Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Continuons sur ClubFunding. J'ai souscrit à 98 projets, tous les projets en cours ont payé leur coupon en février (1 a repris après avoir eu 3 défauts de paiement de coupon), aucun retard (aucun prolongement artificiel ou non), aucun défaut.
Et je précise, je ne travaille ni chez eux, ni pour eux
Et je ne vous incite par à aller sur cette plateforme sinon j'aurais du mal à souscrire !

Ils ont 25 projets en retard ce qui est relativement corresct par rapport au nombre de projets, j'espère que tu n'est pas dans Bordeaux Gambetta en redressement judiciaire et toujours noté sain.

 

[InvestisseurInquiet]

Je ne comprends toujours pas pourquoi vous êtes si critiques envers le crowdfunding immobilier ( + crowdlending en même temps même si 90% de mes investissements ne sont que de l'immobilier ) . Je trouve que c'est un investissement bien rentable.
Je vous partage certains de mes chiffres depuis que j'ai commencé à investir en fin 2018.

9 000 € déposés sur les plateformes ( dépôts - retraits )
22 000 € prêtés
1 200 € d'intérêts nets touchés
60 € de capital en défaut totalement perdus
Une moyenne 40€ d'intérêts nets par mois sur les 12 derniers mois

Personnellement je trouve ça très bien en rapport gains mensuels / investissement.
C'est pour cela que certes je comprends certaines critiques sur telle ou telle plateforme qui a + ou - de défaut sur les derniers mois etc etc mais dans l'ensemble, ce n'est que mon avis, je trouve ce type d'investissement intéressant autant du point de vue de la diversité que du rendement / risques.

C'est assez simple : comme je l'ai écrit à de nombreuses reprises, il suffit d'avoir environ un projet sur neuf en défaut pour perdre de l'argent.
Vous avez actuellement, selon HelloCrowdFunding, environ 11,4% des projets échus qui sont en retard de plus de six mois. En réalité, ce taux est calculé avec tout l'historique du crowdfunding immobilier, donc y compris les projets échus en 2018, 2019 ou 2020 pour lesquels il y avait a priori peu de retards (ou marginalement). Il est donc certains que pour les projets échus en 2021 ou 2022, le taux de retard est bien plus important.
Parmi ces x% de projets en retard de plus de six mois, un certain nombre seront remboursés à la saint glin-glin.
Il est donc très facile de terminer globalement à un rendement négatif, ou en tout cas à un rendement qui est inférieur à celui d'autres placements financiers pourtant présentés comme de bon père de famille.
Ce qui n'est pas contradictoire avec le fait qu'à titre individuel, vous avez peut-être eu de la chance ou le nez creux.

 

[InvestisseurInquiet]

J'ai une quinzaine de projets chez eux, jamais un problème.
Mon seul projet en retard continue à payer ses intérêts avec bonus.

CF présente indéniablement un avantage : les intérêts sont, pour la plupart des projets, payés mensuellement, ce qui permet de savoir très vite si l'entreprise bat de l'aile (ou met de la mauvaise volonté) et oblige la plateforme et l'emprunteur à être en contact régulier.

 

[InvestisseurInquiet]

Dans Madmoizelle.com :

ACTUALITÉ MODE [lien réservé abonné]
Qui est Michel Ohayon, « le fossoyeur » de Camaïeu, Go Sport, et Gap France ? [lien réservé abonné]


Bientôt un article dans Spirou ?

Les effets insoupçonnés du crowdfunding immobilier : me faire lire madmoizelle.com

 

[Montja]

Bonjour à Tous,
Est-ce que vous avez des nouvelles de ce projet?
Il semblerait que le porteur du projet n'ait toujours pas son permis et surtout qu'il n'a ni l'accord de la copropriété et qu'il n'a toujours pas acheté les lots nécessaires à la réalisation du projet...
Pour un projet dont le débouclage était prévu à l'été 2023 ce n'est pas terrible...
Je commence à avoir de gros doutes sur le sérieux de la plateforme BALTIS qui a l'air de ne pas du tout vérifier les dossiers qu'elle retient...
Si vous avez des news je suis preneur.
Merci!
BK

J'ai posé la question à Baltis hier, et à ce jour, toujours en attente d'une réponse

 

[InvestisseurInquiet]

Ils ont 25 projets en retard ce qui est relativement corresct par rapport au nombre de projets, j'espère que tu n'est pas dans Bordeaux Gambetta en redressement judiciaire et toujours noté sain.

Source pour Bordeaux Gambetta ?

 

[Highston]

Ils ont 25 projets en retard ce qui est relativement corresct par rapport au nombre de projets, j'espère que tu n'est pas dans Bordeaux Gambetta en redressement judiciaire et toujours noté sain.

Non, je ne sais plus pourquoi je ne l'ai pas fait.

 

[Luciole49]

Source pour Bordeaux Gambetta ?

Ben c est une des 3 sociétés de Ohayon en redressement judiciaire il me semble grand hôtel de Bordeaux si c est pas le grand hôtel eh bien attendons l extension de procédure.

 

[senek]

Bonjour, vous n'avez vraiment pas de chance avec eux.
Je ne comprends pas.

Chez clubfunding j'ai souscrit à 32 projets, sur les 24 derniers mois.
7 totalement remboursés
21 me virent les interets chaque mois
1 projet en cours avec interets in fine
3 projets souscrits très récemment;

Bref ça roule, impeccablement.

