Il faut être fou pour investir dans l'immobilier en France

[Siocnarf]

prix d'achat ?
taux emprunt ?

Il y a plus de détails dans mon post en réponse à Turbo_057, sur ce même sujet, juste à la page 5...

 

[ZRR_pigeon]

ok je viens de lire.
pour moi la rentabilité brute s'entend loyers annuels / valeur du bien.

alors que vous vous la calculez loyers annuels/ prix d'achat.

ca revient presque au meme sauf que dans votre cas a la revente vous faites une plus value, et vous avez l'impression de gagner deux fois avec une renta forte + une plus value alors que c'est l'un ou l'autre.

par exemple si votre bien voit sa valeur monter (pour une eventuelle revente) plus votre rendement locatif baisse.
deuxieme chose, vous ne donnez pas votre tranche marginal. il n'y a pas de tranche a 18%, vous confondez taux moyen et taux marginal. vous etes donc a 30 ou 41%.

le benefices foncier (car il y en a un dans votre cas) subit donc 30+15.5% ou 41+15.5% (l'assomoir c'est maintenant). Cela change quelque peu vos calculs.

Toujours est il qu'en achetant a 40% en dessous du marché vous avez réalisé une belle operation (ou sacrément entubé le vendeur, c'est au choix, mais c'est de bonne guerre). Je ne critiquerai pas cela car je lorgne aussi les divorces pour voitures pas chere et autres saisies immobilieres. . avec 50% de divorce au niveau national, il y a de quoi se gaver.

 

[Turbo-057]

Le hic c'est la valeur plus tard de ces appartements surtout sur la zone de longwy.
C'est bien moins prisé que la Moselle du coté Thionvillois et ne beneficie pas du regime alsace moselle (un frein de plus)
Longwyon est deja en deficit de locataire longwy commence a l'etre mais je vous souhaite que ca fonctionne. (Mais je reste sceptique 25 ans c'est très très long ... en plus je peux vous certifier qu'en ce moment les loyers stagne un peu la concurrence devient plus rude y a eu bcp bcp de logement a cause du lux de construit ca plombe le marché) Et il faut voir le prix de revente. Car le garder pour une rente vu les taux d'impositions... bof bof ... ou alors faut transmettre tot le patrimoine aux enfants.

On a pas bcp d'ecart d'age mais ca fait une nuance néanmoins. Quelques années mais l'avantage d'avoir investi en 96 c'est que j'ai pu me permettre un emprunt sur 15 ans et non 25 meme en mettant au bout de tout manière moins y a d'interet charge frais plus les impots plombent le tout.
Pour ma part le fait d'avoir vendu une partie me permet de construire a Luxembourg et de quitter definitivement la France d'ici fin d'année si la construction ne connait plus trop d'imprévus Une jolie cahute sur 19 ares de terrain a Mondercange .
Le reste je garde une partie pour la rente mais surtout pour transmettre a mes enfants. Et tout le reste je vend et ensuite le placerai différement mais plus en France.

 

[Siocnarf]

deuxieme chose, vous ne donnez pas votre tranche marginal. il n'y a pas de tranche a 18%, vous confondez taux moyen et taux marginal. vous etes donc a 30 ou 41%.

le benefices foncier (car il y en a un dans votre cas) subit donc 30+15.5% ou 41+15.5% (l'assomoir c'est maintenant). Cela change quelque peu vos calculs.

Notre tranche marginale est à 30%.
Mais encore une fois, les revenus fonciers que nous percevons en France ne sont pas imposés de cette manière car nous travaillons ma femme et moi au Luxembourg.
C'est le taux effectif qui est appliqué. J'ai détaillé le calcul dans un message précédent, et vous pouvez voir sur cette page du site impôts.gouv.fr [lien réservé abonné] pour un autre exemple. C'est le revenu mondial qui sert à déterminer le taux effectif, et il est bien dans 18% dans notre cas. Nos revenus fonciers sont donc imposés à 18+15,5 = 33.5 % en tout.

Toujours est il qu'en achetant a 40% en dessous du marché vous avez réalisé une belle operation (ou sacrément entubé le vendeur, c'est au choix, mais c'est de bonne guerre). Je ne critiquerai pas cela car je lorgne aussi les divorces pour voitures pas chere et autres saisies immobilieres. . avec 50% de divorce au niveau national, il y a de quoi se gaver.

Le vendeur n'a pas été entubé, il était juste très pressé. C'est lui qui avait fixé un prix très bas pour vendre très vite... Mais nous achetons à 20% (18 exactement) en dessous, pas 40% (250000/300000)...

