Fiscalité sur cession de parts sci en famille

[ZRR_pigeon]

j'ai un peu du mal a comprendre...
- mr et mme en separation de biens qui achetent un bien hybride pro/perso
- mme ne supporte pas le lieu et part s'installer ailleurs
- le couple est séparé (de corps) mais reste marié.
- mme veut malgré tout récupérer ses parts (rien ne l'oblige, elle peut les garder tout en n'y habitant plus)
etc...

tout cela ne sonne pas très juste et semble plus essayer de contourner les règles fiscales en vigueur.

même si cela reste dans la légalité, cela va sans nul doute attirer la curiosité sur un éventuel abus de droit.

(Je ne vous accuse de rien, c'est juste un feeling).

 

[lerouxjul]

Je corrige directement en rouge car c'est inexact...

- mr et mme en separation de biens qui achetent un bien hybride pro/perso
OK

- mme ne supporte pas le lieu et part s'installer ailleurs
mme ne supporte pas le lieu et achète un appartement ailleurs mais elle ne part pas s'y installer finalement car le simple fait de savoir qu'elle dispose d'un appartement lui suffit a aller bien.

- le couple est séparé (de corps) mais reste marié.
le couple n'est donc pas séparé et reste marié

- mme veut malgré tout récupérer ses parts (rien ne l'oblige, elle peut les garder tout en n'y habitant plus)
Mme veut céder ses parts en échange de la somme que j'ai accepté qu'elle prenne sur nos placements afin de financer son appart.


Je me suis juste tourné vers vous afin de savoir comment officialiser tout cela sans que cela ne coute au couple plusieurs milliers d'euros. Je peux accepter un acte qui peut aller entre 200€ et 500€ mais pas au delà et cela ne me paraitrait pas correct dans le cadre d'une donation. Je ne cherche en aucun cas a spolier le fisc, je paie toujours ce que je dois et je fais même partie de ceux qui pensent que payer des impôts est plus que nécessaire. Par ailleurs, je récupère juste un bien que j'ai payé et que je payerai encore pendant 15ans, je ne cherche a voler personne et si le fisc estime qu'il peut me réclamer 5000 ou 10000 euros sur un bien qui m'appartient et pour lequel je n'ai touché aucun centimes lors d'une vente, c'est plutôt le fisc qui me vole, enfin je pense.
Je veux juste clarifier les choses, on parle actuellement de chez moi. Je cherche donc une solution onéreuse mais peut couteuse pour officialiser le don "de chez moi" de la part de ma femme.

 

[paal]

Quand vous dites "la valeur du bien", c'est à dire la valeur du bien estimée par un agent immobilier ?
Disons plutôt une moyenne de plusieurs agents....

La valeur vénale du bien est celle qui conduirait à une vente sur le marché immobilier local ; d'expérience et en retenant ce qui se pratique en matière d'ISF, il est utile de faire réaliser plusieurs évaluations, et de choisir l'une d'entre elles ; mais la difficulté c'est que toutes ces estimations aboutissent à des valeurs différentes, parfois très différentes ...

De plus, l'administration dispose :
- d'une base de données de l'ensemble des déclarations ISF,
- mais aussi des valeurs relatives à toutes les ventes, donations et successions, et tout cela se trouve au service foncier départemental de l'administration fiscale.

Est ce que le bilan comptable suffit à obtenir la valeur comptable certaine ?

Dans un bilan comptable, il existe la valeur d'acquisition du bien (au moment de l'achat), et en contrepartie les amortissements pratiqués, la différence entre ces 2 masses constituant la valeur nette comptable ... ; alors une valeur comptable CERTAINE, je n'y ai jamais cru, et pourtant je suis de la partie ...

Mais aussi bien la valeur historique de l'achat que la valeur nette comptable ne sont pratiquement JAMAIS représentatives de la valeur vénale d'un bien.

La donation se fait devant notaire?

Toutes des donations qui portent sur des biens à vocation immobilière (et c'est le cas des parts de SCI) devront faire l'objet d'un acte authentique NOTARIÉ (surtout lorsqu'il s'agit d'un don / donation entre conjoints et autres membres de la famille ...) :,la date certaine sera alors celle de l'acte notarié ...

Autrement, et pour les donations portant sur d'autres biens (valeurs mobilières, et autres sommes d'argent, parts sociales de sociétés, etc ....), il est possible d'utiliser l'imprimé fiscal 2735 (déclaration de dons manuels), et je vous invite à consulter aussi bien cet imprimé, que les indications de l'administration sur la façon d'utiliser cet imprimé ...

