Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wallys56]

HOMUNITY - Gerland Plaza - Adamia
Voici le nouveau rapport du projet Gerland Plaza dans lequel vous avez investi.

Un accord a été trouvé avec la société FINANCIÈRE ADAMIA (l’opérateur) et la société ADAMIA (la société caution) pour le remboursement du capital et des intérêts.

L’opérateur et la société caution se sont engagés à rembourser le capital et les intérêts :
- soit lors de la vente de l’actif financé pour le projet VIVIER MERLE,
- soit lors de la cession de l’ensemble des lots du programme Gerland Plaza,
- soit lors de la cession d’un actif situé à Saint-Tropez
- et en tout état de cause, au plus tard le 30 septembre 2024.

S’agissant de l’actif situé à Saint-Tropez, il n’a pas été financé par Homunity.

Le prix de cession envisagé permet de rembourser le capital et les intérêts des projets VIVIER MERLE et GERLAND PLAZA (1 et 2).

Pour cet actif, l’opérateur a accepté de mettre en place un ordre irrévocable de paiement dans le cadre de la vente à intervenir.

Ainsi, nous disposons d’une attestation notariée confirmant qu’en cas de réalisation de la vente, la société Homunity et ses investisseurs seront remboursés directement et en intégralité des sommes dues (principal et intérêts) directement depuis la comptabilité du notaire.

Nous suivons donc avec beaucoup d’attention l’avancement de la commercialisation des actifs.
Si l’un des actifs n’est pas cédé avant le 30 septembre 2024 et donc que les remboursements des projets VIVIER MERLE et GERLAND PLAZA ne sont pas intervenus avant cette date, l’opérateur et la caution se sont engagés, dans le cadre du protocole, à nous rembourser au plus tard le 30 septembre 2024.

En contrepartie de l’engagement des sociétés débitrices de nous rembourser lors de la cession d’un actif ou au plus tard le 30 septembre 2024, l’opérateur a sollicité une baisse du taux d’intérêt à compter du 19 septembre 2023.

À compter du 19 septembre 2023, les intérêts sont toujours exigibles, mais au taux de 5%. Avant cette date, les intérêts sont dus au taux de 10 %.

Nous avons sollicité l’approbation du protocole par le Tribunal dans le cadre de la procédure en cours pour lui donner force exécutoire.

Ainsi, si l’opérateur et la caution ne respectent pas leurs engagements, nous pourrons directement procéder à des mesures d’exécution forcée (saisie sur les comptes, saisie entre les mains du notaire en cas de vente etc), sans être contraints de saisir de nouveau le tribunal pour faire valoir nos droits.

Le tribunal doit rendre sa décision le 15 novembre 2023.

 

[adnstep]

J'avais financé un projet en 2018 à Caluire avec ce promoteur. Déjà, à l'époque, on avait eu des pb à être remboursés, avec passage au tribunal, renvoi etc. Le projet a finalement été remboursé avec 2 ans de retard, grâce à la vente d'autres actifs. Je vois qu'il n'a pas changé ses méthodes.

"À compter du 19 septembre 2023, les intérêts sont toujours exigibles, mais au taux de 5%. Avant cette date, les intérêts sont dus au taux de 10 %."
De mieux en mieux. Les pénalités de retard imputées aux investisseurs.

 

[Luciole49]

J'avais financé un projet en 2018 à Caluire avec ce promoteur. Déjà, à l'époque, on avait eu des pb à être remboursés, avec passage au tribunal, renvoi etc. Le projet a finalement été remboursé avec 2 ans de retard, grâce à la vente d'autres actifs. Je vois qu'il n'a pas changé ses méthodes.

"À compter du 19 septembre 2023, les intérêts sont toujours exigibles, mais au taux de 5%. Avant cette date, les intérêts sont dus au taux de 10 %."
De mieux en mieux. Les pénalités de retard imputées aux investisseurs.

Mieux vaut çà que ceux qui partent avec la caisse ...

