Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ostibapa]

[Upstone][Belbeuf II] 12%, durée: 3 mois

[...]

Je suis nouvelle sur le sujet du CF immo, pourriez-vous m'éclairer sur les difficultés liées à cette plateforme svp ?

Merci d'avance

Aux problèmes de suivi et communication cités par Mimi64 (ça c'est malheureusement le cas de beaucoup de plateformes), il faut ajouter une totale non maîtrise des dossier et des délais

En fin d'année ça fera deux ans que j'ai arrêté d'investir sur cette plateforme. Vu les durées cibles de mes projets qui ne dépassaient pas 12 mois, mon compte devrait être fermé mais il me reste 8 projets en cours. Le moins en retard en est à 21 mois (pour une durée cible qui était de 12), le pire à bientôt 36 (pour une durée cible de... 6 !)

Sachant qu'en plus il n'y a souvent aucune garantie sur les projets Upstone (c'est le cas aussi pour Belbeuf 2), et qu'il n'y a aucun avenant de prorogation supplémentaire quand celles prévues au contrat sont épuisées, je considère ces invests comme une perte totale. J'aurai donc une heureuse surprise si je touche un jour des bout de remboursement.

A titre d'exemple, vous pouvez aller lire sur les pages actualités des projets chez Upstone ou dans les commentaires sur hellocrowdfunding des opérations suivantes :
- Clamart Barbusse
- Villeneuve
- SR Promotion
- Clamart Bellevue
- Perigny
- Aytré
etc. etc.

 

[Msimmo]

Aux problèmes de suivi et communication cités par Mimi64 (ça c'est malheureusement le cas de beaucoup de plateformes), il faut ajouter une totale non maîtrise des dossier et des délais

Pour citer une autre PF qui est CF, reçu ce jour la notification du retard du projet La Maison de NG promotion

Le dernier rapport au 28/03/2022 était OK

le chantier démarre le plancher bas du R+1 confortant le calendrier prévisionnel de livraison.... Le remboursement de l’émission obligataire devrait intervenir à échéance.

Mais 6 mois aprés, juste avant le remboursement (attendu au 24/09), on apprend qu'il y a au moins 4 mois de retard

au 16/09/2022

Le chantier a pris du retard sur le planning des travaux. L’opérateur a été amené à résilier des marchés de travaux avec des entreprises qui étaient en difficultés
...
o Livraison : janvier 2023.
...
Les conditions d’un avenant de prorogation sont en cours de discussion avec l’opérateur, nous revenons vers vous les prochains jours.


Bref comme souvent pas de suivi en temps en en heure, et on apprend quelques jours avant le remboursement qu'on ne sera pas remboursé.

 

[InvestisseurInquiet]

Aux problèmes de suivi et communication cités par Mimi64 (ça c'est malheureusement le cas de beaucoup de plateformes), il faut ajouter une totale non maîtrise des dossier et des délais

En fin d'année ça fera deux ans que j'ai arrêté d'investir sur cette plateforme. Vu les durées cibles de mes projets qui ne dépassaient pas 12 mois, mon compte devrait être fermé mais il me reste 8 projets en cours. Le moins en retard en est à 21 mois (pour une durée cible qui était de 12), le pire à bientôt 36 (pour une durée cible de... 6 !)

Sachant qu'en plus il n'y a souvent aucune garantie sur les projets Upstone (c'est le cas aussi pour Belbeuf 2), et qu'il n'y a aucun avenant de prorogation supplémentaire quand celles prévues au contrat sont épuisées, je considère ces invests comme une perte totale. J'aurai donc une heureuse surprise si je touche un jour des bout de remboursement.

A titre d'exemple, vous pouvez aller lire sur les pages actualités des projets chez Upstone ou dans les commentaires sur hellocrowdfunding des opérations suivantes :
- Clamart Barbusse
- Villeneuve
- SR Promotion
- Clamart Bellevue
- Perigny
- Aytré
etc. etc.

Je vous trouve, vous et d'autres, très zen devant vos pertes. Autant la défaillance de l'industriel, quelle qu'en soit la cause, fait partie du jeu et je comprends qu'elle soit prise avec fatalisme, autant une lacune d'une plateforme non.
Remarque générale non liée à la plateforme que vous citiez, dont je ne suis pas client.

