Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

[performances globales ] [plateformes]

En effet, merci Ostibapa, tableau instructif :
- 540M collectés en 2020 et 464M remboursés en 2022 = 85%
- 984M collectés en 2021 et 429M remboursés en 2023 = 43%

...ce qui peut expliquer en partie la forte baisse de la collecte en 2023 (922M contre 1305M en 2022), et ce malgré la hausse des taux bruts moyens proposés actuellement (11%). La prudence s'est elle installée ?

Beaucoup réinvestissent ce qu'on leur rembourse

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Rouget Suresnes][Vaillant Carrel / M. Antoine Schwin]
Ca y est la vente aux enchères est annoncée.
Ca valait le coup d'attendre !
Euh non, je rigole

Déjà le calendrier
29 septembre 2022 : ordonnance de référé
3 mai 2023 : saisie des parts de la SAS
11 mai 2023 : dénonciation de la saisie
2 octobre 2023 : certificat de non-contestation
20 janvier 2024 : rédaction du cahier des charges
23 mars 2024 : mise en ligne
23 avril 2024 : vente aux enchères

Ensuite la dette :
"Suite au non remboursement à son échéance d’une émission d’obligation émise en placement privé, l’ordonnance de référé réputée contradictoire rendue par le Tribunal de commerce de Paris le 29 septembre 2022 (RG 20222035338), signifiée et définitive, condamne solidairement la SAS VAILLANT CARREL et Monsieur Antoine SCHWIN à payer à la société CLUBFUNDING :
- 370.925,00 euros en principal
- 26.640,00 euros correspondant aux frais de prorogation
- 22.555,50 euros correspondant aux pénalités de retard
- 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- 58,92 euros au titre des dépens"

Rappelons que le contrat d'émission prévoyait une pénalité de 6% acquise à ClubFunding en cas de retard. Ce sont les 22555,50 €.
A quoi correspondent les 26640 € ? Je ne sais pas, ça laisse supposer que le contrat avait été prorogé par ClubFunding.
Vous ne trouvez pas qu'il manque les intérêts ?

Le bien vendu :
240 parts d'une SAS, soit 24% de son capital, détenant deux immeubles à Neuilly Sur Seine et Levallois Perret
Prix d’acquisition des deux immeubles de Neuilly Sur Seine et Levallois Perret : 2 514 580 €
Solde du prêt restant dû au 01/02/2024 : 365 881.84 €
(soit une valeur nette de 2148699 €)

Je ne vois aucune mention dans l'avis que ces immeubles seraient loués. Ils le sont peut-être ou pas.

Mise à prix : 80k€
Ca va être chaud pour couvrir la dette aux alentours de 430k€.

Qui a envie de devenir associé à 24% d'un autre mec qu'il ne connaît pas ?

[lien réservé abonné]

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Rouget Suresnes][Vaillant Carrel / Antoine Schwin]
Je me réponds à moi-même.
On avait eu les communications suivantes... mais ça date un peu !
Pour mémoire, l'échéance initiale était au 24 décembre 2021.

• 31/12/2021
  Nous vous confirmons qu’un avenant a été signé. Celui-ci prévoit un taux bonifié de 1% (soit 11.5%). La nouvelle date d’échéance est fixée au 10/02/2022.
• 27/12/2021
  L’opérateur sollicite une prorogation jusqu’au 31/01/2022. Un avenant va être signé sur cette date avec un taux bonifié de +1% permettant de lancer parallèlement une procédure contentieuse en cas de retard supplémentaire. Nous vous tiendrons informés très prochainement.
  
  
  
  
• Et l'opérateur aurait accepté de payer 26k€ de frais de prorogation pour une prorogation de six semaines ? C'est quoi cette histoire ?​
• ​
• D'un autre côté, comme il n'a rien payé...​

 

[Paris75]

moi ce qui m'agace beaucoup c'est le nombre de projet confidentiel et ou de promoteurs/mdb inconnu. Lorsqu'ils sont en retard sur les remboursements, ils devraient perdre leurs anonymats.
Afin que l'on investisse pas sur des acteurs peu fiables

 

[Paris75]

Le Taux de projets confidentiels de certaines plateformes m'interpelle. pas vous?

