Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[CharlyBgood]

Live: ça se présente bien mais être à l'heure H, et à la seconde S avec du réseau WiFi de qualité,
me range déjà 216ième c'est dingue !

 

[BobbyO]

Sur Anaxago, un projet pas inintéressant.
Sur la presqu'île de Lyon, une opération de MDB : 1.600.000 € - 24 mois - 9%

Sauf que j'ai du mal à calculer la marge opérationnelle qui n'est pas communiquée clairement.
J'ai pris le scénario "conservateur" (le plus pessimiste dans les documents) :
- Chiffre d'affaire de l'opération : 11 114 269 €
- Charges de l'opération : 9 542 773 €
- Marge nette après TVA : 1 395 148 €
Ce qui ferait une marge opérationnelle de 12,55%... (?)

La grille de Poam:
Marge opérationelle 12,55% = +1
Préco MDB 0% = -2,5
Ancienneté promoteur 1999 = +1
Département 69 = +1
Attractivité ville Lyon Centre = +1
Taux du prêt 9% = 0
Durée du prêt 24 mois = 0
Capital social DCB International 3 M€ = +1
Gearing 6737/7700 (0,87) = +1
------------------------------------------------
TOTAL = +3,5

La grille de BobyyO = 3,8
Sauf que je ne sais jamais quoi mettre dans la colonne I. J'ai mis 7 au hasard vu que l'ITI est très élevé.
Et j'ai mis 1 en complexité.

Deux observations :
- l'indice de tension immobilière est de 21%
- les travaux ont lieu dans un immeuble qui est situé dans un quartier classé pouvant amener certaines contraintes dans la réalisation des travaux.

Pour la colonne I, je mets une note qui reflète la facilité à vendre les biens. Ce qui peut agir dessus :
- L'ITI bien sûr
- L'envie d'habiter à cet endroit bien que ce soit subjectif
- La rapidité des ventes par rapport au lancement commercial
- Le prix de vente par rapport au marché

Je ne suis pas sur Anaxago, donc je n'ai pas tous les éléments mais un bien sur la presqu'ile c'est probablement une bonne note. NB : mes notes s'échelonnent de 0 à 5

 

[BobbyO]

Live: ça se présente bien mais être à l'heure H, et à la seconde S avec du réseau WiFi de qualité,
me range déjà 216ième c'est dingue !

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J'étais à la 112ème ;-)

 

[paal]

J'étais à la 112ème ;-)

Ces plateformes se mettent à gérer de la file d'attente ; ils feraient bien de proposer leurs services aux hyper-marchés de toutes marques ….

 

[poam5356]

J'étais à la 112ème ;-)

J'me rappelle plus.. Je devais être autour de la 70ème place.

 

[Franck69]

Ça va beaucoup trop viiiiite
Faut vraiment être prêt à l'heure H sans quoi...pshtttttt impossible ^^

 

[paal]

Ça va beaucoup trop viiiiite
Faut vraiment être prêt à l'heure H sans quoi...pshtttttt impossible ^^

Tiens il y aurait un fonds Orange ina-c ….cessible...

 

[Tomas466]

Quelques projets tombent ces jours-ci :

- un Fundimmo à Montesson cet après-midi
- un Koregraf demain à Bordeaux
- une big collecte à 6 M€ jeudi, partagée entre ClubFunding et Fundimmo pour un MDB parisien

Des avis ?

 

[Alain Crowdfundkraut]

J'ai étudié les prog. de Fundimmo et Koregraf...
- Villa Vuia de Fundimmo : Outre le fait qu'il ne passe pas la grille de Poam, j'ai du mal à connaître la pré-co réelle à ce jour en dehors des 6 logements sociaux et l'emplacement m'interroge. Un détour sur Google Street montre à l'adresse indiquée 2 maisons plutôt en bon état qu'il va falloir démolir. Démolition + parking sous-terrain + construction de l'immeuble sur un terrain étriqué de 1000 m2 en 15 mois ?!... C'est le premier programme du promoteur (3 associés au pedigree toutefois plus qu'honorable). Je passe.
- Les Jardins de la Médoquine de Koregraf : tous les voyants me paraissent au vert avec, si je ne me trompe pas, un +4 sur la grille de Poam. Cela passe forcément sur la grille de Bobby. L'emplacement est bon, le promoteur plutôt solide et la préco a démarré en fanfare (51% en 3 mois). Cela m'étonne toujours que les lots partent aussi vite sur le 33 avec un ITI négatif... J'essaierai si possible de mettre un ticket.
- Clubfunding-Fundimmo : Ouille... L'actif est magnifique. Du lourd et une association inédite de plateformes concurrentes. Clubfunding évoque 6 000 000, Fundimmo 3 000 000. 9 000 000 au total ou y-a-t-il un problème de communication ?