 

[ostibapa]

Pour citer une autre PF qui est CF, reçu ce jour la notification du retard du projet La Maison de NG promotion

Le dernier rapport au 28/03/2022 était OK

le chantier démarre le plancher bas du R+1 confortant le calendrier prévisionnel de livraison.... Le remboursement de l’émission obligataire devrait intervenir à échéance.

Mais 6 mois aprés, juste avant le remboursement (attendu au 24/09), on apprend qu'il y a au moins 4 mois de retard

au 16/09/2022

Le chantier a pris du retard sur le planning des travaux. L’opérateur a été amené à résilier des marchés de travaux avec des entreprises qui étaient en difficultés
...
o Livraison : janvier 2023.
...
Les conditions d’un avenant de prorogation sont en cours de discussion avec l’opérateur, nous revenons vers vous les prochains jours.


Bref comme souvent pas de suivi en temps en en heure, et on apprend quelques jours avant le remboursement qu'on ne sera pas remboursé.

Je suis aussi sur ce projet et pour le coup ce n'est pas le plus mauvais en suivi : 4 points d'info depuis le début et celui-ci est reçu avec un peu d'anticipation par rapport à la date d'échéance contractuelle. On a échappé au point unique après la date !

Par ailleurs pour bosser dans le monde du bâtiment, les infos données dans ce dernier point ne me choquent pas. C'est plutôt l'optimisme du précédent qui m'avait surpris vu les retard mentionnés dans les 2 premiers.

La vraie interrogation est que cette dernière communication ne dit pas un mot sur [lien réservé abonné].

Je n'ai pas le détail de son contenu mais selon un commentaire publié sur [lien réservé abonné], Anaxago a très vite (dès le 3 août, bravo à cette plateforme) fait la communication suivante:
"L'opérateur fait fasse à des retards de livraison de ses programmes et a demandé de l'aide à un conciliateur afin d'organiser le remboursement des ses différents créanciers. Un protocole de conciliation a été rédigé avec l'ensemble des créanciers de l'opérateur et à permis d'un commun accord, une suspension des remboursements qu'il devait effectuer jusqu'au 31 octobre 2024".

Je suis curieux de voir les communications faites (ou pas) par les autres plateformes ayant des projets avec NG Promotion: Raizers, Wiseed, My Capital Immo.

 

[ostibapa]

Je vous trouve, vous et d'autres, très zen devant vos pertes. Autant la défaillance de l'industriel, quelle qu'en soit la cause, fait partie du jeu et je comprends qu'elle soit prise avec fatalisme, autant une lacune d'une plateforme non.
Remarque générale non liée à la plateforme que vous citiez, dont je ne suis pas client.

Zen non !

Mais à titre individuel, vu les montant en jeu et qui plus est réparti sur 3 - 4 plateformes, j'aurai bien plus de perte à devoir financer une procédure qu'à faire une croix sur ces opérations.

Si une action groupée doit voir le jour, je m'y joindrais très certainement...

Dans l'attente, je partage le retour d'expérience. Juste retour des choses : celui d'autres contributeurs m'a par exemple évité d'aller chez Lymo.

 

[himalaya75]

Plusieurs projets à étudier pour lundi : 1 chez immocratie et 3 pour la première brique...

 

[NicoNoclaste]

[Upstone]

Bonsoir

pourriez-vous m'éclairer sur les difficultés liées à cette plateforme svp ?

• Quoique novice en crowd immo, vous aurez sans doute pu remarquer la grande «légèreté» des présentations des projets Upstone comparativement aux autres plates-formes, qui offrent des analyses plus fouillées, voire exemplaires pour certaines (WSB, Finple, Look&Fin...).
• De plus, les quelques documents qui sont mis au compte-gouttes à notre disposition permettent rarement une analyse exhaustive des projets, et il faut donc le plus souvent demander l’accès à d’autres documents ou renseignements à la PF; à cet égard, je note cependant un léger mieux depuis quelques mois, ainsi qu’une meilleure réactivité dans les réponses aux questions – le plus vraisemblablement dus à un recrutement ou une réorganisation interne.
• En ce qui concerne l’information sur mes projets en cours, je n’ai pas de grief particulier, sinon une rédaction parfois assez brouillonne, ce qui la rend de temps à autres difficile à comprendre, et même à relier au dossier.
• Beaucoup de projets sont en souffrance chez Upstone, ce qui peut également agacer; pour ma part, il s’agit le plus souvent de délais de commercialisation initialement mal évalués, ce dont je m’accommode personnellement assez facilement, considérant que ça fait partie des risques sans grandes conséquences pour un projet, quand la marge prévisionnelle en est suffisamment importante.
• Enfin, la solidité financière des opérateurs est quelquefois discutable, ils misent rarement des montants significatifs en fonds propres, et n’offrent parfois aucune garantie: des rendements de 12% et plus ne tiennent pas du miracle!