C'est l'enregistrement de ce document qui donnera date CERTAINE à la donation, lorsqu'il aura été réceptionné par l'administration ....

 

[Buffeto]

et en contrepartie les amortissements pratiqués, .

une SCI à l'IR ne fait pas d'amortissements.

 

[paal]

Une SCI à l'IR ne fait pas d'amortissements.

Certes mais disons simplement que leur déduction fiscale ne se trouve pas autorisée, ce qui milite pour ne pas les pratiquer.
Mais qu'il s'agisse d'une SCI à l'IR ou à l'IS, en matière de détermination de la valeur vénale, c'est pareil ....

Alors ensuite, et si on se concentre UNIQUEMENT sur la SCI à l'IR, la valeur vénale n'est pratiquement jamais ÉGALE à la valeur d'acquisition ...

 

[lerouxjul]

Autrement, et pour les donations portant sur d'autres biens (valeurs mobilières, et autres sommes d'argent, parts sociales de sociétés, etc ....), il est possible d'utiliser l'imprimé fiscal 2735 (déclaration de dons manuels), et je vous invite à consulter aussi bien cet imprimé, que les indications de l'administration sur la façon d'utiliser cet imprimé ...
C'est l'enregistrement de ce document qui donnera date CERTAINE à la donation, lorsqu'il aura été réceptionné par l'administration ....

Bonjour,
Cela peut donc être LA solution ?

 

[Juloup]

une SCI à l'IR ne fait pas d'amortissements.

Une SCI à l'IR peut tout à fait pratiquer des amortissements, il s'agit d'un choix de gestion indépendant du régime fiscal. Simplement ils ne seront pas fiscalement déductibles au niveau de cette SCI. Ils peuvent par contre l'être ailleurs, par exemple si parmi les associés il y a des structures à l'IS, ou plus généralement imposées selon les règles des BIC.

 

[Juloup]

dans le cas d'une SCI , il y a une valeur comptable certaine .

Oui, mais de là à aboutir à la valeur vénale il y a un gouffre.
Il y a autant de méthodes pour déterminer la valeur vénale de parts de SCI qu'il y a de SCI, je dirais. Et par ailleurs les parts n'auront pas la même valeur selon que c'est une fraction minoritaire qui est cédée, ou une part qui permet de prendre le contrôle de la société, et dont la fraction dépend notamment des règles de votes définies par les statuts.

 

[paal]

Bonjour,
Cela peut donc être LA solution ?

Je savais bien que vous alliez sauter sur le mouton, mais les parts sociales dont il est ici question, sont celles d'entreprises de type sociétés de personnes ou de capitaux (SA, Sarl, Snc et autres ....), mais à condition que ces entreprises ne soit pas des SCI ou des SCPI ..., dont l'activité est immobilière par nature ...

D'ailleurs, si vous utilisiez cet imprimé pour déclarer une transaction portant sur des parts de SCI, l'administration devrait vous le retourner en vous demandant de faire valider cette transaction par un notaire ; et de toute façon, que ce soit le notaire ou l'administration, le montant des droits sera le même (aux émoluments du notaire près ...)

 

[Juloup]

les parts sociales dont il est ici question, sont celles d'entreprises de type sociétés de personnes ou de capitaux (SA, Sarl, Snc et autres ....), mais à condition que ces entreprises ne soit pas des SCI ou des SCPI ..., dont l'activité est immobilière par nature ...

Ce n'est pas si simple, voir par exemple [lien réservé abonné]
Cette analyse porte sur des parts de SCPI, mais est à mon avis transposable à celles de SCI.

 

[paal]

Ce n'est pas si simple, voir par exemple [lien réservé abonné]
Cette analyse porte sur des parts de SCPI, mais est à mon avis transposable à celles de SCI.

Je vous renvoie à la lecture de l'article 1861 - alinéa 4 (post 14) ...

Mais je connais l'administration, et lorsqu'une autre possibilité existe, elle peut très ne pas recevoir (ni valider) l'imprimé de don manuel présenté, lequel ne mentionne pas du tout les titres immobiliers, situation qui fait tomber la démarche puisque date certaine il y aura fort risque de ne pas obtenir !

Maintenant, si quelqu'un y parvient, pourquoi pas !


PS du blog :
Je vous préviens tout de suite, la question de la nature de la donation portant sur des parts de SCPI fait DÉBAT !

Donc pas opposable !

 

[Juloup]

C'est bien pourquoi je n'ai pas dit que c'était tranché, mais que ce n'était pas si simple. Et si vous lisez dans les commentaires de cet article celui de Me Philippe Gandon, vous verrez que ses arguments (en faveur de la possibilité d'un don manuel) sont assez convaincants.