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Rouget Suresnes][Vaillant Carrel / Antoine Schwin]
Le bien vendu :
240 parts d'une SAS, soit 24% de son capital, détenant deux immeubles à Neuilly Sur Seine et Levallois Perret
Prix d’acquisition des deux immeubles de Neuilly Sur Seine et Levallois Perret : 2 514 580 €
Solde du prêt restant dû au 01/02/2024 : 365 881.84 €
(soit une valeur nette de 2148699 €)

Donc pour 24% du bien, vous arrivez à 515k€, auxquels enlever la décote pour parts de société

Mise à prix : 80k
Mon pronostic : achat à 80k par l'associé majoritaire, ou l'associé majoritaire et quelqu'un de sa famille.

J'imagine que ClubFunding est dans les starting blocks pour organiser une seconde vente aux enchères dans trois ans...

 

[Ninus]

[ClubFunding][Rouget Suresnes][Vaillant Carrel / Antoine Schwin]
Le bien vendu :
240 parts d'une SAS, soit 24% de son capital, détenant deux immeubles à Neuilly Sur Seine et Levallois Perret
Prix d’acquisition des deux immeubles de Neuilly Sur Seine et Levallois Perret : 2 514 580 €
Solde du prêt restant dû au 01/02/2024 : 365 881.84 €
(soit une valeur nette de 2148699 €)

Donc pour 24% du bien, vous arrivez à 515k€, auxquels enlever la décote pour parts de société

Mise à prix : 80k
Mon pronostic : achat à 80k par l'associé majoritaire, ou l'associé majoritaire et quelqu'un de sa famille.

J'imagine que ClubFunding est dans les starting blocks pour organiser une seconde vente aux enchères dans trois ans...

J’allais te faire la même réponse, l’associé majoritaire sera naturellement le 1re intéressé.
Mais d’autres marchands de biens pourraient s’y intéresser aussi…quel est le risque pour eux ?
Tout au plus s’arranger en coulisse avec l’actionnaire majoritaire pour un deal gagnant gagnant…les marchands sont des requins et des marchands de tapis…

 

[Ninus]

moi ce qui m'agace beaucoup c'est le nombre de projet confidentiel et ou de promoteurs/mdb inconnu. Lorsqu'ils sont en retard sur les remboursements, ils devraient perdre leurs anonymats.
Afin que l'on investisse pas sur des acteurs peu fiables

Personnellement je ne souscris pas…comment peut-on risquer une mise sur un inconnu? ça paraît insensé si on y réfléchit bien !

 

[Anonyme]

Les projets apparaissent en confidentiel sur hellocrowdfunding après la fin de la souscription. Homunity détient le record pour ce type de projets. De toute façon vu le nombre de magouilles des acteurs de ce secteur, on n’est plus à une près .

 

[Kizzo]

J'ai vraiment decouvert les ecueils du crowdfunding ici... je lis ce fil et plus je pense que le Prêt est affaire de professionnels...
Ces plates-formes sont des sources de problèmes pour les profanes, aucune transparence, des arrangements à priori bien négociés avec les promoteurs/mdb : pourvu que l'argent circule, après on trouvera toujours une histoire à raconter...

Vous pensez que les banques ont autant de mal à se faire rembourser leurs engagements sur les mêmes programmes ?

Personnellement, je n'y ai jamais mis les pieds (plus par aversion de l'immobilier neuf que le principe des plates-formes) mais j'ai de plus en plus le sentiment que c'est limite le casino...
Combien de plates formes survivront ?
Quand on pense que les promoteurs risquent de mettre 18 mois à repartir...

 

[InvestisseurInquiet]

J'ai vraiment decouvert les ecueils du crowdfunding ici... je lis ce fil et plus je pense que le Prêt est affaire de professionnels...
Ces plates-formes sont des sources de problèmes pour les profanes, aucune transparence, des arrangements à priori bien négociés avec les promoteurs/mdb : pourvu que l'argent circule, après on trouvera toujours une histoire à raconter...

Vous pensez que les banques ont autant de mal à se faire rembourser leurs engagements sur les mêmes programmes ?

Personnellement, je n'y ai jamais mis les pieds (plus par aversion de l'immobilier neuf que le principe des plates-formes) mais j'ai de plus en plus le sentiment que c'est limite le casino...
Combien de plates formes survivront ?
Quand on pense que les promoteurs risquent de mettre 18 mois à repartir...