@Turbo057 : terrain de 19a à Mondercange... J'espère être en mesure de me payer ça quand j'aurai votre âge !
On va être presque voisins !

 

[Turbo-057]

Avec 5 ans d'écart ... ca va être difficile va falloir te dépecher.

D'autant que j'ai acheté le terrain en pleine crise immob ce qui m'a permis le "luxe" de rajouter 10 ares de zones agricoles non constructible en sus de 9 constructibles mais bon au final ca a fait néanmoins un sacré ticket en comptant maison et terrain. Au final j'étais quand même à 40 k€ l'are en moyenne (malgré le prix moins élevé de la zone non constructible). Et ca a encore monté fortement ces dernier temps en 4 ans on doit approcher les 60/65 en zone constructible. Sans compter que sur la ville de Mondercange les terrains à vendre sont quasi inexsitants si tu ne connais pas quelqu'un en ayant (Ma Femme étant luxembourgeoise c'est ainsi par connaissance qu'on a pu l'acheter) Les paysans Lux étant très attaché à leur terrains et n'aimant pas vendre aux étrangers (et ils n'ont pas besoin d'argent non plus) Ils préfèrent transmettrent aux enfants vu le faible taux de droit de transmission ... (Ca fait parti d'ailleurs de mon choix de m'établir dans le pays au moins mes enfants ne casqueront pas de droit de succession plus tard (Ils ont la double nationalité))
Avantage au lux tu as plein d'avantages pour la première accession à la propriété et plus de foncier ni taxe d'habitation ... enfin un peu quand meme pour te marrer a Mondercange 340 m2 habitable, plus terrain 17 euros annuels

Je préfère etre voisin du coté ou j'ai pris de la frontière
Surtout que ca me fait que 10 a 15 minutes de trajet

 

[Siocnarf]

Avantage au lux tu as plein d'avantages pour la première accession à la propriété et plus de foncier ni taxe d'habitation ... enfin un peu quand meme pour te marrer a Mondercange 340 m2 habitable, plus terrain 17 euros annuels

On a habité au Lux quelques années (en location), mais quand on a voulu acheter une maison d'une taille respectable ("seulement" 200m2 - et montant de taxes annuelles 110 fois plus élevé), on n'a pas eu d'autre choix que de retourner de l'autre côté de la frontière...

Sinon un autre avantage non négligeable est qu'on a pas à payer les cotisations sociales sur les revenus fonciers quand on réside à l'étranger...

 

[Turbo-057]

Oui et il n'y a plus non plus besoin de renvoyer la déclaration rose des revenus que tu percois à l'étranger.
Effectivement une maison 4 facade de taille raisonnables de 200 m2 avec un terrain adéquat et quelques travaux tu arrives dans le million d'euros.

Au début j'ai pris l'option achat appart sur Bettembourg, puis revente pour construire en France et retour au point de départ de l'autre coté de la frontière.
Mais bon sur la zone d'Hettange ou j'ai construit la maison je l'ai revendu quand meme 650 k€ pour 200 m2 habitables. C'est pas si donné non plus mais au final TF plus TH tu payes quand meme près de 3000 par an ... et ca n'arrete pas d'augmenter et largement plus vite que l'inflation autant les fonciers que la TH.

Après clairement Longwy et la zone minière du coin la bas c'est moins cher (pour ma part il aurait fallu me payer cher pour habiter la bas ) mais si tu regardes le coté Lux Sud Thionville jusqu'à la frontière les prix ont tout autant explosé même les luxembourgeois se mettent a y acheter des maisons du coup le prix continu de flamber.

 

[gogo45]

Statistiques de ***21
-17% de ventes par rapport à l'an dernier, prix -2%

 

[Siocnarf]

Statistiques (en fait, non, avis subjectif) de mon notaire et de l'agent immobilier avec qui on a signé le 1er juin :
5 à 10% de baisse depuis le début de l'année dans mon coin...

Il y aura bientôt de nouvelles bonnes affaires à faire !

 

[Turbo-057]

Sauf si cela joue la mode espagnole et que cela s'effondre ...
De bonne affaire why not mais posséder un parc immoiblier vide dur dur.
Perso j'ai réussi a vendre 5 appartements en un délai d'environ 7 mois (juillet 2011 => fevrier 2012) et sans jouer a les sous vendre ils sont tous vendus très correctement et assez facilement au prix marché meme un peu au dessus. (environ 2000 a 2600 euros le m2 pour les plus chers)