Il faut être fou pour investir dans l'immobilier en France

[gogo45]

Si vous voulez investir dans l'immobilier visez plutot Londres, New-york, les états unis ou plus proche de nous la Suisse voire tout autre pays d'Europe à l'exception de la France.
En effet le rendement du locatif en France est proche de 0 lorsqu'il n'est pas carrément négatif et ne comptez plus sur la plus-value laminée la aussi par les taxes. Un bailleur en France n'a pratiquement aucun droit hormis celui de payer des impôts et des taxes.
...

 

[olivierj92]

Le montage est intéressant pour un investisseur qui prend un prêt avec apport lui permettant d'avoir des mensualités couvertes par le loyer du locataire.

En France beaucoup d'investisseurs vivent dans le sud et investissent dans les studios valeur sûres dans le 92 par exemple, où le taux d'occupation du logement est élevé.

Le risque est faible, mais cela concerne une clientèle haut de gamme.

C'est toujours la même chose, quand tu es riche, cela reste rentable.

Par ailleurs tu appuies ton argumentation avec un graphique général, mais on ne construit pas un investissement sur des indicateurs généraux.

Un chômeur peut retrouver du travail même si les indicateurs macroéconomiques sont mauvais.

Il en va de même de l'investissement.

Un investisseur qui prend un prêt accordeon comme disent les belges n'entendra pas la même musique qu'n autre qui choisit le taux fixe précédant la tempête.

A+

 

[Buffeto]

C'est toujours la même chose, quand tu es riche, cela reste rentable.

tout dépend quelle définition on donne au mot : " riche" .

si par " riche " tu entends les contribuables imposés à la tranche de 41% , alors , la rentabilité se trouve réduite à néant par l'IRPP , auxquels il faut ajouter les prélèvement sociaux et la taxe foncière .

au total 41% + 15.5% + qq% de la taxe foncière égalent environ 60% du bénéfice qui partent dans les poches de l'état.....

personnellement ma définition des gens riches : ce sont ceux qui gagnent plus que moi ....

 

[gogo45]

tu appuies ton argumentation avec un graphique général,

Ce ne sont pas mes arguments mais ceux issus d'un article dont j'ai posté un extrait et le lien.

on ne construit pas un investissement sur des indicateurs généraux.

Je dirais plutôt "on ne construit pas un investissement uniquement sur des indicateurs généraux, mais en tenant compte des indicateurs généraux."
En effet, si j'envisage d'ouvrir une boulangerie, je vais quand même me préoccuper de savoir si la consommation de pains, de gâteaux (...) en boulangerie augmente ou diminue, si les boulangeries sont rentables ou non ...
Après quoi, bien sûr, je regarderai le marché local.

Un chômeur peut retrouver du travail même si les indicateurs macroéconomiques sont mauvais.

C'est quand même plus facile d'en trouver si les indicateurs macroéconomiques sont bons et dans un secteur qui embauche.

Dans le cas de ma boulangerie, je vais aussi acquérir les compétences nécessaires (ou embaucher les gens qui les ont): faire du pain, des gâteaux, vendre, inventer de nouveaux produits, gérer un commerce ...
Si je suis plombier, je ne vais pas chercher du boulot dans une boulangerie.

Très peu d'investisseurs immobiliers ont les compétences nécessaires (immobilier, juridique, savoir-faire des travaux, finance, fiscalité, commercial ...).

Accessoirement, dans l'estimation approximative de rentabilité, personne ne prend en compte son temps de travail: visite des appartements qu'on envisage d'acheter, visite des locataires potentiels, travaux, gestion, suivi des loyers ... Comme si le travail fourni n'entrait pas en compte dans le calcul de rentabilité. En en tenant compte, on se rendrait peut-être compte qu'en consacrant autant de temps à faire des petits boulots sans rien investir, on gagnerait autant !

La carotte fiscale est là, et donc on pense que c'est très rentable.
Mais si c'est si rentable, pourquoi il n'existe pas des milliers de sociétés qui exercent ce métier de loueur à l'année ?
A ma connaissance, les seuls vrais business dans la location sont celui exercé par une agence immobilière (qui loue les appartements des autres et prend une commission) ou dans la location saisonnière.

