Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

Bonjour, nouvelle communication pour ce projet : remboursement prévu pour la moitié de la somme dans 2 semaines et décalage de la moitié restante à avril avec augmentation du taux d'intérêt.

Je n'ai pas reçu de notification, il faut aller voir les rapports de soi-même sur le site.

Voilà typiquement l'une des raisons pour lesquelles j'ai arrêté d'investir sur Homunity : vu le montage employé, ils sont libres de modifier les caractéristiques de l'emprunt sans demander l'avis des investisseurs.

 

[poam5356]

Bonsoir

[lien réservé abonné]
J'attends un retour de Raizers que j'ai sollicité hier.

Oui, cette page, je l'ai vue..... Ce n'est pas pour autant que l'on apprend quelque-chose au sujet de ce El Baze. Il n'y a aucune info sur les projets listés.

 

[poam5356]

visible sur hello crowd pour EL BAZE: avis aux amateurs!

1- COLONEL PREVOST. Assignation émetteur au fond devant le tribunal de commerce de Lyon. Dans le cadre de la procédure, plusieurs conciliations ont eu lieu en présence du dirigeant et des représentants de ClubFunding, mais celles-ci n’ayant pas abouti, la phase contentieuse a repris son cours. Nous sommes désormais dans l’attente d’une date d’audience.

Depuis le 26 août 2020, l’entreprise est en défaut de paiement pour ne pas avoir procédé au remboursement de capital à échéance du projet.

2- COURS FRANKLIN ROOSEVELT, nous avons assigné l’émetteur en référé devant le tribunal de commerce au début du mois. Nous sommes actuellement dans l’attente d’une communication d’une date d’audience.

Constatant par l’Emetteur certains manquements à ses obligations, notamment le non-remboursement à la maturité du projet et l’absence de communication sur l’avancée du projet, nous avons donc décidé de mettre en œuvre les garanties, conformément au Contrat d’émission et d’assigner le dirigeant en remboursement du capital des obligations.

Vous les trouvez où, ces infos?

 

[NicoNoclaste]

Merci pour ces éclaircissements, même si quelques éléments restent flous.
J'ai fait l'impasse sur le sous-sol, il est maintenant évident, à la lumière de tes explications, que c'est une partie du sous-sol qui est vendue en cession-bail, l'autre partie restant la propriété d'Orange.
Au bout du compte, Orange occupera la totalité du sous-sol pour ses activités.

Du coup, une explication plausible serait qu'Orange soit contraint de rester dans ce bâtiment pour des raisons techniques et de raccordement au réseau, moyennant un loyer exorbitant. Pure supposition bien sûr.

Ca reste quand même un bon projet, avec la SI Faure qui fait ce genre d'opérations depuis 1954.
La banque suit pour 26 m€, la situation géographique excellente pour des chambres étudiantes, et forcément très attractive, la marge opérationnelle est bonne aussi.
J'ai du mal à imaginer qu'il n'y aura aucun repreneur de type MDB après cette découpe pour achever complètement l'objectif.

Si on applique la grille de @poam5356 , il faut éliminer la préco (sans objet pour cette opération). Le résultat sort à 3,5 ce qui est plutôt pas mal!

Je viens d'envoyer un mail à Homunity pour lever le doute, et pour savoir si l'architecte avait chiffré un coût approximatif des travaux;

J'ai reçu d'Homunity les réponses aux questions que je leur ai posées sur le projet Masséna.
Le sale and lease back ne concerne bien que les 868m2 en sous-sol, toutes les parties en superstructures en sont exclues; de plus, le loyer annuel de 1,4M€ a été décidé par le vendeur et était mentionné dans l'appel d'offres gagné par SI Faure; ce montant élevé serait motivé par le coût totalement prohibitif d'un déménagement des installations.
D'autre part, il n'y a pas eu d'estimation du coût des futurs travaux par l'architecte.
Pour moi, les feux restent donc au vert.

Euh! Si ça intéresse encore quelqu'un en ces temps de profonde remise en question...

 

[baffer]

Vous les trouvez où, ces infos?