Et si on regarde par exemple sur [lien réservé abonné] on y lit des fortunes diverses selon les cas.

Mais à mon avis, et c'est aussi ce qui ressort de ces cas, ce n'est pas l'administration fiscale qui posera problème, pour elle à partir du moment où c'est déclaré tout est en ordre. C'est plus du côté du greffe, lorsqu'il faudra modifier les statuts pour rendre la cession opposable aux tiers. Mais ce n'est pas non plus une étape indispensable.

 

[lerouxjul]

ce n'est pas non plus une étape indispensable.

Vous dites que la modification des statuts n'est pas indispensable?

Après l'avoir demandé au comptable, Voici la page 5 du bilan de la SCI :
Afficher la pièce jointe SCI 2014-P5.pdf

D'après ce bilan que je viens d'avoir, si je comprend bien, le bâtiment vaut officiellement et d'après son bilan la somme de 3051,97euros actuellement du fait de la dette importante ?

Il peut donc paraitre "logique" pour l'administration fiscale que ma femme me vende ses parts pour la somme de 1526 EUR ?

 

[paal]

Vous dites que la modification des statuts n'est pas indispensable ?

Tant qu'il ne s'agît que d'un transfert de parts (par cession ou par donation), il n'y a aucune raison de déposer de nouveaux statuts modificatifs ; ce serait différent si les modalités de fonctionnement de la SCI se trouvait modifiées ...

Après l'avoir demandé au comptable, Voici la page 5 du bilan de la SCI :
Afficher la pièce jointe 1863
D'après ce bilan que je viens d'avoir, si je comprend bien, le bâtiment vaut officiellement et d'après son bilan la somme de 3051,97euros actuellement du fait de la dette importante ?

Deux choses sur ce document :
- la première chose c'est qu'un bilan se compose d'un actif (qui est absent), et d'un passif principalement constitué d'un emprunt à long terme qui, au passage n'était que de 202.000 (à l'exercice précédent) et qui est passé à 228.000 fin 2014 ; il est à combien en 2015 ?
- la seconde chose, ce devrait être qu'à l'actif du bilan doit principalement figurer la valeur d'acquisition du bien ; en cas de vente (ou de donation) des parts il conviendrait de faire estimer la valeur marchande de l'immeuble (ce que quelqu'un accepterait de mettre pour l'acheter), et en retrancher la valeur de l'endettement à long terme ...

Il peut donc paraitre "logique" pour l'administration fiscale que ma femme me vende ses parts pour la somme de 1526 EUR ?

Comme votre acquisition est récente (mi/2013), il est raisonnable de penser que la valeur de votre bien n'aura pas sensiblement évolué, et c'est surtout l'endettement qui devrait avoir tendance à enregistrer des remboursements de ce prêt ... Observons que ce dernier aura progressé de 202.668 fin 2013 à 228.731 fin 2014, le tout pour un actif de 232.503 fin 2014 ; ces chiffres sont à actualiser pour obtenir une valeur comptable actuelle (fin 2015)

Mais de fait, et en cédant ses parts, sous une forme ou une autre, votre épouse vous cède principalement de l'endettement, ce qui peut expliquer que la valeur nette des parts soit faible par rapport au bien acquis ...

Mais nul doute que, même déclarée sous forme de don manuel, donner la moitié de la valeur d'un ensemble immobilier pour un faible montant, cela ne peut que créer la curiosité du fonctionnaire des impôts qui va recevoir l'acte ; et le fait que l'endettement ne soit pas mentionné dans le don manuel, est de nature à ce qu'il vous soit demandé un acte notarié, qui consignera tout cela ...

N'oubliez que la valeur de ces parts, sera celle à la date certaine de la transaction, et que ce ne sera donc pas une valeur nette de l'année passée ...

 

[moietmoi]

le bâtiment vaut officiellement et d'après son bilan la somme de 3051,97euros actuellement du fait de la dette importante ?

à mon avis le bâtiment vaut bien plus..(je l'espère pour vous), si la sci vendait aujourd'hui le bien, elle ne le vendrait pas 3051,97euros;
et de dire que les parts de sci valent 3051,97 euros...c'est là toute la difficulté de l'évaluation de parts de sci...
un article donnant des éléments pour évaluer des parts de sci se termine ainsi

Évaluation comptable, estimation au prix du marché, fiscalité antérieure... Le prix de parts sociales de SCI ne s’affiche pas dans un "biiip" strident comme celui d’une boîte de petits pois à la caisse d’un supermarché

 

[lerouxjul]

Merci pour vos réponses...