Bonjour,
Quel est si ce n'est pas indiscret le projet que vous avez chez CF "en cours avec intérêts in fine" ?
Je suis dans la même situation avec le projet RIVIERE SALEE, CF m'ayant laissé entendre que cette solution avait été mise en place car l'operateur a des difficultés de trésorerie, mais qu'elle serait exceptionnelle chez eux...

 

[Jihel22]

Bonjour,
Quel est si ce n'est pas indiscret le projet que vous avez chez CF "en cours avec intérêts in fine" ?
Je suis dans la même situation avec le projet RIVIERE SALEE, CF m'ayant laissé entendre que cette solution avait été mise en place car l'operateur a des difficultés de trésorerie, mais qu'elle serait exceptionnelle chez eux...

Bonjour,

Il s'agit du projet :

Paris Tolbiac - in finé - CF-2022-903

Clubfunding

11,0%

13/07/2022

24 mois

qui était conçu ainsi dès le départ

 

[moietmoi]

Bonjour à tous, une question aux plus fidèles de cette file de discussion .. car je suis de manière irrégulière les posts;
au bout de compte, et en tenant compte des problèmes, quel peut être le rendement annuel réel avant impôt de ce type de placement en mutualisant le risque;
j'ai moi même misé sur une 15 aines de projets, mais c'est beaucoup trop faible pour en tirer des vraies conclusions
merci à tous pour cette file très riche

 

[Serge B]

Une réponse très précise (donc d'autant sujette à caution) qui considère comme perdus les dossiers en contentieux et recouvrables les dossiers en retard : 6,88% /an avant impôt sur la base de 200 prêts , dont 81 en solde actuellement. Les durées de prêt employées pour le calcul sont les durées réelles pour les prêts échus, les durées conventionnelles pour les prêts en prorogation ou non échus.

Dans les quelques cas (4) où je n'ai pas encore de durée de prorogation, je considère 31/12 de N+1 (soit le 31/12/2023)

Les prêts contentieux sont considérés comme pertes sèches et n'ont donc pas de durée.

C'est optimiste..mon "pif" me dit autour de 5%, ce qui fait le rendement d'une bonne S.C.P.I mais avec un régime fiscal plus favorable.

Et la moitié du rendement promis par les folliculaires à gages.

 

[Luciole49]

Dans vos stats il faut tenir compte d'un truc c'est que les projets excellents sont rapidement remboursés par anticipation et que les intérêts ne suffisent pas à combler les pertes en capital des 10%. Puis faut avoir des bénéfices par ailleurs pour éponger les pertes fiscalement parlant donc avoir des plus values sur actions.

 

[InvestisseurInquiet]

Une réponse très précise (donc d'autant sujette à caution) qui considère comme perdus les dossiers en contentieux et recouvrables les dossiers en retard : 6,88% /an avant impôt sur la base de 200 prêts , dont 81 en solde actuellement. Les durées de prêt employées pour le calcul sont les durées réelles pour les prêts échus, les durées conventionnelles pour les prêts en prorogation ou non échus.

Dans les quelques cas (4) où je n'ai pas encore de durée de prorogation, je considère 31/12 de N+1 (soit le 31/12/2023)

Les prêts contentieux sont considérés comme pertes sèches et n'ont donc pas de durée.

C'est optimiste..mon "pif" me dit autour de 5%, ce qui fait le rendement d'une bonne S.C.P.I mais avec un régime fiscal plus favorable.

Et la moitié du rendement promis par les folliculaires à gages.

Et donc bien moins qu'une SCPI en démembrement...

 

[Serge B]

Oui Luciole, je suis d'accord, mon calcul est ramené en annuel c'est à dire qu'il tient compte de la durée effective des prêts, y compris des prêts remboursés par anticipation.
Pour le reste les plateformes se gardent bien d'officialiser les pertes, donc pour l'heure je n'ai pas de certificats de pertes déclarées malgré plusieurs dossiers en liquidation judiciaire.

Et c'est moins qu'une SCPI démembrée, c'est clair
Encore une fois, je ne prétend pas à la vérité, je me contentais d'essayer de donner des éléments de réponse à moietmoi

 

[Wallys56]

Quelqu’un connaitrait-il le groupe qui présente l'opération sur LE MANS demain sur Clubfunding ? Trois projets ont déjà été financés sur cette PF.
Mci

 

[Msimmo]

Quelqu’un connaitrait-il le groupe qui présente l'opération sur LE MANS demain sur Clubfunding ? Trois projets ont déjà été financés sur cette PF.
Mci

Le même que cannes tech center. Infini capital ?

 

[Highston]

Et donc bien moins qu'une SCPI en démembrement...

Il faut comparer ce qui est comparable, un SCPI c'est argent bloqué 8 ans, ici, c'est à 12 à 24 mois, en général.

 

[InvestisseurInquiet]

Il faut comparer ce qui est comparable, un SCPI c'est argent bloqué 8 ans, ici, c'est à 12 à 24 mois, en général.

Je compare ce qui est comparable : un usufruit sur trois ans dans une société à l'impôt sur les sociétés versus un projet de crowdfundfunding prévu sur 24 mois et toujours pas remboursé au bout de 36

 

[Highston]

Et dans une SCPI capital et intérêt sont garantis ?