Immobilier - la nouvelle donne

[Mr_Chiffre]

C'est leur analyse selon le journaliste J'ai cherché l'analyse sur leur site mais pas trouvée. Ce ne serait pas la première fois qu'un journaliste caricature une étude plus travaillée pour faire du clic.

En tout cas clairement oui, on est pas à ce stade sur une baisse qui ressemble à un -20%. Je ne vois ce scénario que sur un temps assez long, de plusieurs années.

Par contre, je suis convaincu que c'est une bonne nouvelle pour les acheteurs jeunes et les ménages modestes. La phase de taux bas, une anomalie si on prend le temps long, ne privilégiait que les très gros salaires. Les pauvres qui mettaient un peu d'argent de côté et arrivaient à se constituer un petit pécule n'étaient plus en mesure d'acheter malgré cela.

Idem, quelqu'un qui bénéficiait d'une aide de ses parents de montants même conséquents (50k disons) ne pouvait pas pour autant acheter facilement vu le niveau de prix. Pour changer vraiment la donne, c'est une donation à six chiffres.

C'est foncièrement injuste. La baisse des taux n'a absolument pas aidé les pauvres / jeunes. Chiffres INSEE : il y a eu une baisse des propriétaires accédants pendant toute la période de baisse des taux. De moins en moins de personnes empruntant pour acheter

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Si on veut aider plus les ménages modestes et les jeunes primo acquerant, une baisse de prix même étalée ne sera pas suffisante.

Le retour de la déduction des intérêts d'emprunts pour un premier achat de résidence principale, ça donnerait un coup de pouce non négligeable.

Je vois aussi des programmes plus cibles ...

 

[fev]

Pour quelqu'un qui n'a pas de RP et qui a la possibilité de l'acheter cash actuellement (en négociant -10% ou -15%), je ne suis pas sûr qu'il soit plus intéressant d'acheter cash plutôt que souscrire un crédit à taux variable ou avec un IRA pas trop élevé (et mettre son cash dans des fonds monétaires ou autre). Qu'en pensez-vous ?

 

[Blister]

Pour quelqu'un qui n'a pas de RP et qui a la possibilité de l'acheter cash actuellement (en négociant -10% ou -15%), je ne suis pas sûr qu'il soit plus intéressant d'acheter cash plutôt que souscrire un crédit à taux variable ou avec un IRA pas trop élevé (et mettre son cash dans des fonds monétaires ou autre). Qu'en pensez-vous ?

Le problème (et blocage) vient du fait qu'actuellement les vendeurs n'acceptent pas de baisser leurs prix et ne négocient donc pas à -10% ou -15%

 

[fev]

Le problème (et blocage) vient du fait qu'actuellement les vendeurs n'acceptent pas de baisser leurs prix et ne négocient donc pas à -10% ou -15%

La même question se pose sans négociation. Avec les taux faibles de ces dix dernières années, il fallait mieux emprunter même pour quelqu'un qui avait la possibilité d'acheter cash. Maintenant, je ne sais pas...

 

[Axiles]

Actuellement, tout reste bloqué. Si vous me pardonnez une simplification outrancière, on a les prix de 2021 et les taux d'intérêt de 2010. Il faudra bien qu'on revienne aux prix de 2010, ou aux taux de 2021. Alors évidemment la situation est un peu plus complexe, mais la question c'est qui cèdera en premier : les acheteurs en refusant d'acheter ? Ou les vendeurs en acceptant de baisser leurs prix ? Le marché immobilier est un marché lent, qui met du temps à s'ajuster, mais pas de raison qu'il ne s'ajuste pas. La récession qui se dessine risque fort d'aider à clarifier cette déconnexion. Pour l'instant, la baisse est sensible, mais faible.

 

[MDacier]

Actuellement, tout reste bloqué. Si vous me pardonnez une simplification outrancière, on a les prix de 2021 et les taux d'intérêt de 2010. Il faudra bien qu'on revienne aux prix de 2010, ou aux taux de 2021. Alors évidemment la situation est un peu plus complexe, mais la question c'est qui cèdera en premier : les acheteurs en refusant d'acheter ? Ou les vendeurs en acceptant de baisser leurs prix ? Le marché immobilier est un marché lent, qui met du temps à s'ajuster, mais pas de raison qu'il ne s'ajuste pas. La récession qui se dessine risque fort d'aider à clarifier cette déconnexion. Pour l'instant, la baisse est sensible, mais faible.

La baisse sera lente, ce qui est logique.
Déja le fait que les prix soient stables ou en légère baisse alors que l'inflation a été forte sur l'année 2022, c'est le début d'un effort des vendeurs potentiels.

