investissement locatif sans apport

[gauffred]

bonjour / bonsoir
j'explique ma situation
j'ai 27 ans ,je travail depuis 5 ans dans la même société je touche 1460 eur mensuelle plus des primes a auteur de 3880 eur pour l année 2011 soit 21400 eur de déclaration impôts
sur mon salaire de 1460 eur je n'est pas de frais pas de loyer ,pas de crédit ,pas de facture (edf gdf..)pas même un abonnement téléphonique possède portable professionnel et pourtant je n'est pas épargner

et je voudrai savoir si il est possible de faire un crédit a 110% pour acheter un immeuble de rendement
pour être crédible au prêt de mon banquier je ferais tte les recherche nécessaire et même plus que le nécessaire
je me présenterai vers lui avec ttes les recherche et réuni dans un dossier
avec les recherche sur la démographie de la ville
un p-l-e plan local d'urbanisme en préfecture
une recherche sur les principaux employeur et la diversité de l'emplois de la ville pour ne pas se retrouver avec des logement vacant en cas de fermeture
les service public de proximiter (école , hôpital,lycee ect )
je fait une enquete de migration de la population exemple: saint Etienne a la fermeture des usine et des atelier de sous traitance la ville a perdu 30000 habitant en 10ans
donc ville ou il y a plus de logement que d'habitant pas rentable pour certain
donc si je rencontre un banquier avec ce dossier et les indice sont ts au vert ai je ue chance ?

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Même doté d’un dossier solide sur une ville / un quartier, votre banquier ne manquera pas de se pencher sur votre capacité de remboursement.

Vous devez donc être en mesure de lui présenter un plan de financement solide et justifié par des éléments indiscutables.

Savez-vous de combien vous avez besoin pour acquérir un bien immobilier (en ce compris les droits de mutation et les frais de constitution de garanties) ?
Connaissez-vous votre capacité de remboursement ?
Pouvez-vous lister toutes les charges que vous aurez à régler en qualité de propriétaire bailleur ?

Ce sont tous ces éléments qui doivent figurer dans votre dossier.

Je vous conseille d’autre part de naviguer sur le sous-forum investissement locatif afin de profiter de l’expérience des uns et des autres pour consolider votre projet.

 

[gauffred]

justement je suis la pour apprendre et vous avez l'aire de vous y connaitre donc si possible developer

partont d'un prix de vente a :

240000eur avec un règlement de loyer s’élevant a 27000eur annuel pour une rentabilité simplifier a 11% brut

donc en apliquant la formule de 80% du prix des loyer soit 21600 eur/an en plus de mon salaire 21400 eur /an
en appliquant une simulation chez ma banque je peut allez a 239031 eur pour un remboursement de 1291eur par mois
et 27000 div par 12 =2250 de remboursement le crédit est auto Financial en me laissant une marge de 959 eur pour par moi ou 11508 eur/an pour combler les logement vacant et les autre depence non recuperable par mois

et pouver vous developer sur les droits de mutation et les frais de constitution de garanties svp car suis la avant tt pour apprendre

 

[Turbo-057]

N'oublie pas dans ton calcul de "rentabilité" les charges "bailleur" de base donc d'intgérer les divers frais que sont les Impots Fonciers en general selon la ville ca varie aux environs de 1 mois de loyer. , la CSG (sur les loyers) 13.5%, le surcout de l'IR, les frais de copro proprio qu'il te faudra payer ...
Bref je pense que tu as oublié pas mal d'éléments...

Au niveau des garanties tu peux compter une garantie hypothécaire sur 250 k€ compte environ 2000 euros maxi de frais. Les droits de mutation ce sont les frais de notaire ... soit réduit si c'est du neuf soit a peu pres 7.5% si c'est de l'ancien.
Le crédit a 110% est possible mais vu le contexte les banque sont plus frileuses qu'il y a 6 ans pour preter et sans un bon dossier tu peux l'oublier... (Epargne régulière, serieux, constitution complete et correcte de ton dossier ...)

