Imposition sur parts scpi

[Débutant1]

Bonjour,

Aujourd'hui je suis non imposable. TMI 0%
Revenu annuel en 2012 = 6060 euros

j'envisage d'acheter des parts de scpi au comptant , devrais je payer des
Prélèvements sociaux et autres? Sur quel montant se calcul l'imposition,
sur les revenus que la scpi va me donner ou faut-il déduire à ce revenu des
Charges et autres frais de la scpi?

Sur un rendement de 5% de rendement que faut- il déduire pour obtenir
Le net

merci

 

[Buffeto]

devrais je payer des
Prélèvements sociaux et autres?

oui bien sur ( nous sommes en France , impossible que des revenus soient "non taxés " ) : les prélèvements sociaux sont de 15.5% ...mais rassures toi ils seront prélevés directement à la source

Sur quel montant se calcul l'imposition,

sur l'ensemble des dividendes ...

de plus les revenus sont imposables au titre des revenus fonciers ...
puisque tu n'es pas imposable par ailleurs , tu as de la chance , pas d'imposition supplémentaire , à moins que tes revenus fonciers ne te fassent changer de tranche ............

 

[moietmoi]

bonjour, quelle est votre objectif? avoir des revenus? ou augmenter votre patrimoine? surquelle durée


si vous ne voulez pas payer de csg,ni d'impots, vous panachez 50% de scpi de rendement et 50% de scpi de déficit foncier; ainsi votre revenu foncier sera nul sur le plan fiscal; donc pas de csg ni d'impots

concernant les scpi de rendements il y 3 sources d'imposition possible:

1 le revenu fonciers soumis l IR et la csg
2 le revenu des capitaux mobiliers ( le gestionnaire de la scpi a de l argent qu il place) faible revenus soumis a ir et csg
2 on espère toujours une plus value, lors de la revente, mais sur les scpi de rendement c'est très rare (plutot des moins value, vous achetez de l'immobilier qui perd un peu de valeur) sinon si vous êtes en plus value... la règle des plus value immobilère s'applique 19%+15,5%

en fin d année le gestionnaire de la scpi vous envoie un tableau pour la déclaration au fisc

les scpi , c'est de l'immobiler donc c'est la fiscalité de l'immobilier; et aussi les rendements de l'immobilier;

entre le revenu brut des 5 % que vous citez et le revenu a déclarer, pour une scpi de rendement , en moyenne le revenu imposable est diminué de 35 ou 40% donc le revenu imposable IR ET CGS sera de l ordre de 3%
si après rajout de ces revenus vous êtes toujours non imposable il n y aura que la csg donc 15,5%

donc le rendement réel sera entre 2,5 et 3% en fonction de la proportion d'emprunt de la scpi(pas vous , mais la scpi) ceci pour une scpi de rendement... valeur de revente?????

 

[GoodbyLenine]

entre le revenu brut des 5 % que vous citez et le revenu a déclarer, pour une scpi de rendement , en moyenne le revenu imposable est diminué de 35 ou 40% donc le revenu imposable IR ET CGS sera de l ordre de 3%

Ceci va beaucoup dépendre de la SCPI (et peut changer chaque année). Le revenu imposable peut même être supérieur au montant que vos aurez perçu.
Allez lire le(s) dernier(s) Rapport(s) Annuel(s) de votre SCPI, pour savoir combien de revenus il y a eu à déclarer pour le(s) dernier(s) exercices()s.

 

[moietmoi]

Ceci va beaucoup dépendre de la SCPI (et peut changer chaque année). Le revenu imposable peut même être supérieur au montant que vos aurez perçu.
Allez lire le(s) dernier(s) Rapport(s) Annuel(s) de votre SCPI, pour savoir combien de revenus il y a eu à déclarer pour le(s) dernier(s) exercices()s.

je suis d accord avec le fait que c est variable, je donnais un ordre de grandeur, de toute facon, c est de l'immobilier de rendement, non de plus value, ni de déficit foncier, donc le revenu imposable c est le loyer-charges-emprunt-gestion dans les règles autorisées par le fisc concernant les revenus foncier (en éléminant la petite part de revenus mobiliers) donc dans ce cadre je ne pense pas que le revenu imposable puisse être supérieur au revenu perçu(réinvesti ou non)

 

[Débutant1]

Merci a tous pour ces réponses détaillées, ma seule hésitation porte sur la valeur de la part.
Je crois savoir que le capital engage au départ. n'est pas garanti .La part peut fluctuer à la hausse mais a la baisse aussi.

Du coup les dividendes ne suivent pas obligatoirement l'inflation. On m'a proposé PF o2 et. Corum conviction
En ce qui me concerne c,est un complément de retraite que je recherche

 

[moietmoi]

.La part peut fluctuer à la hausse mais a la baisse aussi.

