Fiscalité sur cession de parts sci en famille

[lerouxjul]

si mais soyons sérieux ...si une SCI possède un bâtiment qui vaut 500k , le contrôleur fiscal va tiquer s'il voit que tu estimes les parts à peanuts.......

Oui mais vous partez tous deux du principe que si je revend la SCI, je n'ai pas de prêt a solder...
La SCI, je viens de l'acheter avec un prêt qui couvre la totalité du bien et je dois rembourser ce prêt avec les intérêts et ce sur 20 ans. Si on omet le prêt, bien sur que cela parait farfelu comme transaction.

Je prend un autre exemple. Je vais chez Audi, je m'achète une Jolie A4 flanbant neuve que je finance avec un prêt a 100% sur 5 ans.
Au bout d'un mois, je m'aperçois que la voiture est trop grande pour me garer en ville et je la revend.
Si on comptabilise que le prêt n'est pas gratuit puisque sur 5 ans je vais payer des intérêts, en nombre parce qu'une banque ne travaille pas gratos, normal et que je suis quand même sensé revendre un bien d'occase un peu moins cher qu'un bien neuf, est ce que d'après vous, je vais perdre de l'argent ?
Pour moi, cela ne fait pas un doute.

Pourquoi ma femme ne perdrait elle pas d'argent dans le strict même cas? (Achat d'un bien 100% neuf avec un crédit)

Je vais devancer votre réponse, vous allez me dire, "on peut spéculer sur l'immobilier, pas sur une voiture".
Les temps ont changé et mis a part quelques grandes villes en France, l'immobilier n'est plus forcément le meilleur placement.
Est ce que l'on peut aujourd’hui penser gagner de l'argent sur un bien immobilier en même pas 1an en faisant construire ?
Pour ma part je pense que l'on a autant de chance d'y perdre que d'y gagner...

 

[paal]

Merci beaucoup, je vois que je vous énerve...un peu.
Je m'en excuse.

Aucun énervement de ma part, simplement un besoin de réaffirmer ce que vous semblez ne pas voir !

Pour rebondir sur ce que vous dites,
La valeur comptable n'a donc aucune...VALEUR ? même si j'attend la valeur comptable 2015?

La valeur comptable a vocation à enregistrer la valeur HISTORIQUE des éléments qui composent un bien, qu'il s'agisse d'une valeur immobilisée, ou d'un bien financier ....

Alors, lorsqu'il s'agit de biens monétaires (des sommes d'argent, en billets, ou un compte courant bancaire dans la devise monétaire de la tenue de compte), il n'y aura pas variation de la valeur, un Euro valant un Euro ...

Mais si, par exemple, vous déteniez des devises étrangères, vous auriez alors obligation de les revaloriser au dernier cours connu de l'exercice ... (un USD de 2014 ne vaut pas pareil qu'un USD de 2015, et cela change tous les jours ...)

Vous pourriez aussi avoir dans un bilan des valeurs boursières cotées, et dans ce cas, ce serait une autre règle, celle de maintenir la valeur d'acquisition et en cas de survaleur, et donc de ne pas pratiquer la revalorisation du bien ; par contre, en cas de SOUSVALEUR par rapport de marché (cotation), vous auriez à constater une provision pour DEPRECIATION de la perte POTENTIELLE liée à la détention des titres ...

C'est d'ailleurs la raison pour laquelle certains font ce que l'on appelle un coup d'accordéon (une vente pour matérialiser la survaleur (plus-value), puis un rachat consécutif, si possible à une valeur moindre, et le tout avant la fin de l'exercice, souvent en fin d'année ...

Dans le cas des valeurs immobilisées (votre immeuble), la revalorisation des biens n'est pas prévue par la réglementation, mais cela ne les empêche pas de disposer d'une valeur marchande qui soit différente de la valeur comptable d'origine (et parfois très différente !)

Et lors d'une cession de ces biens, l'administration ne retient pas la valeur comptable d'origine, mais la valeur vénale, à savoir la valeur selon laquelle il serait possible de céder le bien à un tiers ...

Soit on peut se baser sur la valeur comptable, soit pas ?
Si pas, cette valeur comptable dont vous me parlez depuis le début ne sert donc a rien ?