Voici le Bilan Actif 2014 (Il n'y a pas eu de travaux ni changement en 2015)

Afficher la pièce jointe SCI 2014-P4.pdf

 

[paal]

Voici le Bilan Actif 2014 (Il n'y a pas eu de travaux ni changement en 2015)
Afficher la pièce jointe 1864

Pas eu de changement comptable au niveau de la valeur brute comptable, certes !
Cette dernière se trouve donc à 227.381 avant amortissements (comme en 2014)
Mais au niveau de la valeur marchande du bien fin 2015 ?

Car c'est sur cette valeur que devra se faire l'évaluation de la valeur net de la part de SCPI, une fois déduite la nouvelle valeur de l'emprunt à long terme à fin 2015 ... (toujours 228.731 ?)

Vous n'avez pas l'air de comprendre (ou de vouloir comprendre) deux choses :
- primo que la valeur comptable est une valeur HISTORIQUE au prix d'acquisition, et SEULEMENT cela ...
- secundo, qu'à chaque MOMENT DE CESSION de parts de SCI, vous aurez à procéder à une évaluation de la valeur de marché du bien, sous déduction de la valeur la plus récente de l'endettement qui frappe ce bien ; dans un des liens qui vous est donné, il y aura l'exemple d'un bien qui aura été évalué deux fois, une fois par un notaire, et une seconde fois par un agent immobilier, et que la valeur retenue aura été une MOYENNE entre ces deux évaluations ; et c'est une des façons de faire !

Alors bien entendu, on perçoit très bien que vous souhaitez que cette cession (sous quelque forme qu'elle prenne) vous coûte le MOINS POSSIBLE, mais il y a toutefois des limites à ne pas enfreindre afin que la réalité paraisse normale ....

Souvenez-vous que si l'administration considère cette cession comme sous-évaluée, elle a TOUT POUVOIR pour prononcer une mesure de redressement, et en plus elle dispose d'un certain temps !
Et cela peut vous conduire jusqu'au juge du TA, auprès duquel vous devrez consigner vos arguments par mémoires interposés ...

 

[lerouxjul]

Merci beaucoup, je vois que je vous énerve...un peu.
Je m'en excuse.

Pour rebondir sur ce que vous dites,
La valeur comptable n'a donc aucune...VALEUR ? même si j'attend la valeur comptable 2015?
Soit on peut se baser sur la valeur comptable, soit pas ? Si pas, cette valeur comptable dont vous me parlez depuis le début ne sert donc a rien?

Autre chose, vous dites que "si l'administration considère cette cession comme sous-évaluée, elle a TOUT POUVOIR pour prononcer une mesure de redressement". Les prix ne sont donc pas libres en France ?

Mieux vaut donc s'orienter vers un don ?

 

[Buffeto]

Les prix ne sont donc pas libres en France ?

si mais soyons sérieux ...si une SCI possède un bâtiment qui vaut 500k , le contrôleur fiscal va tiquer s'il voit que tu estimes les parts à peanuts.......

 

[moietmoi]

,
La valeur comptable n'a donc aucune...VALEUR ? même si j'attend la valeur comptable 2015?
?

si...si... la valeur comptable a "une valeur" ... c'est un des paramètres permettant de définir un prix, mais les comptables classiques sont peu habitués à la nature un peu hybride de l'immobilier;
un bien classique dans une entreprise perd de sa valeur( comptable et réelle) au fur et à mesure de son utilisation.... croyez bien que la majorité des ustensiles ménagers ou industriel de l'époque de Louis xiv ne valent plus rien , alors que le château de Versailles vaut toujours quelque chose, voir plus, donc dans une comptabilité - avec amortissement comme le font certains comptables pour une sci (même ir)-, le château de Versailles ne vaudrait plus rien...... croyez vous que c'est le cas?

Les prix ne sont donc pas libres en France

le fisc ne vous reprochera pas d avoir vendu a tel ou tel prix, mais serait en droit de considérer que le prix est un prix de complaisance pour ne pas payer d'impôt ( ou en payer moins) et ça , c'est interdit...
donc il faut trouver des justifications qui tiennent la route, et ce, avant de faire l'opération;

Par ailleurs il s'agit de part social de société, la valeur que vous allez établir est une valeur sur laquelle d'autres associés, ou d'autres administrations pourraient s'appuyer pour la suite;
imaginons qu'un imprévu vous force dans 6 mois à tout revendre; que feriez vous si vous avez établi initialement un prix de complaisance??