En conclusion, si l’on ne veut pas exclure l’idée d’investir sur Upstone, il me paraît indispensable, bien plus encore que sur d’autres PF:

1. d’être totalement autonome dans l’analyse des projets, pour en appréhender toutes les dimensions sans risquer d’en omettre aucune,
2. de faire preuve d’une très grande sélectivité,
3. et d’éviter les projets les plus spéculatifs.

 

[Msimmo]

Je suis aussi sur ce projet et pour le coup ce n'est pas le plus mauvais en suivi : 4 points d'info depuis le début et celui-ci est reçu avec un peu d'anticipation par rapport à la date d'échéance contractuelle. On a échappé au point unique après la date !

Par ailleurs pour bosser dans le monde du bâtiment, les infos données dans ce dernier point ne me choquent pas. C'est plutôt l'optimisme du précédent qui m'avait surpris vu les retard mentionnés dans les 2 premiers.

La vraie interrogation est que cette dernière communication ne dit pas un mot sur [lien réservé abonné].

La transition en 5 mois et demie de tout va bien à : c'est en retard d'au moins 4 mois me laisse comme vous très perplexe.

Et cela peut remettre en doute l'exactitude du point de mars !

Mais si on vient à douter du rapport de Mars, on peut dès lors craindre que la situation décrite en septembre soit elle aussi à questionner.

 

[Squirrel91]

I il

Je suis aussi sur ce projet et pour le coup ce n'est pas le plus mauvais en suivi : 4 points d'info depuis le début et celui-ci est reçu avec un peu d'anticipation par rapport à la date d'échéance contractuelle. On a échappé au point unique après la date !

Par ailleurs pour bosser dans le monde du bâtiment, les infos données dans ce dernier point ne me choquent pas. C'est plutôt l'optimisme du précédent qui m'avait surpris vu les retard mentionnés dans les 2 premiers.

La vraie interrogation est que cette dernière communication ne dit pas un mot sur [lien réservé abonné].

Je n'ai pas le détail de son contenu mais selon un commentaire publié sur [lien réservé abonné], Anaxago a très vite (dès le 3 août, bravo à cette plateforme) fait la communication suivante:
"L'opérateur fait fasse à des retards de livraison de ses programmes et a demandé de l'aide à un conciliateur afin d'organiser le remboursement des ses différents créanciers. Un protocole de conciliation a été rédigé avec l'ensemble des créanciers de l'opérateur et à permis d'un commun accord, une suspension des remboursements qu'il devait effectuer jusqu'au 31 octobre 2024".

Je suis curieux de voir les communications faites (ou pas) par les autres plateformes ayant des projets avec NG Promotion: Raizers, Wiseed, My Capital Immo.

Bonjour,
Je poste ici pour la première fois mais je vous suis depuis quelques temps déjà avec beaucoup d’intérêt. Merci à tous pour vos partages d’expérience.
J’ai investis également dans NG Promotion, via Wiseed. Nous avons été averti de retards de paiement des échéances dès janvier 2022. Le nouvel accord prévoit un remboursement des intérêts pendant 18 mois, avant remboursement du capital mais à vous lire, je pense que nous pouvons faire une croix dessus.

 

[Luciole49]

L'affaire du siècle chez Homunity immobilisez de l'argent à moins de 3% capitalisés
pendant 17 ans à 8% de droits d'entrée.

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[Squirrel91]

L'affaire du siècle chez Homunity immobilisez de l'argent à moins de 3% capitalisés
pendant 17 ans à 8% de droits d'entrée.

Il s’agit d’usufruit locatif social.
Il ne faut pas se focaliser sur le taux de rendement qui est faible, il y a d’autres avantages. J’étais sur le point d’investir dans un appartement en ULS mais mon prêt est bloqué par le taux d’usure. Je vais devoir y renoncer.
Par contre, je ne pense pas que ce soit intéressant pour un particulier d’investir via une plateforme, effectivement. Par contre, je pense qu’Homunity à tout à y gagner.

