Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[marco75]

Oui on s'éloigne, mais cette remarque d'origine de NicoNoclaste est bien au coeur du Crowdfunding-immo qui fonctionne rappelons-le sur des effets leviers des opérateurs la plupart du temps :

Ce qui me gênera toujours, c’est l’hypothèse d’un taux de capitalisation de 4,75% pour la valorisation d’un bien objet d’une vente à horizon 18-24 mois, avec une inflation de 5% actuellement en rythme annuel et dont les adeptes de la méthode Coué prétendent qu‘elle va atterrir en douceur; moi, je ne peux rien dire, ma boule de cristal est cassée…
Ce que je sais, c'est que si on remonte les exigences d’un acheteur-investisseur à 6%, on descend la marge à 7,7% du CA. Ça peut passer, bien sûr, mais préventivement, il vaut mieux commencer à effectuer des exercices de musculation pelvienne...

Ces préocupations concernant le lien entre le Crowdfunding-immo et l'inflation actuelle sont donc à considérer.

 

[NicoNoclaste]

[CF] - [Esplanade Mendès]

Bonjour

Je relève plusieurs anomalies sur ce dossier.

1. Le bilan prévisionnel affiche des loyers perçus de 280439€ sur les deux ans du projet, alors que le loyer annuel en rythme de croisière ne sera que de 116331€; de plus, il y a fort à parier qu’une période de franchise devrait être négociée.
2. Le prix du loyer du local de l’allée Jacquard proposé par le candidat locataire ne fait pour l’instant l’objet que d’une lettre d’intention et est à 411€/m², alors que l’expertise l’évalue à 253€/m²: sacré delta; précipitation de l’impétrant qui se ressaisira, ou offre dûment réfléchie? Et une lettre d'intention engage-t-elle son rédacteur?
3. Les frais financiers se montent à 352800€; ceux-ci tiennent compte des intérêts de 196k€, mais à quoi correspondent les 156800€ restants? Ça fait quand même beaucoup pour des frais d’une levée de 980k€; et si les fonds propres de 355240€ engagés par les associés sont rémunérés, le taux doit être fichtrement élevé…

Enfin, si un refinancement bancaire est annoncé, c’est qu’il doit être dans les tuyaux depuis déjà pas mal de temps, et devrait être mis en œuvre très tôt après la levée de fonds si la relocation du second lot est effectivement réalisée aux conditions financières prévues. Ce qui signifierait alors un remboursement (très) rapide du projet.

EDIT:

1. CF me signale s'être trompé dans les loyers perçus et les a calculés sur 3 ans; le nouveau montant est de 164027€, et inclut l'effet d'une franchise non précisée.
2. Les frais financiers passent également à 254800€, ce qui redevient cohérent.

Nouveau bilan prévisionnel:

 

[Frenchy75]

[CF] - [Esplanade Mendès]

Bonjour

Je relève plusieurs anomalies sur ce dossier.

1. Le bilan prévisionnel affiche des loyers perçus de 280439€ sur les deux ans du projet, alors que le loyer annuel en rythme de croisière ne sera que de 116331€; de plus, il y a fort à parier qu’une période de franchise devrait être négociée.
2. Le prix du loyer du local de l’allée Jacquard proposé par le candidat locataire ne fait pour l’instant l’objet que d’une lettre d’intention et est à 411€/m², alors que l’expertise l’évalue à 253€/m²: sacré delta; précipitation de l’impétrant qui se ressaisira, ou offre dûment réfléchie? Et une lettre d'intention engage-t-elle son rédacteur?
3. Les frais financiers se montent à 352800€; ceux-ci tiennent compte des intérêts de 196k€, mais à quoi correspondent les 156800€ restants? Ça fait quand même beaucoup pour des frais d’une levée de 980k€; et si les fonds propres de 355240€ engagés par les associés sont rémunérés, le taux doit être fichtrement élevé…

Enfin, si un refinancement bancaire est annoncé, c’est qu’il doit être dans les tuyaux depuis déjà pas mal de temps, et devrait être mis en œuvre très tôt après la levée de fonds si la relocation du second lot est effectivement réalisée aux conditions financières prévues. Ce qui signifierait alors un remboursement (très) rapide du projet.

