Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[poam5356]

Ce n'est pas la première fois qu'une collecte est annulée avant son lancement suite à la remontée d'informations de la part d'investisseurs. Cela prouve en tout cas, la force et la nécessité d'avoir cette fil de discussion pour que le plus grand nombre d'entre nous puisse remonter les problèmes qu'ils rencontrent sur les projets dans lequel il a investi (on ne peut pas être investi sur tous les projets, donc il y aura forcément des éléments que nous n'aurons pas lors de notre choix d'investissement).

Bonjour,

Je suppose donc que mon mail envoyé hier y est pour quelque-chose dans cet ajournement décidé par Koregraf.
Nos échanges servent au moins, parfois, à quelque-chose!

 

[Luciole49]

Bonjour,

Je suppose donc que mon mail envoyé hier y est pour quelque-chose dans cet ajournement décidé par Koregraf.
Nos échanges servent au moins, parfois, à quelque-chose!

Mon impression sur tout çà est qu'un promoteur solvable a deux projets qui ont pris du retard ce qui n'est pas anormal vu la crise de 2020. Les plateformes concernées au lieu de trouver une solution amiable refusent toutes négociation et lancent l'artillerie lourde et du coup empêchent le promoteur de trouver un financement pour ses futurs projets. Donc finalement elles créent pour les investisseurs un danger qui n'existe pas. faudrait peut être mieux demander au FPF de revoir avec les plateformes les bonnes pratiques. Un investisseur m'a transmis un message sur un projet Homunity où le promoteur se heurtant au refus d'homunity a saisi le Tribunal de commerce pour demander des délais de grâce alors Homunity tente de former tierce opposition au jugement arguant que le promoteur est solvable et qu'il se paie la tête des investisseurs (sic).

 

[InvestisseurInquiet]

Ce ne sont pas les seuls.
Fundimmo loge aussi l'émission dans une société adhoc... partagée entre plusieurs projets. Probablement d'autres aussi.

Globalement sur toutes les plate-formes, la plate-forme est désignée comme représentant de la masse des obligataires, même si cela n'est pas incompatible avec le fait de solliciter l'avis ou le vote des obligataires.

Je ne connais pas Fundimmo. Il n'y a pas de société interposée chez Wiseed ou Clubfunding.

Le problème, ce n'est pas que la plateforme soit représentant de la masse des obligataires, c'est qu'elle soit à la fois représentant de la masse des obligataires et président de la société débitrice. Voir l'article L228-49 du code de commerce :

"Ne peuvent être choisis comme représentants de la masse :
1° La société débitrice ;
2° Les sociétés possédant au moins le dixième du capital de la société débitrice ou dont celle-ci possède au moins le dixième du capital ;
3° Les sociétés garantes de tout ou partie des engagements de la société débitrice ;
4° Les gérants, administrateurs, membres du directoire, du conseil de surveillance, directeurs généraux, commissaires aux comptes ou employés des sociétés visées aux 1° et 3°, ainsi que leurs ascendants, descendants et conjoint ;
5° Les personnes auxquelles l'exercice de la profession de banquier est interdit ou qui sont déchues du droit de diriger, administrer ou gérer une société à un titre quelconque."

Chez Homunity, on doit tomber dans l'interdiction du 2° et / ou du 4° je pense.

Lorsqu'il n'y a pas de société interposée, il n'y a pas de problème à ce que la plateforme soit représentant de la masse puisqu'elle est alors indépendante du débiteur (l'entrepreneur) et n'a donc pas de difficulté à défendre les intérêts des obligataires en toute indépendance vis-à-vis de l'entrepreneur. D'un point de vue juridique en tout cas

 

[amos21]

Bravo Koregraf, ça reste sérieux.

 

[Luciole49]

Le problème, ce n'est pas que la plateforme soit représentant de la masse des obligataires, c'est qu'elle soit à la fois représentant de la masse des obligataires et président de la société débitrice. Voir l'article L228-49 du code de commerce :

Je ne comprends pas

Nous sommes les investisseurs C
Qui sont regroupés en une société B (transparente fiscalement ?) gérée par la plateforme
La société B a vocation à acheter les obligations de la société A pour le compte de C

La société B ne possède pas de part de capital de la société A et n'est pas dirigeant de la société A.

