Investir dans du locatif ou pas ?

[snoopy10800]

c'était juste pour avoir le prix au mètre carré.

1666 euros le métre carré ce n'est pas dans les plus hautes fourchettes des villes moyenne mais ca n'est pas non plus dans ce qu'on peut appeler les " bonnes affaires" .

pour info sur certains sites on trouve prix dans l'aube des apparts prix moyen : 1359 extrêmes : 1019-2039.
bon après tout dépend de la localisation et de l'état.

perso je me suis fixé sur une ville de province de 50 000 habitants avec université 1000 euros le métre carré max ...

dans l'ancien on en trouve en excellent état.

J'en saurais plus demain.
Dans tous les cas, il n'est pas sur du tout que j'investisse dans un de ces deux produits en particulier.

Je me demande juste si c'est judicieux vu mon contexte professionnel...

 

[jimmytheroots]

Je me penche sérieusement sur le sujet car j'ai 3 biens sous le coude, et avec les simulations, j'arrive pour un des biens à recevoir des loyers supérieurs aux remboursements de crédit...

C'est mon rêve ca.

tu compterai emprunté sur combien de temps pour arriver à ce schema?

 

[snoopy10800]

C'est mon rêve ca.

tu compterai emprunté sur combien de temps pour arriver à ce schema?

Ca serait sur 15 ans... Mais ça reste une estimation, car je n'ai pas encore toutes les données

 

[Turbo-057]

C'est mon rêve ca.

tu compterai emprunté sur combien de temps pour arriver à ce schema?

Fut une époque ce n'était pas un rêve mais c'était habituel.
De nos jours cela devient utopique d'autant si tu vois l'aspect Net final dans la poche alourdi de la fiscalité.

 

[snoopy10800]

Bonjour à tous

Je reviens vers vous après avoir visité les 3 biens.
Sur ces 3 biens, j'hésite entre deux (le 3ème étant vraiment très sombre, pas agréable)

*1er bien : T2 de 40m2 (30m2 Carrez), situé au 2ème étage, sans ascenseur.
Chauffage électrique récent. Pas de gros entretien à prévoir, syndic bénévole.
Bon emplacement, avec plein de petits commerces à proximité, proche de la gare.
Prix de vente : 51000 €.
Loyer du locataire précédent (qui vient de partir début janvier) : 370 € + 20 de charges.
Taxe foncière : 400€ par an
D'après les simulations, mon remboursement d'emprunt serait de 366 € sur 15 ans.

2ème bien : T2bis de 50m2 (40m2 Carrez), situé au 2ème étage, sans ascenseur.
Chauffage électrique récent. Pas de gros entretien à prévoir, syndic bénévole.
Bon emplacement, très proche du centre-ville.
Prix de vente : 69000 €.
Loyer du locataire actuel (colocataires qui doivent partir d'ici 2-3 mois) : 550 € + 20 de charges.
L'appartement est loué meublé.
Taxe foncière : 350€ par an
D'après les simulations, mon remboursement d'emprunt serait de 492 € sur 15 ans.

Le second bien semble plus intéressant financièrement, mais j'ai peur qu'il soit plus difficile à louer, le loyer étant plus élevé.

Je suis preneur de tous vos commentaires/infos/points à vérifier !

Merci

 

[Buffeto]

L'appartement est loué meublé.

Le second bien semble plus intéressant financièrement, mais j'ai peur qu'il soit plus difficile à louer, le loyer étant plus élevé.

le loyer est plus élevé parce qu'il est loué meublé.....
lorsqu'il sera vide le loyer sera inférieur.

 

[moietmoi]

Loyer du locataire actuel (colocataires qui doivent partir d'ici 2-3 mois) : 550 € + 20 de charges.
L'appartement est loué meublé

Bonjour, les coloc "doivent partir"....c 'est un couple avec 2 personnes sur le bail? ou bien un bail de colocation., avec obligation au coloc qui part de trouver son remplaçant?

370 € + 20 de charges

as tu vu les "appels de charges" c'est à dire les charges que le propriétaire paye chaque trimestre? car les 20 euros que tu "récupères" sur le locataire, ne présument en rien des charges réelles que tu auras à payer;

Pas de gros entretien à prévoir

as tu pu consulter les 3 derniers pv d'AG? il faut surtout voir les résolutions refusées: elles indiquent les futurs gros frais...

 

[snoopy10800]

Bonjour, les coloc "doivent partir"....c 'est un couple avec 2 personnes sur le bail? ou bien un bail de colocation., avec obligation au coloc qui part de trouver son remplaçant?

as tu vu les "appels de charges" c'est à dire les charges que le propriétaire paye chaque trimestre? car les 20 euros que tu "récupères" sur le locataire, ne présument en rien des charges réelles que tu auras à payer;

as tu pu consulter les 3 derniers pv d'AG? il faut surtout voir les résolutions refusées: elles indiquent les futurs gros frais...

Un grand merci pour tout ça... Je vais creuser...

 

[Pendragon]

@snoopy,

oui tout çà est viable , vas y achete les deux

Pour le premier annonce 50kE, le deuxieme annonce 60 puis revient une semaine apres avec 65 et voilà.

 

[ZRR_pigeon]

bizarre le coup des locataires qui vont partir pile au moment ou vous deviendrez proprietaire....et si a ce moment là vous découvrez que votre loyer (et donc tout votre raisonnement) est faux, peut etre decouvrirez vous qu'il n'y a jamais eu de locataires a ce prix là.

demandez a voir le bail au minimum...

sinon basez vous pour le loyer sur votre propre estimation.