A priori il s'agit de communication publiée sur le site clubfunding, j'ai retrouvé une information similaire sur le forum de A&S : [lien réservé abonné]

Après je ne sais pas s'il faut avoir souscrit au projet pour voir ces communications, car si je consulte la page de ces projets je ne retrouve pas mention de ces indications :
[lien réservé abonné][lien réservé abonné]
Comme vous dites, il est bizarre que Koregraf (plateforme qui parait sérieuse jusqu'à présent) n'ai pas détecté de problèmes lors de leur audit projet. Dans le descriptif projet il est indiqué :
- 13 opérations livrées et entièrement vendues en 5 ans, représentant plus de 4 M€ de marges cumulées (revue d’opérations auditée par Koregraf en novembre 2020).
- Une structure multi-bancarisée accompagnée par plusieurs acteurs nationaux,

 

[Luciole49]

Comme vous dites, il est bizarre que Koregraf (plateforme qui parait sérieuse jusqu'à présent) n'ai pas détecté de problèmes lors de leur audit projet. Dans le descriptif projet il est indiqué :
- 13 opérations livrées et entièrement vendues en 5 ans, représentant plus de 4 M€ de marges cumulées (revue d’opérations auditée par Koregraf en novembre 2020).
- Une structure multi-bancarisée accompagnée par plusieurs acteurs nationaux,

C'est toujours le même principe, une structure par projet donc quand un projet plante il n'impacte pas les autres. Théoriquement quand la maison mère lâche les filiales ne sont pas impactées, pratiquement c'est plus compliqué. J'ai investi sur lendosphere sur un projet affiché Total et en fait c'est pareil que pour l'immo une société par projet ce qui veux dire que théoriquement même une société côté sur le CAC40 peut nous planter sur un projet.

 

[baffer]

Voilà typiquement l'une des raisons pour lesquelles j'ai arrêté d'investir sur Homunity : vu le montage employé, ils sont libres de modifier les caractéristiques de l'emprunt sans demander l'avis des investisseurs.

Effectivement pour le coup avec Homunity nous n'avons pas notre mot à dire (contrairement à d'autres plateformes où pour le coup chaque investisseur peut voter pour l'un des choix proposés). Car je cite : "Afin de sécuriser cette étape, un avenant entre les parties a été contractualisé et une décision de remboursement a été signée par l'opérateur, le 01/12/2020".
On en déduit que l'investisseur n'est pas partie prenante de la décision.

Néanmoins, au vue des rapports précédents, on aurait clairement pu s'attendre à être dans une impasse tant que la vente n'ai pas eu lieu. Ici on récupère la moitié de nos billes dans quelques jours et le reste dans 4 mois avec en plus un taux bonifié à 12% :

"Toutefois, cette société disposant d'une bonne santé financière et souhaitant faire preuve de bonne volonté, a décidé de nous rembourser 50% du capital et les intérêts liés à ce montant, au plus tard le 18/12/2020.
Le solde du capital sera remboursé une fois la vente réalisée et au plus tard le 13/04/2021. Afin de défendre les intérêts des investisseurs, le taux de rendement sur le capital restant dû sera établi à 12% annuel à compter du 13/12/2020."

Après, on peut regretter qu'il n'explique encore pas pourquoi la signature a été décalée se rangeant derrière la "complexité du montage". Je pense qu'il aurait à y gagner en étant un peu plus transparent (en vulgarisant un peu je suis sûr qu'il arriverait à nous faire comprendre cette complexité, après tout on est pas si bête, non ?). Reste maintenant à espérer que ce sera le dernier "au plus tard le XX/XX/XXX".

 

[foudre78]

Bonsoir,
quand on lit vos derniers échanges on est bien refroidi si on souhaite se lancer dans le crowdfunding immobilier...
J'ai vu des propositions sur le site Anaxago mais je vais y regarder à deux fois, même si je ne suis pas un spécialiste et n'ai pas forcément beaucoup de temps à y consacrer. SI certains ont des conseils / avis sur leurs projets, je les en remercie d'avance.

