Demande conseils pret immo vs. investissement épargne

[Jagwar Ma]

Bonjour à tous,

Je suis en phase d'achat immobillier, avec une grosse épargne. Je suis à l'écoute de vos conseils au sujet de l'arbitrage prêt immo / investissements en parallèle.

### LES DONNES ###
Total à payer : 160K

PTZ possible : 60K sur 20 ans

Prêts bancaires : doit être au minimum égal au montant du PTZ

Epargne perso ou déblocable : 115K

Capacité de remboursement : 900eur / mois

###################

De ce que j'ai lu, il est recommandé d'emprunter un max, et d'investir différement son épargne.

1.
Pensez-vous qu'il est préférable de faire :
apport 40K + pret 60K + ptz 60K
Ou
apport nul ou presque + pret 100K + ptz 60K

Sachant que j'obtiendrais un meilleurs taux pour un + faible montant d'emprunt, je me pose la question.

2.
Où placer l'épargne ?
Sachant que :
- ok pour du moyen terme (3 / 5 ans / d'avantage pour une partie de la somme? a voir)
- pas d'aversion au risque particuliers. Je suis patient.
- j'ai ouvert une AV fortuneo en septembre 2016, gestion libre, choisie au pif, pour faire date.

AV en gestion pilotée ? profil équilibré ?
Si oui, tout sur fortuneo ? ou répartir sur d'autres AV aussi ?

PEA ? Si oui quels types de fond pour diversifier, modérer le risque, et surtout gestion pilotée ?

SCPI ?
D'autres fonds / investissements à recommander ?
Que feriez vous à ma place ?

Merci d'avance pour vos réponses et vos conseils

 

[Buffeto]

De ce que j'ai lu, il est recommandé d'emprunter un max, et d'investir différement son épargne.

heuuuuuu...tu l'as lu à quel propos ?

pour un investissement locatif je plussoye cette affirmation mais concernant la RP il me semble que si l'emprunt est plus faible , l'effort mensuel de remboursement est moins important

 

[dodo1]

Je vois que dans le financement il y a un PTZ j'en déduis que c'est pour l'achat d'une RP, dans ce cas là il vaut mieux utiliser son apport afin de limité le crédit.

 

[jimmytheroots]

oui mais vu les taux d'emprunts , j'aurai tendance à emprunter tout et placer les economies.

Non?

 

[dodo1]

oui mais vu les taux d'emprunts , j'aurai tendance à emprunter tout et placer les economies.

Non?

Moi je dirais que non, pour que cela soit rentable il faudrait déjà que ton épargne est rendement supéreieur a ton crédit et sans risque.
Si tu veux utiliser du crédit tu pourras toujours opter pour de l'investissement locatif ou des SCPI.

 

[Jagwar Ma]

Merci pour vos réponses !

heuuuuuu...tu l'as lu à quel propos ?

pour un investissement locatif je plussoye cette affirmation mais concernant la RP il me semble que si l'emprunt est plus faible , l'effort mensuel de remboursement est moins important

Sur plusieurs forums / topics épargnes et investissement.

En gros, on y conseille d'emprunter un max, car les taux sont très bas (1 à 2 %), et la moindre assurance vie en monétaire tourne de 2% à 3%, et + de 4% si on accepte un peu de risque. Idem pour le PEA.

L'effort mensuel de remboursement, quoi qu'il arrive, ce sera mon maximum (900eur mensuels), et ça me va très bien. Je demanderai une possibilité de rembourser en anticipé aussi, sans frais, au cas où.

Moi je dirais que non, pour que cela soit rentable il faudrait déjà que ton épargne est rendement supéreieur a ton crédit et sans risque.
Si tu veux utiliser du crédit tu pourras toujours opter pour de l'investissement locatif ou des SCPI.