240 000 Euros l'appart + 7.5% de frais de notaire : 18000 Euros + frais de dossier en general 1% du pret mais négocialbe disons allez 1500 Euros + garantie hypothécaire sur emprunt de l'entièreté de frais de l'achat allez j'arrondi a 1500 euros .. donc en gros emprunt 260 000 euros nécessaire

Dans ton ex ton hypothèse d'emprunt suggère un taux du style 2.5/2.6% sur 20 ans en fixe ... ce qui vu le marché me semble surréaliste ... les taux moyen sur 20 ans fixe c'est plutot du 3.60% au moins. Et ne pas oublié l'ASRD de l'emprunt qui en france viens dans bcp de cas surchargé le taux ...

 

[Vanille95]

Je vous conseille également de lire ces pages
https://www.moneyvox.fr/immobilier/revenus-fonciers.php
https://www.moneyvox.fr/immobilier/deficits-fonciers.php
https://www.moneyvox.fr/immobilier/loueur-meuble-LMP-LMNP.php

 

[gauffred]

N'oublie pas dans ton calcul de "rentabilité" les charges "bailleur" de base donc d'intgérer les divers frais que sont les Impots Fonciers en general selon la ville ca varie aux environs de 1 mois de loyer. , la CSG (sur les loyers) 13.5%, le surcout de l'IR, les frais de copro proprio qu'il te faudra payer ...
Bref je pense que tu as oublié pas mal d'éléments...

Au niveau des garanties tu peux compter une garantie hypothécaire sur 250 k€ compte environ 2000 euros maxi de frais. Les droits de mutation ce sont les frais de notaire ... soit réduit si c'est du neuf soit a peu pres 7.5% si c'est de l'ancien.
Le crédit a 110% est possible mais vu le contexte les banque sont plus frileuses qu'il y a 6 ans pour preter et sans un bon dossier tu peux l'oublier... (Epargne régulière, serieux, constitution complete et correcte de ton dossier ...)

240 000 Euros l'appart + 7.5% de frais de notaire : 18000 Euros + frais de dossier en general 1% du pret mais négocialbe disons allez 1500 Euros + garantie hypothécaire sur emprunt de l'entièreté de frais de l'achat allez j'arrondi a 1500 euros .. donc en gros emprunt 260 000 euros nécessaire

Dans ton ex ton hypothèse d'emprunt suggère un taux du style 2.5/2.6% sur 20 ans en fixe ... ce qui vu le marché me semble surréaliste ... les taux moyen sur 20 ans fixe c'est plutot du 3.60% au moins. Et ne pas oublié l'ASRD de l'emprunt qui en france viens dans bcp de cas surchargé le taux ...

bonjour turbo
le bien dont vous me parler et je trouve avec une tres bonne connaissance me parai etre un appartement seul .
mais moi mes question se situe autour d'un immeuble deja occuper par des locataires un imeuble de r+1 avec 4 logement louer de type f4 a 565eur par mois donc toute les prescision que vous aporter fonctionne tel sur se type de bien
et vous me dite que l'impot foncier seleve a un mois de loyer (pour un appart) mais pour un immeuble
les frais de notaire aussi sont abaisser du fait que dans un investissement d'immeuble les frais sont abaisse
j'ai reprend cette article pour expliquer:
« Un prix au m² plus faible grâce au PRIX DE GROS »
Le premier avantage à investir dans un immeuble complet est de profiter d’un PRIX DE GROS. En effet, un studio sera toujours plus cher au m² qu’un T3, et un T3 sera toujours plus cher qu’un immeuble de 4 T3. En investissant un montant plus important, c’est donc un prix au m² très largement réduit qui peut descendre en dessous de 800 euros par m² dans les grandes villes de province comme Angers par exemple.