Les banques ont plusieurs avantages :
- elles passent avant ;
- elles gèrent leurs recouvrements de manière professionnelle ;
- elles ne gèrent que leur argent, elles n'ont pas besoin d'être à zéro défaut pour attirer le client ;
- elles ont une information directe, contrairement à l'investisseur de crowdfunding ;
- elles n'ont pas un emprunteur qui représente x% de leur chiffre d'affaires des années passées avec x >> (valeur que vous voulez)
- elles ont un historique de défauts sur leurs types de portefeuilles, elles peuvent en tenir compte avant ;
- elles ne dépendent pas que des prêts ;
- et surtout, elles ne passent pas par les plateformes de crowdfunding, ce qui est un vrai avantage !

 

[InvestisseurInquiet]

J’allais te faire la même réponse, l’associé majoritaire sera naturellement le 1re intéressé.
Mais d’autres marchands de biens pourraient s’y intéresser aussi…quel est le risque pour eux ?
Tout au plus s’arranger en coulisse avec l’actionnaire majoritaire pour un deal gagnant gagnant…les marchands sont des requins et des marchands de tapis…

Ca me semble très risqué. A 24%, l'autre est entièrement maître de la revente, des distributions, du niveau d'entretien de l'immeuble... C'est un coup à ne revoir l'argent que dans très très longtemps.

 

[Anonyme]

Ça reste une arnaque fumisterie organisée entre les plateformes et les promoteurs: les plateformes sont rémunérées avec la levée de fonds puis plus rien, aucun suivi, les garanties avancées dans les dossiers sont sans valeur, beaucoup de gesticulations des plateformes en cas de retard ou de problèmes pour finir par « ben oui vous le saviez bien qu’on peut tout perdre , merci au revoir » . Ce qui est surprenant est que les plateformes réussissent encore à faire des levées de fonds. Quand on regarde les statistiques avec 2/3 ans de recul les taux de remboursement sont vraiment ridicules (60% au mieux sur une année 2020 ou 2021 par exemple) . Les projets en retard de 4/5 ans d’ancienneté ne sont que de pertes cachées. Sans parler du scandaleux promoteur HK group: près de 15 millions d’euros levés en 2 ans sur plusieurs plateformes et le groupe est en liquidation judiciaire près de 12 mois après le dernière levée de fonds: aucune garantie sur le projet à part caution personnelle et gapd donc aucun remboursement: tout ça avec la complaisance des plateformes.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Vaillant Carrel][Vaillant Carrel / Antoine Schwin]
Article 1868 du code civil : "La réalisation forcée qui ne procède pas d'un nantissement auquel les autres associés ont donné leur consentement doit pareillement être notifiée un mois avant la vente aux associés et à la société.
Les associés peuvent, dans ce délai, décider la dissolution de la société ou l'acquisition des parts dans les conditions prévues aux articles 1862 [lien réservé abonné]et 1863 [lien réservé abonné]."
On espère que ça a été fait

 

[InvestisseurInquiet]

Ça reste une arnaque fumisterie organisée entre les plateformes et les promoteurs: les plateformes sont rémunérées avec la levée de fonds puis plus rien, aucun suivi, les garanties avancées dans les dossiers sont sans valeur, beaucoup de gesticulations des plateformes en cas de retard ou de problèmes pour finir par « ben oui vous le saviez bien qu’on peut tout perdre , merci au revoir » . Ce qui est surprenant est que les plateformes réussissent encore à faire des levées de fonds. Quand on regarde les statistiques avec 2/3 ans de recul les taux de remboursement sont vraiment ridicules (60% au mieux sur une année 2020 ou 2021 par exemple) . Les projets en retard de 4/5 ans d’ancienneté ne sont que de pertes cachées. Sans parler du scandaleux promoteur HK group: près de 15 millions d’euros levés en 2 ans sur plusieurs plateformes et le groupe est en liquidation judiciaire près de 12 mois après le dernière levée de fonds: aucune garantie sur le projet à part caution personnelle et gapd donc aucun remboursement: tout ça avec la complaisance des plateformes.

Vous allez avoir des problèmes si vous employez le mot arnaque sans être en mesure de la prouver.
De toute façon, vous analysez mal la situation :
15M€ * 5 % = 750k€, sans compter les frais de prorogation
Il n'y a donc véritablement aucun problème

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Rouget Suresnes][Vaillant-Carrel / Antoine Schwin]
Je reviens sur un extrait du cahier des charges.