Du coup les dividendes ne suivent pas obligatoirement l'inflation. On m'a proposé PF o2 et. Corum conviction

Bonjour, les dividendes ne sont pas du tout liés à la valeur de la part; c est de l'immobilier: imaginer vous etes propriétaire d'un appartement qui vaut 100 000 euros ; vous le louez a quelqu un pour 3000 euros annuels; si l'immobilier monte de 10% commecela c est vu dans les derniere année, le loyer lui va seulment augmenter peut etre seulement de l indice irl donc de 1 ou 2% au bout de quelques années vous aurez le loyer a 3300 euros pour bien qui vaut 150 000; et si l'immobilier baisse et ne vaut plus que 80 000 vous aurez quand même votre loyer a 3300 euros

imaginons que l'immobilier reste stable mais que vous ayez du mal a trouver un locataire, à la place des 3000 euros de loyers vous n aurez que 1500 par exemple alors que le bien vaut toujours 100 000

les scpi c est exactement pareil, sauf que comme ce sont des petites part d'immobiliers le risque est très faible car le risque est mutualisé donc quand une scpi fait régulèrement 5% on peut penser qu elle est bien gérée

 

[Débutant1]

Ok mieux compris la, mais la valeur de la part peut baisser c'est possible non?
Le capital investi n'est pas garanti . Détenez vous des scpi , en êtes vous contents?
Quels sont les risques dans le pire des cas ?

 

[Takakak]

Quels sont les risques dans le pire des cas ?

Que la SCPI ne puisse pas faire face à ses charges et fasse faillite je dirai

 

[Débutant1]

C'est déjà arrivé ce type de catastrophe? Ça doit pas arriver très souvent et heureusement!
les spécialistes en Scpi doivent être au courant

 

[GoodbyLenine]

je suis d accord avec le fait que c est variable, je donnais un ordre de grandeur, de toute facon, c est de l'immobilier de rendement, non de plus value, ni de déficit foncier, donc le revenu imposable c est le loyer-charges-emprunt-gestion dans les règles autorisées par le fisc concernant les revenus foncier (en éléminant la petite part de revenus mobiliers) donc dans ce cadre je ne pense pas que le revenu imposable puisse être supérieur au revenu perçu(réinvesti ou non)

Le revenu imposable pourra être supérieur au revenu perçu, par exemple si le RAN augmente, s'il y a beaucoup plus de provision faites que reprises, etc.

 

[GoodbyLenine]

Quels sont les risques dans le pire des cas ?

Les risques sont principalement :
- que le montant distribué chaque année diminue (c'est arrivé à de nombreuses SCPI, dans certains cas ça a divisé par 2, mais en général la baisse est limitée, et il arrive aussi -souvent- que ça augmente).
- que le prix des parts baissent (dans le pire des cas, ça a du diviser par 3, mais c'est extrême, et il y avait une crise du marché immobilier + une mauvaise gestion, il arrive aussi -souvent- que ça augmente) (si vous revendez le lendemain du jour de votre achat, vous perdrez environ 10%, différence entre les prix acheteur et vendeur, en raison des frais+taxe sur les achats).
- un blocage du marché secondaire : vos parts ne seraient alors pas vendable avant un (éventuellement très) long délai. Déjà actuellement, pour certaines SCPI (même si ce sont plutôt des exceptions) , il y a des délais de plus d'un an.

Tout ceci devrait vous inciter à ne pas investir dans seulement une SCPI, mais plutôt à diversifier dans plusieurs SCPI, avec des Sociétés de Gestion différentes, et des patrimoine différents (répartition Paris/IdF/province, bureaux/commerces, etc.), et à ne pas investir tout votre patrimoine dans les SCPI.

 

[moietmoi]

Le revenu imposable pourra être supérieur au revenu perçu, par exemple si le RAN augmente, s'il y a beaucoup plus de provision faites que reprises, etc.

désolé mais je ne vois toujours pas comment le revenu imposable foncier peut etre supérieur au loyer????

 

[Débutant1]

GoodbyLenine

Finalement il y a toujours des risques et même sur les Scpi

Serait-il possible de me communiquer quelques noms de S C P I que vous jugez très connues ?

merci d'avance

Ps votre avis sur les 2 Scpi cites plus haut. PFo2. Corum Eviction

 

[GoodbyLenine]

désolé mais je ne vois toujours pas comment le revenu imposable foncier peut etre supérieur au loyer????

Je n'ai pas écrit "supérieur au loyer", mais "supérieur au revenu perçu".

Un exemple (avec des chiffres plausibles, même s'ils sont choisi pour "forcer le trait") :
- Soit une SCPI avec 1 000 000 parts de 100€ chacune, avec :
- Total des loyers (et charges récupérables) perçus par la SCPI : 9M€
- Total des charges payées par la SCPI : 2M€
- La SCPI provisionne 1M€ pour travaux à venir, affecte 2M€ au RAN (Report à Nouveau), et distribue 4M€.
Dans ce cas: un associé (personne physique) percevra 4€/part, et devra déclarer 7€/part de revenu foncier.
Et 4 < 7, CQFD.