Personnellement je travaille dans mon quotidien exclusivement pour des professionnels de l'immobilier et j'ai aussi été agent immobilier par le passé donc c'est un peu ce qui m'aide dans la réflexion des projets. En soit, il vaut mieux Investir 1000euros par projet plutôt que 10 000€ sur un seul, même s'il paraît sans le moindre risque ( pour reprendre l'exemple de carré Sénart sur Homunity,qui présentait un risque zéro sur le papier). il faut regarder la marge (les prix baisseront obligatoirement si les lots ne se vendent pas), l'opérateur, la durée (plus c'est long en quelque sorte cela augmente le risque) l'emplacement, la nature du projet (grande, très grande envergure ou petit) et aussi l'endettement en cours de l'opérateur. Je vois par exemple en ce moment sur club funding des projets à gogo mais toujours pour les mêmes emprunteur... Immocratie qui est très discret depuis plusieurs mois propose souvent des petits projets sympas, pas trop risqué (du moins en apparence) et surtout bien payé. C'est aussi en ayant des plantages que l'on peut apprendre de ses erreurs. Et personellement, j'ai fait le choix de ne pas investir dans un bien locatif car le jour où le locataire ne paie plus ou que de gros travaux sont à faire, c'est bien plus contraignant qu'un "simple" plantage sur un projet en crowdfunding si l'on s'abstient à des tickets de 1000 ou 2000 euros. J'en suis à ce jour à environ 50k en l'espace d'un an et demi et j'investis serieusement que depuis 6 mois, uniquement de l'argent dont je n'ai finalement pas besoin.

 

[baffer]

Et à noter que "Key Invest" (M. El Baze ?) a répondu à propos des difficultés sur les 2 projets clubfunding directement sur le site de Hellocrowfunding ([lien réservé abonné]).
Etonnante coïncidence en terme de timing de message. Est-ce lié au récents messages sur ce fil de discussion ou à la future collecte sur Koregraf ?
Après attention rien ne permet de prouver l'authenticité de l'auteur. Si quelqu'un est investi dans un des projets de cette structure et se sent l'âme de contacter le numéro indiqué cela permettra d'en savoir plus :

 

[foudre78]

Effectivement pour le coup avec Homunity nous n'avons pas notre mot à dire (contrairement à d'autres plateformes où pour le coup chaque investisseur peut voter pour l'un des choix proposés). Car je cite : "Afin de sécuriser cette étape, un avenant entre les parties a été contractualisé et une décision de remboursement a été signée par l'opérateur, le 01/12/2020".
On en déduit que l'investisseur n'est pas partie prenante de la décision.

Néanmoins, au vue des rapports précédents, on aurait clairement pu s'attendre à être dans une impasse tant que la vente n'ai pas eu lieu. Ici on récupère la moitié de nos billes dans quelques jours et le reste dans 4 mois avec en plus un taux bonifié à 12% :

"Toutefois, cette société disposant d'une bonne santé financière et souhaitant faire preuve de bonne volonté, a décidé de nous rembourser 50% du capital et les intérêts liés à ce montant, au plus tard le 18/12/2020.
Le solde du capital sera remboursé une fois la vente réalisée et au plus tard le 13/04/2021. Afin de défendre les intérêts des investisseurs, le taux de rendement sur le capital restant dû sera établi à 12% annuel à compter du 13/12/2020."

Après, on peut regretter qu'il n'explique encore pas pourquoi la signature a été décalée se rangeant derrière la "complexité du montage". Je pense qu'il aurait à y gagner en étant un peu plus transparent (en vulgarisant un peu je suis sûr qu'il arriverait à nous faire comprendre cette complexité, après tout on est pas si bête, non ?). Reste maintenant à espérer que ce sera le dernier "au plus tard le XX/XX/XXX".

Pour mon avis je pense que l'acheteur initial s'est tout simplement rétracté ou refus bancaire. Certes si désistement, en y laissant une certaine contrepartie financière mais que d'après calcul, cela lui revenait au final moins cher que de reprendre un centre commercial "au prix fort" avec des cellules vides ou susceptibles de l'être à cause du Covid, qui n'existait pas à l'époque. En tout cas l'emprunteur à effectivement de la trésorerie car rembourser là moitié+ intérêts ça représente un montant colossal pour une société présentée comme un petit marchand de bien

 

[Manu215]

Merci @NicoNoclaste pour le retour d'info.
Je me doutais bien qu'il y avait un deal de ce genre : Orange est contraint de rester moyennant un loyer très au-dessus du marché, mais qui reviendra moins cher que le déménagement de toute l'installation.