L'opération a pour but de ne pas imposer à la société A de gérer des milliers de petits porteurs (C).

Les avantages, la plateforme assure entièrement la gestion du projet.
Les inconvénients, nous ne pouvons pas nous faire entendre.

La question n'est donc pas juridique mais de savoir si la plateforme de financement fait bien son boulot ou pas.

 

[Wallys56]

Bonjour à tous,
Je viens juste de m'inscrire ce matin sur Moneyvox. Je découvre.

 

[Wallys56]

En remontant de quelques lignes je vois que mon poste de Hellocrowfunding concernant KEY INVEST a été repris.

Personnellement je suis investi sur CLUBFUNDING - KOREGRAF - HOMUNITY - LYMO - IMMOCRATIE - FUNDIMMO sur une cinquantaine de projets et BIENPRETER en crowlending.

 

[Wallys56]

Bravo Koregraf, ça reste sérieux.

Je leur ai envoyé un petit mot également ce matin pour les informer sur KEY INVEST

 

[Luciole49]

En remontant de quelques lignes je vois que mon poste de Hellocrowfunding concernant KEY INVEST a été repris.

Personnellement je suis investi sur CLUBFUNDING - KOREGRAF - HOMUNITY - LYMO - IMMOCRATIE - FUNDIMMO sur une cinquantaine de projets et BIENPRETER en crowlending.

Extrême prudence à avoir sur Pretup/Bienpreter. Je m'étais inscrite et demandé ma désinscription.

 

[InvestisseurInquiet]

Je ne comprends pas

Nous sommes les investisseurs C
Qui sont regroupés en une société B (transparente fiscalement ?) gérée par la plateforme
La société B a vocation à acheter les obligations de la société A pour le compte de C

La société B ne possède pas de part de capital de la société A et n'est pas dirigeant de la société A.

L'opération a pour but de ne pas imposer à la société A de gérer des milliers de petits porteurs (C).

Les avantages, la plateforme assure entièrement la gestion du projet.
Les inconvénients, nous ne pouvons pas nous faire entendre.

La question n'est donc pas juridique mais de savoir si la plateforme de financement fait bien son boulot ou pas.

La société B n'est pas transparente. Chez Homunity, c'est une SAS créée pour l'occasion. Si je reprends le projet Bois Sénart que j'évoquais précédemment, le contrat signé par l'investisseur concerne une émission obligataire émise par la société SAS CAP IMMO 174, détenue et présidée par Homunity, et non par l'entrepreneur (la société Habitat et Commerce).

Dans le contrat d'émission, l'entrepreneur (désigné sous le vocable "opérateur") n'est mentionné que dans le préambule pour rappeler le contexte général, et à l'article "prorogation" pour indiquer que si l'entrepreneur fait usage de son droit à prorogation dans le cadre du contrat qui le lie à SAS CAP IMMO 174, alors l'émission entre les investisseurs et SAS CAP IMMO 174 est automatiquement prorogée de la même durée. Cela ne vaut que pour la première prorogation (celle qualifiée de "retard contractuel").

Maintenant, vous avez raison, si Homunity représentait véritablement les investisseurs, l'élégance aurait voulu, vu le schéma miroir qu'ils ont mis en place, qu'ils demandent d'abord l'avis des investisseurs sur les termes de la renégociation puis aillent renégocier avec l'entrepreneur.

Aujourd'hui, en tant qu'investisseur isolé, je ne peux que constater que les caractéristiques du prêt accordé à l'entrepreneur ont été modifiées. Je ne peux pas faire convoquer une AG des obligataires, je ne peux pas compter sur le représentant de la masse pour porter mes éventuelles revendications contre la manière de faire d'Homunity puisque le représentant de la masse est Homunity. A la limite, puisque c'est un sujet qui je crois vous tient à coeur ( ), je pourrai constater, ce qui ne m'avancera pas à grand chose, que la société SAS CAP IMMO 174 sera en cessation de paiement le 13 décembre, puisqu'elle n'aura pas les moyens de faire face à l'obligation de remboursement qu'elle a envers les investisseurs en vertu d'un contrat d'émission qui, lui, n'a pas été modifié.