« Des frais de notaire plus faible au mètre carré »
Les frais de notaire sont dégressifs, c’est-à-dire que plus le bien est cher, moins ils sont importants. Si vous achetez 4 T3 à 100 000 euros vous paierez 4 x 7 769 euros soit 31 076 euros en 2011. Pour l’achat d’un immeuble de 400 000 euros, vous paierez 26 000 euros soit une économie de 20%… mais comme nous l’avons vu précédemment, nous obtiendrons un PRIX DE GROS

de combien de pourcentage se baseront t'ils ?

et le prix d'un immeuble est plus facilement negociable donc
si je fait un credit a 240000eur une offre a 210000 eur 26000eur de notaire il reste 4000eur pour frai dossier ect ...
mais ceci n'est qun exemple

 

[gauffred]

Je vous conseille également de lire ces pages
https://www.moneyvox.fr/immobilier/revenus-fonciers.php
https://www.moneyvox.fr/immobilier/deficits-fonciers.php
https://www.moneyvox.fr/immobilier/loueur-meuble-LMP-LMNP.php

merci c'est tres enrichissant mais il faut que j'etudie tte les lignes car il y a beaucoup d'information

 

[Turbo-057]

J'ai deja un certain patrimoine immobilier .... donc quelques notions...

Que tu achetes un ou plusieurs appartement ca ne change rien. Vis a vis des frais connexe ... sauf peut etre les IF qui seront plus importants.
Le notaire te fais payer un % du montant de la transaction donc sur 240 000 € vu que tu cites le montant total de ta transaction ce sera 7.5 % de 240 000 euros par contre le fait d'acheter 4 apparts d un coup coté notaire pourra engendrer qq leger frais en sus Mais négligeable cela ne change en rien les chiffres que je t'ai mis au dessus. Je vois pas trop l'interet de parler du ratio du prix au m2 par frais de notaire ... l'interet est le cout total de ton investissement et des frais y afhérent ... histoire de constituer un dossier correct
Si tu prend un immeuble complet il y a plus de frais connexe aussi entretien des communs, assurance des murs ... surtout si tu comptes ne pas déleguer la gestion du syndic.

Perso en tout cas vu les éléments que vous avez présenté je doute q'une banque vous suive avec ferveur dans votre projet les yeux fermés ... surtout vu vos faibles revenus ne pouvant couvrir les conditions de remborusement si par malheur vous n'aviez plus de locataires.

PS : Si l'immeuble est DEJA occupé les locataires ont un droit de préemption sur l'achat de l'appartement qu'ils occupent. Et cela peut un peu compliquer l'opération.

 

[gauffred]

j'ai l'impression que vous avez mal compris mon précédant message car je récent de l’agressivité dans vos écrit .je ai dit votre avis m’intéresse mais j’avais l'impression que vous parliez d'un appartement seul et je vous ai demandez a chaque fin de phrase si la conversion pour un immeuble était la même

sinon :
frais de notaire pour estimation 240k€ a 7.5%= 18k€
assurance des mur -1000€/an ?

en fesant une proposition inférieur au prix de vente proposition afficher a:

240k€ proposition 210K€
en moyenne 16k€ frais droit de mutation

donc credit a 110% a 230K€ avec mensualité a 1334€ sur 25 ans

(le revenu loyer) de 2250€ - (mensualité crédit) 1334€= (trésorerie / cash-flow) 916€

donc 916€ /mois pour entretien parti commune assurance des murs...

une centaine € par mois en assurance?

est ce plus positif comme ça ?

 

[Turbo-057]

Certes un peu plus clair mais cela me parait quand meme un peu limite pour un banquier.
Enfin qui ne tente pas ...

