[Clubfunding] [Cabinet Sèvres]
Bonsoir
Msimmo a dit:
Et pour continuer, toutes les projections avec des taux de rentabilité offerts à la sortie sup à 5,75% (soit 5 des 7 scénarios) me semblent entrainer logiquement une vente à perte par rapport au prix de revient de 636k donc une perte en premier lieu pour CF Invest
Juste.
Msimmo a dit:
et un risque supp pour les obligataires.
Il faut relativiser ce risque; je me suis amusé à faire une petite feuille de calcul pour voir si, au bout de 5 ans, le taux de capitalisation exigé par un acheteur pouvait mettre en péril le capital des obligataires, et suis arrivé à la conclusion que c'était tout de même peu probable:
taux annuel revalorisation | loyers à 5 ans | point mort CF | point mort obligataires |
3,00 % | 41038 | 6,45 % | 9,12 % |
2,50 % | 40052 | 6,29 % | 8,90 % |
2,00 % | 39084 | 6,14 % | 8,69 % |
1,50 % | 38136 | 5,99 % | 8,47 % |
1,00 % | 37206 | 5,85 % | 8,27 % |
0,50 % | 36294 | 5,70 % | 8,07 % |
0,00 % | 35400 | 5,56 % | 7,87 % |
Selon l'hypothèse de taux de revalorisation, il faudrait que le taux de rendement acheteur se situe au delà de 7,87 à 9,12%; ce serait de la gourmandise...
Msimmo a dit:
Donc c'est particulièrement étrange sauf parier à des taux très bas dans 5 ans rendant du 5% / 5,75% attractif.
Ce qui n'est pas à exclure, c'est que l'inflation rejoigne doucement d'ici-là des niveaux plus raisonnables qu'aujourd'hui; CF anticipe donc certainement une baisse des taux de la BCE, ce en quoi ils n'ont pas tort selon moi; maintenant, je trouve leur pari de passer en dessous des taux de capitalisation assurant leur point mort assez osé.
Msimmo a dit:
Donc je vois même pas comment ClubFunding peut faire des scénarios à +8 % de TRI pour le futur acheteur dans la plaquette !!!
La plaquette est faite pour
nous, et vous aurez noté que la seule case coloriée en rouge vif décrit le seul cas ou l'obligataire perd une partie de son capital! Allez, avec celle du dessus aussi...
Msimmo a dit:
Je commence à me dire que le bien pourrait rester dans le giron de CF finalement. C'est peut être ça leur stratégie.
Et pourquoi pas? En tout cas, une partie de la stratégie...
En y réfléchissant bien, et en lisant bien le contrat d'émission, voici ce qu'un esprit paranoïaque pourrait imaginer. Projetons-nous donc dans cinq ans, et gardons à l'esprit qu'à un instant t, des professionnels de l'asset management immobilier comme CF ont une idée précise du marché.
- Si la PF constate qu'elle ne va pas pouvoir récupérer son capital, elle pourra rembourser l'emprunt en se refinançant par ailleurs et conserver le bien en patrimoine; ce n'est pas le scénario prévu au départ, car perte de capital et de 5 ans de loyers;
- Si au contraire, la PF anticipe une plus-value, elle a, selon ma lecture du contrat, tout le loisir de la capter en totalité: il est en effet mentionné en toutes lettres que "... Le capital des Obligations d un Porteur sera remboursé dans les cas suivants : En cas de refinancement du Bien Immobilier ; En cas de Cession du Bien Immobilier ;" (Remboursement(s))et "... aussi longtemps que des Obligations seront en circulation, l'Emetteur pourra à tout moment décider de rembourser l intégralité des Obligations restant en circulation à leur Montant Nominal..." (Remboursement au gré de l'Emetteur sans frais ni pénalités); donc 1/ refinancement et remboursement du capital des obligataires, et 2/ revente au moins trois mois après (3 mois car si une promesse est signée avant, les obligataires ont droit à leur quote-part de plus-value) et par ici la bonne soupe...
En terme d'image, ce serait désastreux pour une PF sérieuse, mais sur le papier, et à moins qu'on ne me détrompe, ça reste possible.
Accessoirement, on peut également noter que l'officine mandatée pour l’expertise de valeur – ORRA – est une agence immobilière qui fait partie de la galaxie CF; il y a donc fort à parier que CF, si les obligataires sont sollicités pour se prononcer sur l'opportunité d'une vente, facture l'expertise, et encaisse une commission d'agence lors de la vente.
olivierspain0 a dit:
On vide la trésorerie au plus vite avant le 10 novembre 2023 ?
En tout cas, ils en récupèrent tant qu'ils le peuvent, et ça rejoint la question de @Msimmo :
Msimmo a dit:
Les actionnaires principaux, les dirigeants et les salariés, et toute personne physique ou morale étroitement liée à eux par une relation de contrôle, ne devraient pas agir en tant que porteurs de projets dans le cadre des services de financement participatif proposés sur leurs plates-formes
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je me demande dans quelle mesure les projets monté pour une SAS pilotée à 100% par CF INVEST comme Cabinet Sèvres et d'autres sont ou pas en contradiction avec cette règle.
Je vois mal CF, omniprésent à tous les étages dans ce type de projet, continuer ce genre de manœuvre après la fin de cette semaine. Ou bien je n'ai rien compris, mais j'ai un peu de mal à me mouvoir dans les arcanes du droit...