En revanche, il est illusoire de s'attendre a une baisse qui compenserait la perte de pouvoir d'achat immobilier des acheteurs dûe de la hausse des taux.

 

[Buffeto]

Le problème (et blocage) vient du fait qu'actuellement les vendeurs n'acceptent pas de baisser leurs prix et ne négocient donc pas à -10% ou -15%

pourquoi accepteraient ils de baisser puisque , eux mêmes , ont payé cher ?

sauf si tu as un besoin urgent de vendre ( divorce , mutation ) mais ces cas ont toujours existé et si tu dois vendre rapidement tu baisses

 

[Blister]

En revanche, il est illusoire de s'attendre a une baisse qui compenserait la perte de pouvoir d'achat des acheteurs dûe de la hausse des taux.

A moyen/long terme, je ne pense pas que ce soit si illusoire que cela.
Si les acheteurs ne peuvent plus suivre, les vendeurs devront s'adapter ou alors ils resteront collés avec leurs biens.

 

[Blister]

pourquoi accepteraient ils de baisser puisque , eux mêmes , ont payé cher ?

sauf si tu as un besoin urgent de vendre ( divorce , mutation ) mais ces cas ont toujours existé et si tu dois vendre rapidement tu baisses

Mais dans le contexte de hausse on faisait de la plus-value même en cas de vente urgente (vécu personnel).

 

[Axiles]

La baisse sera lente, ce qui est logique.
Déja le fait que les prix soient stables ou en légère baisse alors que l'inflation a été forte sur l'année 2022, c'est le début d'un effort des vendeurs potentiels.

En revanche, il est illusoire de s'attendre a une baisse qui compenserait la perte de pouvoir d'achat immobilier des acheteurs dûe de la hausse des taux.

Ne serait-ce que parce que l'apport des ménages va faire tampon, bien sur oui. Mais quand l'emprunt permet de faire 3/4 du prix d'achat, c'est quand même très fortement lié.

pourquoi accepteraient ils de baisser puisque , eux mêmes , ont payé cher ?

sauf si tu as un besoin urgent de vendre ( divorce , mutation ) mais ces cas ont toujours existé et si tu dois vendre rapidement tu baisses

Il dit qu'il voit pas le rapport diraient certains anciens Si ils veulent vendre, ils doivent déjà baisser de 5 à 10% à Paris vs le plus haut. Ca ne leur plait pas, mais pas le choix. Comme acheteur, je me fiche de savoir si le vendeur a payé cher / pas cher avant. C'est son problème, pas celui de l'acheteur. Sunk cost fallacy [lien réservé abonné], quand tu nous tiens.

 

[Buffeto]

Si ils veulent vendre, ils doivent déjà baisser de 5 à 10%

oui c'est aussi la conclusion à laquelle arrive systématiquement Stéphane P....... dans ses émissions sur M6...

moi aussi je peux faire agent immobilier dans ces conditions

 

[MDacier]

A moyen/long terme, je ne pense pas que ce soit si illusoire que cela.
Si les acheteurs ne peuvent plus suivre, les vendeurs devront s'adapter ou alors ils resteront collés avec leurs biens.

Ce qui est illusoire, c'est de croire que la baisse compensera la hausse des taux d'interet.
Pour que ce soit le cas, il faudrait une baisse des prix globale bien supérieure aux 20% evoqués. Ca n'arrivera pas.

Bien sûr les biens les moins bien placés (renovation importante a faire et passoires thermiques) baisseront de plus de 20% mais même dans un contexte de taux bas ils n'auraient pas pu se negocier aux prix encore demandés il y a peu ...
En revanche, les biens de bonne qualité ne baisseront certainement pas de 20% ... même sur plusieurs années.

 

[wwolf1]

En revanche, les biens de bonne qualité ne baisseront certainement pas de 20% ... même sur plusieurs années.

Je n'en suis pas si sur mais de toute façon on ne pourra pas le savoir car les chiffres officiels ne distinguent pas les biens de bonne ou mauvaise qualité.
Quand il y a eu le crack en Espagne, les biens en front de mer avaient bien baissé malgré tout. Plus que 20%...

 

[Blister]

oui c'est aussi la conclusion à laquelle arrive systématiquement Stéphane P....... dans ses émissions sur M6...

moi aussi je peux faire agent immobilier dans ces conditions

Même Amundi arrive à cette conclusion

 

[kaziklu]

A moyen/long terme, je ne pense pas que ce soit si illusoire que cela.
Si les acheteurs ne peuvent plus suivre, les vendeurs devront s'adapter ou alors ils resteront collés avec leurs biens.

