Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[CharlyBgood]

Fundimmo.
J'hésite un peu à y aller, car j'ai déjà investi avec ce promoteur, qui fait du crowdfunding uniquement avec cette plateforme (14 projets en cours avec celui-ci dont 5 remboursés)

14 projets en cours ? C'est énorme non ?
Les P-F prônent la diversification, mais toutes ne se l'appliquent pas apparemment.

 

[Manu215]

14 projets en cours ? C'est énorme non ?
Les P-F prônent la diversification, mais toutes ne se l'appliquent pas apparemment.

Tu fais bien de me reprendre : c'est 14 projets au total dont 6 remboursés.
[lien réservé abonné][lien réservé abonné][lien réservé abonné]Ca fait un total de 12.

Mais il manque Le Clos du Livey qui n'est pas (encore?) rattaché à un promoteur sur Hellocrowdfunding et Les Résidences du Noyer qui ouvre demain.
Donc 14 au total dont 6 remboursés et 8 en cours.

 

[pticaillou]

Attention, cela a fait débat mais il était aussi question que pour accéder au statut Premium, il fallait avoir investi aussi qq billes en crowd-equity (actions d'Entreprises non coté); car Wiseed ne fait pas que du "lend" immo & PME.
Personnellement j'ai soutenu cette mesure.

Statut Premium de WiSeed: [lien réservé abonné]

 

[BobbyO]

Bonjour,
Il y a un nouveau projet sur Monego qui m’intéresse (note de 3.3/5 pour moi). Cela serait mon premier projet chez eux.
Questions aux habitués de Monego : à quelle heure la souscription est ouverte ? c'est toujours à la même heure ? à leur bon vouloir ? est-on averti ?
Merci.

 

[poam5356]

Oui, il semble intéressant. Résultat également positif chez moi, de peu : +0,5.. Mais positif.
Seul problème : 120K€ recherchés. A mon avis, ça va être difficile d'y souscrire.
Il ouvrent les souscriptions vers 11h20, si je me souviens bien.

 

[Alain Crowdfundkraut]

Bonjour,
Il y a un nouveau projet sur Monego qui m’intéresse (note de 3.3/5 pour moi). Cela serait mon premier projet chez eux.
Questions aux habitués de Monego : à quelle heure la souscription est ouverte ? c'est toujours à la même heure ? à leur bon vouloir ? est-on averti ?
Merci.

Je les ai contactés par téléphone. On m'a confirmé : "entre 11h00 et 11h30 normalement".

 

[Manu215]

Sur Anaxago, un projet pas inintéressant.
Sur la presqu'île de Lyon, une opération de MDB : 1.600.000 € - 24 mois - 9%

Sauf que j'ai du mal à calculer la marge opérationnelle qui n'est pas communiquée clairement.
J'ai pris le scénario "conservateur" (le plus pessimiste dans les documents) :
- Chiffre d'affaire de l'opération : 11 114 269 €
- Charges de l'opération : 9 542 773 €
- Marge nette après TVA : 1 395 148 €
Ce qui ferait une marge opérationnelle de 12,55%... (?)

La grille de Poam:
Marge opérationelle 12,55% = +1
Préco MDB 0% = -2,5
Ancienneté promoteur 1999 = +1
Département 69 = +1
Attractivité ville Lyon Centre = +1
Taux du prêt 9% = 0
Durée du prêt 24 mois = 0
Capital social DCB International 3 M€ = +1
Gearing 6737/7700 (0,87) = +1
------------------------------------------------
TOTAL = +3,5

La grille de BobyyO = 3,8
Sauf que je ne sais jamais quoi mettre dans la colonne I. J'ai mis 7 au hasard vu que l'ITI est très élevé.
Et j'ai mis 1 en complexité.

Deux observations :
- l'indice de tension immobilière est de 21%
- les travaux ont lieu dans un immeuble qui est situé dans un quartier classé pouvant amener certaines contraintes dans la réalisation des travaux.

 

[Alain Crowdfundkraut]

Je dirais même très intéressant Manu. La marge impressionne. DCB International aussi. L'un des plus gros promoteurs du lyonnais, avec des bilans financiers totalement au vert depuis plusieurs années. Ce qui me retiens, c'est Anaxago, une plateforme avec laquelle j'ai du mal et le fait que les locataires ne sont pas encore partis de l'immeuble... Qu'en pense la troupe ?

 

[Alain Crowdfundkraut]

Concernant le projet de Monego, un petit détour sur Google Maps semble montrer qu'un immeuble de 5 étages jouxte le lot non vendu... Un ITI de 21% sur Lyon, un quartier recherché (Montchat), un bel emplacement (poste, crèche, école, tram, pharmacie, dentiste, gymnase, restaurants, commerces, etc. à proximité immédiate), mais il ne faut pas accorder grande importance à son intimité...! Perso. débourser 890 000€ et me dire que 5 familles pourront scruter tous mes faits et gestes dans mon jardin, bof, bof... Cela explique le délai de 24 mois et le taux de 9,5%, pour la vente : d'un seul lot ! Quelque chose me dérangeait dans ce projet...