Et c'est "normal" qu'Homunity agisse ainsi puisqu'ils ont mis en place un schéma d'investissement qui le leur permet. C'est justement parce qu'il est hasardeux de compter sur l'élégance des uns et des autres qu'il existe des règles juridiques !

 

[Luciole49]

Aujourd'hui, en tant qu'investisseur isolé, je ne peux que constater que les caractéristiques du prêt accordé à l'entrepreneur ont été modifiées. Je ne peux pas faire convoquer une AG des obligataires, je ne peux pas compter sur le représentant de la masse pour porter mes éventuelles revendications contre la manière de faire d'Homunity puisque le représentant de la masse est Homunity. A la limite, puisque c'est un sujet qui je crois vous tient à coeur ( ), je pourrai constater, ce qui ne m'avancera pas à grand chose, que la société SAS CAP IMMO 174 sera en cessation de paiement le 13 décembre, puisqu'elle n'aura pas les moyens de faire face à l'obligation de remboursement qu'elle a envers les investisseurs en vertu d'un contrat d'émission qui, lui, n'a pas été modifié.

La société SAS CAP IMMO 174 est représentant à mon avis la masse des obligations qu'elle a achetées pas de celles qu'elle a à l'égard des investisseurs. Elle n'est pas en cessations de paiement puisque ses conditions générales (que je n'ai pas lues) indiquent certainement qu'elle ne remboursera que ce qui lui sera remboursé moins sa comm. Donc quel est le lien juridique qui rattache CAP IMMO aux investisseurs ? à mon avis on est actionnaires pas obligataires. Je vais regarder.

 

[Wallys56]

Mon impression sur tout çà est qu'un promoteur solvable a deux projets qui ont pris du retard ce qui n'est pas anormal vu la crise de 2020. Les plateformes concernées au lieu de trouver une solution amiable refusent toutes négociation et lancent l'artillerie lourde et du coup empêchent le promoteur de trouver un financement pour ses futurs projets. Donc finalement elles créent pour les investisseurs un danger qui n'existe pas. faudrait peut être mieux demander au FPF de revoir avec les plateformes les bonnes pratiques. Un investisseur m'a transmis un message sur un projet Homunity où le promoteur se heurtant au refus d'homunity a saisi le Tribunal de commerce pour demander des délais de grâce alors Homunity tente de former tierce opposition au jugement arguant que le promoteur est solvable et qu'il se paie la tête des investisseurs (sic).

Oui c'est sur le projet Chalet de Mégève.

 

[InvestisseurInquiet]

La société SAS CAP IMMO 174 est représentant à mon avis la masse des obligations qu'elle a achetées pas de celles qu'elle a à l'égard des investisseurs. Elle n'est pas en cessations de paiement puisque ses conditions générales (que je n'ai pas lues) indiquent certainement qu'elle ne remboursera que ce qui lui sera remboursé moins sa comm. Donc quel est le lien juridique qui rattache CAP IMMO aux investisseurs ? à mon avis on est actionnaires pas obligataires. Je vais regarder.

Que nenni ! Vous verrez, le contrat est un contrat d'émission d'obligations. Vous êtes (nous sommes) obligataires de la SAS CAP IMMO 174. Le remboursement doit avoir lieu à la date d'échéance (article 4.1), la date d'échéance intervenant six mois après l'émission prorogeable de six mois une seule fois (article 3.3).
Encore une fois, je me fiche d'être remboursé en décembre ou en avril si le remboursement a bien lieu et que l'intérêt de 12% est bien versé, mais je n'apprécie pas d'être mis devant le fait accompli par un schéma qui me semble un contournement des textes.

 

[Luciole49]

Que nenni !

J'étais comme Saint-Thomas j'ai été voir et vous avez raison. Homunity risque de voir sa responsabilité engagée en cas de problèmes.