La valeur comptable est juste une valeur INDICATIVE, mais imaginez un peu un bien acheté il y a 20 ou 30 ans ...
Sa valeur marchande n'aurait pas évolué ?
Alors cette valeur comptable elle sert, mais juste pour les besoins de la comptabilité ...

Autre chose, vous dites que "si l'administration considère cette cession comme sous-évaluée, elle a TOUT POUVOIR pour prononcer une mesure de redressement". Les prix ne sont donc pas libres en France ?

Ils sont libres, mais on va dire qu'ils sont administrés et au moins surveillés, notamment en matière de fiscalité immobilière ....
Et l'administration dispose du pouvoir de PROPOSER (un euphémisme) une modification de la valeur estimée d'un bien soumis aux droits de mutation ...

Alors il y eut de multiples débats (ici et ailleurs) sur le droit de l'administration de requalifier le niveau de la BASE permettant de calculer ces droits de mutation ...

Mieux vaut donc s'orienter vers un don ?

Ce sera la même chose, et on peut avoir un redressement, aussi bien sur une vente que sur une donation ...

 

[paal]

Oui mais vous partez tous deux du principe que si je revend la SCI, je n'ai pas de prêt à solder...
La SCI, je viens de l'acheter avec un prêt qui couvre la totalité du bien et je dois rembourser ce prêt avec les intérêts et ce sur 20 ans. Si on omet le prêt, bien sur que cela parait farfelu comme transaction.

La SCI vous l'avez CONSTITUEE voici bientôt 2 ans, et c'est la SCI qui aura acheté (ou fait construire) un immeuble qui aura, au moment de la cession des parts, une valeur de marché, plus ou moins différente de sa valeur comptable ...

Bien entendu, un emprunt, c'est fait pour se trouver remboursé, et cela diminue avec le temps qui passe ; cette dette étant monétaire (en Euros), son montant au fil du temps est égale à sa valeur comptable ...

Je prend un autre exemple. Je vais chez Audi, je m'achète une Jolie A4 flambant neuve que je finance avec un prêt a 100% sur 5 ans.

Ce n'est pas l'exemple le plus heureux, car d'une part il existe un Argus (une forme de cotation) des véhicules selon leur âge et leur kilométrage ; mais de toute façon, un véhicule neuf, dès que vous le sortez du garage du concessionnaire, il vaut déjà moins, et parfois beaucoup moins ; si vous en doutez, demandez lui juste combien il va vous le reprendre, alors que vous n'avez fait que 50 mètres ...

Au bout d'un mois, je m'aperçois que la voiture est trop grande pour me garer en ville et je la revend.
Si on comptabilise que le prêt n'est pas gratuit puisque sur 5 ans je vais payer des intérêts, en nombre parce qu'une banque ne travaille pas gratos, normal et que je suis quand même sensé revendre un bien d'occase un peu moins cher qu'un bien neuf, est ce que d'après vous, je vais perdre de l'argent ?
Pour moi, cela ne fait pas un doute.

Certes, mais ce qui est applicable dans le domaine automobile n'est pas applicable à l'immobilier ...

A propos, vous êtes-vous demandé pourquoi il n'y avait pas de droits de vente sur un véhicule (sauf la TVA pour les pros) pour le revendeur occasionnel ?

Pourquoi ma femme ne perdrait-elle pas d'argent dans le strict même cas? (Achat d'un bien 100% neuf avec un crédit)

Parce que l'on ne parle pas de la même chose, ni même du même type de bien ...

Je vais devancer votre réponse, vous allez me dire, "on peut spéculer sur l'immobilier, pas sur une voiture".

On peut spéculer sur toute sorte de biens ...

Les temps ont changé et mis a part quelques grandes villes en France, l'immobilier n'est plus forcément le meilleur placement.
Est ce que l'on peut aujourd’hui penser gagner de l'argent sur un bien immobilier en même pas 1 an en faisant construire ?

Bien entendu, et il y a des personnes qui font cela tous les jours, et on les appelle des marchands de biens ...
Il y a même des particuliers qui tentent de faire la même chose à titre tout à fait privé ; certains s'exposent à quelques tracasseries ...

Pour ma part je pense que l'on a autant de chance d'y perdre que d'y gagner...

C'est pour cela qu'il faut faire expertiser le bien (ou au moins disposer d'un avis de valeur) afin de savoir si l'on est dans un cas ou dans l'autre ....

