Épargne à placer… hésitations entre PEA et investissement locatif

[beginner92]

oui j'ai l'impression que là c'est pas le bon moment... il aurait fallu que j'achète au moment du covid lol

 

[Buffeto]

.. il aurait fallu que j'achète au moment du covid lol

certes mais c'est toujours plus facile de se dire ce qu'on aurait du faire .....

 

[Kizzo]

oui j'ai l'impression que là c'est pas le bon moment... il aurait fallu que j'achète au moment du covid lol

Le bon moment c'est quand on veut le faire
Quand vous achetez des vêtements vous ne vous dites pas que peut-être un jour, ni que si vous aviez su il y a 8 mois...
On fait avec les conditions du moment sinon on ne fait jamais rien

 

[niklos]

il faut surtout se dire que les marchés sont efficients. Le plus haut d'aujourd'hui, c'est le plus bas de demain.

 

[Buffeto]

il faut surtout se dire que les marchés sont efficients. Le plus haut d'aujourd'hui, c'est le plus bas de demain.

oui enfin après l'explosion de la bulle internet je suis scotché avec des actions orange à un PRU de 24.86 depuis presque 25 ans .....

 

[niklos]

Je parle des marchés de manière général. Il y a toujours des actions qui baissent et d'autres qui montent quand les marchés fond l'exact inverse.
On peut aussi parler d'Orpea, je doute que cette société retrouve un jour son plus haut historique. Pourtant, que ça soit Orange ou Orpea, dans les 2 cas, leurs indices de référence (respectivement CAC40 et SBF120) sont aujourd'hui à leur plus haut historique.

 

[ApprentiEpargnant]

oui enfin après l'explosion de la bulle internet je suis scotché avec des actions orange à un PRU de 24.86 depuis presque 25 ans .....

Pas vendu, pas perdu !

 

[beginner92]

J’ai une question un peu bête sur la rentabilité d’un bien locatif que je n’arrive pas à comprendre malgré mes lectures: quand on parle de rentabilité, c’est ce que nous rapporte le bien après paiement des charges par rapport à ce qu’il nous coûte ? Mais cela tient il compte de la revente ? Car in fine si on revend à minima au prix d’achat on sera toujours gagnant non puisque les loyers auront couverts le prêt (on aura peut être sorti un peu d’argent pour le reste)…?

 

[niklos]

La rentabilité brute, c est le pourcentage que représente le loyer par rapport au prix du bien.
Exemple : 10 000€ de loyer par an pour un bien de valeur 200 000€ -> rentabilité brute de 5%.
Pour la rentabilité nette, il faut enlever tous les coûts du bien : intérêts, charges, impôts etc...

 

[beginner92]

Oui j’ai bien ça en tête mais ça ne tient pas compte du facteur revente non?

 

[beginner92]

Je veux dire quand on le paye à crédit et qu’on investit pas toute la somme de notre épargne

 

[Buffeto]

Oui j’ai bien ça en tête mais ça ne tient pas compte du facteur revente non?

non la rentabilité ne tient pas compte de la revente puisque par nature on ne sait pas si on fera une PV ou pas ....

 

[beginner92]

Et si on vend au même prix, le calcul de la rentabilité nette est le bon? Quand on dit qu’on a 3% de rentabilité nette, par exemple sur bien acheté 100k a crédit intégralement (hypothèse totalement fantaisiste bien sur) ça veut qu’on aura gagné 3.000 euros dessus (car il nous aura coûté 90k de notre poche ?) Auquel cas je ne vois pas du tout l’intérêt de s’enquiquiner…. Désolée je suis nulle en math et je veux être sure de bien comprendre

 

[Pendragon]

Et si on vend au même prix, le calcul de la rentabilité nette est le bon? Quand on dit qu’on a 3% de rentabilité nette, par exemple sur bien acheté 100k a crédit intégralement (hypothèse totalement fantaisiste bien sur) ça veut qu’on aura gagné 3.000 euros dessus (car il nous aura coûté 90k de notre poche ?) Auquel cas je ne vois pas du tout l’intérêt de s’enquiquiner…. Désolée je suis nulle en math et je veux être sure de bien comprendre

Prix 90k. 3% de renta annuel --> 3x90000/100 -->3x900 = 2700 euros annuel =225 euros /mois

