Il faut être fou pour investir dans l'immobilier en France

[gogo45]

quitte a parler de Paris, dans la même dépèche basée sur les derniers chiffres des notaires parisiens, on peux aussi lire que les prix repartent à la hausse ;D
au delà des invocations de baisse, tu ne nous explique toujours pas pourquoi ta justification de baisse serait plus valable aujourd’hui que ces dernières années...

Je pense avoir donné des arguments.
Un de plus: les pouvoirs publics veulent orienter davantage l'épargne vers les entreprises (les entreprises françaises sont sous-capitalisées) et la dette publique (plusieurs régions ont déjà lancé des emprunts publics avec succès).

 

[gogo45]

quitte a parler de Paris, dans la même dépèche basée sur les derniers chiffres des notaires parisiens, on peux aussi lire que les prix repartent à la hausse ;D
au delà des invocations de baisse, tu ne nous explique toujours pas pourquoi ta justification de baisse serait plus valable aujourd’hui que ces dernières années...

-20% de ventes en 1 an mais des prix qui montent (sur 1 mois après 4 mois de baisse). Quelle explication en donnes-tu ?

Ce ne sont pas des prix qui repartent à la hausse.
Ce sont les prix des biens vendus qui sont, au m2, plus élevés que le m2 des bien vendus le mois précédent. Ca n'a rien à voir !

 

[kfc]

-20% de ventes en 1 an mais des prix qui montent (sur 1 mois après 4 mois de baisse). Quelle explication en donnes-tu ?

Ce ne sont pas des prix qui repartent à la hausse.
Ce sont les prix des biens vendus qui sont, au m2, plus élevés que le m2 des bien vendus le mois précédent. Ca n'a rien à voir !

Je me contente de compléter ta citation. Marché tendu, peu d'offre, beaucoup de demande ?

dans une économie de marché, les prix sont déterminées par le marché. Les prix immo ne sont pas encors encadrées par l'Etat donc si, ça a tout à voir : il n'y a pas de distinction entre prix et prix des biens vendus, ce sont les mêmes.

 

[gogo45]

Je me contente de compléter ta citation. Marché tendu, peu d'offre, beaucoup de demande ?

dans une économie de marché, les prix sont déterminées par le marché. Les prix immo ne sont pas encors encadrées par l'Etat donc si, ça a tout à voir : il n'y a pas de distinction entre prix et prix des biens vendus, ce sont les mêmes.

Si les prix des voitures vendues à Paris 7è sont de 40000€ et à Paris 20è de 20000€ (c'est un exemple bidon), tu en conclurais que les voitures sont 2 fois plus chères à Paris 7è qu'à Paris 20è ?
On pourrait aussi en conclure, mais c'est juste une hypothèse, que les voitures vendues sont d'une gamme supérieure dans le 7è par rapport au 20è.

 

[kfc]

Si les prix des voitures vendues à Paris 7è sont de 40000€ et à Paris 20è de 20000€ (c'est un exemple bidon), tu en conclurais que les voitures sont 2 fois plus chères à Paris 7è qu'à Paris 20è ?
On pourrait aussi en conclure, mais c'est juste une hypothèse, que les voitures vendues sont d'une gamme supérieure dans le 7è par rapport au 20è.

remarque valable a toute époque, les indicateurs sont ils donc inutiles ? ou uniquement lorsqu'ils ne supportent pas ta thèse ?

 

[gogo45]

remarque valable a toute époque, les indicateurs sont ils donc inutiles ? ou uniquement lorsqu'ils ne supportent pas ta thèse ?

Ce n'est pas ma thèse, lis sur internet.
Tu n'as jamais lu les critiques sur les stats des prix immo ?
Par exemple celle du précédent Président démissionnaire de la fédération immo la plus connue.

