Investissement scpi

[doob]

déja voir si la banque te laisse choisir tes SCPI ou si elles t'impose les siennes

Ensuite?

 

[dodo1]

Est-ce que quelqu'un est actuellement en discussion pour des achats de parts de SCPI à crédit ?

j'ai eu une proposition de 4,11% sur 15 ans.

 

[Buffeto]

Ensuite?

tout dépend de la réponse ...si la réponse est : nous ne finançons que nos propres SCPI il faut voir quelles sont celles qu'elle commercialise et ce qu'elles valent .
et est ce que le deal te convient ....

 

[sorcier]

tout dépend de la réponse ...si la réponse est : nous ne finançons que nos propres SCPI il faut voir quelles sont celles qu'elle commercialise et ce qu'elles valent .

Des critères, STP? Je ne suis pas sûr de prendre les bons paramètres (et surtout lesquels sont les plus importants!):

- TRI 5 ans
- Capitalisation
- Décote
- Diversification
- Nombre de bâtiments par rapport à la capitalisation

Par exemple, entre Épargne Pierre et Épargne Foncière, je trouve que la dernière a une décote toujours proche du maximum de 10% et une capitalisation plus importante, tandis que la première semble préférable sur la diversification et le rendement. Comment faire pour les départager? (Oui, je peux prendre les deux, mais s'il y avait une à privilégier, comment faire?)

 

[Buffeto]

Comment faire pour les départager?

difficile en effet lorsque les chiffres sont relativement proches .
moi je privilégie plutôt les SCPI qui ont de l'antériorité , qui sont diversifiées et qui distribuent un rendement correct et régulier ( sans forcément me focaliser sur les performances importantes sur un ou 2ans )

 

[attente92]

on sonne à la porte?
au sujet de l'imputation sur le revenu global?
le bofip précise:
"ce dispositif n'est pas optionnel mais s'applique automatiquement dès lors qu'un déficit foncier est dégagé au cours d'une année,"
Il s'agit du déficit d'une année,non dû aux intérêts d'emprunt, de l'année n; on impute jusqu'à 10700 sur le revenu général de l"année n; ce qui déborde s'imputera sur les revenus fonciers des années suivantes, comme les intérêts d'emprunts et non pas sur le revenu global;
Comme je le dis souvent, remplir au brouillon une 2044 (formulaire des revenus fonciers) permet de se faire une idée;
[lien réservé abonné]

Bonsoir moiet moi ,
Merci pour votre reponse. J'avais bien isolé ds mon post l'ordre de priorité des deficits . Comme l'imputation du solde du deficit foncier s'effectue obligatoirement sur le RFR global , ( comme évoqué ds mon post initial) , à quoi concrètement se réfère la possibilité mentionnée ds cet article d'imputation du deficit foncier sur le Rev global des 6 années suivantes...

 

[attente92]

[lien réservé abonné]

Pour moi une fois le plafond atteint de 10700 ou 21400 , l'excédent de deficit était reportable sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes et non sur le RFR des 6 années suivantes...
Sauf si absence de benefices fonciers de N+1 à N+5 alors le deficit résiduel de l'année N s'imputerait sur le Rev global N+1 à N+6?

 

[attente92]

Et donc ma 1ere question de mon post d'hier portait également sur la possibilité d'imputer le deficit foncier de biens détenus en direct génére par les travaux de rénovation énergétique ou pas sur les loyers des Scpi qui ont nature de revenus fonciers.
J'ai l'habitude de renseigner la 2044 mais j'etais en benefice jusqu'à présent...

 

[Niwreg]

j'ai eu une proposition de 4,11% sur 15 ans.

Merci pour votre retour !
On est sur des taux assez élevés, je pensais qu'on était plutôt en ligne avec les emprunts immobiliers classiques. L'effet levier devient vraiment limité si on prend un rendement espéré de 4.5% avant impôt !
C'est le TAEG incluant assurance, frais ou le taux de l'emprunt uniquement ?

 

[dodo1]

Merci pour votre retour !
On est sur des taux assez élevés, je pensais qu'on était plutôt en ligne avec les emprunts immobiliers classiques. L'effet levier devient vraiment limité si on prend un rendement espéré de 4.5% avant impôt !
C'est le TAEG incluant assurance, frais ou le taux de l'emprunt uniquement ?