EDIT:

1. CF me signale s'être trompé dans les loyers perçus et les a calculés sur 3 ans; le nouveau montant est de 164027€, et inclut l'effet d'une franchise non précisée.
2. Les frais financiers passent également à 254800€, ce qui redevient cohérent.

Nouveau bilan prévisionnel:

Afficher la pièce jointe 13481

Bravo pour votre analyse du dossier. Le financement est encore en cours, la jauge étant plus longue a être atteinte que les projets de CF habituellement.

 

[Epicurieux]

[CF] - [Esplanade Mendès]

Merci @NicoNoclaste pour votre analyse. Suite aux corrections de CF, j'ai finalement décidé d'investir le ticket minimal sur ce projet.

Je rejoins également l'avis de @Frenchy75, la souscription de ce projet semble relativement plus longue qu'à l'habituel. Trop d'inconnues ?
Compte tenu de la marge confortable, j'estime toutefois le ratio taux de rendement / risque convenable. Peut-être qu'un taux de 10,5% aurait été souhaitable.

 

[Allison54]

[CF] - [Paris Tolbiac]

Bonjour,

J'ai été informée via mon CGP du projet Clubfunding - Paris Tolbiac (pas encore publié sur la plateforme).
Si certains d'entre vous ont eu l'occasion de consulter le dossier, j'aimerais beaucoup avoir vos retours

Merci !

 

[Jihel22]

[CF] - [Paris Tolbiac]

Bonjour,

J'ai été informée via mon CGP du projet Clubfunding - Paris Tolbiac (pas encore publié sur la plateforme).
Si certains d'entre vous ont eu l'occasion de consulter le dossier, j'aimerais beaucoup avoir vos retours

Merci !

Bonjour, Mon CGP a arrêté de m'envoyer les info clubfunding car étant inscrit sur la plate-forme, je ne peux pas passer par lui.
Quel taux, SVP ?
Merci

 

[Berberis_1992]

[CF] - [Paris Tolbiac]

Bonjour,

J'ai été informée via mon CGP du projet Clubfunding - Paris Tolbiac (pas encore publié sur la plateforme).
Si certains d'entre vous ont eu l'occasion de consulter le dossier, j'aimerais beaucoup avoir vos retours

Merci !

[CF] - [Paris Tolbiac]

Refinancement de fonds propres.

7 500 K€ sur 24 mois à 11% (+ 12 mois à +1%).

Coupons in fine !!!

Caution des holdings, nantissement des parts de la société porteuse de l'emprunt, ordre irrévocable notarié de remboursement.

Reste à savoir si nous le verrons passer sur la plateforme .......

 

[Luciole49]

[CF] - [Paris Tolbiac]

Refinancement de fonds propres.

7 500 K€ sur 24 mois à 11% (+ 12 mois à +1%).

Coupons in fine !!!

Caution des holdings, nantissement des parts de la société porteuse de l'emprunt, ordre irrévocable notarié de remboursement.

Reste à savoir si nous le verrons passer sur la plateforme .......

J'ai suivi les conseils ici me suis fait inscrire sur la plateforme par primalliance, vaguement regardé j'ai pas trop envie de faire du Paris, et quand je vois que tout se pète la g.. j'ai pas non plus envie de faire le reste. Il y a des pf qui accepte que les clients déjà inscrits chez eux passent en CGP.

 

[Wizz]

[CF]

13 juin, 20h07.
Toujours AUCUN coupon versé sur mon compte.
La nouvelle version du site, c'est de faire travailler l'argent 1 mois de plus pour CF avant de verser ?

 

[ostibapa]

[CF]

13 juin, 20h07.
Toujours AUCUN coupon versé sur mon compte.
La nouvelle version du site, c'est de faire travailler l'argent 1 mois de plus pour CF avant de verser ?

Il se sont enfin décidé à faire un emailing ce soir :

Chères investisseuses, chers investisseurs,
Une nouvelle procédure d'envoi de coupons, pour laquelle nous avons appliqué des vérifications supplémentaires, a été mise en place en juin.
La majorité a été envoyée vendredi, vous devriez les percevoir d'ici mardi ou mercredi. D'autres ont déjà été versés et devraient apparaître sur votre compte.
Par ailleurs, vos relevés mensuels sont disponibles dans votre Espace Club.

On est bien d'accord ils auraient dû le faire il y'a une semaine dernière si il y'avait un peu de respect des cochons de préteurs...