Justement. Moi je pense qu'une parti des biens ne va plus tourner.
Imaginons un propriétaire qui souhaite plus grand par exemple. Il a acheté en 2021 à prix élevé et taux bas.
Si on estime son bien à -20% (soit 80% du prix d'achat), s'il doit faire un prêt relai il aura 70% de l'estimation soit 0,8 x 0,7 = 56% de son prix d'achat.
S'il avait emprunté sur 25 ans, avant 12 ans d'amortissement son projet est infaisable et son bien immobilisé.
Sauf mutation forcée, on sent bien que les biens risquent de tourner plus lentement.

 

[Blister]

Justement. Moi je pense qu'une parti des biens ne va plus tourner.
Imaginons un propriétaire qui souhaite plus grand par exemple. Il a acheté en 2021 à prix élevé et taux bas.
Si on estime son bien à -20% (soit 80% du prix d'achat), s'il doit faire un prêt relai il aura 70% de l'estimation soit 0,8 x 0,7 = 56% de son prix d'achat.
S'il avait emprunté sur 25 ans, avant 12 ans d'amortissement son projet est infaisable et son bien immobilisé.
Sauf mutation forcée, on sent bien que les biens risquent de tourner plus lentement.

S'il s'agit de RP (en schématisant) son bien va baisser de 20% mais le bien (plus grand) qu'il va acheter ensuite aura baissé de 20% aussi.
Pour que la rotation des biens reprenne, les prix doivent baisser.
Il n'y a aucun doute là-dessus et ce n'est plus qu'une question de temps.

 

[lebadeil]

Ma devise est simple : quand les vendeurs et les acheteurs n'ont pu la même perception du marché, il n'y a plus de transaction ! ....
A l'ecole , on dessinait des cercles avec un intersection, qui peut representer un accord entre 2 personnes ou 2 groupes. Quand les cercles ne se croisent plus, on appelle cela des cercles disjoints , et il n' y a pas d'accord possible....

 

[Blister]

Ma devise est simple : quand les vendeurs et les acheteurs n'ont pu la même perception du marché, il n'y a plus de transaction ! ....
A l'ecole , on dessinait des cercles avec un intersection, qui peut representer un accord entre 2 personnes ou 2 groupes. Quand les cercles ne se croisent plus, on appelle cela des cercles disjoints , et il n' y a pas d'accord possible....

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C'est exact et le blocage du marché est la phase qui précède la baisse sachant que le marché immobilier fonctionne par cycles qui se comptent en années.

Mais au-delà d'une simple question de perception, c'est aussi une question de solvabilité et d'accès au crédit.

Si les salaires ne suivent pas, les taux augmentent et les prix ne baissent pas, beaucoup de potentiels acheteurs sont exclus du marché et ce sont des candidats en moins à l'achat.

 

[moneymoneymaker]

Justement. Moi je pense qu'une parti des biens ne va plus tourner.
Imaginons un propriétaire qui souhaite plus grand par exemple. Il a acheté en 2021 à prix élevé et taux bas.
Si on estime son bien à -20% (soit 80% du prix d'achat), s'il doit faire un prêt relai il aura 70% de l'estimation soit 0,8 x 0,7 = 56% de son prix d'achat.
S'il avait emprunté sur 25 ans, avant 12 ans d'amortissement son projet est infaisable et son bien immobilisé.
Sauf mutation forcée, on sent bien que les biens risquent de tourner plus lentement.

Je crois plus à cette vision qu'à une baisse de 20% en réalité. Ces 10 dernières années, on changeait de RP comme de chemise. Pour d'autres générations on achetait une maison une fois dans sa vie. Entre les deux, il y a peut-être une nuance à trouver.

S'il s'agit de RP (en schématisant) son bien va baisser de 20% mais le bien (plus grand) qu'il va acheter ensuite aura baissé de 20% aussi.

Oui, mais il y a l'aspect psychologique aussi. Personnellement, je ne vends pas un bien 20% de moins que ce qu'il valait. Et je ne pense pas être le seul dans ce cas.

Pour que la rotation des biens reprenne, les prix doivent baisser.

Ou les taux doivent baisser.

Il n'y a aucun doute là-dessus et ce n'est plus qu'une question de temps.

Mouais... Moi j'ai des doutes vous voyez justement...

 

[lebadeil]

et un petit moment de détente , Raymond Devos ....

On a toujours tort d'essayer d'avoir raison devant des gens qui ont toutes les bonnes raisons de croire qu'ils n'ont pas tort !