zian a dit:
Comme le dit presque tous les jours dans sa newsletter le banquier Marc Fiorentino, le "TINA" (There Is No Alternative) dominait car les taux 10 ans étaient négatif, et donc les bourses et l'immo montaient.
Il souligne à présent qu'on est passé en "TIAA" (There Is An Alternative) des obligations intéressantes proposent des taux positifs, ce qui fait baisser la bourse (et potentiellement l'immo mais beaucoup moins vite, facteur inertiel oblige, et ce n'est même pas sûr car d'autres éléments interviennent).
L'inflation guide elle la montée ou baisse des taux (commandés depuis les banques centrales), avec une certaine inertie également.
Concernant le taux de capitalisation pour un bien immo, l'inertie se comptant en années, on a le temps d'observer l'évolution de l'inflation sereinnement : les exigences d’un acheteur-investisseur ne peuvent pas passer à 6% au lieu de 4.75% en si peu de temps, cela signifierait une forte chute rapide de l'immo (ce qui revient en effet à faire chuter la marge comme vous l'indiquez). Ou alors la "machine à inertie dans l'immo" s'enraye, et là c'est une autre histoire, rien ne l'indiquait post-Covid avec l'assise du passage presque serein de l'immo dans la crise Covid, contrairement à d'autres secteurs qui ont souffert le martyre. Mais la guerre en Ukraine et la hausse de l'énergie et des matériaux, si elle se confirme peut venir rebattre les cartes : et il ne s'agit pas seulement d'une baisse de l'inflation qu'il faudrait, mais carrément d'une déflation pour que les matériaux reviennent aux prix précédents : probable, mais pas sûr : les marges des intermédiaires viennent et viendront se goinfrer jusque la concurrence retrouve ses effets salvateurs. Après l'immo fonctionne avec un effet stock existant disponible + nouvelles constructions (+ biens améliorés), donc l'évolution du taux de capitalisation doit se calculer par rapport au stock et non seulement sur les déboires des nouvelles constructions (en considérant la demande en logements comme stable).
Vous avez sans doute raison sur l’inertie du marché immobilier, et les effets de stocks, mais je me méfie des soubresauts de l’histoire, et de l’accélération actuelle de celle-ci.
Je n’y croyais pas encore fin mars, mais je pense aujourd’hui que la guerre en Ukraine est partie pour durer, les Américains feront tout pour que la Russie s’y enlise pour des années et s’affaiblisse; c’est leur intérêt stratégique, pour pouvoir mieux s’occuper de la Chine, et économique, en fournissant une alternative en gaz et pétrole de schiste à l’Europe.
Alors pour quelques années, oui, je crois à une inflation élevée (mais je suis d’un naturel pessimiste).
De plus, pendant la crise du Covid, tout a été fait pour que la situation financière des contribuables ne soit pas impactée, en particulier par le biais d’un accroissement de l‘endettement public jamais vu en aussi peu de temps. Or, une des solutions éprouvées pour diminuer cette dette, c’est laisser filer l’inflation, et la crise ukrainienne vient à point nommé pour cela. Vous trouveriez ça cynique? Pour ma part, je préfère n’accorder aucun crédit aux belles promesses faites la main sur le cœur par nos braves gouvernants…
Enfin, et de façon anecdotique, je suis sur le projet 154 Jules Guesde de Baltis, lancé il y a un an pour 12 mois; il consistait en l’achat d’un local commercial à Levallois-Perret, sa prise à bail par un locataire déjà identifié et à un loyer déjà défini. Le business plan prévoyait une vente dans les 12 mois pour une somme présentant un taux de capitalisation de 5% et assurant une marge de 40%.
En mars dernier, une promesse de vente à un institutionnel était signée, assurant un taux de marge sur CA de 17%; sans autre information sur le montant des coûts réels du projet, et en supposant qu’ils ont été conformes aux prévisions, j’ai calculé le taux de capitalisation à 6,9%. Nous sommes d’accord, ce n’est pas Paris 9ème; mais ça donne tout de même matière à réflexion, et je ne puis m’empêcher de voir en cette unique exemple une tendance lourde.