 

[kfc]

ce n'est pas vraiment un "article" plutôt un essai d'un membre des forum de boursorama . (pour y avoir passé un peu de temps, j'apprécie d'autant plus la qualité des échanges sur Cbanque )
le graphe est sorti des travaux de Jacques Friggit bien connu ici. Malgré l'allure de la courbe, la perspective moyen/long terme reste incertaine comme en concluent ses travaux.
J'ajoute que depuis maintenant plus de 10 ans, la majorité des acteurs du marché n'a manifestement pas partagé ton avis dixit la hausse des prix.
Puisqu'on parle d'immobilier au sens large, quid de l’immobilier d'entreprise ?

 

[gogo45]

J'ajoute que depuis maintenant plus de 10 ans, la majorité des acteurs du marché n'a manifestement pas partagé ton avis dixit la hausse des prix.

C'est justement parce que les prix ont beaucoup monté et pas les loyers, comme le montre le graphique, que ce n'est pas le moment d'investir.
Sans parler de la fin des niches fiscales, de la crise économique et financière.

 

[kfc]

C'est justement parce que les prix ont beaucoup monté et pas les loyers, comme le montre le graphique, que ce n'est pas le moment d'investir.
Sans parler de la fin des niches fiscales, de la crise économique et financière.

cet situation ne date pas d'hier, comment expliques-tu la période 2009-2012 par exemple?

 

[gogo45]

cet situation ne date pas d'hier, comment expliques-tu la période 2009-2012 par exemple?

Je ne prétends pas savoir tout expliquer.
Je donne un point de vue.
Lisez, les stocks et les délais de vente augmentent, beaucoup d'acteurs disent que les prix baissent et vont baisser sérieusement.

Voilà, c'est juste une contribution.

 

[gogo45]

cet situation ne date pas d'hier, comment expliques-tu la période 2009-2012 par exemple?

On peut renverser la question: pourquoi la France serait le seul pays où les prix, après avoir fortement augmenté, ne baisseraient pas ?

 

[kfc]

On peut renverser la question: pourquoi la France serait le seul pays où les prix, après avoir fortement augmenté, ne baisseraient pas ?

Pourquoi baisseraient ils ? Pour faire comme les voisins ?
Quel est le lien entre un acheteur/vendeur d'immo francais et les prix de l'immo allemand ou anglais ?
Les achats/ventes par des "étrangers" représentent une part minime des valeurs/volumes.

 

[kfc]

Je ne prétends pas savoir tout expliquer.
Je donne un point de vue.
Lisez, les stocks et les délais de vente augmentent, beaucoup d'acteurs disent que les prix baissent et vont baisser sérieusement.

Voilà, c'est juste une contribution.

je ne prétends pas tout expliquer non plus, c'est bien l’intérêt de ces échanges.
Mais quitte à débattre, j'ai déjà entendu ces arguments depuis des années sans que le marché leur donne raison. Pourquoi seraient ils plus valides aujourd’hui ?

 

[gogo45]

Quel est le lien entre un acheteur/vendeur d'immo francais et les prix de l'immo allemand ou anglais ?

Je n'ai pas parlé de l'Allemagne, rare pays où il n'y a pas eu de bulle immobilière.

Le lien est la crise financière et économique en Europe.
Les règles imposées aux banques sont les mêmes, ce qui les oblige à prendre plus de précaution pour prêter.

Cela dit, les situations sont différentes de l'Angleterre ou de l'Espagne.

Les achats/ventes par des "étrangers" représentent une part minime des valeurs/volumes.

Quelle part ?

 

[kfc]

Je n'ai pas parlé de l'Allemagne, rare pays où il n'y a pas eu de bulle immobilière.

Le lien est la situation économique et financière. Il y a une crise financière et économique en Europe.
Les règles imposées aux banques sont les mêmes, ce qui les oblige à prendre plus de précaution pour prêter.
Le lien peut aussi être fait avec les situations précédentes de bulle où les prix ont baissé après avoir monté.

Cela dit, les situations sont différentes de l'Angleterre ou de l'Espagne.