 

[gauffred]

pour le banquier le faite qu'il y est une trésorerie sans prendre en compte mon salaire de 1460€ peut jouer en ma faveur.
et de domicilier tout mes revenu dans cette banque de leur garantir l'ouverture de de plusieurs compte avec frais.
de cette façon je deviendrai un client rentable qui leur rapporterai une source de revenu et de garanti
qu'en pensez vous ?



une autre question dans le cadre ou le dossier est très très bien monter au lieu de se lancer dans un achat a 240K€ jusqu’à ou peut-ont allez dans la capacité de crédit?
je répète: avec un dossier ou tout les calcules sont pris en compte

300K€?
500K€?
900K€?
peut-ont se lancer directement dans un bien mieux sur tout les points meilleur emplacement meilleur revenu locatif ect ...

 

[olivierj92]

Au vu des éléments que vous communiquez ça ne peut passer. Sauf si vous avez un gros capital derrière mais auquel cas la banque sera méfiante toute de même que vous ne soyez pas capable d'avancer des fonds à hauteur minimale de 50% pour l'acquisition.

Par ailleurs vous allez être le seul à gérer les charges de copropriété et la taxe foncière. Il vous faudra justifier comment vous allez faire pour exercer votre activité de salarié et gérer les problèmes de syndic sans devoir faire appel à une prestation externe à rémunérer.

Faire passer un dossier aussi faible sans payer les frais de notaire et avancer un minimum de fonds me semble rédhibitoire.

Enfin un immeuble à 200000€ : le bien ne doit pas être formidable, dans 25 ans il le sera encore moins. Vous devrez injecter de l'argent pour une vente, quelle sera la plus-value ?

En enlevant vos impôts sur le revenu on va dire que vous gagnez 1300€ par mois pour avoir un chiffre le plus bas:

1300 * 12 * 25 = 390000€

puisque vous dites que vous ne dépensez rien. Au final vous perdez 200000€ avec votre opération.

A+

 

[Turbo-057]

De mon avis également comme deja dit je pense que ca ne passera pas mais bon il peut quand meme monter un dossier et le présenter ... je doute juste plus que fortement que cela soit accepter surtout avec la conjoncture actuelle les banque ont besoin de leur fonds propres et plus elles en ont mieux c'est donc moins on prete ...

De plus la banque demandera surement a voir l'état de l'immeuble les divers diagnostiques risque de vous contraindre a des travaux obligatoire vis a vis du plomb electricité et gaz surtout pour du locatif car vu leprix c'est sur que l'etat doit etre minable ou alors la region peu cher par chez moi on a a peine un F2 pour le prix de l'immeuble dont tu parles.

 

[olivierj92]

Je pense que ce n'est pas un investissement locatif : pour faire un investissement sur ce genre d'opérations, il faudrait ne rien dépenser et se transformer en marchand de sommeil.

Sur un immeuble il y a toujours des frais, surtout sur 25 ans.

Déjà avec un appartement, vu la hauteur du marché, il sera difficile de faire une plus value actuellement car un bien se dégrade systématiquement; donc avec un immeuble (et en étant le seul "investisseur") j'y crois encore moins.

Par ailleurs à titre d'exemple, à Paris les investisseurs, look propriétaire dans le sud qui achète à Paris sur fiche sans se déplacer, investissent sur 10 ans.

 

[gauffred]

je ne comprend pas pourquoi il faut 50% des fonds il ne faut pas être particulièrement riche pour investir

faite un tour sur ce site
[lien réservé abonné]

pardonner moi mais pourquoi 1300€ ?
et je connais la conjoncture actuel (par les média ect...) mais je n'est pas l'intention de me lancer dans cette achat dans l’année 11/12. je laisse passer la crise avant mais je préfère être en avance sur tout prendre mon temps sur ce qu'il faut savoir pour une acquisition d'immeuble car je sens que les gens vont paniquer et les banque diminueront surement leur taux de crédit comme dans le passer et la les meilleur affaire seront sur le marcher donc je prend tous les renseignement utiles pour monter un dossier complet

