Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[foudre78]

Un bon engouement par ici pour l'histoire CF - DMVIP. Je pense comme la plupart d'entre vous, c'est NON, NON, NON et NON au vote à l'encontre de personnes malhonnêtes.

Il y avait eu une vidéo réalisée il y a quelques mois par CF suite à la procédure de sauvegarde de DMVIP (pour nous rassurer, chers investisseurs que nous sommes) avec notamment la question abordée du patrimoine des Mignots. Je n'ai plus la réponse en tete, mais de mémoire c'était relativement conséquent et CF s'en servait justement comme argument pour nous rassurer (alors que maintenant il nous incite à y renoncer). Je serai ravi qu'un média à scandale vienne mettre son nez la dedans pour peu être interpeller les pouvoirs publics et mettre un peu d'ordre au niveau déontologique et même plus. Peut être qu'un bon avocat pour une action groupée serait capable de déceler des failles chez CF dans la gestion de ses projets, obligations contrats et devoir de conseil?

 

[Luciole49]

DMVIP
CF fait une distinction entre les projets avec ou sans garantie hypothécaire.
Mais quid de ceux qui ont une hypothèque non inscrite ?
Par ex. Le projet BAZEMONT

Une hypothèque non inscrite est un os dans lequel il manque la moele bon appétit.

 

[senek]

Une hypothèque non inscrite est un os dans lequel il manque la moele bon appétit.

sûr que c'est pas les Mignot qui vont bouffer des cailloux

 

[Luciole49]

sûr que c'est pas les Mignot qui vont bouffer des cailloux

bouffer des cailloux ou croquer des diamants ?

 

[gil2]

@senek Le projet bazemont semble entrer dans les projets avec hypothèque inscrite, non ? Cf. plan de sauvegarde p29 sur 76

 

[senek]

@senek Le projet bazemont semble entrer dans les projets avec hypothèque inscrite, non ? Cf. plan de sauvegarde p29 sur 76

Effectivement. J'ai 3 projets DMVIP en portefeuille et j'ai confondu Bazemont avec Chemin d'Elancourt qui lui a une hypothèque non inscrite.

 

[applebuelos]

Un bon engouement par ici pour l'histoire CF - DMVIP. Je pense comme la plupart d'entre vous, c'est NON, NON, NON et NON au vote à l'encontre de personnes malhonnêtes.

Il y avait eu une vidéo réalisée il y a quelques mois par CF suite à la procédure de sauvegarde de DMVIP (pour nous rassurer, chers investisseurs que nous sommes) avec notamment la question abordée du patrimoine des Mignots. Je n'ai plus la réponse en tete, mais de mémoire c'était relativement conséquent et CF s'en servait justement comme argument pour nous rassurer (alors que maintenant il nous incite à y renoncer). Je serai ravi qu'un média à scandale vienne mettre son nez la dedans pour peu être interpeller les pouvoirs publics et mettre un peu d'ordre au niveau déontologique et même plus. Peut être qu'un bon avocat pour une action groupée serait capable de déceler des failles chez CF dans la gestion de ses projets, obligations contrats et devoir de conseil?

oui, il s'agissait de 7M€ de patrimoine net (estimé).
6e minute de la vidéo.

 

[foudre78]

oui, il s'agissait de 7M€ de patrimoine net (estimé).
6e minute de la vidéo.

Je comprends mieux pourquoi ils veulent que l'on renoncent à la caution solidaire. Je ne connais pas le droit ni le juridique en rapport mais qu'est ce qui pourrait les empêcher de vendre des maintenant leur patrimoine et le dissimuler à droite ou à gauche, histoire de dire que finalement ils n'ont plus rien à saisir, notamment après avoir du rogner sur le salaire mensuel de 15 000euros pour un petit et miséreux 3500

 

[Luciole49]

Je comprends mieux pourquoi ils veulent que l'on renoncent à la caution solidaire. Je ne connais pas le droit ni le juridique en rapport mais qu'est ce qui pourrait les empêcher de vendre des maintenant leur patrimoine et le dissimuler à droite ou à gauche, histoire de dire que finalement ils n'ont plus rien à saisir, notamment après avoir du rogner sur le salaire mensuel de 15 000euros pour un petit et miséreux 3500

De toutes manières il s'agit d'une procédure de sauvegarde et les débiteurs n'ont aucun droit de poursuite contre les particuliers personnes physiques alors si un plan de sauvegarde est arrêté la créance sera payée en 10 ans avec les intérêts qui continuent à courir. Si la société devient en redressement ou en liquidation les poursuites reprennent. Alors pas la peine d'accabler le club.