Non, c'est hors assurance, le TAEG est de 4,5 %.

 

[dodo1]

Donc, pour moi, si achat cash, il faut comparer:

- TMI + 17.2 en direct
- 17.2 + 11 % en AV (limité à 9200 euros de bénéfices par couple).
- (TMI - Taux moyen) + Fiscalité étrangère pour SCPI étrangére en direct

Pour TMI 41 %, je trouve l'assurance vie très adaptée.

Je partage ton avis, j'avais commencé une simu pour comparer les deux, ce qui donne un léger avantage à l'AV.

 

[ratataille]

Je ne sais si je peux me permettre, mais c'est une très bonne question.
Vaut il mieux, pour une même somme d'argent acheter la pleine propriété et assumer les impôts, il en restera toujours un revenu, ou bien avoir un peu plus de parts de SCPI, et bénéficier, sans revenu , pendant le démembrement,de la hausse de valeur naturelle lors du remembrement, et aussi par la suite, d'un revenu supérieur, puisqu'il y a plus de parts achetées.

Si la période, après remembrement est longue, de toute façon, la solution démembrée est meilleure.
Si on se situe juste à la date du remembrement,
Par exemple
5 ans clé: 80/20
Valeur part PP 1000 euros
4,5%de rendement
Valeur de part stable
En pp d'une scpi française.
Loyer brut 45euros
Tmi41+17,2
Reste donc 18,81x5=94,05
Capital total à 5 ans: 1094,05
En supposant que la fiscalité sur les SCPI étrangères soit nulle on aurait
1000+5*45=1225 de valeur
En nue pro
Avec 1000 euros on a 1,25 part
Soit
1250 de valeur lors du remembrement à 5 ans et en plus un
revenu fiscalisé la 6 ème année de 1250*4,5=56,25
Sur cet exemple, si on peut " bloquer" le capital, le démembrement est gagnant..

un grand merci @moietmoi et @Niwreg pour leur éclaircissement

 

[moietmoi]

Je partage ton avis, j'avais commencé une simu pour comparer les deux, ce qui donne un léger avantage à l'AV.

je pense voir une erreur dans ton tableau;

l'achat en assurance vie introduit un biais. on ne peut pas se servir du % de rendement de la scpi pour calculer le loyer; il faut le faire à partir du nombre de parts;
Ainsi dans ton tableau
pour 50000 euros il y a 8% de frais d'entrée sur le contrat donc 46 000 de disponible pour être investi;
ces 46 000 euros donnent, sur le contrat spirit, avec un achat à la valeur de retrait, comme tu l'indiques, 245,73 parts; et c'est à partir de là, où cela se gâte pour ton calcul; chacune de ses parts donne un loyer de 10,98; on ne peut pas se servir du 5,36 % qui est calculé sur la valeur de souscription;
donc le loyer à 100% sera de 245;73*10,98=2698,12 et non pas 2465.....
j'essaye d'expliquer cela dans de nombreux posts sur le forum et ton tableau me permet de clairement exprimer la chose;
en direct, on aura que 240,38 part qui donneront 2639,37; le complément de 40 euros pour aboutir à tes 2680 correspondant à 5,36 % étant les plus value et autres placements financiers;
donc en assurance vie la première année il y aura 2698,12+41= 2739 à comparer aux 2680 en direct( en année pleine)

 

[dodo1]

j'essaye d'expliquer cela dans de nombreux posts sur le forum et ton tableau me permet de clairement exprimer la chose;
en direct, on aura que 240,38 part qui donneront 2639,37; le complément de 40 euros pour aboutir à tes 2680 correspondant à 5,36 % étant les plus value et autres placements financiers;
donc en assurance vie la première année il y aura 2698,12+41= 2739 à comparer aux 2680 en direct( en année pleine)

Merci moietmoi pour ces corrections
Par contre, je ne comprends pas le complément de 40 euros en direct et les 41 euros en assurance-vie.