des immeuble a 240K€ de 5/6 appartement est un bon prix c'est un bon prix si ont s’éloigne un peut de Lyon ,je souhaiterai que le bien se situe entre Lyon et saint Etienne car se sont deux grande ville et malgré se que l'ont croient elle sont très proche une 60e km entre ces ville il y a des grandes ville comme givors (20000 habitant) ,rive de gier (15000hab) st chamond ( 35000hab) et les prix sont pas très élevée
je suis tt le temps sur la route entre ces 2 villes donc disponible toute la journée (pas d’horaire de travail) si je ne rentre a 23h la patronne ne pose pas de question bref voila quoi la suite ont s'en moque

et 5/6 appart n'est pas une tour de 20 logement je ne pense pas que ça soit insurmontable ,il faudra travailler c'est le prix a payer de la réussite car on a rien s'en rien

 

[Aristide]

Bonjour,

avec la conjoncture actuelle les banque ont besoin de leur fonds propres et plus elles en ont mieux c'est donc moins on prete ...

C'est en marge du sujet principal mais je réagis à votre information ci-dessus qui laisse supposer que les crédits consentis par les banques sont financés sur leurs fonds propres.

Ce n'est évidemment pas le cas.

Les banques "Etablissements financiers" prêtent sur les emprunts qu'elles sollicitent elles mêmes sur les marchés financiers.

Le banques "créatrices de monnaie" que sont les banques de dépôts font d'abord les crédits ("les crédits fonds les dépôts") et ensuite c'est un problème de trésorerie qu'elles doivent résoudre en assurant une collecte interne suffisante et/ou en empruntant également sur les marchés financiers.

Par contre, là où les fonds propres ont une importance, c'est pour le respect du ratio de solvabilié qui les oblige - les unes et les autres - à "immobiliser " (placement facilement mobilisable) au minimum 7% de ces fonds propres (capital + réserves) par rapport à leurs encours de crédits.
Ce ratio devrait d'ailleurs être prochainnement porté à 9% minimum.

Si non, sur le fond du sujet principal, je partage les avis exprimés; il me semble fort peu probable qu'une banque donne une suite favorable au dossier évoqué.

Cordialement,

 

[gauffred]

mais se ne sont pas des cabanes en paille non plus ce sont des immeuble de fin 80/90 voir pour certain fin 90 a la fin des exploitation minière les usines et la population a migres et les bâtiment sont rester et au jour d'aujourd'hui la loire est pleine croissance 32500 arrive en 5ans dans pas longtemps dans cette ville les bâtiment et les loyer seront en hausse donc dans 25ans un batiment de 90 ne sera pas un vieux bâtiment car dans ce cas a paris ou les immeuble date des année 20 voir du 19e siècle sont des ruines qui se vendent a prix d'or

 

[olivierj92]

Si vous voulez acquérir un immeuble cela suppose que vous avez les reins solides et jamais une banque ne s'engagera sur l'intégralité de la somme pour le prêt dans ces conditions.

Prenons le cas de cumulus électriques, les 5 sont à changer au même moment : c'est arrivé dans mon immeuble 3 en même temps pile à 10 ans: cela fait entre 1500 et 2500 euros à sortir brutalement.

Des imprévus il peut y en avoir plein donc sur 200k€ on ne pourra vous en prêter au maxi que 100 si vous n'avez pas de fonds de réserve.

De plus pour les prêts les fonds entrent peu en ligne de compte car une personne qui a les moyens ne fait pas de prêt, ils permettent juste de voir que vous pourrez éventuellement faire face à un imprévu.

A+

 

[gauffred]

donc je pense que investir dans un departement en pleine croissance avant qu'elle ne soient reconnu
exemple:
creation actuelle d'une seconde autoroute A89 reliant lyon a roanne puis relira a la A72 saint etienne il y aura bientôt une boucle autoroutière autour du 42/69 [depart de lyon si ont part direction paris ont arrive a saint etienne ,si ont part direction marseille ont arrive a saint etienne et vis versa]
donc si les grand investisseur y croient alors moi aussi

 

[gauffred]

1500 a 2500 pour les 5?