Article L622-28​

Version en vigueur depuis le 01 octobre 2016​

Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 6 [lien réservé abonné]
Le jugement d'ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu'il ne s'agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d'un paiement différé d'un an ou plus. Les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie peuvent se prévaloir des dispositions du présent alinéa. Nonobstant les dispositions de l'article 1343-2 du code civil [lien réservé abonné], les intérêts échus de ces créances ne peuvent produire des intérêts.
Le jugement d'ouverture suspend jusqu'au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation toute action contre les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie. Le tribunal peut ensuite leur accorder des délais ou un différé de paiement dans la limite de deux ans.
Les créanciers bénéficiaires de ces garanties peuvent prendre des mesures conservatoires.

 

[gil2]

Concernant Neuville, l'hypothèque de 1er rang inscrite en toutes lettres dans le contrat que j'ai signé n'est en fait ... non inscrite ! La procédure de sauvegarde a été lancée quelques jours avant l'inscription effective par le notaire. Quid de la validité de ce contrat de souscription ?

 

[Raug]

Clubfunding

DMVIP

Guyancourt

C'est fait, j'ai voté NON.
Rien à perdre :

Les sûretés mises en place seront les suivantes :

• • Cautionnement personnel et solidaire de Mme et M. Mignot à hauteur du Montant Total Emis ;
• • Ordre irrévocable notarié de remboursement prioritaire de Clubfunding à hauteur du Montant Total Emis à la vente de l’actif objet de l’Opération après désintéressement de la banque.

Je remets le lien du petit bijou de podcast :
PAPER CLUB - EPISODE #12 DOROTHÉE MIGNOT (DMVIP) [lien réservé abonné]

 

[Msimmo]

Concernant Neuville, l'hypothèque de 1er rang inscrite en toutes lettres dans le contrat que j'ai signé n'est en fait ... non inscrite ! La procédure de sauvegarde a été lancée quelques jours avant l'inscription effective par le notaire. Quid de la validité de ce contrat de souscription ?

Cela a été évoqué dés l'annonce de l'ouverture du plan (émission quelques semaines avant la sauvegarde).

Je me prononce pas si CF aurait pu faire autrement, j'ai quand même l'impression qu'il doit avoir moyen de libérer les fonds de façon notarié que quand l'inscription hypothécaire est faite.

Par contre du côté des deux mignots, c'est difficilement crédibles qu'ils n'avait pas cette solution éventuelle en tête ou en solution de repli tout en lançant l'émission.

Le fait qu'ils ont aussi débuté à un moment une procédure contre Club Funding (évoqué dans le forum) ou bien même contesté le montant de la créance (d'après la lettre de Club Funding), tout cela va pour moi dans le mauvais sens.

 

[Delouves]

[CF - DMVIP / Mignot]

Ci-dessous les réponses de Clubfunding à mes questions. Je m'autorise à les partager sur ce forum, celà evitera à CF de repondre à des questions identiques

1. Vis-à-vis de l'hypotheque inscrite / non inscrite sur Terrain des Yvelines
"...les projets faisant l’objet d’une hypothèque de premier rang seront remboursés à hauteur de 100% du fruit des ventes jusqu’au parfait remboursement total du CRD.
Les actifs du projet TERRAIN DES YVELINES font l’objet d’hypothèques de premier rang inscrites – et sont donc concernés par le scénario indiqué"
Me voilà rassuré sur ce point, comme souligné par Msimmo, ma crainte était due à une lecture un peu trop rapide et donc erronée du tableau excel en annexe 2 (mea culpa!)

2. Sur la valeur du patrimoine des Mignot et la part de ce patrimoine contribuant au plan de sauvegarde
"Le montant du patrimoine des dirigeants s’élevait à 7,0M€ au moment des actes de cautionnement.
Il est juridiquement impossible de connaître le montant de celui-ci aujourd’hui, mais au vu des récents évènements, ce n’est très probablement plus le cas.
De plus, 600 000€ ont été injectés par les dirigeants dans la ligne corporate ainsi qu’une fiducie sur un de leur actifs.
Le montant total des actifs (promesses de vente et valorisation) est d’environ 14,0M€ (en ne prenant pas en compte la potentielle décote de valorisation en cas de vente liquidative).
Au vu des créances et du nombre de créanciers (la plupart prioritaires devant CLUBFUNDING) le scénario liquidatif impliquerait une potentielle perte d’environ 70%."
CF ne répond donc pas directement à ma question, mais pousse encore en avant la procédure de sauvegarde, menaçant une possible perte de 70% en cas de LJ

En synthese, à la vue des élements fournis par CF, personnellement je me laisse encore quelques heures de reflexion sur mon vote OUI / NON, le remboursement d'un de mes projets (Terrain des Yvelines) à 100% me paraissant acceptable, mon second projet (Guyancourt) remboursé à 50% à court terme posant davantage question, mais cà fait un peu partie des risques lorsqu'on investit sur des projets sans suretés fortes

 

[Msimmo]

Au vu des créances et du nombre de créanciers (la plupart prioritaires devant CLUBFUNDING) le scénario liquidatif impliquerait une potentielle perte d’environ 70%."
CF ne répond donc pas directement à ma question, mais pousse encore en avant la procédure de sauvegarde, menaçant une possible perte de 70% en cas de LJ

C'est en effet à chacun de se faire son opinion.