 

[Jar]

WISEED : "Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération S.F.I • PARIS RUE COURTALON • M.D.B. FAMILY dans laquelle vous avez investi, et dont l'échéance finale est fixée au 03/08/2024. Ces derniers jours, nous avons été en contact avec l’opérateur ainsi qu'avec le notaire en charge du suivi de l’opération concernée dans le cadre de la vente du projet, qui doit avoir lieu au plus tard le 15 novembre prochain. Nous avons ainsi transmis la mainlevée au notaire en contrepartie du remboursement de la créance, dans le cadre de l'hypothèque à notre faveur en place sur le bien."

Bien content, opération avec SFI - Hayamour France qui brille habituellement par ses retards...

 

[ostibapa]

A priori une plateforme de plus avec l'agrément PSFP.
L'info n'est pas encore sur le site de l'AMF mais My Capital Immo a envoyé l'emailing suivant ce soir :

Nous avons le plaisir de partager avec vous une nouvelle majeure : My Capital Immo a reçu l'agrément obligatoire de prestataires de services de financement participatif (PSFP), accordé par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

Cet accomplissement est non seulement une validation du travail acharné de notre équipe, mais il offre également un niveau supplémentaire de supervision et de protection pour vous, nos investisseurs. Voici les changements à venir :

Pour la plateforme :

Nous renforçons nos audits des porteurs de projets.

Nous remplaçons le document d'informations que vous connaissez par la fiche d'information clé d'investissement (FICI).

Nous instaurons un contrôle interne à deux niveaux, complété par un prestataire qui gérera le contrôle externe.

Nous satisfaisons aux exigences de garantie prudentielle imposées par la réglementation européenne, vérifiées par l'AMF.

Un commissaire aux comptes a été nommé.

Nous avons conclu un contrat avec une société spécialisée en gestion extinctive qui interviendrait en cas de défaillance de la plateforme.



Pour les investisseurs :

Une protection accrue est instaurée en tant qu'investisseurs non avertis.

De nouveaux questionnaires imposés par la réglementation européenne seront mis en place, comprenant :

• Un test de connaissance pour évaluer votre expérience en tant qu'investisseur, recenser vos objectifs d'investissement, comprendre votre situation financière et votre perception des risques.
• Un second questionnaire destiné à déterminer votre capacité maximale d'investissement.

Soyez tranquille, nous allons rapatrier vos informations déjà transmises et cela ne vous prendra que 5 à 10 minutes.

Vous bénéficierez désormais d'un délai de réflexion de 4 jours pour renoncer à investir si vous le souhaitez.


Cette évolution est bien plus qu'une simple formalité. Elle est l'expression de notre quête incessante d'excellence et de votre satisfaction entière. Nous sommes convaincus que ces améliorations consolideront notre relation de confiance mutuelle et enrichiront votre expérience d'investissement avec My Capital immo.

 

[Msimmo]

[Clubfunding] [Cabinet Sèvres]

taux annuel revalorisation​	loyers à 5 ans​	point mort CF​	point mort obligataires​
3,00 %​	41038​	6,45 %​	9,12 %​

C'est un détail, mais je calcule légèrement différemment car je considère que ce qui intéresse l'acheteur futur, est le taux de rendement NET des frais courants (hors fiscalité) et non BRUT.
C'est ce rendement NET qui rend plus facilement comparable deux placements (et en oubliant la fiscalité).

Au lieu de 41038 eur, je retiens donc comme CF pour le coup ! (-frais gestion -provisions) = 36k par an
ce qui transforme le 6,45% (=41/636) en 5,67% (=36/636)

Surtout il y a des frais de notaires de l'ordre de 45k pour la revente (et si pas d'agence).
Donc un net vendeur de 636 k (point mort CF pour couvrir les frais), coutera à l'acheteur 636+45=681 K soit pour un loyer NET de charges de 36k, un rendement de 5,3 %

On peut discuter de ces hypothèses, mais selon ça fait bouger le rendement de plus de 100 points.
Je maintiens que c'est donc quand même osé de mettre un tableau où une grande part des scénarios du point de vue de l'acheteur final conduisent en théorie à une MV... pour le montage de l'émetteur.

La plaquette est faite pour nous, et vous aurez noté que la seule case coloriée en rouge vif décrit le seul cas ou l'obligataire perd une partie de son capital! Allez, avec celle du dessus aussi...