Mais si vous l'avez payé à credit pendant qu'un locataire remboursait les mensualités, en gros
Prix d'achat 10k -->renta énorme

Mais je reste sur vos 90000 et par exemple un loyer de 500 euros par mois soit 6000 euros par an
La renta est de 6000/90000 = 6.6% brut

Faut retirer vos frais, foncier, assurances , petits travaux aux 6000 exemple 1500 -->revenus =6000-1500=4500

Nouvelle renta net avt impots 4500/90000 = 5%

Avec 4500 de revenus décalrés si tranche 30% +17% PS il vous reste 2200/an ->> 2.5% de renta net

 

[beginner92]

Ok j’ai compris c’est une renta annuelle donc il faut que je multiplie par la durée de détention de mon bien

 

[Buffeto]

Ok j’ai compris c’est une renta annuelle donc il faut que je multiplie par la durée de détention de mon bien

voila...

 

[moietmoi]

chez moi et idée de le transmettre à mes enfants: est ce une bonne idée ? Je pense à un T2 dans les 40/45 m2 pour un budget de 280/300k euros pour le louer 1300/1400 euros max. Mais ça m’a pas l’air hyper rentable je vais forcément devoir mettre de ma poche. mais obtenir un cash flow positif aujourd’hui est une utopie non?

En immobilier, on peut distinguer des biens patrimoniaux et des biens autres .
Dans le 92, il y a une majorité de bien patrimoniaux,peu de rendement locatif et une bonne espérance de conservation ou d'augmentation de la valeur du bien.
Quant au cash flow positif, c'était faisable avec beaucoup de travail pendant les 8/10 avant dernières années, aujourd'hui c'est extrêmement rare .

 

[Kizzo]

Au-dela de la rentabilité nette, il peut être intéressant de faire un plan de trésorerie avant et après revente.
Si c'est rentable mais qu'il faut mettre au pot tous les mois, il faut pouvoir le faire...

 

[domiplex]

Vous pouvez utiliser le simulateur [lien réservé abonné] pour calculer les rentabilités brute et nette et les flux de trésorerie net et net d'impôt.
Vous trouverez un guide qui explique les formules de calcul à l'adresse [lien réservé abonné] .

En deux mots :
Rentabilité brute (%) = Loyer HC (€/an) / Total acquisition (€)
Rentabilité nette (%) = Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an)] / Total acquisition (€)
Rentabilité nette nette d'impôts (%) = [Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an) - Total Impôt et Taxes (€/an)] / Total acquisition (€)
Revenu net (€/mois) = Loyer HC (€/an) / 12 - Total charges (€/an) / 12
Revenu net net d'impôts (€/mois) = Revenu net (€/mois) - Total Impôt et Taxes / 12
Flux trésorerie net (€/mois) = Revenu net (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)
Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) = Revenu net net d'impôts (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)

 

[Pendragon]

Vous pouvez utiliser le simulateur [lien réservé abonné] pour calculer les rentabilités brute et nette et les flux de trésorerie net et net d'impôt.
Vous trouverez un guide qui explique les formules de calcul à l'adresse [lien réservé abonné] .

En deux mots :
Rentabilité brute (%) = Loyer HC (€/an) / Total acquisition (€)
Rentabilité nette (%) = Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an)] / Total acquisition (€)
Rentabilité nette nette d'impôts (%) = [Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an) - Total Impôt et Taxes (€/an)] / Total acquisition (€)
Revenu net (€/mois) = Loyer HC (€/an) / 12 - Total charges (€/an) / 12
Revenu net net d'impôts (€/mois) = Revenu net (€/mois) - Total Impôt et Taxes / 12
Flux trésorerie net (€/mois) = Revenu net (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)
Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) = Revenu net net d'impôts (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)

Ouais... Bof... tout çà pour dire net = brut -charge ...

Et je ne suis pas d'accord à commencer par la premiere ligne...

La renta brute = Loyers annuels / Total de l'estimation de la revente (et non pas le montant de l'acquisition)
Quand ça se plante dès le départ, je passe à autre chose...

Pareil flux tresorerie, pfff... ne pas oublier la taxe foncière, les GLI, les petits travaux d'entretien etc...

Mais merci pour le lien quand même