Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

On connaissait les projets en cours et les projets en retard. CF vient d'inventer une nouvelle catégorie : les projets en attente. C'est sympa, comme ça, dans leur tableau de suivi des investissements, je n'ai aucun projet en retard.

 

[InvestisseurInquiet]

[Raizers] [Villa Peninsula]

Pour Hestia, pas de reporting depuis 07/2022.
Reporting qui annonçait un retard d'un trimestre pour le chantier.
La commercialisation ne commencera qu'à la fin des travaux.
Le contrat prévoit une pénalité de 3% sur le retard.
Des nouvelles de Monsieur Victor Perez ?

Bonjour
Etant investi sur [CF][Villa di Parma], porté par la société HK Group (je crois que c'est le nouveau nom d'Hestia ), dont le président est M. Victor Perez, je peux vous dire que l'échéance de remboursement du 30 octobre 2022 n'a pas été respectée et que CF n'a pas jugé utile de communiquer à ce sujet. La dernière communication date du 11 octobre 2022 : "Nous vous informons qu’un décalage est à prévoir sur cette opération. En raison de l’augmentation des délais de livraison des matériaux, l’opérateur nous informe que le chantier a pris du retard sur le planning. Nous revenons vers vous dans les prochains jours pour vous tenir informés."
Les prochains jours, c'est relatif, puisque ça va faire deux mois.

 

[Sluwp]

Bonjour,

Est-ce que les taux des projets ont augmenté ces derniers mois ? J'ai l'impression que non alors que celui des obligations € à haut rendement est passé de 2,3% en 2021 à 7% à ce jour. Cela pose question.

Même avant la remontée des taux je craignais que le risque soit sous-estimé par beaucoup (les stats fournies par les plateformes sont très rassurantes), à moins de suivre ce sujet sur moneyvox

 

[laurentz]

Bonjour,
Quelqu'un a-t-il des informations sur le promoteur Espace Avenir qui a 7 opérations en retard (Rue des sports, rue de Dimeries) sur deux plateformes MyCapital Immo et Upstone. Ces derniers ne fournissent pas d'informations sur les retards qui se cumulent.

 

[Foufounet]

Bonjour
Etant investi sur [CF][Villa di Parma], porté par la société HK Group (je crois que c'est le nouveau nom d'Hestia ), dont le président est M. Victor Perez, je peux vous dire que l'échéance de remboursement du 30 octobre 2022 n'a pas été respectée et que CF n'a pas jugé utile de communiquer à ce sujet. La dernière communication date du 11 octobre 2022 : "Nous vous informons qu’un décalage est à prévoir sur cette opération. En raison de l’augmentation des délais de livraison des matériaux, l’opérateur nous informe que le chantier a pris du retard sur le planning. Nous revenons vers vous dans les prochains jours pour vous tenir informés."
Les prochains jours, c'est relatif, puisque ça va faire deux mois.

Cela ne semble pas stresser RAIZERS qui ouvre la collecte ce jour à M. PEREZ.

 

[Wallys56]

Bjr à tous,
Immocratie - Fundimmo - La Bastide des Terres

Après quelques recherches je viens de tomber sur le contrat obligataire complet entre M. CHANAL et Immocratie.

11 - SÛRETÉS
- Monsieur Julien Chanal né le 13 Novembre 1979 À Valence (26), Personne Physique et résidant au Chemin Pierre Martin 26780 Allan s’est engagée à garantir le complet remboursement du présent Emprunt Obligataire en vertu d’ une garantie autonome à première demande. La signature de garantie autonome à première demande est une condition suspensive de l'émission des obligations du présent emprunt obligataire

- L'Émetteur du présent obligataire, Docforimmo, Société par Actions Simplifiée au capital de 1000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Romans sous le numéro 883 455 727 s'est engagé à consentir une garantie hypothécaire au bénéfice du Représentant de la Masse des obligataires sur le bien défini comme "Un bâtiment dénommé "La Bastide des Terres" situé Chemin de Rassier à Mirmande (26) comprenant des bâtiment d'habitation, dépendances et terrain attenant en nature de cour, jardin, canal et verger, terres et bois pour une surface cadastrée totale de 7ha 04a 24ca", et ce pour un montant de au moins 2708267 € La mise en place et l'existence effective de cette garantie hypothécaire sont une condition suspensive de l'émission des obligations du présent emprunt obligataire. """""""""""""""""""""""""""""""""

Par contre il n'est pas mentionné quel type de garantie hypothécaire il sagit..1er rang...2ème rang et chez quel notaire....

[lien réservé abonné]

 

[Luciole49]

Cela ne semble pas stresser RAIZERS qui ouvre la collecte ce jour à M. PEREZ.

Il n'y a peut être pas matière à stress.

 

[pticaillou]

Bonjour,

Est-ce que les taux des projets ont augmenté ces derniers mois ? J'ai l'impression que non alors que celui des obligations € à haut rendement est passé de 2,3% en 2021 à 7% à ce jour. Cela pose question.

[...]

Non, clairement pas.

Et oui, on pourrait s'attendre à ce que ca bouge un peu....

... le "problème" étant que les plate-formes sont des intermédiaires avec des clients des 2 cotés avec des intérêts qui se contredisent. Donc je ne vois pas trop ce qui pourrait raisonnablement faire bouger les choses tant que les collectes à plusieurs millions continuent de partir en qqs secondes ...

 

[Raug]

Cela ne semble pas stresser RAIZERS qui ouvre la collecte ce jour à M. PEREZ.