 

[Myosotis]

[Homunity] [Ilot Alto]
Projet à venir de financement de 1 480 k€ sur 30 mois à 8,5%, cofinancement à 50% par le fonds Tikehau (TIKEHAU étant au capital de Homunity).
Société financée = CAP IMMO 404, SAS prédidée par ... Homunity
Sans vouloir préjuger, je m'interroge fortement dans ce cas là sur l'alignement des intérêts de la plateforme de crowdfunding avec ceux des investisseurs.

Oui, compte tenu des retards et flous croissants chez Homunity...

 

[Myosotis]

Aux problèmes de suivi et communication cités par Mimi64 (ça c'est malheureusement le cas de beaucoup de plateformes), il faut ajouter une totale non maîtrise des dossier et des délais

En fin d'année ça fera deux ans que j'ai arrêté d'investir sur cette plateforme. Vu les durées cibles de mes projets qui ne dépassaient pas 12 mois, mon compte devrait être fermé mais il me reste 8 projets en cours. Le moins en retard en est à 21 mois (pour une durée cible qui était de 12), le pire à bientôt 36 (pour une durée cible de... 6 !)

Sachant qu'en plus il n'y a souvent aucune garantie sur les projets Upstone (c'est le cas aussi pour Belbeuf 2), et qu'il n'y a aucun avenant de prorogation supplémentaire quand celles prévues au contrat sont épuisées, je considère ces invests comme une perte totale. J'aurai donc une heureuse surprise si je touche un jour des bout de remboursement.

A titre d'exemple, vous pouvez aller lire sur les pages actualités des projets chez Upstone ou dans les commentaires sur hellocrowdfunding des opérations suivantes :
- Clamart Barbusse
- Villeneuve
- SR Promotion
- Clamart Bellevue
- Perigny
- Aytré
etc. etc.

Je suis malheureusement dans le même cas et en total accord. Je n'ai jamais vu aussi amateur qu'Upstone, dont Les dirigeants ne répondent plus aux courriels... Une action collective est-elle possible ?

 

[Serge B]

Une action collective est-elle possible ?

J'ai évoqué cette question avec mon avocat il y a quelque temps, en ayant asssez de trainer des casseroles : Sans que ce soit impossible je crains fort que ce soit très difficile, à plusieurs égards (je résume et mes notes sont illisibles )

- Sur la qualité du demandeur : Soit individuel, ou collectif : Si c'est collectif cela ne peut se faire que par l'intermédiaire d'une association de consommateurs agréée a compétence générale, ou par une Association ayant un intérêt à agir (en d'autres termes une Association de victimes, dûment constituée, déclarée.. Vous voyez de là la difficulté)

- Sur la nature de l'action, ca se complique encore un peu plus..
Si l'on s'en tient à la responsabilité des plateformes (nous avions en main les CGU de W....) , force est de constater qu'elles sont bien faites pour les exonérer d'à peu près tout.... Qu'il s'agisse de la sélection des dossiers, du recouvrement et du suivi. Toutefois ce n'est pas complétement perdu car :

Il faudrait selon lui plaider le "défaut de conseil" , si des "éléments substantiels" n'étaient pas portés à la connaissance des prêteurs à l'ouverture des dossiers, soit volontairement, soit par négligence.
Et en cours de recouvrement, des "négligences coupables" ( Ici j'ai un exemple que l'avocat m' a donné : Omission de prendre une garantie figurant sur la notice ) .
La naïveté consternante de certaines plateformes ou le retard à agir ne sont pas des négligences ))))))

Et last but not least, prouver le lien entre la négligence reprochée et le préjudice ! Veuillez noter que je ne vois pas comment l'absence de reporting peut constituer un préjudice.....

N'oublions pas que, demandeurs à l'action, la charge de la preuve nous incombe....Compte-tenu de la relative modestie des sommes en cause, je crains fort que ca ne vaille pas la peine : Une très "grosse main" en difficulté sur plusieurs projets de la même plateforme pourrait tenter le coup.
Pour l'investisseur comme vous et moi...difficile.
Voilà

 

[Myosotis]

J'ai évoqué cette question avec mon avocat il y a quelque temps, en ayant asssez de trainer des casseroles : Sans que ce soit impossible je crains fort que ce soit très difficile, à plusieurs égards (je résume et mes notes sont illisibles )

- Sur la qualité du demandeur : Soit individuel, ou collectif : Si c'est collectif cela ne peut se faire que par l'intermédiaire d'une association de consommateurs agréée a compétence générale, ou par une Association ayant un intérêt à agir (en d'autres termes une Association de victimes, dûment constituée, déclarée.. Vous voyez de là la difficulté)