 

[kfc]

Ce n'est pas ma thèse, lis sur internet.
Tu n'as jamais lu les critiques sur les stats des prix immo ?
Par exemple celle du précédent Président démissionnaire de la fédération immo la plus connue.

on boucle.
C'est la thèse que tu défends donc dans le contexte de ce post c'est ta thèse.
les critiques qui prévoient la baisse pour l'année prochaine à tort depuis 10 ans n'ont pas énormément de crédit à mes yeux ..

 

[gogo45]

on boucle.
C'est la thèse que tu défends donc dans le contexte de ce post c'est ta thèse.
les critiques qui prévoient la baisse pour l'année prochaine à tort depuis 10 ans n'ont pas énormément de crédit à mes yeux ..

Ce n'est pas ma thèse dans le sens que je donne des arguments donnés par pas mal de gens.

Les critiques portent sur les statistiques qui ne reflèteraient pas la réalité des prix.
Voilà, ce serait mieux d'avoir des statistiques officielles et non des statistiques d'opérateurs privés du domaine concerné.

Maintenant, donne-moi des arguments contre au lieu de me dire que ma thèse ceci cela. L'opinion n'a aucun intérêt, seuls les arguments sont intéressants.

 

[kfc]

Ce n'est pas ma thèse dans le sens que je donne des arguments donnés par pas mal de gens.

Les critiques portent sur les statistiques qui ne reflèteraient pas la réalité des prix.
Voilà, ce serait mieux d'avoir des statistiques officielles et non des statistiques d'opérateurs privés du domaine concerné.

Maintenant, donne-moi des arguments contre au lieu de me dire que ma thèse ceci cela. L'opinion n'a aucun intérêt, seuls les arguments sont intéressants.

je ne peux que constater que depuis un bon moment maintenant "pas mal de gens" ont tort en utilisant les arguments que tu reprends pour prévoir une baisse qui n'arrive jamais.. sauf si tu contestes la véracité des indicateurs sur lesquels tout le monde se base auquel cas tu n'as rien a démontrer puisque sans indicateurs pas de débat possible. Tu fais référence à l'effet qualité qui a été mesuré par Jacques Friggit, je t'invite à lire ses travaux .

on peut considérer l'INSEE, le CGEDD et les chambres notariales comme des sources officielles, les agences sont à mon sens moins objectives (mais pas forcement dans le tort).

Mes arguments n'ont pas changé : les indicateurs que tu décris (stocks, prix, crises, pays voisins, pouvoir d'achats, ..) sont effectifs depuis des années déjà et n'ont pas provoqué de baisse. Je ne dis pas que demain (ou aujourdhui) la baisse n'arrivera pas mais qu'elle doit avoir une autre explication (que je cherche toujours). Sinon je peux postuler que l'immo est lié aux marées bretonnes en ayant raison une fois sur deux, est pour autant une bonne explication ?

 

[gogo45]

je ne peux que constater que depuis un bon moment maintenant "pas mal de gens" ont tort en utilisant les arguments que tu reprends pour prévoir une baisse qui n'arrive jamais.. sauf si tu contestes la véracité des indicateurs sur lesquels tout le monde se base auquel cas tu n'as rien a démontrer puisque sans indicateurs pas de débat possible. Tu fais référence à l'effet qualité qui a été mesuré par Jacques Friggit, je t'invite à lire ses travaux .

on peut considérer l'INSEE, le CGEDD et les chambres notariales comme des sources officielles, les agences sont à mon sens moins objectives (mais pas forcement dans le tort).

Mes arguments n'ont pas changé : les indicateurs que tu décris (stocks, prix, crises, pays voisins, pouvoir d'achats, ..) sont effectifs depuis des années déjà et n'ont pas provoqué de baisse. Je ne dis pas que demain (ou aujourdhui) la baisse n'arrivera pas mais qu'elle doit avoir une autre explication (que je cherche toujours). Sinon je peux postuler que l'immo est lié aux marées bretonnes en ayant raison une fois sur deux, est pour autant une bonne explication ?

Je répète que la baisse a déjà commencé.
Les indicateurs de stocks et délais importants sont très récents, ils ne datent pas de 4 ans.

