Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[gros panda]

Promocean et Wiseed suite
Du coup, Wiseed a répondu concernant le problème sur le nouveau projet "coeur de village" vis à vis du retard non contractuel de plus de 2 ans sur le projet "carré novela" de Fundimmo.
Leur réponse est surréaliste :

L’opérateur nous confirme qu’il a convenu avec FUNDIMMO de procéder au remboursement total au 28/02/2023.
Ce décalage est dû aux nombreux arrêts de chantier puis de la période de confinement et enfin du vol de l’ensemble des tableaux électriques du bâtiment A qui ont retardé l’avancement du chantier.
A ce jour, seul le bâtiment A a été livré, les bâtiments B et C seront livrés en février

On est quand même sur un opérateur qui ne communique pas aux demandes de Fundimmo, à tel point qu'ils ont demandé une saisie (saisie infructueuse) et de jouer sur les garanties.
Ca fait pas mal de temps que Promocean balade Fundimmo, mais Wiseed croit sur parole Promocean sans aucune garantie (normal puisque ce n'est pas l'argent de Wiseed et puis ça va en justice, Wiseed se rénumère aussi). J'oubliais que les garanties prises par Wiseed sont les mêmes que Fundimmo, donc ça ne vaut pas grand chose.
Donc, bonne chance aux futurs investisseurs

 

[Luciole49]

Vous ne confondez pas avec Nice Grand Arenas ?

Non je m interpelle sur les similitudes de nom.

 

[Wizz]

[LPB] [La Plumeria]

Dossier étudié en 20 secondes.
Mayotte : No go

 

[Rivol0gY]

Ah ah... J'ai eu la même réaction mais... en regardant la marge en premier à 12% puis... le lieu

 

[ostibapa]

[Nancy Coeur de Ville][ClubFunding]

Non. La société emprunteuse s'appelle Nancy Coeur d'Îlot.

Notre ami pappers nous indique donc que c'est Zenith International qui est derrière :
[lien réservé abonné].

Et c'est surtout confirmé par les statuts joints au DIRS de cette levée de fonds sur CF

 

[JimP]

Toujours à Nancy, grosse opération de refinancement fonds propres "demandé par le pool bancaire de l'opération" sur koregraph. "Pool 3" qui porte sur la partie bureaux, 12000m2 déjà réservés via un BEFA. Sur les 14 millions de l'opé, 11 sont financés par prêt bancaire. On rentre dans une boucle financière déjà maitrisée, le risque semble limité, qu'en pensez-vous ?

 

[Luciole49]

Comme c est du logement social finance par la CDC je trouve pas rédhibitoire.

[LPB] [La Plumeria]

Dossier étudié en 20 secondes.
Mayotte : No go

Al Al

 

[Msimmo]

Bon faisons un bilan de CF :

- Janvier 14% des coupons mensuels non payés
- Février presque 15% des coupons mensuels non payés (hors régularisation à venir)

C'est quand même assez significatif, à la hausse (et nouveau depuis quelques mois)
C'est même un peu plus élevé que le taux de retard non contractuel de HC (12,9% avec 264/2051 projets en retard de +6mois).

 

[Wallys56]

[LPB] [La Plumeria]

Dossier étudié en 20 secondes.
Mayotte : No go

Même pas regardé, les destinations OM très peu pour moi.

 

[Montja]

Même pas regardé, les destinations OM très peu pour moi.

D'accord, le contexte ne fait pas rêver, mais le dossier pour moi semble maitrisé. Qui plus est, LPB joue une part de sa crédibilité sur ce dossier, ils n'ont probablement pas envie de se louper sur ce coup. Pour ma part j'irai, même modestement.

 

[fizik]

Je ne comprends toujours pas pourquoi vous êtes si critiques envers le crowdfunding immobilier ( + crowdlending en même temps même si 90% de mes investissements ne sont que de l'immobilier ) . Je trouve que c'est un investissement bien rentable.
Je vous partage certains de mes chiffres depuis que j'ai commencé à investir en fin 2018.