Justement, les PEA ou AV (de monétaire à risque modéré), ont des taux bien + élevés que ceux des prêts immo.
Investissement locatif, j'ai un peu l'impression que c'est une fausse bonne idée. Il faut beaucoup se renseigner, y passer pas mal de temps, dépenser beaucoup d'argent pour maintenant la valeur du bien, on paie l'IR sur les loyers perçus, risque des vacances locatives et des impayés .. pour un rendement moyen pas si dingue comparé aux placements. Du moins j'ai l'impression, je suis à l'écoute de vos retours, notamment au sujet des SCPI ;-)

Un article (orienté) au sujet de l'investissement immo locatif : [lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

PTZ possible : 60K sur 20 ans

donc Rp comme déjà relevé

De ce que j'ai lu, il est recommandé d'emprunter un max, et d'investir différement son épargne.

Pour du locatif , mais pour de la RP, cela dépend aussi de ton reste à vivre; de la pérennité de tes ressources(travail salarié, indépendant, risqué...)

Sachant que j'obtiendrais un meilleurs taux pour un + faible montant d'emprunt, je me pose la question.

je trouve que les taux sont plutôt bank dépendant que montant dépendant

En gros, on y conseille d'emprunter un max, car les taux sont très bas (1 à 2 %), et la moindre assurance vie en monétaire tourne de 2% à 3%, et + de 4% si on accepte un peu de risque. Idem pour le PEA.

après impôt et en fonction de ta TMI, une AV monétaire , c'est plutôt 1,3 à 2% ..et pour combien de temps?, alors que le crédit, on le sait, c'est pour la durée du crédit...

 

[Anonyme]

Bonjour,
il manque une donnée c'est la répartition du remboursement du PTZ
durée du différé
car si vous avez 60000 en PTZ et empruntez 60000 € par exemple sur 10 ans vous aurez encore une épargne à placer de 75000 €
avec ce profil dossier sur 10 ans on peut toucher du 0,80 % actuellement.
bon, après il faut jouerle jeu et accepter de placer l'épargne auprès de la banque qui vous fait le prêt.
bien cordialement

 

[dodo1]

Justement, les PEA ou AV (de monétaire à risque modéré), ont des taux bien + élevés que ceux des prêts immo.
Investissement locatif, j'ai un peu l'impression que c'est une fausse bonne idée. Il faut beaucoup se renseigner, y passer pas mal de temps, dépenser beaucoup d'argent pour maintenant la valeur du bien, on paie l'IR sur les loyers perçus, risque des vacances locatives et des impayés .. pierre# [lien réservé abonné]

C'est quoi un PEA a risque modéré ?
J'ai cité le locatif et les SCPI car vous vouliez profiter des taux bas du crédit , il est vrai que les rendement locatif ne sont pas extraordinaire mais cela vous permets d'utiliser l'effet levier du crédit.

 

[poam5356]

Sur plusieurs forums / topics épargnes et investissement.
En gros, on y conseille d'emprunter un max, car les taux sont très bas (1 à 2 %), et la moindre assurance vie en monétaire tourne de 2% à 3%, et + de 4% si on accepte un peu de risque. Idem pour le PEA.

Une réflexion d'un professionnel de la bourse au sujet de l'idée d'emprunter pour investir :
"Si vous empruntez pour investir, c’est que vous êtes débutant. Aucun trader expérimenté n’utiliserait un prêt pour investir en bourse."
Et ils savent pourquoi! Un crédit a un coût, et il faut le rembourser. Ce qui augmente la pression sur celui qui y a recours, et ce, d'autant plus qu'il est débutant. Ce qui aura pour résultat de lui faire prendre des risques inconsidérés, ou vendre trop vite à perte par panique.
La finalité de l'opération sera un échec et une lourde perte.

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
[lien réservé abonné]

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
[lien réservé abonné]

[lien réservé abonné]
Cdt

 

[moietmoi]

Une réflexion d'un professionnel de la bourse au sujet de l'idée d'emprunter pour investir :
"Si vous empruntez pour investir, c’est que vous êtes débutant. Aucun trader expérimenté n’utiliserait un prêt pour investir en bourse."

j'ai du mal à croire que les traders des banques jouent avec les fonds propres des banques

J'ai cité le locatif et les SCPI

tout dépend de la TMI ....

Capacité de remboursement : 900eur / mois

ceci , c'est votre appréciation,ou bien une proposition de banque?

 

[poam5356]

j'ai du mal à croire que les traders des banques jouent avec les fonds propres des banques

Qui parle de traders des banques?