Si la baisse n'est pas, pour le moment, importante, c'est qu'il y a aussi des facteurs de soutien des prix. Mais justement certains auront disparu dans 6 mois, comme les aides fiscales.

D'ailleurs, si les banques prêtent moins avec plus de garanties, ce n'est pas seulement à cause des obligations légales, mais aussi parce qu'elles anticipent une forte baisse des prix.

 

[kfc]

Je répète que la baisse a déjà commencé.
Les indicateurs de stocks et délais importants sont très récents, ils ne datent pas de 4 ans.

Si la baisse n'est pas, pour le moment, importante, c'est qu'il y a aussi des facteurs de soutien des prix. Mais justement certains auront disparu dans 6 mois, comme les aides fiscales.

D'ailleurs, si les banques prêtent moins avec plus de garanties, ce n'est pas seulement à cause des obligations légales, mais aussi parce qu'elles anticipent une forte baisse des prix.

-si tu penches sur le contexte en 2007-2009 tu verra les même conditions que tu décris, suivi d'un début de baisse avant que la hausse reprenne. Qu'est ce qui a changé depuis ?

-les aides ont déjà prix un sacré coup : scellier plombé et surtout reforme des PV (date pas d'hier non plus) sans effets visibles..

-qu'est ce qui fait dire ce que les banques anticipent ? et en quoi une baisse des prix anticipée rendrait l'accès au crédit plus difficile ? la plupart des garanties ne sont plus des hypothèques de nos jours mais des cautions donc effet inverse logiquement.

 

[gogo45]

-qu'est ce qui fait dire ce que les banques anticipent ?

Je l'ai déjà dit, la demande plus d'apport et la baisse des durée de prêt, bref la sélection des candidats.
Et puis je discute parfois avec mon "banquier".

et en quoi une baisse des prix anticipée rendrait l'accès au crédit plus difficile ?

Ben si tu ne rembourses pas, la banque devient propriétaire du logement, qui est sa garantie.
Donc il est logique que, si la banque anticipe une baisse, sa garantie a moins de valeur, elle demande plus d'apport, et donc prête moins facilement.
C'est évident, non ?

 

[kfc]

Je l'ai déjà dit, la demande plus d'apport et la baisse des durée de prêt, bref la sélection des candidats.
Et puis je discute parfois avec mon "banquier".


Ben si tu ne rembourses pas, la banque devient propriétaire du logement, qui est sa garantie.
Donc il est logique que, si la banque anticipe une baisse, sa garantie a moins de valeur, elle demande plus d'apport, et donc prête moins facilement.
C'est évident, non ?

- ça pourrai aussi bien (et même plus logiquement) être le contexte économique et l'accroissement de l'endettement sans être lié à une anticipation de baisse des prix mais c'est ce que ton banquier t'a remonté ?

- justement non puisque les hypothèque se font rares, les banque ne se remboursement plus en vendant le logement mais par un organisme de cautionnement . La caution correspond au montant emprunté et ne varie pas avec les prix.

 

[gogo45]

- ça pourrai aussi bien (et même plus logiquement) être le contexte économique et l'accroissement de l'endettement sans être lié à une anticipation de baisse des prix mais c'est ce que ton banquier t'a remonté ?.

Le contexte économique ? Je suis bien d'accord. Je ne vois pas en quoi un contexte économique défavorable serait contradictoire avec une anticipation de baisse de prix.
Un banquier est bien placé pour voir les prix parce qu'il accorde des prêts et parce les banques ont souvent des filiales agences immobilières.

l'accroissement de l'endettement de qui ?

- justement non puisque les hypothèque se font rares, les banque ne se remboursement plus en vendant le logement mais par un organisme de cautionnement . La caution correspond au montant emprunté et ne varie pas avec les prix.

Que fait l'organisme de cautionnement si on ne rembourse pas ?