9 000 € déposés sur les plateformes ( dépôts - retraits )
22 000 € prêtés
1 200 € d'intérêts nets touchés
60 € de capital en défaut totalement perdus
Une moyenne 40€ d'intérêts nets par mois sur les 12 derniers mois

Personnellement je trouve ça très bien en rapport gains mensuels / investissement.
C'est pour cela que certes je comprends certaines critiques sur telle ou telle plateforme qui a + ou - de défaut sur les derniers mois etc etc mais dans l'ensemble, ce n'est que mon avis, je trouve ce type d'investissement intéressant autant du point de vue de la diversité que du rendement / risques.

 

[Yoda69]

D'accord, le contexte ne fait pas rêver, mais le dossier pour moi semble maitrisé. Qui plus est, LPB joue une part de sa crédibilité sur ce dossier, ils n'ont probablement pas envie de se louper sur ce coup. Pour ma part j'irai, même modestement.

Je n'ai également pas de souci avec le contexte qui je pense est bien balisé.
Ce que je n'aime pas c'est la structuration juridique :
- On prête à une société qui est mandataire ad hoc d'une société en liquidation judiciaire, qui elle-même porte le projet. Pourquoi le nouveau promoteur (qui a l'air sérieux) n'a pas repris le projet en direct avec transfert du permis de construire ?
- "La levée de fonds permettra à notre porteur de projet de renforcer la structure financière de sa société holding DG Expedit et notamment de participer au rachat d’une société de construction locale, lui permettant ainsi d’optimiser la durée et le coût de construction de ses programmes de promotion immobilière.". La levée de crowdfunding sert à racheter une société ???
- Il n'est pas mentionné combien d'argent le nouveau promoteur apporte

 

[Wizz]

Bon faisons un bilan de CF :

- Janvier 14% des coupons mensuels non payés
- Février presque 15% des coupons mensuels non payés (hors régularisation à venir)

C'est quand même assez significatif, à la hausse (et nouveau depuis quelques mois)
C'est même un peu plus élevé que le taux de retard non contractuel de HC (12,9% avec 264/2051 projets en retard de +6mois).

J'ai une quinzaine de projets chez eux, jamais un problème.
Mon seul projet en retard continue à payer ses intérêts avec bonus.

 

[BaronHauss]

Je ne comprends toujours pas pourquoi vous êtes si critiques envers le crowdfunding immobilier ( + crowdlending en même temps même si 90% de mes investissements ne sont que de l'immobilier ) . Je trouve que c'est un investissement bien rentable.
Je vous partage certains de mes chiffres depuis que j'ai commencé à investir en fin 2018.

9 000 € déposés sur les plateformes ( dépôts - retraits )
22 000 € prêtés
1 200 € d'intérêts nets touchés
60 € de capital en défaut totalement perdus
Une moyenne 40€ d'intérêts nets par mois sur les 12 derniers mois

Personnellement je trouve ça très bien en rapport gains mensuels / investissement.
C'est pour cela que certes je comprends certaines critiques sur telle ou telle plateforme qui a + ou - de défaut sur les derniers mois etc etc mais dans l'ensemble, ce n'est que mon avis, je trouve ce type d'investissement intéressant autant du point de vue de la diversité que du rendement / risques.

je suis d'accord, mais faut savoir faire le tri entre les projets. Inutiles de trier les plateformes, j'en ai essayer bcp (les plus grosses) et j'ai vraiment l'impression qu'elles se valent à peu près sur la sélection des projets et la gestion des encours. Elles mettent toutes de très bons projets et de très mauvais car toutes en recherche de croissance forte. Un grand classique : n'investissez que dans ce que vous comprenez. (perso j'ai pas compris quand Monsieur Ohayon Xème fortune de France a choisi d'emprunter à 12% )

 

[Raug]

Dans Madmoizelle.com :

ACTUALITÉ MODE [lien réservé abonné]
Qui est Michel Ohayon, « le fossoyeur » de Camaïeu, Go Sport, et Gap France ? [lien réservé abonné]

…S’il officie surtout depuis Bordeaux, le nom de Michel Ohayon résonne aussi beaucoup du côté de la cité phocéenne. Sa holding financière immobilière y opère sous le nom de société foncière FCT Marseille SNC…

Bientôt un article dans Spirou ?