 

[Chris78]

[CF]

13 juin, 20h07.
Toujours AUCUN coupon versé sur mon compte.
La nouvelle version du site, c'est de faire travailler l'argent 1 mois de plus pour CF avant de verser ?

Message reçu ce soir :

Une nouvelle procédure d'envoi de coupons, pour laquelle nous avons appliqué des vérifications supplémentaires, a été mise en place en juin.

La majorité a été envoyée vendredi, vous devriez les percevoir d'ici mardi ou mercredi. D'autres ont déjà été versés et devraient apparaître sur votre compte.

 

[Raug]

Message reçu ce soir :

Une nouvelle procédure d'envoi de coupons, pour laquelle nous avons appliqué des vérifications supplémentaires, a été mise en place en juin.

Dans la série "Les Grands Mystères du Crowdfunding" :

[ClubFunding]
Vérifications supplémentaires de quoi ?
Nous ne le saurons sans-doute jamais…

 

[Miles]

Dans la série "Les Grands Mystères du Crowdfunding" :

[ClubFunding]
Vérifications supplémentaires de quoi ?
Nous ne le saurons sans-doute jamais…

Peut-être un lien avec ceux qui ont reçu des coupons d'un projet duquel ils étaient déjà sortis

 

[Luciole49]

Dans la série "Les Grands Mystères du Crowdfunding" :

[ClubFunding]
Vérifications supplémentaires de quoi ?
Nous ne le saurons sans-doute jamais…

C'est exactement la même histoire qu'avec credit.fr une norme européenne permet désormais aux entreprises de contester dans les 5 jours les prélèvements automatiques et donc ils s'assurent qu'ils vont pas payer et se retrouver à découvert. J'ai demandé les textes pour savoir si c'était bien de l'imprévision mais pas de nouvelles. Le plus énervant est que j'ai prêté sur credit.fr à une entreprise qui paie par virement donc avec un jour de retard et elle se prend 5 jours dans la vue comme les autres.

 

[stef du 59]

Il se sont enfin décidé à faire un emailing ce soir :

Chères investisseuses, chers investisseurs,
Une nouvelle procédure d'envoi de coupons, pour laquelle nous avons appliqué des vérifications supplémentaires, a été mise en place en juin.
La majorité a été envoyée vendredi, vous devriez les percevoir d'ici mardi ou mercredi. D'autres ont déjà été versés et devraient apparaître sur votre compte.
Par ailleurs, vos relevés mensuels sont disponibles dans votre Espace Club.

On est bien d'accord ils auraient dû le faire il y'a une semaine dernière si il y'avait un peu de respect des cochons de préteurs...

C est plutôt "quelques coupons ont été versés" et la majorité au mieux mardi...ou comment travailler avec nos coupons. .. inadmissible !!!

 

[Epicurieux]

[CF] Deux nouveaux projets - ouverture demain à 17H

[Cœur d’Azur] [lien réservé abonné]

et

[Grenelle Agency]
[lien réservé abonné]
Qu’il est plaisant d’avoir le temps d’étudier sereinement les projets.

 

[Raug]

[Koregraf] [Ulysse]
E-mail ce soir 13/06 à 18 h00 :

J-1 Ulysse
Ouverture mardi 14 juin à 10h

Qui, dit mieux ?
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Erratum
Bon, j'avais pas vu le message de J-4

 

[Luciole49]

Leopoldo et Miramar çà n'avance pas. La semaine va s'avérer frugale.

 

[Luciole49]

Bon j'ai toujours besoin qu'un investisseur sur Lymo le Choriste m'envoie un MP.

Lymo = 21 projets en cours dont 8 en retard sans compter ceux qui ne sont pas les leurs. Je crois qu'aucun autre promoteur n'affiche une telle performance, C'est vrai que les projets vont entre 280 et 1000 K€ mais quand même.

 

[Wallys56]

Bon j'ai toujours besoin qu'un investisseur sur Lymo le Choriste m'envoie un MP.

Lymo = 21 projets en cours dont 8 en retard sans compter ceux qui ne sont pas les leurs. Je crois qu'aucun autre promoteur n'affiche une telle performance, C'est vrai que les projets vont entre 280 et 1000 K€ mais quand même.

Il ne me reste plus qu'un projet chez eux avec 24 mois de retard pour li stabt et après je ferme mon compte. Immocratie n'est pas mal non plus