Quoiqu'il en soit, ça ne change effectivement pas grand-chose pour les investisseurs, ça permet juste de comprendre certains points que je ne m'expliquais pas.
Je vais donc mettre une pièce dans ce projet. Malgré la polémique qui enfle sur le crowdfunding....

 

[foudre78]

Et à noter que "Key Invest" (M. El Baze ?) a répondu à propos des difficultés sur les 2 projets clubfunding directement sur le site de Hellocrowfunding ([lien réservé abonné]).
Etonnante coïncidence en terme de timing de message. Est-ce lié au récents messages sur ce fil de discussion ou à la future collecte sur Koregraf ?
Après attention rien ne permet de prouver l'authenticité de l'auteur. Si quelqu'un est investi dans un des projets de cette structure et se sent l'âme de contacter le numéro indiqué cela permettra d'en savoir plus :

Afficher la pièce jointe 8231

On est surveillé par les plateformes via cette discussion. lever certains tabous ne fait pas de mal car dans le fond : sans nous les investisseurs= plus de plateformes, à ne pas oublier. Étrange pour le numéro en 08 de Mr El baze

 

[InvestisseurInquiet]

Effectivement pour le coup avec Homunity nous n'avons pas notre mot à dire (contrairement à d'autres plateformes où pour le coup chaque investisseur peut voter pour l'un des choix proposés). Car je cite : "Afin de sécuriser cette étape, un avenant entre les parties a été contractualisé et une décision de remboursement a été signée par l'opérateur, le 01/12/2020".
On en déduit que l'investisseur n'est pas partie prenante de la décision.

Néanmoins, au vue des rapports précédents, on aurait clairement pu s'attendre à être dans une impasse tant que la vente n'ai pas eu lieu. Ici on récupère la moitié de nos billes dans quelques jours et le reste dans 4 mois avec en plus un taux bonifié à 12% :

"Toutefois, cette société disposant d'une bonne santé financière et souhaitant faire preuve de bonne volonté, a décidé de nous rembourser 50% du capital et les intérêts liés à ce montant, au plus tard le 18/12/2020.
Le solde du capital sera remboursé une fois la vente réalisée et au plus tard le 13/04/2021. Afin de défendre les intérêts des investisseurs, le taux de rendement sur le capital restant dû sera établi à 12% annuel à compter du 13/12/2020."

Après, on peut regretter qu'il n'explique encore pas pourquoi la signature a été décalée se rangeant derrière la "complexité du montage". Je pense qu'il aurait à y gagner en étant un peu plus transparent (en vulgarisant un peu je suis sûr qu'il arriverait à nous faire comprendre cette complexité, après tout on est pas si bête, non ?). Reste maintenant à espérer que ce sera le dernier "au plus tard le XX/XX/XXX".

Oui, comme je l'ai expliqué dans un précédent message, chez Homunity, les investisseurs ne prêtent pas à l'entrepreneur, mais à une filiale d'Homunity qui reprête à l'entrepreneur. Conséquence, la filiale d'Homunity est le seul prêteur à l'entrepreneur, et est donc le seul maître à bord pour rediscuter le prêt à l'entrepreneur.
En théorie, les investisseurs devraient être consultés pour modifier les caractéristiques du prêt qu'ils ont consentis à la filiale d'Homunity.
Par ailleurs Homunity et ses dirigeants se sont désignés comme représentants de la masse des obligataires pour le prêt consenti par les investisseurs à leur filiale, ce qui est vraisemblablement illégal puisqu'ils sont à la fois dirigeants du débiteur (la filiale ad hoc qu'ils ont créée) et représentants des créanciers. Autant dire qu'ils sont sûrs de ne pas être dérangés !!!