 

[lerouxjul]

un bien acheté il y a 20 ou 30 ans ...
Sa valeur marchande n'aurait pas évolué ?

On en reviens a mon message sur le cas de l'Audi A4 juste au dessus du votre...
On est bien d'accord que la valeur comptable du prix d'acquisition d'un immeuble n'est possiblement crédible que très peu de temps après l'acquisition car le prix évoluent a la hausse (généralement dans l'immobilier) ou a la baisse. Mais un bien acheté comptablement 200000€ l'an dernier ne peut pas valoir beaucoup plus un an après. Donc en admettant qu'il vaille 250000€ (je gagne 50000€ en 1 an, c'est le meilleur placement du monde) un an après, si mon prêt+intérêts me coute au total 270000€ sur 20 ans, alors je suis perdant...je n'ai donc ni plus value, ni valorisation des parts du bien...donc pas de taxe, logiquement.

 

[paal]

On en revient à mon message sur le cas de l'Audi A4 juste au dessus du vôtre...

Ce serait vrai si vous étiez constructeur automobile, et que vous ayez un coût de revient du véhicule de 100, et que vous le vendiez 125, et qu'en plus son prix ne soit pas régulé par un Argus ...

Vous comparez donc des choses qui ne sont pas comparables ; mais ce n'est pas la première fois que je vous l'indique, me semble-t-il ?

On est bien d'accord que la valeur comptable du prix d'acquisition d'un immeuble n'est possiblement crédible que très peu de temps après l'acquisition car le prix évoluent (généralement à la hausse dans l'immobilier) ou parfois à la baisse

J'ai été formé dans la profession comptable, et au cours de mon existence, j'ai vu de nombreux cas où une valeur comptable ne présentait aucune crédibilité ...

Encore une fois (une de plus ?), la valeur comptable n'a qu'une valeur indicative d'un COUT (dans votre cas, d'un coût de construction d'un immeuble), ce qui est très différent de la valeur vénale (ou valeur marchande dudit bien ...)

Mais un bien acheté comptablement 200000€ l'an dernier ne peut pas valoir beaucoup plus un an après

Tiens donc, nous avons vu quelques villes se doter d'un projet de construction d'un tram ; et je peux vous assurer que dès l'annonce d'un tel projet, les prix de négociation auront flambé ; vous oubliez un peu vite de les prix de l'immobilier évoluent en fonction de critères assez indépendants du simple coût de la construction ...

Donc en admettant qu'il vaille 250000€ (je gagne 50000€ en 1 an, c'est le meilleur placement du monde) un an après, si mon p
rêt+intérêts me coute au total 270000€ sur 20 ans, alors je suis perdant...

Là aussi, vous oubliez simplement que le coût des intérêts n'est lié, non pas à la valeur du bien, mais au simple fait que vous financez le projet avec un concours financier à la fois externe et intégral ....

Je n'ai donc ni plus value, ni valorisation des parts du bien...donc pas de taxe, logiquement.

Rassurez-moi, et lorsque l'on vous écrit un texte, cela vous sert-il à quelque chose ?
J'ai l'impression d'écrire à un mur ...

Alors s'il en est ainsi (avec un très léger agacement mais sans plus !) je pense que vous devriez faire comme bon vous l'entendez et sans l'aide de personne, puisque cela semble ne servir à rien (après tout, c'est vous que cela concerne en définitive) et arrivera ce qui devra arriver ...

 

[lerouxjul]

Bonsoir,

Ne soyez pas agacé, je suis vos conseils...car si je n'avais pas reçu vos conseils, j'aurai déjà agi en faisant n'importe quoi.
Je cherche a comprendre et suivre la meilleure solution.

Vous dites que dans le cadre d'un don, il peut y avoir redressement? Comment cela est possible puisque par définition, il n'y a pas d'argent qui transite dans le cadre d'un don ?