 

[Alain Crowdfundkraut]

Sur Anaxago, un projet pas inintéressant.
Sur la presqu'île de Lyon, une opération de MDB : 1.600.000 € - 24 mois - 9%

Sauf que j'ai du mal à calculer la marge opérationnelle qui n'est pas communiquée clairement.
J'ai pris le scénario "conservateur" (le plus pessimiste dans les documents) :
- Chiffre d'affaire de l'opération : 11 114 269 €
- Charges de l'opération : 9 542 773 €
- Marge nette après TVA : 1 395 148 €
Ce qui ferait une marge opérationnelle de 12,55%... (?)

La grille de Poam:
Marge opérationelle 12,55% = +1
Préco MDB 0% = -2,5
Ancienneté promoteur 1999 = +1
Département 69 = +1
Attractivité ville Lyon Centre = +1
Taux du prêt 9% = 0
Durée du prêt 24 mois = 0
Capital social DCB International 3 M€ = +1
Gearing 6737/7700 (0,87) = +1
------------------------------------------------
TOTAL = +3,5

La grille de BobyyO = 3,8
Sauf que je ne sais jamais quoi mettre dans la colonne I. J'ai mis 7 au hasard vu que l'ITI est très élevé.
Et j'ai mis 1 en complexité.

Deux observations :
- l'indice de tension immobilière est de 21%
- les travaux ont lieu dans un immeuble qui est situé dans un quartier classé pouvant amener certaines contraintes dans la réalisation des travaux.

Les travaux s'opèrent à l'intérieur, dans les communs, donc sauf erreur de ma part peu importe que le quartier soit ou non classé...

 

[CharlyBgood]

Sur la presqu'île de Lyon

Souvent d'excellents emplacements prisés yc dans le nouveau quartier Confluence au Sud en cours de réhabilitation, c'est bonnard la Presqu'île.
En revanche grosse opé pour un MdB je trouve, attention.

 

[Alain Crowdfundkraut]

En revanche grosse opé pour un MdB je trouve, attention.
[/QUOTE]
DCB est promoteur et MDB...

 

[Manu215]

Merci pour vos retours

Si le bâtiment est classé, il ne pourront pas faire ce qu'ils voudront pour les fenêtres par exemple. Ou encore si l'escalier ou les murs du hall d'entrée sont classés, ils devront peut-être tout conserver.

Dans mon hôpital, la partie "vieil hôpital" est classée aux monuments historiques (17ème siècle).
Quand ils ont réhabilité le bâtiment pour en faire des bureaux administratifs, ils ont dû respecter des règles hyper strictes, même à l'intérieur (les murs sont en pierre de taille, et tout le rez-de -chaussé est voûté).

Après, j'en sais rien, peut-être que ce n'est pas le cas ici...

 

[Alain Crowdfundkraut]

Ah ok, ce genre de détail m'échappait. Mais est-ce vraiment un souci ? En revanche, si j'ai bien compris la préco. est de 0, car l'immeuble n'est pas encore acheté. Donc ça par contre, c'est pas terrible...

 

[Tomas466]

Oui, il semble intéressant. Résultat également positif chez moi, de peu : +0,5.. Mais positif.
Seul problème : 120K€ recherchés. A mon avis, ça va être difficile d'y souscrire.
Il ouvrent les souscriptions vers 11h20, si je me souviens bien.

La collecte a été ouverte avant 11h20... et le montant est déjà atteint (logique).

 

[poam5356]

Ah, oui, je suis rentré trop tard, et c'était déjà terminé.
Hier, j'ai complètement oublié le projet sur Wiseed à 18h..!! Il y a du relâchement de ma part en cette fin d'année.
Je vais essayer d'être à l'heure pour le projet à Colmar, aussi chez Wiseed, à 13h.

 

[Manu215]

Ah ok, ce genre de détail m'échappait. Mais est-ce vraiment un souci ?

Disons que si le bâtiment est classé, l'architecte aura évidemment des contraintes.
Si ce n'est que le secteur, il devra modifier le moins possible la façade et prévoir des fenêtres aux normes thermiques et acoustiques mais qui ne dépareillent pas avec l'architecture.
D'ailleurs, les changements de fenêtres ne sont-elles pas soumises à une autorisation de la Mairie, même hors quartier historique? En tous cas, pour les ouvertures nouvellement créées pour faire des fenêtres, la Mairie doit autoriser et regarde si c'est en harmonie avec le reste de l'environnement.

En revanche, si j'ai bien compris la préco. est de 0, car l'immeuble n'est pas encore acheté. Donc ça par contre, c'est pas terrible...

Non, c'est pas terrible en effet, mais c'est compté dans les 2 grilles.
D'ailleurs, à force de voir pas mal de projets, je commence un peu à m'approprier la chose, et j'envisage d'inclure l'ITI, ainsi que le prix au m2 par rapport au secteur si la préco est faible ou nulle, ce qui permettra d'avoir une indication sur la facilité à vendre.

 

[BobbyO]

Sur monego, j'y étais à 11h02. C'est passé

 

[Alain Crowdfundkraut]

Vous pensez quoi Poam et Bobby du projet d'Anaxago ? Manu a l'air d'hésiter comme moi...

 

[CharlyBgood]

Hier, j'ai complètement oublié le projet sur Wiseed à 18h..!! Il y a du relâchement de ma part en cette fin d'année.
Je vais essayer d'être à l'heure pour le projet à Colmar, aussi chez Wiseed, à 13h.

Moi aussi mais 20 mois me faisaient (encore trop) long !
J'espère que tu vas pas me griller à 13h, toi qui es mis en examen pour "intelligence avec les P-F"