comme j'ai montré dans mon message précédent. Donc, la formulation de calcul du nombre de parts à partir d'un pourcentage du prix d'acquisition n'est pas la correcte pour Spirit 2 (même si à la fin le résultat est le même). C'est exactement la même chose que vous êtes en train de dire.

 

[garnuts]

Je ne sais pas si cela est vraiment nécessaire.

Si on élimine d'office les assureurs qui ne versent pas 100 % des loyers, les options se réduisent beaucoup.

Il doit en avoir plus, mais je ne connais que trois: Spirica, Swisslife et Apicil (Linxea Zen).

le contrat Placement direct Swisslife ne reverse pas 100% des loyers en scpi ?

 

[sorcier]

le contrat Placement direct Swisslife ne reverse pas 100% des loyers en scpi ?

Oui, il reverse 100% des loyers (sous forme de capitalisation). C'est cela que j'ai dit, non? J'ai nommé les assureurs, pas les contrats.

 

[garnuts]

Oui, il reverse 100% des loyers (sous forme de capitalisation). C'est cela que j'ai dit, non? J'ai nommé les assureurs, pas les contrats.

Ok merci de la précision

 

[gden]

Je n'ai pas calculé la différence en nombre de parts de la SCPI Primovie que l'on peut acheter avec la même somme investie chez FORTUNEO et LINXEA SPIRIT, mais j'ai calculé la différence de rendement net pour l'année 2021 (en tenant compte du taux de distribution, des frais de gestion du contrat et des PS) pour ces deux contrats.
Résultat des courses: LINXEA SPIRIT 3,54%: FORTUNEO 2,65%
Différence = 0,89 % en 2021

La différence est bizarre.
Je pense que tu as oublié côté Fortuneo la régul faite en début d'année suivante car Fortuneo verse les loyers mensuellement mais sur la base des loyers de l'année précédente et font une régul en début d'année suivante. Pourquoi ils font ça je ne sais pas.
Alors que spirica verse le vrai montant des loyers trimestriellement.
Ça peut expliquer le biais

 

[moietmoi]

Je pense que tu as oublié côté Fortuneo la régul faite en début d'année suivante car Fortuneo verse les loyers mensuellement mais sur la base des loyers de l'année précédente et font une régul en début d'année suivante

Buffeto avait bien raison: tout faire pour perdre l'investisseur..
merci de cette précision que je n'avais pas notée;

 

[agra07]

en av linxea spirit 2;

je ne sais pas sur le spirit 1

1- il y a 8% de frais, il reste 920 euros
2- avec ces 920 euros l'assureur m'attribue sur la base de la valeur de retrait officielle un nombre de parts;

Ah oui tu as raison, je viens de voir. Le résultat est très proche voire identique. Ce n'est qu'une question de présentation. On voit peut être mieux le montant des frais d'achat avec la seconde méthode.