Oui il y a le point mort investisseur (nous) et le point mort émetteur (CF), mais le second a de l'importance sur le potentiel de réalisation sans encombre du premier...
Je ne prête pas si je sens que l'opération est border line pour l'émetteur.

et en lisant bien le contrat d'émission, voici ce qu'un esprit paranoïaque pourrait imaginer. Projetons-nous donc dans cinq ans, et gardons à l'esprit qu'à un instant t, des professionnels de l'asset management immobilier comme CF ont une idée précise du marché.

• Si la PF constate qu'elle ne va pas pouvoir récupérer son capital, elle pourra rembourser l'emprunt en se refinançant par ailleurs et conserver le bien en patrimoine; ce n'est pas le scénario prévu au départ, car perte de capital et de 5 ans de loyers;
• Si au contraire, la PF anticipe une plus-value, elle a, selon ma lecture du contrat, tout le loisir de la capter en totalité: il est en effet mentionné en toutes lettres que "... Le capital des Obligations d un Porteur sera remboursé dans les cas suivants : En cas de refinancement du Bien Immobilier ; En cas de Cession du Bien Immobilier ;" (Remboursement(s))et "... aussi longtemps que des Obligations seront en circulation, l'Emetteur pourra à tout moment décider de rembourser l intégralité des Obligations restant en circulation à leur Montant Nominal..." (Remboursement au gré de l'Emetteur sans frais ni pénalités); donc 1/ refinancement et remboursement du capital des obligataires, et 2/ revente au moins trois mois après (3 mois car si une promesse est signée avant, les obligataires ont droit à leur quote-part de plus-value) et par ici la bonne soupe...

Excellent !!

Ce point est totalement omis de la plaquette de présentation et donc impossible à comprendre en avance avant la collecte éclair.
La plaquette parle bien des sorties à l'initiative de l'investisseur ou de la sortie classique avec deux causes de revente (masse ou CF). Mais rien du rachat au nominal !!!

C'est un point qui change tout et donne un nouvel angle.

Si CF trouve un bon preneur, plus value et revente. J'y crois très moyen...

Sinon ils rachètent l'obligation au prix d'émission. Les investisseurs auront eu un rendement < 8 %
et du cash flow circule entre CF Invest et la partie gérant les émissions.
Et ils peuvent recycler ce bien pour une nouvelle émission obligataires ou comme vous dites revente ultérieure...

 

[Luciole49]

A priori une plateforme de plus avec l'agrément PSFP.
L'info n'est pas encore sur le site de l'AMF mais My Capital Immo a envoyé l'emailing suivant ce soir :

Ils en ont déclaré plusieurs ce soir et vont encore en déclarer d'ici demain soir, on devrait être à 25 environ, maintenant faut qu'ils mettent à jour la liste.

 

[Squirrel91]

WISEED : "Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération S.F.I • PARIS RUE COURTALON • M.D.B. FAMILY dans laquelle vous avez investi, et dont l'échéance finale est fixée au 03/08/2024. Ces derniers jours, nous avons été en contact avec l’opérateur ainsi qu'avec le notaire en charge du suivi de l’opération concernée dans le cadre de la vente du projet, qui doit avoir lieu au plus tard le 15 novembre prochain. Nous avons ainsi transmis la mainlevée au notaire en contrepartie du remboursement de la créance, dans le cadre de l'hypothèque à notre faveur en place sur le bien."

Bien content, opération avec SFI - Hayamour France qui brille habituellement par ses retards...

Ils devraient normalement rembourser aussi l’opération Louvres-Blanc Mesnil bientôt.

 

[NicoNoclaste]

[Clubfunding] [Cabinet Sèvres]

Bonsoir

C'est un détail, mais je calcule légèrement différemment car je considère que ce qui intéresse l'acheteur futur, est le taux de rendement NET des frais courants (hors fiscalité) et non BRUT.
C'est ce rendement NET qui rend plus facilement comparable deux placements (et en oubliant la fiscalité).