Quelle part ?

ce n'est pas ce que je voulais dire : nous ne somme pas en situation de concurrence internationale pour l'immobilier. Si je veux acheter ma résidence principale, je peux difficilement l'acheter au Japon plutôt qu'en France. D’où pour moi l'absence de lien entre les différents marchés.

la part des achats des "étrangers" représente grosso modo entre 2 et 3% en valeur depuis 10 ans

 

[gogo45]

ce n'est pas ce que je voulais dire : nous ne somme pas en situation de concurrence internationale pour l'immobilier. Si je veux acheter ma résidence principale, je peux difficilement l'acheter au Japon plutôt qu'en France. D’où pour moi l'absence de lien entre les différents marchés.

Je t'ai donné le lien, la situation économique et financière et les mesures bancaires prises et la conséquence sur le crédit.
Ce qui amène les banques à plus sélectionner les emprunteurs et concentre donc les prêts sur les plus sûrs, donc les plus riches. Ce qui fausse les statistiques de prix puisque les ventes se limitent à une population aisée et limite la baisse visible dans les prix.

la part des achats des "étrangers" représente grosso modo entre 2 et 3% en valeur depuis 10 ans

Si ces acheteurs disparaissaient du marché (ce qui est faux évidemment), cela ferait 2% d'acheteurs en moins. Quel est l'impact sur les prix de la baisse de 2% du volume d'acheteurs ? Sans doute bien plus que 2%, non ?

 

[LordWolfy]

Cela fait 3 ans que la situation est sensiblement la même

Cela fait 3 ans que la courbe de Friggit est en limite de rupture (avec une augmentation sur 2de ces années)

On peut renverser la question: pourquoi la France serait le seul pays où les prix, après avoir fortement augmenté, ne baisseraient pas ?

C'est vrai pourquoi ca ne baisserait pas ?
et pourquoi ca ne monterait pas puisque c'était déjà cher avant et que ca à continuer de monter les 2 dernières années
Alors pourquoi maintenant ??
C'est la baisse des taux de credit qui est un signal fort ?
Ou bien aurais je manqué un événement important qui aurait fait fait baisser la demande ? (spectaculaire 200 000 personnes quittent la région parisienne)


et même si ca baisse, quels scenariis seraient défavorable à un investisseur ? (une baisse à la japonnaise de 1% par an pendant 30 ans serait si terrible que ca ?)
SI je pays un bien 100 000 euros
je le fais payer pas un locataire qui rembourse le credit et les impots
je le revend au bout de 10 ans (credit remboursé) à 80 000 euros
C'est fou d'avoir gagné 80 000 euros ?

Ce qui amène les banques à plus sélectionner les emprunteurs et concentre donc les prêts sur les plus sûrs, donc les plus riches. Ce qui fausse les statistiques de prix puisque les ventes se limitent à une population aisée et limite la baisse visible dans les prix.

Donc pour toi avoir autant d'offre et moins d'acheteur potentiel (puisque filtré par les banques) n'as pas d'impact sur les prix ?
C'est bizarre car ta phrase suivant indique que 2% du volume d'acheteur en moins aurait un impact important sur la baisse des prix
cela veut-il dire que soit les banques filtrent moins de 2% des gens ?
En tout cas si il y a une baisse des prix mais masquée, ce n'est pas trop impactant pour un investisseur



Perso je suis également très sceptique sur l'état du marché immobilier et sur la fiscalité mais le titre très racoleur et tes arguments à la limite de la bonne foie me font penser à mes collègues qui affirment "l'immobilier ca ne baisse jamais "
donc contre un titre racoleur j'opposerais l'argument spécieux
sur une période de 20 ans, l'immobilier est toujours positif

 

[gogo45]

Cela fait 3 ans que la situation est sensiblement la même

Cela fait 3 ans que la courbe de Friggit est en limite de rupture (avec une augmentation sur 2de ces années)


C'est vrai pourquoi ca ne baisserait pas ?
et pourquoi ca ne monterait pas puisque c'était déjà cher avant et que ca à continuer de monter les 2 dernières années
Alors pourquoi maintenant ??
C'est la baisse des taux de credit qui est un signal fort ?
Ou bien aurais je manqué un événement important qui aurait fait fait baisser la demande ? (spectaculaire 200 000 personnes quittent la région parisienne)


et même si ca baisse, quels scenariis seraient défavorable à un investisseur ? (une baisse à la japonnaise de 1% par an pendant 30 ans serait si terrible que ca ?)
SI je pays un bien 100 000 euros
je le fais payer pas un locataire qui rembourse le credit et les impots
je le revend au bout de 10 ans (credit remboursé) à 80 000 euros
C'est fou d'avoir gagné 80 000 euros ?