 

[kfc]

Le contexte économique ? Je suis bien d'accord. Je ne vois pas en quoi un contexte économique défavorable serait contradictoire avec une anticipation de baisse de prix.
Un banquier est bien placé pour voir les prix parce qu'il accorde des prêts et parce les banques ont souvent des filiales agences immobilières.

l'accroissement de l'endettement de qui ?


Que fait l'organisme de cautionnement si on ne rembourse pas ?

- contexte economique defavorable => plus fort risque de perte d'emploi par exemple
- endettement des ménages francais en forte hausse => plus longues durée de remboursement => plus de risque
- l'organisme de caution fonctionne comme une assurance et paie les mensualités à la place de l'emprunteur (en cas de défaillance bien sur) au créancier. Pas de saisie du logement.

 

[gogo45]

- contexte economique defavorable => plus fort risque de perte d'emploi par exemple

Et donc ?

- endettement des ménages francais en forte hausse => plus longues durée de remboursement => plus de risque

Les durées de remboursement et le volume de prêts diminuent.

- l'organisme de caution fonctionne comme une assurance et paie les mensualités à la place de l'emprunteur (en cas de défaillance bien sur) au créancier. Pas de saisie du logement.

Dont acte.

 

[kfc]

Et donc ?


Les durées de remboursement et le volume de prêts diminuent.


Dont acte.

ta logique m’échappe ..

- risque élevé de perte d'emploi => risque de banqueroute plus important => plus fort filtrage des emprunteurs , plus clair comme ça ? meilleur explication qu'une anticipation de baisse à mon sens..

- juste non , l'endettement, durée et volumes des prêts augmentent significativement depuis une dizaine d'années cf INSEE

- acte quoi ? si la garantie n'est pas liée aux prix , où est le risque accru pour les banques en cas de baisse ? au contraire elles touchent plus via les intérêts / frais à garantie égale ..

 

[gogo45]

ta logique m’échappe ..

Sur quel point ?

- risque élevé de perte d'emploi => risque de banqueroute plus important => plus fort filtrage des emprunteurs , plus clair comme ça ? meilleur explication qu'une anticipation de baisse à mon sens..

C'est ce que j'ai dit, donc c'est un facteur de baisse de prix, non ?

- juste non , l'endettement, durée et volumes des prêts augmentent significativement depuis une dizaine d'années cf INSEE

Je parle de l'évolution récente.
La durée avait trop augmenté, elle diminue.
Le volume de prêt est en baisse, parallèlement au volume de ventes de logements.

 

[Aristide]

Bonjour,

-

- l'organisme de caution fonctionne comme une assurance et paie les mensualités à la place de l'emprunteur (en cas de défaillance bien sur) au créancier. Pas de saisie du logement.

Si la caution est fournie par une "Société d'Assurance Caution", oui puisque c'est une assurance.

Mais si c'est une Société de Caution, comme toute caution qui a payé le prêteur à la place de l'emprunteur, elle est subrogée dans les droits du prêteur et peut très bien poursuivre le débiteur, inscrire une hypothèque....etc pour récupérer tout ou partie des sommes qu'elle a elle même payées.

Cdt

 

[gogo45]

-si tu penches sur le contexte en 2007-2009 tu verra les même conditions que tu décris, suivi d'un début de baisse avant que la hausse reprenne. Qu'est ce qui a changé depuis ?
.

Prenons un exemple chiffré d'un AI (ou pourrait modifier les volumes pour une ville ou un département).
Pour simplifier le calcul, je suppose que tous les logements ont la même superficie.

Supposons qu'en 2007, il ait vendu
10 logements à 2000€ / m2 dans un quartier populaire
1 logement à 4000€ / m2 dans un quartier aisé
Moyenne des prix: 2 182 €

En 2008, il vend
8 logements à 1990€ / m2 dans un quartier populaire
1 logement à 3980€ / m2 dans un quartier aisé
Moyenne des prix: 2 202 €

Evolution des prix 2008 / 2007 sur la ville de notre AI: +1%

Ton avis sur mon indice de prix ?