 

[moietmoi]

bonsoir,
votre comparaison avec la voiture est fausse, pour 2 raison;
1 vous comparez un achat de part de société avec un achat d'un bien.. ceci n'a rien a voir;
beaucoup de personne qui constitue une sci, reste convaincu qu'ils sont propriétaire de l'immobilier; NON, vous ne possédez pas l'immobilier, vous êtes simplement actionnaire d'une société;

vous ne pouvez donc pas comparer la propriété ou l'achat de part de société, avec l'achat de la voiture; ou alors il faudrait dire que vous achetez des parts d'une société qui achète une voiture, et vous verriez que dans le cas que vous évoquez, à part le coté hybride de l'immobilier (château de versailles) , vous seriez en tant qu'actionnaire dans la même situation;

par ailleurs vous oubliez toujours la nature hybride de l'immobilier qui bien qu'amortissable lorsque inscrit à l'actif d'une entreprise, ne se déprécie pas avec le temps..... la valeur comptable diffère de plus en plus de la valeur réelle au fil du temps;

Vous dites que dans le cadre d'un don, il peut y avoir redressement? Comment cela est possible puisque par définition, il n'y a pas d'argent qui transite dans le cadre d'un don ?

Keynes ou marx, ou bien adam Smith, bien qu'opposés sur la question vous diront tous que ce n'est pas parce qu' il n y a pas d'argent, qu'il n y a pas de valeur;

si je vous donne ma Ferrari, je pense que vous serez d'accord que c'est un beau don, et vous serez aussi d'accord pour dire que cela vaut quelque chose.... les fisc le pensera aussi.. (malheuresement pour l'expérience, je n'ai pas de Ferrari)

 

[paal]

Si je vous donne ma Ferrari, je pense que vous serez d'accord que c'est un beau don, et vous serez aussi d'accord pour dire que cela vaut quelque chose.... les fisc le pensera aussi.. (malheuresement pour l'expérience, je n'ai pas de Ferrari)

Certes mais, puisque vous ne lui donnerez qu'une très ancienne R16TS (ou équivalent), il vous dira que cela ne vaut pas grand chose, et surtout pas quelque chose qui doive lui faire dépenser le prix d'une carte grise, pour un bien sans plus-value potentielle ...

 

[lerouxjul]

Bon, vous m'en voulez, je le sens.

Je vais proposer et vous me dite si c'est acceptable.

Tout d'abord, pouvez vous me dire quel pourcentage des parts de la SCI il me faut pour pouvoir prendre toutes les décisions seul, c'est a dire, revente éventuelle, mise en location, travaux, division, bref pour pouvoir tout faire sans que l'on puisse m'en empêcher?

 

[paal]

Tout d'abord, pouvez vous me dire quel pourcentage des parts de la SCI il me faut pour pouvoir prendre toutes les décisions seul, c'est-à-dire, revente éventuelle, mise en location, travaux, division, bref pour pouvoir tout faire sans que l'on puisse m'en empêcher?

Là, tout dépend des règles de majorité contenues dans vos statuts ; mais comme vous disposez déjà d'environ 50% des parts (et je suppose des droits de vote équivalents), il suffirait que vous ayez 5 ou 10% de plus, sans qu'aucun autre associé ne puisse peser plus que vous ...

Ces autres associés (votre épouse) pourrait bien entendu protester, mais sur le papier, sa protestation ne serait pas majoritaire ; c'est là où la règle de majorité (simple, renforcée, unanimité) devient importante ...

 

[moietmoi]

Bon, vous m'en voulez, je le sens.

non ..rassurez vous, le forum est là pour échanger et essayer d'avancer.. rien de plus, si.... on essaye de rester dans la bonne humeur.!!!

Je vais proposer et vous me dite si c'est acceptable.

si j ai un avis, je n hésiterai pas, mais comme il s agit quand même de patrimoine important sur la base des idées d'ici, je pense que soumettre la solution envisagée à un notaire serait utile

Tout d'abord, pouvez vous me dire quel pourcentage des parts de la SCI il me faut pour pouvoir prendre toutes les décisions seul, c'est a dire, revente éventuelle, mise en location, travaux, division, bref pour pouvoir tout faire sans que l'on puisse m'en empêcher?

Les statuts doivent le dire, et il est possible que les statuts distinguent les actes de gestion..( loc...)par rapport aux actes de disposition( vente...)

 

[lerouxjul]

Ok, merci bcp. Je doit consulter les statuts dans la partie "Droit des parts" ?

 

[paal]

Si j ai un avis, je n hésiterai pas, mais comme il s agit quand même de patrimoine important sur la base des idées d'ici, je pense que soumettre la solution envisagée à un notaire serait utile

Encore faudrait-il que notre proprio de parts de SCI reconnaisse la compétence des spécialistes qui l'entourent (voir son post 23 !)