 

[White Rabbit]

- Clubfunding-Fundimmo : Ouille... L'actif est magnifique. Du lourd et une association inédite de plateformes concurrentes. Clubfunding évoque 6 000 000, Fundimmo 3 000 000. 9 000 000 au total ou y-a-t-il un problème de communication ?

Ils disent émission obligataire Clubfundingd e 6 millions dont 3 millions réservés à une autre plateforme.
Je pense qu'ils ont décidé de partager avec Fundimmo, peut-être de peur de ne pouvoir récupérer le montant total.

La marge du projet n'est pas énorme (5%) mais l'immeuble est magnifique et l'emplacement très bon, ils devraient arriver à le revendre.

Reste à choisir entre Fundimmo et Clubfunding, mais les intérêts sont semestriels chez Fundimmo et mensuels chez Clubfunding, donc en ce qui me concerne le choix risque d'être assez rapide finalement

 

[Whynot13]

Je confirme le montant levé est de 6 millions partagés entre les 2 plateformes ( c'est ecrit sur le dossier Fundimmo), par contre sur le doc Fundimmo la marge est donnée a 6% il me semble.
Il y a aussi un projet la maison de la dune sur clubfunding pour ce soir 18h.

 

[poam5356]

Je confirme le montant levé est de 6 millions partagés entre les 2 plateformes ( c'est ecrit sur le dossier Fundimmo)

Oui, 6M€ en tout... La limite légale est à 8 M€.. Impossible donc de faire du 6 + 3.
Clubfunding fait état de 6M€, ce qui est totalement juste.
Même en partageant la somme recherchée sur 2 plateformes, c'est quand même le total sur un même dossier qui doit apparaître en montant recherché.
Malgré tout, ils écrivent : "Emission obligataire ClubFunding de 6M€, dont 3M€ réservés à une autre plateforme."
Sont-ils plateforme directrice sur ce projet? On peut le penser.

Jardins Médoquine : Oui, ça matche pour les indicateurs que je surveille. J'ai un total positif sur ce projet...

Le 6M€... ça ne matche pas, mais c'est normal avec une préco à 0, mdb oblige, et une petite marge. Quand on voit l'immeuble... C'est sûr qu'il ne restera pas inoccupé.

 

[Ograweb]

C'est tout de même impressionnant cette opération.

On achète 21 M€ un bien immobilier légèrement sous coté, on vire 2 locataires pas super réglo (bureaux vs habitation) pour les transformer en bureaux et les louer cher, on renégocie les baux existants en faisant un x 4 sur le loyer... et une fois que l'immeuble crache tout ce qu'il peut (dans le contexte de prix délirant du m2 de la capitale) on le revend au prix fort à un "investisseur" long terme.

Aucune création de valeur, aucune amélioration, aucun travaux.
La banque prête 17M car elle se base sur le prix hors notaire hors frais d'agence, bref un prix revendable en cas de crise

L'opérateur ne sort que 3% de sa poche belle effet de levier...

Je suis partagé entre un "whaaa" d'admiration et un "c'est écœurant " tout ce pognon pour rien...

ça sera sans moi pour ce projet mais je serait curieux du délai de souscription.

 

[White Rabbit]

Je suis partagé entre un "whaaa" d'admiration et un "c'est écœurant " tout ce pognon pour rien...

ça sera sans moi pour ce projet mais je serait curieux du délai de souscription.

On a tous quelque chose qui nous hérisse

Moi je déteste les achats de terrain avec une maison individuelle dans les zones pavillonnaires pour construire un immeuble, ou bien les achats d'immeubles en bloc pour les revendre après avoir viré les locataires... Mais au final j'ai fini par me faire une raison, de toutes manières cela ne changera rien pour les personnes impactées par ces pratiques et ne m'en remercieront pas pour autant.