Au lieu de 41038 eur, je retiens donc comme CF pour le coup ! (-frais gestion -provisions) = 36k par an
ce qui transforme le 6,45% (=41/636) en 5,67% (=36/636)

Surtout il y a des frais de notaires de l'ordre de 45k pour la revente (et si pas d'agence).
Donc un net vendeur de 636 k (point mort CF pour couvrir les frais), coutera à l'acheteur 636+45=681 K soit pour un loyer NET de charges de 36k, un rendement de 5,3 %

Rien à redire, c'est logique.

Oui il y a le point mort investisseur (nous) et le point mort émetteur (CF), mais le second a de l'importance sur le potentiel de réalisation sans encombre du premier...
Je ne prête pas si je sens que l'opération est border line pour l'émetteur.

Idem.
Mon propos était de souligner que le graphique était présenté de la façon la plus aguichante possible pour nous, avec que du vert ou presque; présenter beaucoup de rouge aurait été bien trop alarmiste, même si plus réaliste.

 

[Msimmo]

[Clubfunding] [Cabinet Sèvres]


Idem.
Mon propos était de souligner que le graphique était présenté de la façon la plus aguichante possible pour nous, avec que du vert ou presque; présenter beaucoup de rouge aurait été bien trop alarmiste, même si plus réaliste.

En tout cas merci pour le partage et avoir dénicher la perle du contrat !!

Je me risque à une infographie basée sur le tableau de la plaquette et qui doit être éventuellement cohérent avec votre excel.

Les lignes, où deux colonnes successives ont le même rendement doivent correspondre logiquement
à Plus Value=0 donc une MV absorbée par l'émetteur CF.
La dernière case en rouge, quand la MV dépasse la mise de CF et impacte en plus la masse.


En fait ce tableau hypothétique projette que: dans la majorité des cas il n'y aurait pas de PV mais une MV.

Je suis sur que CF peut objecter/rappeler que le scénario central et cible est celui en haut à gauche tout vert [forte indexation & rendement modeste pour l'acheteur] et que le reste est un stress test...
Certes certes.

Mais pas sur que la majorité des investisseurs visualisent bien que sous ces hypothèses, dans la majorité des cas leur rendement est < 8% et il faut oublier le mot aguicheur "plus value"

EDIT: et rendez vous d'ici 5 ans, on saura peut être !

 

[cmdurand]

Moi qui rale pour "view port" ...

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[Wizz]

[LPB][Le Chat]

"Les promesses de vente qui avaient été signées par David sur 2 des lots de l'opération ont malheureusement étaient cassées, dans un contexte de financement bancaire toujours délicat.

Suite à un point global sur les différents projets de David, il a été convenu de procéder à la vente en bloc du bien à un investisseur afin de limiter la durée de portage de l'opération, quitte à sacrifier la marge.

En effet, son premier objectif est de vendre l'immeuble de sorte à pouvoir vous rembourser et limiter la charge des intérêts. Le terme initial du projet étant fixé au 19/01, nous anticipons une clôture de l'opération autour d'avril 2024.

Cette décision s'inscrit également dans un contexte particulier pour David qui a été présent aux côtés de son épouse durant ces derniers mois, face à la maladie grave qui la touchait.

Durant cette période, et bien qu'ayant ralenti son activité professionnelle, David a toujours répondu à nos sollicitations et conservé le lien avec nos équipes.

Nous souhaiterions donc solliciter de votre part la levée des pénalités de retard dans le cadre de ce projet au regard du contexte personnel de David, de ses efforts et de la situation de marché.

Nous vous tiendrons naturellement au courant de la suite des événements lors d'un prochain épisode"

Quand un de ses locataires à des problèmes perso, "David" lui fait cadeau du loyer ?
Drôle de demande je trouve.

 

[Luciole49]

Quand un de ses locataires à des problèmes perso, "David" lui fait cadeau du loyer ?
Drôle de demande je trouve.

Bah les autres plateformes le font sans raisons et sans nous demander notre avis. Je pense que la demande est normale on n'est pas là pour enfoncer les gens de bonne foi.

 

[Jar]

Un peu d'humanité ne fait pas de mal, encore plus quand c'est avec l'argent des autres

 

[Raug]

Bah les autres plateformes le font sans raisons et sans nous demander notre avis. Je pense que la demande est normale on n'est pas là pour enfoncer les gens de bonne foi.