La SAS LEVAL NEUILLY serait propriétaire également :
· des lots n°204, n°257, n° 210, n°260,n°229, n°285 dans un immeuble sis 137 rue Anatole France 92300 Levallois -Perret : au 1er étage, un appartement d’une surface de 48,90 m2 , une place de parking, une cave) (Annexe 3).

Ca donne envie d'acheter

 

[Paris75]

Les projets apparaissent en confidentiel sur hellocrowdfunding après la fin de la souscription. Homunity détient le record pour ce type de projets. De toute façon vu le nombre de magouilles des acteurs de ce secteur, on n’est plus à une près .

L'AMF (l'Autorité des Marchés Financiers) ne devrait pas se pencher sur les plateformes? les obligations de reporting non respectées ...

 

[Raug]

L'AMF (l'Autorité des Marchés Financiers) ne devrait pas se pencher sur les plateformes? les obligations de reporting non respectées ...

et tutti quanti.
Tant que ça ne fait 1'45" sur chaque chaîne d'info TV deux fois de suite et deux "prime" bien relayés, rien ne bougera.
Pour qu'un journaliste d'investigation s'y intéresse, il faut qu'il soit concerné où qu'un dossier complet, bien documenté et étayé lui passe entre les mains.
Et ce ne sont pas les stagiaires des journaux financiers qui vont lever le lièvre, s'ils tiennent à survivre dans leur métier.
Quant à l'AMF ce doit être pour elle un secteur très marginal…

 

[Anonyme]

L'AMF (l'Autorité des Marchés Financiers) ne devrait pas se pencher sur les plateformes? les obligations de reporting non respectées ...

Au pire les plateformes publient le même reporting que le précédent pour dire que rien n’a évolué et comme toujours lorsqu’arrive une échéance de versement d’intérêt ou de remboursement, ben c’est dommage on peut pas… ce manque de sérieux dans le suivi et en cas de problème est assez déconcertant quand on voit le montant des sommes levées tout comme la simplicité avec laquelle de nombreuses sociétés ou holding se retrouvent en liquidation judiciaire et donc les millions qui ont été donnés sous forme de dons aux promoteurs et aux plateformes

 

[gros panda]

[Pool opérations Colocalyon] [Wiseed]

En parlant des plateformes pourries jusqu'à l'os, voir plus : redressement judiciaire contre la société Colocalyon

Wiseed a fait trainé, comme à son habitude, pour se faire payer les remboursements trimestriels. Ils n'ont engagé aucune action pour une entreprise qui ne paie plus ses coupons depuis 2 ans. Il y a eu X plan pour que Colocalyon paie, mais cette entreprise n'a jamais honoré ses paiements, prétextant qu'ils allaient vendre plusieurs biens et qu'ils allaient rembourser tout le monde. Wiseed les a bien sûr crus. C'est normal, Wiseed croit tout ce qu'on leur dit, tant que ça leur nuit pas à eux directement, ils s'en fichent complétement.
Là, on n' plus de souci puisque l'entreprise est quasiment morte.
Chez Wiseed, on a vraiment des virtuoses de l'immobilier.
Ne leur faite surtout pas confiance pour ceux qui hésitent encore!

Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération COLOCALYON TRANSACTION • POOL OPÉRATIONS dans laquelle vous avez investi.
Malgré les efforts portés par l’ensemble de l’équipe de COLOCALYON, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre des sociétés COLOCALYON HOLDING & COLOCALYON TRANSACTION en date du 14/03/2024.
Une période d'observation aux fins d’examen des capacités de redressement de chacune de ces structures est désormais ouverte.
3 scénarios peuvent être envisagés au terme de celle-ci :
Validation d'un plan de continuation / plan de redressement par le président du Tribunal de Commerce ;
Validation d'un plan de cession à une autre société puis ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire ;
Conversion de la procédure en liquidation judiciaire.
Dans le cas d’une réflexion autour d’un plan de continuation / plan de redressement, il est possible que nous soyons sollicités au sujet d’un abandon partiel/total de la créance, d’une conversion en actions de la créance ou d’un étalement ou décalage de la créance.