 

[moietmoi]

Par contre, je ne comprends pas le complément de 40 euros en direct et les 41 euros en assurance-vie.

tu fais bien de ne pas comprendre, car là, je crois que c'est moi qui suis en erreur; je n'avais pas vu que la valeur de part avait été augmentée en 2021, et le loyer par part( 10,98 euros) ne faitt pas 5,36% de 208; j'en avais donc conclu qu'il y avait d'intégrer dans le rendement les produits financiers, non compris dans les 10,98;
alors qu'en fait en 2021 la valeur de souscription était de 205; et 5,36% de 205 font bien les 10,98 euros de distribués par part...
comme on dirait dans un courrier officiel: merci de ta lecture attentive

 

[desy]

scpi en assurance vie cumul des frais : frais scpi +frais assurance vie

 

[moietmoi]

scpi en assurance vie cumul des frais : frais scpi +frais assurance vie

il n'y a pas de vérités absolue;
si tu suis le débat sur plusieurs posts de ce forum tu verras que:
la valeur à laquelle tu achètes la part de scpi dans un contrat d'av est en général plus basse que la valeur de la part en direct; chaque contrat et chaque courtier a ses règles;
Pour une même scpi, tu peux l'acheter en contrat d'assurance vie, à la valeur de retrait, ou à la valeur d'acquisition, ou bien à -2,5% du prix d'acquisition;

Par ailleurs qu'il y ait de frais, quelle importance? ce qui compte, c'est pour 1000 euros sortis de mon porte monnaie , combien je récupère net d'impôt comme revenu;
Ainsi un contrat d'assurance vie qui prendra des frais "élevés" sera peut être plus intéressant qu'un autre sans frais , mais qui ne reverse pas 100% des loyers...

scpi en assurance vie cumul des frais : frais scpi +frais assurance vie

scpi sans contrat d'av=imposition forte..... tout dépend de ta tranche d'imposition..

 

[Niwreg]

J'ai une AV Linxea Avenir, je regardais les SCPI disponibles et je trouve que le choix est plus limité (cf. liste ci-dessous) que chez Linxea Spirit ... Malheureusement, je ne peux pas ouvrir d'AV Linxea Spirit en tant que non-résident... Est-ce que quelqu'un serait au fait des contrats AV avec une belle disponibilité de SCPI et ouverte aux non-résidents ?

SCPI Linxea Avenir
SCPI Atout Pierre Diversification
EFIMMO
Immorente
SCPI Laffitte Pierre
SCPI Novapierre 1
Patrimmo Commerce
SCPI Patrimmo Croissance
SCPI Pierre Plus
PFO2
Primofamily
Primopierre
Primovie
Rivoli Avenir Patrimoine
RemakeLive

 

[dodo1]

scpi sans contrat d'av=imposition forte..... tout dépend de ta tranche d'imposition..

C'est bien tout l'intérêt de mon tableau de comparé les 2 solutions, j'ai comme l'impression que l'avantage va à l'AV même avec un TMI de 0.

 

[agra07]

il n'y a pas de vérités absolue;
si tu suis le débat sur plusieurs posts de ce forum tu verras que:
la valeur à laquelle tu achètes la part de scpi dans un contrat d'av est en général plus basse que la valeur de la part en direct; chaque contrat et chaque courtier a ses règles;
Pour une même scpi, tu peux l'acheter en contrat d'assurance vie, à la valeur de retrait, ou à la valeur d'acquisition, ou bien à -2,5% du prix d'acquisition;

Petite mise au point:
J'ai plusieurs SCPI dans plusieurs contrats d'AV mais aucune n'a été achetée "à la valeur de retrait". Cela supposerait qu'il n'y ait pas de frais d'achat. En realite les parts sont achetées à un prix d'achat réduit de l'ordre de 2.5% (parfois un peu plus) et le nombre de parts acquises est ensuite valorisés dans le contrat a la valeur de retrait.
Le "rendement" annoncé pat les gérants pour une annee donnee se rapporte à la valeur d'achat (plein tarif) au 1ier janvier de la même année.

Par ailleurs qu'il y ait de frais, quelle importance? ce qui compte, c'est pour 1000 euros sortis de mon porte monnaie , combien je récupère net d'impôt comme revenu;
Ainsi un contrat d'assurance vie qui prendra des frais "élevés" sera peut être plus intéressant qu'un autre sans frais , mais qui ne reverse pas 100% des loyers...

scpi sans contrat d'av=imposition forte..... tout dépend de ta tranche d'imposition..

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