 

[Jagwar Ma]

Tout d'abord, merci à tous pour vos réponses et votre implication des vos propositions
C'est hyper enrichissant.

donc Rp comme déjà relevé

Pour du locatif , mais pour de la RP, cela dépend aussi de ton reste à vivre; de la pérennité de tes ressources(travail salarié, indépendant, risqué...)

je trouve que les taux sont plutôt bank dépendant que montant dépendant

après impôt et en fonction de ta TMI, une AV monétaire , c'est plutôt 1,3 à 2% ..et pour combien de temps?, alors que le crédit, on le sait, c'est pour la durée du crédit...

RP : oui
Contrat CDI, une fois enlevé les 900eur de remboursement, mon reste à vivre est + que suffisant.
Si j'ai un credit entre 1 et 1,5% (en taux moyen, c'est largement jouable, avec le PTZ dedans), mettre mes économies dans une AV monétaire, ce n'est pas forcement + rentable au bout de 8 ans ? Son taux peut tomber en dessous de 1% net à l'avenir ?

Bonjour,
il manque une donnée c'est la répartition du remboursement du PTZ
durée du différé
car si vous avez 60000 en PTZ et empruntez 60000 € par exemple sur 10 ans vous aurez encore une épargne à placer de 75000 €
avec ce profil dossier sur 10 ans on peut toucher du 0,80 % actuellement.
bon, après il faut jouerle jeu et accepter de placer l'épargne auprès de la banque qui vous fait le prêt.
bien cordialement

mon ptz max : 60K EUR
Remboursement sur 20 ans, hors assu :
- 60 premiers mois : 0 EUR
- 180 mois suivants : 333 EUR

Sans controverse aucune, pourquoi "jouer le jeu" ? Pour moi - je vois p-e ça trop froidement - mais je prend la banque qui m'offre le meilleur taux et conditions (remboursement anticipé), l'assurance qui m'offre le meilleurs taux, et les placements financiers qui m'offrent le meilleurs rendement/sécurité. Il y a un endroit où ça pourrait bloquer ?

C'est quoi un PEA a risque modéré ?
J'ai cité le locatif et les SCPI car vous vouliez profiter des taux bas du crédit , il est vrai que les rendement locatif ne sont pas extraordinaire mais cela vous permets d'utiliser l'effet levier du crédit.

Je pensais à un PEA a gestion piloté, sur un produit à faible risque. Mais effectivement, pour le raisonnement, partons plutot sur une AV monétaire, sans risque de pertes.

Une réflexion d'un professionnel de la bourse au sujet de l'idée d'emprunter pour investir :
"Si vous empruntez pour investir, c’est que vous êtes débutant. Aucun trader expérimenté n’utiliserait un prêt pour investir en bourse."
Et ils savent pourquoi! Un crédit a un coût, et il faut le rembourser. Ce qui augmente la pression sur celui qui y a recours, et ce, d'autant plus qu'il est débutant. Ce qui aura pour résultat de lui faire prendre des risques inconsidérés, ou vendre trop vite à perte par panique.
La finalité de l'opération sera un échec et une lourde perte.

De mon point de vue, j'emprunte de manière classique pour financer mon bien immobilier. Je suis en CDI, bonne situation, donc pas de danger à ce niveau.
Et je place mes économies dans des investissements.
Ce qui me semble différent du "j'emprunte pour investir", où je comprends la dangerosité via ton explication.
Je fais erreur ?

Bonjour,
A toutes fins utiles :
Cdt

Merci Je galère un peu à tout comprendre, mais c'est très complet.

j'ai du mal à croire que les traders des banques jouent avec les fonds propres des banques
tout dépend de la TMI ....
ceci , c'est votre appréciation,ou bien une proposition de banque?

Issu d'une précédente proposition de banque il y a quelques années, juste utilisée pour justifier la viabilité de mon projet immo, au moment de la signature (contrat PSLA). Je suis en CDI, mes revenus ont augmenté depuis, mes dépenses sont restées stables et ne devraient pas augmenter à l'avenir (l'argent partant tous les mois en location-accession psla actuellement, ira en remboursement de prêt).