Un peu d'humanité ne fait pas de mal, encore plus quand c'est avec l'argent des autres

Une petite participation de LPB, même symbolique aurait été la bienvenue…

 

[Pigeon93]

[LPB][Le Chat]

"Les promesses de vente qui avaient été signées par David sur 2 des lots de l'opération ont malheureusement étaient cassées, dans un contexte de financement bancaire toujours délicat.

Mon dieu cette faute dans une communication professionnelle!

 

[Msimmo]

[LPB][Le Chat]

"Les promesses de vente qui avaient été signées par David sur 2 des lots de l'opération ont malheureusement étaient cassées, dans un contexte de financement bancaire toujours délicat.

Suite à un point global sur les différents projets de David, il a été convenu de procéder à la vente en bloc du bien à un investisseur afin de limiter la durée de portage de l'opération, quitte à sacrifier la marge.

En effet, son premier objectif est de vendre l'immeuble de sorte à pouvoir vous rembourser et limiter la charge des intérêts. Le terme initial du projet étant fixé au 19/01, nous anticipons une clôture de l'opération autour d'avril 2024.

Cette décision s'inscrit également dans un contexte particulier pour David qui a été présent aux côtés de son épouse durant ces derniers mois, face à la maladie grave qui la touchait.

Durant cette période, et bien qu'ayant ralenti son activité professionnelle, David a toujours répondu à nos sollicitations et conservé le lien avec nos équipes.

Nous souhaiterions donc solliciter de votre part la levée des pénalités de retard dans le cadre de ce projet au regard du contexte personnel de David, de ses efforts et de la situation de marché.

Nous vous tiendrons naturellement au courant de la suite des événements lors d'un prochain épisode"

Quand un de ses locataires à des problèmes perso, "David" lui fait cadeau du loyer ?
Drôle de demande je trouve.

Personnellement j'ai toujours trouvé qu'il est important de prévoir des pénalités de retard au contrat pour augmenter la pression si l'émetteur se montre de mauvaise foi. S'il ne répond pas aux sollicitations ou se montre malhonnête...

En revanche et surtout à la première échéance, je pense que cette clause ne doit pas être appliqué automatiquement mais avec discernement.

Je serai donc partisan de la levée, je suis toutefois gêné par l'utilisation de l'argument personnel, d'une part, et par ailleurs par l'absence de limite dans le temps de la levée.

 

[Wizz]

La différence de LPB avec les autres, c'est que la prorogation est intégrée dés le départ.
Les prêts ont clairement une durée prévue et une durée maxi (en général 4 à 6 mois de plus, sans pénalité. C'est indiqué.
J'ai du mal a comprendre que quelqu'un avec un patrimoine immo et des loyers locatifs demande un geste deux mois avant la fin du délais.
Je serais moins critique avec le débutant qui tombe sur un imprévu.
Ma réaction n'est pas une marque d'inhumanité. C'est juste qu'il a les moyens. Pourquoi une remise sans contrepartie quand on peut payer ?

 

[ostibapa]

La différence de LPB avec les autres, c'est que la prorogation est intégrée dés le départ.
Les prêts ont clairement une durée prévue et une durée maxi (en général 4 à 6 mois de plus, sans pénalité. C'est indiqué.
J'ai du mal a comprendre que quelqu'un avec un patrimoine immo et des loyers locatifs demande un geste deux mois avant la fin du délais.
Je serais moins critique avec le débutant qui tombe sur un imprévu.
Ma réaction n'est pas une marque d'inhumanité. C'est juste qu'il a les moyens. Pourquoi une remise sans contrepartie quand on peut payer ?

La pénalité est en général aussi prévue dans les contrats des autres plateformes (exemple : passage du taux à 15% chez CF, + 3 points chez Raizers,...) mais comme signalé plus haut par @Luciole49 (quasi) jamais appliquée. Et ce avec une décision unilatérale de la plateforme.

LPB a la rigueur intellectuelle d'appliquer strictement les termes du contrat et de consulter les prêteurs quand il y'a souhait de déroger. Ce devrait être la règle...

Contrat CF :

Contrat Raizers :

 

[Wizz]

Chez CF, j'ai eu droit à 1% supplémentaire 1 seule fois...avec arrêt du paiement des coupons en suivant