Les statuts doivent le préciser, et il est possible que les statuts distinguent les actes de gestion..( loc...) par rapport aux actes de disposition ( vente...)

Avec aussi une autre règle de majorité, lorsque l'on souhaite changer une règle de majorité dans les statuts ...

 

[lerouxjul]

Bonjour,

Desolé pour ces jours d'absence mais la mise jour de windows10 a eu raison de mon PC...et suite a vos remarques, j'entame un changmt de comptable pour trouver quelqu'un de plus compétent.

En effet, notre actuel expert comptable nous avait fait créer une SCI avec recuperation de TVA imposée à l'IR plutôt qu a l'impot sur les sociétés en prétextant qu'une SCI imposée à IS serait bcp plus taxée (plus value notament) dans le cas d'une revente, mise en location ou bien dans le but de permettre à mon fils d'en ériter sans frais.

Je constate qu'une SCI à l'IR rajoute des revenus aux revenus de mon travail et augmente de fait mon taux d'imposition. De plus, d apres ce que vous dites la taxation sur la revente est identique que la SCI soit imposée à l IR ou l'IS, c'st bien ça ?

 

[Buffeto]

te des revenus aux revenus de mon travail et augmente de fait mon taux d'imposition. De plus, d apres ce que vous dites la taxation sur la revente est identique que la SCI soit imposée à l IR ou l'IS, c'st bien ça ?

ah non je ne crois pas ....

si tu as une SCI à l'IS et que tu amortis tes biens sur 30ans . au bout de 30ans ils valent fiscalement zéro euros .
donc si tu revends tes locaux tu vas payer de la PV plein pot.
par contre dans une SCI à l'IR tu n'amortis pas les biens , mais tu vas bénéficier au bout de 22ans de l'exonération de taxation de la PV et de l’exonération de prélèvements sociaux sur la PV au bout de 30ans.

 

[lerouxjul]

Dans le cadre ou une partie du bâtiment (appart de 50m²) me sert d'habitation principale et que l'autre partie (400 m²) est utilisée pour mon entreprise individuelle, auriez vous vous aussi plutôt songé à créer une SCI avec récupération de TVA imposée à l'IR ?

Je précise que la SCI facture tous les mois deux loyers, un que je règle a titre perso pour l'habitation, et l'autre qui est payé par l'entreprise.

 

[Buffeto]

Dans le cadre ou une partie du bâtiment (appart de 50m²) me sert d'habitation principale et que l'autre partie (400 m²) est utilisée pour mon entreprise individuelle, auriez vous vous aussi plutôt songé à créer une SCI avec récupération de TVA imposée à l'IR ?

bien sur ca fait 14ans que je vis dans ces conditions

 

[moietmoi]

Dans le cadre ou une partie du bâtiment (appart de 50m²) me sert d'habitation principale et que l'autre partie (400 m²) est utilisée pour mon entreprise individuelle, auriez vous vous aussi plutôt songé à créer une SCI avec récupération de TVA imposée à l'IR ?

Je précise que la SCI facture tous les mois deux loyers, un que je règle a titre perso pour l'habitation, et l'autre qui est payé par l'entreprise.

votre entreprise individuelle est elle soumise à tva? sans doute oui... et même dans le cas contraire la surface d'entreprise étant supérieure au 3/4 de l ensemble, aucun souci pour être assujeti à la tva..et cela me parait assez classique

 

[lerouxjul]

votre entreprise individuelle est elle soumise à tva? sans doute oui... et même dans le cas contraire la surface d'entreprise étant supérieure au 3/4 de l ensemble, aucun souci pour être assujeti à la tva..et cela me parait assez classique

Oui, l entreprise est soumise a la TVA.
Vous me conseillez donc vous aussi une SCI a l'IR plutôt qu a l'IS dans ma situation ?

 

[Juloup]

De plus, d apres ce que vous dites la taxation sur la revente est identique que la SCI soit imposée à l IR ou l'IS, c'st bien ça ?

Pas du tout.

Si vous revendez les parts de la SCI il n'y a pas grande différence qu'elle soit à l'IR ou à l'IS, par contre si c'est la SCI qui revend les biens là il y a d'énormes différences.