 

[C6BIEN]

Crois moi c'est simple et basique = qui paye ses dettes s'enrichi ! donc emprunte un max en fonction d tes capacités et avec les taux bas actuels, je confirme que ton argent placé te rapportera plus dans le futur car si ton taux de prêt (hého à taux fixe hein !) ne bougera plus, ton taux moyen d'épargne lui évoluera à la hausse CQFD. Garde toi ces adages : quand les taux montent ne pas aller sur les obligations, m^me si tu as l'impression que c pas rentable l'euro et l'epargne livret (+le PEL) c'est intéressant et enfin méfie toi de la bourse c'est comme le lait sur le feu, il faut surveiller car quand ça crache t'en perd beaucoup... c'est une réponse de banquier avec 30 ans d'expérience....

 

[Jagwar Ma]

Merci pour votre réponse

Donc selon vous, placements sur AV monétaires uniquement ?
Pas de AV à risques faibles ou modéré, et pas de PEA en gestion déléguée ?

Autre question : ne ferais je pas mieux de garder mon PEL (60K actuellement, ouvert début 2013, 2,5%) jusqu'à la fin, plutot que d'utiliser le déblocage du à l'achat immobilier ?

 

[lopali]

Bonjour,

Que feriez vous à ma place ?

Sans approfondir :

- apport : 40 k€​

- prêt standard : 55 k€​

- prêt épargne logement : 5 k€​

- ptz : 60 k€​

- épargne de précaution : 15 k€​

- AV avec UC et/ou actions à dividende du CAC 40 dans PEA : 60 k€​

Autre question : ne ferais je pas mieux de garder mon PEL (60K actuellement, ouvert début 2013, 2,5%) jusqu'à la fin, plutot que d'utiliser le déblocage du à l'achat immobilier ?

Débloquer votre PEL vous permettra de débloquer la prime d'état.


Cdlt.

 

[Jagwar Ma]

Hello,
Merci pour votre réponse !

- prêt épargne logement : 5 k€


Débloquer votre PEL vous permettra de débloquer la prime d'état.

La prime d'état est actuellement impossible à avoir : https://www.moneyvox.fr/actu/62789/le-pel-ou-intouchable-prime-etat

PEL 2.5% vs. AV monetaire ?

Etant donné que mon PEL rapporte 2,5% brut moins les PS, pendant 12 ans
= 2,07% net
N'est il pas + intéressant de le garder tel quel jusqu'à la fin des 12 ans (2025 dans mon cas, j'ai le temps..) ?

En comparaison, sur une AV monetaire, je dois attendre mini 8 ans pour une fiscalité iso (= moins de 2% net en moyenne sur 2017). Et après 8 ans, je ne pourrai retirer chaque année qu'une partie de l'argent placé (partie ayant générée moins de 4600eur d'intérêt en tout).

Je me trompe ?

 

[lopali]

La prime d'état est actuellement impossible à avoir : https://www.moneyvox.fr/credit/actualites/62789/le-pel-ou-intouchable-prime-etat

Dans le même article :

"Les emprunteurs cherchant coûte que coûte à obtenir la prime peuvent avoir recours à une astuce : souscrire un crédit travaux pour leur résidence principale, ce qui permet en outre d’espérer une majoration, à hauteur de 10% maximum des intérêts acquis et en fonction du nombre de personnes à charge vivant dans le logement. Les seuils de l’usure sont en effet bien supérieurs pour les crédits à la consommation, et donc compatibles avec un prêt PEL."​

​

D'autres pistes dans cette discussion : Prêt Epargne Logement refusé par la banque.

 

[Druss]

Post intéressant étant donné que je me pose les même question avec un bien entre 400 et 450k, notaire inclus, et un apport à 200k.
Quand je vois que le PEL à 2.5% me permet de dégager 65€ par quinzaine, soit 1540€ par année, pour ma femme et pour moi, soit 3080€ au total, je me demande si un prêt sur 10 ans (1.3% avec assurance dans une banque en dur, sans négocier) avec l'apport du PEL est une bonne chose car on arrive à la petite somme de 30k, si le PEL tiens à 2.5% (ouvert en 2010), ce qui n'est pas rien.