 

[InvestisseurInquiet]

Pour mon avis je pense que l'acheteur initial s'est tout simplement rétracté ou refus bancaire. Certes si désistement, en y laissant une certaine contrepartie financière mais que d'après calcul, cela lui revenait au final moins cher que de reprendre un centre commercial "au prix fort" avec des cellules vides ou susceptibles de l'être à cause du Covid, qui n'existait pas à l'époque. En tout cas l'emprunteur à effectivement de la trésorerie car rembourser là moitié+ intérêts ça représente un montant colossal pour une société présentée comme un petit marchand de bien

Si l'on en croit les comptes publiés de l'entrepreneur, la société fin 2019 avait 7,1 M€ de trésorerie (est-ce que ça inclut l'argent du projet Bois Sénart non encore réinvesti, je l'ignore), des dettes financières pour 13 M€ (mais j'ignore leur maturité) et le résultat net 2019 s'est élevé à 3,6 M€. Ca ne suffit naturellement pas à se faire une idée de la santé financière de la société ni du groupe.
En revanche, j'espère que ce n'est pas un désistement, car remonter une opération en quatre mois en partant de zéro, ça serait tendu !

 

[InvestisseurInquiet]

Si l'on en croit les comptes publiés de l'entrepreneur, la société fin 2019 avait 7,1 M€ de trésorerie (est-ce que ça inclut l'argent du projet Bois Sénart non encore réinvesti, je l'ignore), des dettes financières pour 13 M€ (mais j'ignore leur maturité) et le résultat net 2019 s'est élevé à 3,6 M€. Ca ne suffit naturellement pas à se faire une idée de la santé financière de la société ni du groupe.
En revanche, j'espère que ce n'est pas un désistement, car remonter une opération en quatre mois en partant de zéro, ça serait tendu !

Autre remarque, c'est là qu'on voit le caractère théorique des garanties prises. Ce n'est pas une fin en soi de mettre en oeuvre les garanties, mais en l'occurrence, il s'agirait d'une caution de la société SCB, société de projet. Au 30 juin 2019 (donc avant l'investissement), cette société était à peu près vide : aucun actif immobilisé, 1,3 M€ de capitaux propres. Donc la garantie est prise sur une société qui n'a pas d'autre actif que le centre commercial qui ne se vend pas...
Et c'est là la deuxième raison pour laquelle j'ai arrêté d'investir sur Homunity : je doute très fortement de la qualité et de l'effectivité des garanties prises.
Maintenant, pour être parfaitement honnête, si fin avril je suis pleinement remboursé, je serai très content d'avoir eu un placement à 12% sur quatre mois !

 

[Stilt]

Bonjour à tous,

Je me demandais pourquoi le dernier projet d'Upstone "Fenouillet" n'avait pas décollé.... et après avoir lu les derniers posts, je commence à comprendre...

Plus sérieusement, ce projet d'Upstone arrive en amont de sa commercialisation et habituellement je ne serais pas aller plus loin. Mais pour une fois, je trouvais quand même pas mal d'éléments intéressants. Il s'intègre dans un projet global de nouveau quartier-commerce-école/collège porté par la municipalité, sur un concept dans l'air du temps, sur des maisons individuelles avec jardins, le permis de construire est purgé, le tout sur un secteur dynamique de l'agglomération toulousaine et porté par un opérateur important avec une garantie à première demande qui remonte sur le groupe.

C'est une première sur Upstone, un promoteur national coté fait appel à Upstone pour le financement d'une opération à Fenouillet, en périphérie de Toulouse.

Il s'agit d'une opération de promotion consistant en la réalisation de 33 maisons individuelles.

L'opérateur, capitalisé par la filiale immobilière du deuxième Groupe mondial d’assurance-vie, propose une Garantie à Première Demande du groupe.

Fenouillet - 950 000 € - 10 % par an* - 24 mois - GAPD Groupe [lien réservé abonné]

Qu'est que j'ai raté pour que tout le monde boude ce projet? -10% collecté ce soir

Ps : Concernant Key Invest, je me rappelle il y a quelques mois d'un webinaire de ClubFunding, ou ils ont évoqué leurs inquiétudes concernant les 2 projets porté par cet opérateur.