 

[mvhrb888]

Oui Lapin Blanc, vous avez d'une certaine façon raison, mais vous soulevez là une grande question morale. En participant à un investissement "immoral" nous le cautionnons ; mais si nous nous abstenons cela ne change rien et nous perdons une opportunité de gagner de l'argent. Alors que faire ? La vérité est probablement au milieu.
Pour moi, je ne participe pas non plus aux projets qui envisagent une construction démesurée dans une zone pavillonnaire. J'ai tendance aussi à éviter les projets qui entendent virer les locataires... Je sais que tout le monde s'en fout de mon opinion et de mon action et que cela ne changera rien pour les locataires, desquels je n'attends aucun remerciement.
Mais au moins, et dans la mesure où j'ai un certain choix, je privilégie les projets "beaux", c'est-à-dire qui créent de la valeur (cette création de valeur dont Ograweb déplore l'absence dans le projet à 6M€), en créant des choses belles et utiles et qui contribuent à rendre leur environnement beau et utile.

 

[BobbyO]

Bonsoir,
Voici mes notations sur les 2 projets chez Wiseed :


Perso, même si les notes ne sont pas si mauvaises, je ne vais pas y aller à cause des points rouges sur des critères importants pour moi. Dans les 2 cas, les prix sont dé-corrélés de la réalité.
A Lyon (mon lieu de résidence), Tolstoï est à un prix qu'on peut trouver dans de meilleurs quartiers et en meilleur état.
Pour Ste Maxime, c'est la robustesse du promoteur (240K€ de bilan. Non mais allo !), même s'il y a une caution personnelle du gérant.

 

[CharlyBgood]

Oui Lapin Blanc, vous avez d'une certaine façon raison, mais vous soulevez là une grande question morale. En participant à un investissement "immoral" nous le cautionnons ; mais si nous nous abstenons cela ne change rien et nous perdons une opportunité de gagner de l'argent. Alors que faire ? La vérité est probablement au milieu.
Pour moi, je ne participe pas non plus aux projets qui envisagent une construction démesurée dans une zone pavillonnaire. J'ai tendance aussi à éviter les projets qui entendent virer les locataires... Je sais que tout le monde s'en fout de mon opinion et de mon action et que cela ne changera rien pour les locataires, desquels je n'attends aucun remerciement.
Mais au moins, et dans la mesure où j'ai un certain choix, je privilégie les projets "beaux", c'est-à-dire qui créent de la valeur (cette création de valeur dont Ograweb déplore l'absence dans le projet à 6M€), en créant des choses belles et utiles et qui contribuent à rendre leur environnement beau et utile.

Après Lapin blanc, nous voilà ... Fleur bleue !

Hé oui moi aussi j'aimerais que les projets soient "éthiques", mais après tout, que font les maires ?
Selon certaines sources, je me suis laissé dire que certains maires n'étaient pas insensibles aux chants des sirènes: et là nulle trace d'argent, mais des facilités en nature tous frais payés: voyages, facilités, renvois d'ascenseur, invitations etc ...
Les promoteurs sont malins quand il s'agit d'arriver à leur fin.
Avec le crowd, ils sont obligés de lâcher qq point de leurs marges. Cela dit j'imaginais ces dernières plus élevées.

 

[White Rabbit]

Avec le crowd, ils sont obligés de lâcher qq point de leurs marges. Cela dit j'imaginais ces dernières plus élevées.

J'ai également été surpris au début, mais avec l'effet de levier que cela leur donne c'est facilement assez énorme

 

[CharlyBgood]

mais avec l'effet de levier que cela leur donne c'est facilement assez énorme

Tu as raison: et on croque un peu de cet effet.
MErci de l'avoir justement rappelé.

 

[Alain Crowdfundkraut]

Bonsoir,
Voici mes notations sur les 2 projets chez Wiseed :
Afficher la pièce jointe 5640

Perso, même si les notes ne sont pas si mauvaises, je ne vais pas y aller à cause des points rouges sur des critères importants pour moi. Dans les 2 cas, les prix sont dé-corrélés de la réalité.
A Lyon (mon lieu de résidence), Tolstoï est à un prix qu'on peut trouver dans de meilleurs quartiers et en meilleur état.
Pour Ste Maxime, c'est la robustesse du promoteur (240K€ de bilan. Non mais allo !), même s'il y a une caution personnelle du gérant.

Vous avez vu CORPORATE 2019 sur Wiseed ? Alors ça, franchement c'est de la balle ! Dans la course effrénée à laquelle elles se livrent de plus en plus (question de survie évidente à termes...), les plateformes vont même jusqu'à nous proposer de participer désormais au hara-kiri de certains promoteurs qui veulent lever des sommes faramineuses sans avoir le moindre kopeck en poche : Axone, NG... La belle aubaine le Crowdfunding auprès des particuliers. 5% à 10% de projets retenus ? Mon œil. Çà devient n'importe quoi et notre vigilance s'impose de plus en plus. Certains projets ne valent même pas du 50%...