 

[Luciole49]

Oui c'est sur le projet Chalet de Mégève.

projet Le Saint-Clair situé à Caluire-et-Cuire

 

[pticaillou]

Bonjour à tous,

Je me demandais pourquoi le dernier projet d'Upstone "Fenouillet" n'avait pas décollé.... et après avoir lu les derniers posts, je commence à comprendre...



Qu'est que j'ai raté pour que tout le monde boude ce projet? -10% collecté ce soir

Ps : Concernant Key Invest, je me rappelle il y a quelques mois d'un webinaire de ClubFunding, ou ils ont évoqué leurs inquiétudes concernant les 2 projets porté par cet opérateur.

Déjà, c'est hyper surprenant un projet annoncé puis ouvert si vite à la collecte, mais pourquoi pas ...

Unity a déjà fait plein de lever de fond sur différente plate-forme de CF.
Le temps et expérience m’ont rendu vigilent sur cette "astuce", je suis déjà investi chez Unity par ailleurs donc non pour celui-ci pour moi

 

[Luciole49]

Déjà, c'est hyper surprenant un projet annoncé puis ouvert si vite à la collecte, mais pourquoi pas ...

Unity a déjà fait plein de lever de fond sur différente plate-forme de CF.
Le temps et expérience m’ont rendu vigilent sur cette "astuce", je suis déjà investi chez Unity par ailleurs donc non pour celui-ci pour moi

Meilleurs agents.com Fenouillet, sans connaître on voit que c'est la ville la moins recherchée du secteur donc privilégier toujours les emplacements que qualité.

 

[foudre78]

Extrême prudence à avoir sur Pretup/Bienpreter. Je m'étais inscrite et demandé ma désinscription.

Qu'est ce qui vous pousse à ce raisonnement ? Je suis très régulier chez eux et pour ma part pas de problèmes en particulier et extrêmement peux de défaut sur mon portefeuille prétup. Pour Bien prêter ça peut poser question car une bonne partie des factures à refinancer appartiennent à une filière de la plate-forme

 

[Ograweb]

Bonjour,

Pour détourner mon attention de ces problèmes de retard, de reports et de modifications de contrat... Bouteille reçu d'une plateforme.

ça fait tout de même plaisir

 

[Luciole49]

Qu'est ce qui vous pousse à ce raisonnement ? Je suis très régulier chez eux et pour ma part pas de problèmes en particulier et extrêmement peux de défaut sur mon portefeuille prétup. Pour Bien prêter ça peut poser question car une bonne partie des factures à refinancer appartiennent à une filière de la plate-forme

promup, bienprêter, publicimm, lions et business, L&B, etc... sont les mêmes 3 personnes physiques inconnues derrière et jamais de comptes ne sont publiés. Il y a certes quelques clients mais l'objet de cette plateforme est de financer les factures de ses filiales toujours sous le même concept : Vous avez un bien immobilier à vendre, la société propose de passer la publicité pour ce bien sur les sites sur lesquels les agents immobiliers peuvent publier et de réaliser les photos contre un forfait de 2.990 euros TTC (environ 2.500 euros HT) jusqu'à la vente du bien en signant un engagement que le notaire verse cette somme au moment de la vente. Une marge colossale parce que la publicité en masse va leur coûter 10 fois moins. Il ne s'agit pas d'une agence immobilière, il incombe au vendeur de faire visiter, d'évaluer son prix de vente et de signer avec son notaire. Des fois le bien part rapidement et le client est content. La plupart du temps le client a été agressivement démarché et découvre qu'il n'y a pas de bordereau de rétractation. Il y a déjà une décision de la Cour d'appel qui a donné raison au client mais le Tribunal de 1ère instance avait dit le contraire. Une fois que la répression des fraudes et les associations de consommateurs s'en seront saisi, il se pourrait qu'il y ait beaucoup de factures en défaut. Je suis peut être trop méfiante mais les primes de parrainages énormes et les taux de rémunération exorbitants m'incitent à être très circonspecte.