 

[Cyrille8111]

Bonjour

Reçu ce matin :

Nous venons vers vous au sujet du projet Antonin Perrin de l’opérateur Key Invest prévu prochainement sur notre plateforme. Après avoir procédé aux derniers contrôles avant mise en ligne, nous considérons aujourd’hui que toutes les conditions ne sont pas à ce jour réunies pour la bonne réalisation de cette opération. Nous avons décidé d'annuler la collecte dans l'attente des éléments complémentaires nécessaires, le cas échéant, à une nouvelle analyse. La sécurité de nos opérations étant notre priorité, vous comprendrez, nous l'espérons, notre décision jusque-là inédite sur notre plateforme. Cordialement​

​

L’équipe Koregraf​

 

[baffer]

Bonjour

Reçu ce matin :

​ ​ Nous venons vers vous au sujet du projet Antonin Perrin de l’opérateur Key Invest prévu prochainement sur notre plateforme. Après avoir procédé aux derniers contrôles avant mise en ligne, nous considérons aujourd’hui que toutes les conditions ne sont pas à ce jour réunies pour la bonne réalisation de cette opération. Nous avons décidé d'annuler la collecte dans l'attente des éléments complémentaires nécessaires, le cas échéant, à une nouvelle analyse. La sécurité de nos opérations étant notre priorité, vous comprendrez, nous l'espérons, notre décision jusque-là inédite sur notre plateforme.​

Bonjour,
Cela tends à mettre en lumière que les procédures d'audit des plateformes ont leur limites et ne couvrent pas l'aspect de la bonne tenue des projets en cours sur d'éventuels d'autres plateformes.

Ce n'est pas la première fois qu'une collecte est annulée avant son lancement suite à la remontée d'informations de la part d'investisseurs. Cela prouve en tout cas, la force et la nécessité d'avoir cette fil de discussion pour que le plus grand nombre d'entre nous puisse remonter les problèmes qu'ils rencontrent sur les projets dans lequel il a investi (on ne peut pas être investi sur tous les projets, donc il y aura forcément des éléments que nous n'aurons pas lors de notre choix d'investissement). D'ailleurs j'encourage le plus grand nombre d'entre nous à ne pas hésiter à mettre des commentaires sur hellocrowdfunding dans la page du promoteur (j'essaye de le faire sur chacun des projets dans lequel je suis investi, aussi bien lorsque cela est positif que négatif. Par exemple, lors d'une dernière sortie positive pour un projet sur Wiseed j'ai indiqué que le promoteur n'avait pas prorogé le remboursement alors qu'il y avait encore 6 logements non commercialisé dans le dernier reporting et je doute fort qu'il ait eu le temps de tout commercialiser entre temps. Bref par les temps qui court, un promoteur qui n'en profite pas pour proroger, il faut le souligner.) !

 

[baffer]

Qu'est que j'ai raté pour que tout le monde boude le projet? -10% collecté ce soir

Bonjour @Stilt,
J'ai eu la même logique d'investissement que vous (d'habitude je n'investis pas non plus sur un projet non encore commercialisé lorsqu'il s'agit de promotion immobilière). Mais pour le coup, je le trouve effectivement dans l'air du temps et je ne lui ai pas trouvé de critères rédhibitoires.
J'y ai investi modestement mais vu que la collecte minimal est de 500k, cela risque de prendre du temps ...

Je reste preneur également de l'avis de la communauté sur ce projet.

Cordialement,

 

[Msimmo]

Oui, comme je l'ai expliqué dans un précédent message, chez Homunity, les investisseurs ne prêtent pas à l'entrepreneur, mais à une filiale d'Homunity qui reprête à l'entrepreneur. Conséquence, la filiale d'Homunity est le seul prêteur à l'entrepreneur, et est donc le seul maître à bord pour rediscuter le prêt à l'entrepreneur.
En théorie, les investisseurs devraient être consultés pour modifier les caractéristiques du prêt qu'ils ont consentis à la filiale d'Homunity.
Par ailleurs Homunity et ses dirigeants se sont désignés comme représentants de la masse des obligataires pour le prêt consenti par les investisseurs à leur filiale, ce qui est vraisemblablement illégal puisqu'ils sont à la fois dirigeants du débiteur (la filiale ad hoc qu'ils ont créée) et représentants des créanciers. Autant dire qu'ils sont sûrs de ne pas être dérangés !!!

Ce ne sont pas les seuls.
Fundimmo loge aussi l'émission dans une société adhoc... partagée entre plusieurs projets. Probablement d'autres aussi.

Globalement sur toutes les plate-formes, la plate-forme est désignée comme représentant de la masse des obligataires, même si cela n'est pas incompatible avec le fait de solliciter l'avis ou le vote des obligataires.