 

[pticaillou]

Je n'ai également pas de souci avec le contexte qui je pense est bien balisé.
Ce que je n'aime pas c'est la structuration juridique :
- On prête à une société qui est mandataire ad hoc d'une société en liquidation judiciaire, qui elle-même porte le projet. Pourquoi le nouveau promoteur (qui a l'air sérieux) n'a pas repris le projet en direct avec transfert du permis de construire ?
- "La levée de fonds permettra à notre porteur de projet de renforcer la structure financière de sa société holding DG Expedit et notamment de participer au rachat d’une société de construction locale, lui permettant ainsi d’optimiser la durée et le coût de construction de ses programmes de promotion immobilière.". La levée de crowdfunding sert à racheter une société ???
- Il n'est pas mentionné combien d'argent le nouveau promoteur apporte

Perso, j'ai aussi un a priori négatif sur les iles, n'ayant que des échecs à ce stade ...
... pour autant, c'est 100% preco par une filiale de la Caisse des Dépots: faut-il y voir réellement ça comme un élément rassurant ? (a priori oui, mais je deviens parano des fois)

Par ailleurs, "Promoteur originaire de l’île de la Réunion, Thierry cumule près de 20 années d’expérience" : ok, super donc, mais DG Expedit a été créée en 2019 et peu de passif en CF; originaire de la Réunion (donc expert du coin ?) mais aussi de Rhone-Alpes apparemment ... il y a une collecte a venir sur CF en RA de cette société... (source: [lien réservé abonné] )???

Mon coeur balance ...

 

[Jihel22]

Bon faisons un bilan de CF :

- Janvier 14% des coupons mensuels non payés
- Février presque 15% des coupons mensuels non payés (hors régularisation à venir)

C'est quand même assez significatif, à la hausse (et nouveau depuis quelques mois)
C'est même un peu plus élevé que le taux de retard non contractuel de HC (12,9% avec 264/2051 projets en retard de +6mois).

Bonjour, vous n'avez vraiment pas de chance avec eux.
Je ne comprends pas.

Chez clubfunding j'ai souscrit à 32 projets, sur les 24 derniers mois.
7 totalement remboursés
21 me virent les interets chaque mois
1 projet en cours avec interets in fine
3 projets souscrits très récemment;

Bref ça roule, impeccablement.

 

[Luciole49]

Dans Madmoizelle.com :

ACTUALITÉ MODE [lien réservé abonné]
Qui est Michel Ohayon, « le fossoyeur » de Camaïeu, Go Sport, et Gap France ? [lien réservé abonné]


Bientôt un article dans Spirou ?

Je trouve que cet article est pertinent car il entrevoit la chute de la maison Ohayon il va falloir du temps aux juges pour étendre la procédure collective des 3 sociétés a leur maison mère plus Bao mais la chute me semble inexorable.

 

[Luciole49]

Bonjour, vous n'avez vraiment pas de chance avec eux.
Je ne comprends pas.

Chez clubfunding j'ai souscrit à 32 projets, sur les 24 derniers mois.
7 totalement remboursés
21 me virent les interets chaque mois
1 projet en cours avec interets in fine
3 projets souscrits très récemment;

Bref ça roule, impeccablement.

Oui sur les projets récents ça roule toujours bien c est au bout de 24 mois que ça commence à dérape.

 

[Highston]

Continuons sur ClubFunding. J'ai souscrit à 98 projets, tous les projets en cours ont payé leur coupon en février (1 a repris après avoir eu 3 défauts de paiement de coupon), aucun retard (aucun prolongement artificiel ou non), aucun défaut.
Et je précise, je ne travaille ni chez eux, ni pour eux
Et je ne vous incite par à aller sur cette plateforme sinon j'aurais du mal à souscrire !