Bien sur, quand les provisions seront reprises et les travaux effectués, ou que le RAN sera distribué (c'est souvent ce que font les SCPI en ce moment pour maintenir le niveau de distribution), ou qu'il y a beaucoup de charges comptabilisées par la SCPI sans être à prélever sur les loyers perçus (c'est le cas des SCPI qui augmentent beaucoup leur capital, ce qui est aussi fréquent en ce moment, en comptabilisant en charge les frais d'acquisition payés par les nouveaux associés), l'associé percevra plus que ce qu'il devra déclarer en revenu foncier. Bien sur, à long terme, ces effets vont s'estomper (les travaux finiront par être faits, le RAN n'augmentera pas éternellement).

Serait-il possible de me communiquer quelques noms de S C P I que vous jugez très connues ?
Ps votre avis sur les 2 Scpi cites plus haut. PFo2. Corum Eviction

PFO2 est une SCPI assez récente. Elle semble avoir bien démarré et a déjà atteint une certaine taille critique. Elle a beaucoup d'acquisitions récentes avec des baux fermes sur 6 à 9 ans, ce qui lui donne une assez bonne visibilité pour les prochaines années. Cependant, sur le long terme, on n'a pas du tout la même visibilité. Comment le parc vieillira-t-il ? Les baux seront-ils renouvelés dans les mêmes conditions, etc. Par ailleurs, la SCPI grandissant très vite, le parc actuel ne devrait représenter que 50% du parc dans qqs temps, d'où d'autres incertitudes. Par contre, la Société de Gestion semble compétente, et a déjà réussi à mener à bien les premières années de cette SCPI (et en gère quelques autres depuis longtemps, et pas si mal).

Corum Conviction est une SCPI très récente, ce qui implique les mêmes incertitudes, mais bien plus aigüe. Cette SCPI est toute jeune, et encore petite. Son parc immobilier actuel ne devrait représenter que 5% du parc dans qqs années... La Société de Gestion est aussi récente, même si elle semble avoir réussi le décollage initial de cette SCPI.

Diversifier juste entre ces 2 SCPI ne me semble pas approprié, car elles cumulent pas mal de caractéristiques.

Des SCPI "très connues", il y en a beaucoup. (google "APPSCPI liste" vous en donnera), mais ce n'est pas forcément un bon critère de choix. Copier la liste que tel ou tel "conseilleur" vous fournirait ne serait pas la meilleure démarche non plus. Je pense qu'il vous faut comprendre les caractéristiques des SCPI que vous choisirez, même si ça vous prend du temps et nécessite un effort.
Il vous faudra mixer des SCPI de commerce et de bureau, des SCPI investies sur Paris/IdF et sur la province, des SCPI déjà assez anciennes et d'autres plus récentes, éviter celles nettement surévaluées (quand la valeur de reconstitution excède nettement le prix de la part) ou celles mal gérées ou dont la gouvernance est mauvaise (quand les intérêts de la Société de Gestion passent devant ceux des associés), essayer de profiter de prix de parts avantageux sur le marché secondaire de quelques SCPI à capital fixe (et ne pas seulement acheter à l'occasion d'augmentations de capital, ou des SCPI à capital variable), etc.

En relisant votre 1er message ("Aujourd'hui TMI 0%, Revenu annuel en 2012 = 6060 euros"), je me demande si les SCPI sont vraiment un investissement adapté pour vous.... A priori, on achète des parts de SCPI pour en percevoir les revenus durant de longues années (>10 ans, ou même 15 ans) et pas pour revendre les parts, pour des sommes conséquentes (> 10 000€ en général) et dont on n'aura pas besoin à court/moyen terme, quand on a déjà une épargne de précaution (4-6 mois de dépenses mensuelles sur un livret A ou similaire), et dans le cadre d'un patrimoine un minimum diversifié. Vous n'avez rien indiqué à ce niveau (Pourquoi choisiriez-vous les SCPI ?).

 

[Débutant1]

Bonjour,

J'essaie de vous envoyer un message privé , mais il me semble que ça ne fonctionne pas.
Comment procéder pour vous l'envoyer?

merci

 

[moietmoi]

merci Goodbylenine de m'avoir rappeler que la distribution et l'imposition des revenus dans une scpi n'est pas absolument identique au foncier car la comptabilité de la scpi se fait en "société" (provision, ran,) ce qui est impossible en foncier classique
bonne journéé
quant a conseiller tele ou telle scpi, en dehors de critères objectifs et rationnels en fonction du patrimoine et des objectifs, la sensibilité de chacun compte beaucoup...

 

[Buffeto]

Comment procéder pour vous l'envoyer?

lorsque tu cliques sur le pseudo , une fenêtre s'ouvre ....là il y a une case " message privé " cliques dessus ...normalement ca marche

 

[clemvoilant]

Effectivement, c déja arrivé mais le marché n'était pas si réglementé, si institutionnalisé qu'aujourd'hui.
A l'heure actuelle, cela me paraitrait difficile qu'une SCPI fasse faillite