Personnellement je n'apporte aucun crédit aux simulation de Club Funding concernant le scénario de liquidation

- déjà ils n'ont pas osé le chiffrer dans le dossier ! mais juste dans votre email...

- on peut se poser des questions quant au plan de financement de 10M non ?

- ensuite ils ont une position biaisée : défaut = perte à enregistrer de façon sure dans leur statistiques, dans le cas de la négociation ce sera mieux pour eux.

Ensuite ils ont négocié le projet corporate de 3M à environ 30% de récupération à court terme (600k + 328k du Trésor public)
Projets où le fond maison est exposé..

Je comprends même qu'entre l'injection de cash et la créance du trésor, cela pourrait être un des premiers projets à recevoir du cash ! Le monde à l'envers !

C'est logiquement moins que ceux sans suretés fortes (50%) mais quand même très bien arrangés quand on sait que cela aurait du conduire à la conversion des obligations convertibles en actions d'une société qui vaut la valeur que vous imaginez.

Voilà pourquoi je trouve que CF a une position entre deux chaises et pas forcément dans l'intérêts de TOUS les investisseurs.

Après il se trouve que parfois la masse vote NON comme le projet "le bao".
Il ne faut pas partir non plus du point de vue qu'il ne peut pas avoir de contre proposition en cas de non.

Organiser son insolvabilité pour les deux mignots est possible mais ça doit quand même présenter quelques inconvénients pour la vie de tous les jours...

Ecoutez le podcast et comparez le discours à la réalité du terrain. Il y a des passages intéressants au vu de la situation actuelle.

 

[matt florentin]

Bonjour à tous,

Très mauvaise expérience en cours pour ma part chez Koregraf...

Projet 123 Voltaire de Promège à Asnières-sur-Seine, j'ai souscrit en novembre 2019, remboursement retardé 2 fois, jusqu'à l'échéance contractuelle en novembre 2023... et l'annonce fatidique du défaut de remboursement du promoteur.

Depuis Koregraf nous balade, nous informe du lancement d'une procédure de recouvrement, et l'organisation d'une AG des porteurs d'obligations... qui ne vient pas !

J'imagine que certains d'entre vous ont vécu des expériences semblables ? Pourriez-vous les partager, que je sache un peu à quoi m'attendre ?
Perte des intérêts ? Perte du capital ?

Merci et excellente journée malgré tout

Bonjour Vivienbdx je t'ai répondu en mp

 

[LauraN]

j'ai voter NON pour DMVIP

 

[JcBm]

Idem que d'autres, j'ai adressé plusieurs mails très détaillés à CF concernant le projet NEUVILLE, dont l'inscription de l'hypothèque apparait plusieurs fois, même dans le document dit "Convocation à la consultation" en début de document.


Sauf que le résumé de l'accord, dans le même document, étrangement celle-ci n'est plus inscrite, et ils n'ont d'ailleurs même pas été foutus d'écrire "Hypothèque" correctement : "Hyptèque".



Bref, ils voudraient faire sentir qu'il s'agit d'une manipulation grossière visant à aveugler leurs clients, ils ne s'y prendraient pas autrement, c'est totalement lamentable de la part de CF.

 

[Msimmo]

Bref, ils voudraient faire sentir qu'il s'agit d'une manipulation grossière visant à aveugler leurs clients, ils ne s'y prendraient pas autrement, c'est totalement lamentable de la part de CF.

C'est un cas déjà évoqué dans cette page juste au dessus...

DMVIP est allé en se mettant en sauvegarde plus vite que l'inscription hypothécaire de CF.

C'est regrettable mais c'est l'explication. Elle n'empêche pas de chercher la resp. de CF.

Sauf erreur de ma part personne n'a spotte une incohérence entre le projet CF et l'état des hypothèques de 1er rang ? (hormis le malheureux Neuville) ?
Par exemple Terrain des Yvelines est bien confirmée en 1er rang.

 

[gil2]

@JcBm Comme indiqué plus haut, CF confirme que l'hypothèque n'a PAS été inscrite : notaire pas assez rapide ou procédure de sauvegarde trop prompte, c'est selon le point de vue.
Cela a bien sûr des implications sérieuses sur le remboursement de ce projet.
Force est de constater que CF n'a pas communiqué cette information aux obligataires jusqu'à ce jour.

Edit : doublonne un peu avec @Msimmo

 

[vince351]

Investit sur Pavillon Chapet, l'hypothèque qui était "non inscrite" dans le dossier d'investissement est devenue inscrite dans le document d'accord
Du coup j'ai voté non peut-être trop hâtivement.