Donc pour toi avoir autant d'offre et moins d'acheteur potentiel (puisque filtré par les banques) n'as pas d'impact sur les prix ?
C'est bizarre car ta phrase suivant indique que 2% du volume d'acheteur en moins aurait un impact important sur la baisse des prix
cela veut-il dire que soit les banques filtrent moins de 2% des gens ?
En tout cas si il y a une baisse des prix mais masquée, ce n'est pas trop impactant pour un investisseur



Perso je suis également très sceptique sur l'état du marché immobilier et sur la fiscalité mais le titre très racoleur et tes arguments à la limite de la bonne foie me font penser à mes collègues qui affirment "l'immobilier ca ne baisse jamais "
donc contre un titre racoleur j'opposerais l'argument spécieux
sur une période de 20 ans, l'immobilier est toujours positif

Les prix ont déjà commencé à baisser.
Pourquoi maintenant ? Crise économique et financière, baisse de confiance dans l'avenir, plus grand contrôle des crédits, prix trop élevés, courbe démographique défavorable (à partir de 58 ans, on est vendeur net), fiscalité moins favorable à l'investissement immobilier.

Tu dis "si il y a une baisse des prix mais masquée, ce n'est pas trop impactant pour un investisseur".
Je réexplique la critique qui est faite par certains acteurs aux stats les plus connues de l'immo.
Les banques demandant plus de garanties, les acheteurs qui restent sont plus riches. Donc ils se concentrent sur des biens de qualité (d'autant plus qu'ils ont le choix puisqu'il y a moins d'acheteurs). Ces biens sont plus chers au m2 que des biens de moindre qualité. Donc la baisse est partiellement "masquée". Mais si on comparait sur le même ensemble de biens, on verrait les prix baisser davantage.

 

[LordWolfy]

La crise a commencé cette année ?
courbe démographique identique aux 5 dernières années [lien réservé abonné]
(A partie de 20 ans on est acheteur net)
plus grand contrôle des crédits : sources ?

je répète que je pense également que cela va baisser mais je ne sais pas trop quand car j'ai l'impression que ça devrait baisser depuis plus de 3-4 ans et ça continue de monter donc ..

 

[gogo45]

La crise a commencé cette année ?
courbe démographique identique aux 5 dernières années [lien réservé abonné]
(A partie de 20 ans on est acheteur net)
plus grand contrôle des crédits : sources ?

je répète que je pense également que cela va baisser mais je ne sais pas trop quand car j'ai l'impression que ça devrait baisser depuis plus de 3-4 ans et ça continue de monter donc ..

Il est interdit de donner des liens !
Les sources: ben c'est la nouvelle règlementation européenne qui oblige les banques à avoir plus avoir d'argent par rapport à ce qu'elles prêtent.
entendu sur BFM il y a quelques mn: -20% de ventes sur Paris depuis 1 an.

Ca ne continue pas de monter ! Les stocks augmentent, les délais de vente augmentent, les volumes de vente baissent et les prix ont (parfois fortement) baissé dans plusieurs régions.

 

[Buffeto]

Il est interdit de donner des liens !

ca dépend lesquels ....ceux qui ne sont pas issus de sites commerciaux sont autorisés ( L'INSEE , impots.gouv etc....le sont )

 

[kfc]

entendu sur BFM il y a quelques mn: -20% de ventes sur Paris depuis 1 an.

Ca ne continue pas de monter ! Les stocks augmentent, les délais de vente augmentent, les volumes de vente baissent et les prix ont (parfois fortement) baissé dans plusieurs régions.

quitte a parler de Paris, dans la même dépèche basée sur les derniers chiffres des notaires parisiens, on peux aussi lire que les prix repartent à la hausse ;D
au delà des invocations de baisse, tu ne nous explique toujours pas pourquoi ta justification de baisse serait plus valable aujourd’hui que ces dernières années...