 

[moietmoi]

demandez a voir le bail au minimum...

sinon basez vous pour le loyer sur votre propre estimation.

ben oui, moi je demande même à voir la feuille d'impôt du vendeur pour vérifier... sinon je passe mon chemin

 

[Pendragon]

Oui vous avez tous raison. Et je corrige un peu.

Le premier bien , OK foncez. 370 euros de loyer ca ira

Le deuxième le loyer est très élevé pour 50m2 . Un ksoss reste un ksoss du nord au sud. Si vous trouvez des biens à 50/60 un bon payeur achetera lui meme mais ne louera pas 550e/mois
Donc vous louerez à des ksoss , vu la CAF raisonnez avec des loyers compris entre 400 et 500 max.
Dans cette gamme louez à 440 ou 490

Bref si c'est le meme proprio qui vend , faites une offre à 100 les deux.

 

[snoopy10800]

Oui vous avez tous raison. Et je corrige un peu.

Le premier bien , OK foncez. 370 euros de loyer ca ira

Le deuxième le loyer est très élevé pour 50m2 . Un ksoss reste un ksoss du nord au sud. Si vous trouvez des biens à 50/60 un bon payeur achetera lui meme mais ne louera pas 550e/mois
Donc vous louerez à des ksoss , vu la CAF raisonnez avec des loyers compris entre 400 et 500 max.
Dans cette gamme louez à 440 ou 490

Bref si c'est le meme proprio qui vend , faites une offre à 100 les deux.

Merci a tous pour votre aide !
J'ai donc demandé un peu plus de précisions à mon agent immo. Et j'ai également rdv avec ma banque mardi pour une première vraie simulation...

 

[snoopy10800]

Petit résumé, puisque je suis allé à la banque ce matin pour dégrossir un peu le truc.

Le prix d'achat affiché est de 51000 € hors frais de notaire. Le proprio actuel semble prêt à négocier ce prix.
Surface au sol : 40m2 - 30m2 Carrez.
L'emplacement est bien. Rien à dire. Petit rafraîchissement nécessaire (peinture) avant la relocation.

Montant du loyer du locataire précédent : 390 euros : 370 euros de loyer + 20 euros de charges.

Taxe foncière : 263 euros
Ordures ménagères (incluses dans les charges) : 58 €

Ma banque (Caisse d'Epargne) me propose : (pour un montant emprunté de 56400 € incluant tous les frais)
un prêt sur 15 ans au taux de 2,25 %, hors assurance, pour une mensualité, assurance comprise, de 378 euros.

Je pense qu'il y a moyen de faire mieux, à la fois au niveau du taux, mais aussi de l'assurance.
Il y a aussi moyen de gratter un peu au niveau du prix du bien...

Bref, j'avance doucement, mais je préfère bien réfléchir et prendre mon temps...

 

[ZRR_pigeon]

Ma banque (Caisse d'Epargne) me propose : (pour un montant emprunté de 56400 € incluant tous les frais) un prêt sur 15 ans au taux de 2,25 %, hors assurance, pour une mensualité, assurance comprise, de 378 euros.

Etonnant ce taux !! elle ne souhaite vraiment pas vous garder...

ou alors elle croit que vous vous arrêterez au fait que "la mensualité égale le loyer hors charges" et que vous donnerez votre accord, croyant dur comme fer à l'autofinancement mythique...

C'était sans compter avec cBanque !

 

[Buffeto]

Etonnant ce taux !!

pourquoi . où en est on en ce moment ?

 

[snoopy10800]

Etonnant ce taux !! elle ne souhaite vraiment pas vous garder...

ou alors elle croit que vous vous arrêterez au fait que "la mensualité égale le loyer hors charges" et que vous donnerez votre accord, croyant dur comme fer à l'autofinancement mythique...

C'était sans compter avec cBanque !

Non, non mais c'est très tendu avec la CE... et je ne compte de toutes façons pas faire le prêt chez eux. J'y suis allé uniquement pour dégrossir le dossier et avoir une première idée...
Je pense en effet qu'ils ne veulent pas me garder... Mais moi non plus, je ne veux plus d'eux ! Je suis un client "chiant" je pense, car je vérifie tout, je pose plein de questions, et je n'accepte pas des agios de 41 centimes pour une date de valeur oubliée... Donc les relations sont assez....froides.

Le prêt sera fait via un courtier local, compétent, qui s'est déjà chargé avec succès de la renégo de notre prêt résidence principale...

 

[Turbo-057]

pourquoi . où en est on en ce moment ?

Le taux proposé est plus proche d'un 20 ans (2.20%) que 15 ans
Un 15 ans on peut facilement trouver du 2.05% voire moins.
Surtout qu'ici j'imagine qu'on parle de taux "brut"

 

[snoopy10800]

Je revisite l'appartement ce midi, avec ma femme et une amie.

A priori, il y aurait moyen de négocier à 50k€ tous frais compris (agence, notaire, frais annexes)
Il est actuellement à 51k€ net vendeur, et donc à presque 57k€ avec tous les frais.

Pour le prêt, je viens d'avoir mon courtier. Taux à 1,90 maxi sur 15 ans, à affiner lors du RDV la semaine prochaine...

 

[jimmytheroots]

Je revisite l'appartement ce midi, avec ma femme et une amie.

A priori, il y aurait moyen de négocier à 50k€ tous frais compris (agence, notaire, frais annexes)
Il est actuellement à 51k€ net vendeur, et donc à presque 57k€ avec tous les frais.

Pour le prêt, je viens d'avoir mon courtier. Taux à 1,90 maxi sur 15 ans, à affiner lors du RDV la semaine prochaine...

ca sent bon ca, snoopy

je me permet de t'envoyer un MP pour un renseignement !