- Sur la nature de l'action, ca se complique encore un peu plus..
Si l'on s'en tient à la responsabilité des plateformes (nous avions en main les CGU de W....) , force est de constater qu'elles sont bien faites pour les exonérer d'à peu près tout.... Qu'il s'agisse de la sélection des dossiers, du recouvrement et du suivi. Toutefois ce n'est pas complétement perdu car :

Il faudrait selon lui plaider le "défaut de conseil" , si des "éléments substantiels" n'étaient pas portés à la connaissance des prêteurs à l'ouverture des dossiers, soit volontairement, soit par négligence.
Et en cours de recouvrement, des "négligences coupables" ( Ici j'ai un exemple que l'avocat m' a donné : Omission de prendre une garantie figurant sur la notice ) .
La naïveté consternante de certaines plateformes ou le retard à agir ne sont pas des négligences ))))))

Et last but not least, prouver le lien entre la négligence reprochée et le préjudice ! Veuillez noter que je ne vois pas comment l'absence de reporting peut constituer un préjudice.....

N'oublions pas que, demandeurs à l'action, la charge de la preuve nous incombe....Compte-tenu de la relative modestie des sommes en cause, je crains fort que ca ne vaille pas la peine : Une très "grosse main" en difficulté sur plusieurs projets de la même plateforme pourrait tenter le coup.
Pour l'investisseur comme vous et moi...difficile.
Voilà

Grand merci Serge. je crains que vous n'ayez raison, tant au regard de la difficulté à prouver une défaillance qu'au regard de la modestie des sommes en jeu. Tout au moins pouvons-nous "pourrir" la réputation de ce genre d'officine, ce dont je ne me prive pas. Bonne route à vous.

 

[Myosotis]

Aux problèmes de suivi et communication cités par Mimi64 (ça c'est malheureusement le cas de beaucoup de plateformes), il faut ajouter une totale non maîtrise des dossier et des délais

En fin d'année ça fera deux ans que j'ai arrêté d'investir sur cette plateforme. Vu les durées cibles de mes projets qui ne dépassaient pas 12 mois, mon compte devrait être fermé mais il me reste 8 projets en cours. Le moins en retard en est à 21 mois (pour une durée cible qui était de 12), le pire à bientôt 36 (pour une durée cible de... 6 !)

Sachant qu'en plus il n'y a souvent aucune garantie sur les projets Upstone (c'est le cas aussi pour Belbeuf 2), et qu'il n'y a aucun avenant de prorogation supplémentaire quand celles prévues au contrat sont épuisées, je considère ces invests comme une perte totale. J'aurai donc une heureuse surprise si je touche un jour des bout de remboursement.

A titre d'exemple, vous pouvez aller lire sur les pages actualités des projets chez Upstone ou dans les commentaires sur hellocrowdfunding des opérations suivantes :
- Clamart Barbusse
- Villeneuve
- SR Promotion
- Clamart Bellevue
- Perigny
- Aytré
etc. etc.

Si vous deviez me demander une plateforme à éviter en priorité, je vous répondrais, sans hésiter, Upstone, parmi les quinze que je pratique. La quasi-totalité des projets venus à échéance sont en retard, dans le flou ou le mutisme le plus ample. Passez donc votre chemin !

 

[himalaya75]

(Immocratie)(Thomery) lundi
Me semble intéressant :
* Bel emplacement
* 2 maisons sur 3 précommercialisées
* Coupon de 11% sur 15 mois
* Marge très satisfaisante
* Garantie autonome à première demande
Votre avis ?

 

[InvestisseurInquiet]

L'affaire du siècle chez Homunity immobilisez de l'argent à moins de 3% capitalisés
pendant 17 ans à 8% de droits d'entrée.

Investissement immobilier non pris en compte pour l'IFI
Rendement de 3% (je vous fais confiance, je n'ai pas refait le calcul) après impôt car sans impôt. Donc équivalent à un 4,5 - 5% classique
Plus-value à la revente calculée par rapport à 100 et non par rapport à 65.
Immeuble en principe remis à neuf par l'usufruitier à l'échéance de l'usufruit.

 

[laurentz]

Plusieurs projets à étudier pour lundi : 1 chez immocratie et 3 pour la première brique...

Hello,
J'aime bien les 3 projets de LPB mais je vais regarder attentivement car cela parait beau au premier regard !

 

[himalaya75]

LPB...
J'aime l'opération Le Kopa, mais devrait assez courte...