Tant qu'il reste à Monsieur Victor Perez de quoi payer par avance les frais de son prochain contrat de prêt, rien ne s'oppose à ce qu'il continue à emprunter.
Y compris pour refinancer.

 

[ostibapa]

Bonjour,

Est-ce que les taux des projets ont augmenté ces derniers mois ? J'ai l'impression que non alors que celui des obligations € à haut rendement est passé de 2,3% en 2021 à 7% à ce jour. Cela pose question.

Même avant la remontée des taux je craignais que le risque soit sous-estimé par beaucoup (les stats fournies par les plateformes sont très rassurantes), à moins de suivre ce sujet sur moneyvox

Non, clairement pas.

Et oui, on pourrait s'attendre à ce que ca bouge un peu....

... le "problème" étant que les plate-formes sont des intermédiaires avec des clients des 2 cotés avec des intérêts qui se contredisent. Donc je ne vois pas trop ce qui pourrait raisonnablement faire bouger les choses tant que les collectes à plusieurs millions continuent de partir en qqs secondes ...

Côté ENR ça bouge avec des taux qui ont tendance à augmenter.
Je n'ai pas encore trop constaté le cas en immobilier.

2 exceptions :
- Look & Find : relèvement général mais avec des taux qui restent parmi les plus bas
- Wiseed : en cours de collecte quand elles ont du mal à se remplir

 

[ostibapa]

Bonjour,
Quelqu'un a-t-il des informations sur le promoteur Espace Avenir qui a 7 opérations en retard (Rue des sports, rue de Dimeries) sur deux plateformes MyCapital Immo et Upstone. Ces derniers ne fournissent pas d'informations sur les retards qui se cumulent.

Sans oublier la société soeur "Cibles et l'Avenir" (par exemple le projet Villeneuve rendu à 38 mois pour 12 prévus)
Côté Upstone ça communique... mais pour annoncer les reports successifs
Ceci étant, ça ne fait pas partie des projets où je suis le plus inquiet sur cette plateforme : ça rembourse péniblement et partiellement mais au moins ça rembourse.

 

[Berberis_1992]

Par contre il n'est pas mentionné quel type de garantie hypothécaire il sagit..1er rang...2ème rang et chez quel notaire....

Voici les clauses présentes dans le contrat Fundimmo :

III-12	Garantie à première demande	Monsieur Julien CHANAL, l’Associé Unique de l’Emetteur, se porte garantie à première demande du remboursement du montant total de l’Emprunt Obligataire Projet en cas de défaut de remboursement par la société SAS DOCFORIMMO. Un engagement écrit sera pris à cet égard par Monsieur Julien CHANAL au moment de l’octroi de l’Emprunt Obligataire Projet.
III-13	Garantie : Hypothèque inscrite	Une hypothèque inscrite sur le tènement immobilier à hauteur de 100% du montant prêté est donnée en garantie de l’Emprunt Obligataire Projet. L’inscription de cette hypothèque sera réalisée par le Notaire de l’Opérateur au moment de l’émission de l’Emprunt Obligataire Projet.

Je viens de relancer Fundimmo pour obtenir la preuve de la prise d'hypothèque.

J'espère "me faire un film" mais je comprends toujours pas ces tergiversations au regard des garanties annoncées.

 

[pticaillou]

Voici les clauses présentes dans le contrat Fundimmo :

III-12	Garantie à première demande	Monsieur Julien CHANAL, l’Associé Unique de l’Emetteur, se porte garantie à première demande du remboursement du montant total de l’Emprunt Obligataire Projet en cas de défaut de remboursement par la société SAS DOCFORIMMO. Un engagement écrit sera pris à cet égard par Monsieur Julien CHANAL au moment de l’octroi de l’Emprunt Obligataire Projet.
III-13	Garantie : Hypothèque inscrite	Une hypothèque inscrite sur le tènement immobilier à hauteur de 100% du montant prêté est donnée en garantie de l’Emprunt Obligataire Projet. L’inscription de cette hypothèque sera réalisée par le Notaire de l’Opérateur au moment de l’émission de l’Emprunt Obligataire Projet.

Je viens de relancer Fundimmo pour obtenir la preuve de la prise d'hypothèque.

J'espère "me faire un film" mais je comprends toujours pas ces tergiversations au regard des garanties annoncées.

Je suis aussi sur ce projet. Je ne suis pas trop inquiet quant à la prise réelle de cette hypothèque ... #optimiste ou #naif peut-être ?

Pour autant, si vous avez une réponse, ca m’intéresse ...

Quant à la raison de ces tergiversations, je suis pas expert mais je comprends que si une hypothèque est la meilleure ou une bonne garantie, ca reste quelque chose de long à exécuter (ca doit passer par une décision judiciaire puis faire exécuter la décision, etc il me semble) et pas sans frais ....

Du coup, c'est un peu dissuasif versus l'espoir de trouver une issue à l'amiable plus rapidement ... Tout le dilemme pour une plate-forme est de jauger cet espoir ...

C'est ce que je suppute, sans plus ...
Parmi toutes les lignes en CF immo que j'ai ou avais en retard: celles qui sont parties sur des solutions amiables sont résolues ou au moins il y a des avancées vers une sortie positive; aucune de celles qui sont parties sur des procédures judiciaires sont résolues à ce jour ... et l'issue n'est toujours pas garantie (ce qui, dans l'absolu, est assez dingue ... voire effraie un peu)

 

[Berberis_1992]

Du coup, c'est un peu dissuasif versus l'espoir de trouver une issue à l'amiable plus rapidement ... Tout le dilemme pour une plate-forme est de jauger cet espoir ...

Effectivement.

Mais nous en sommes à un an et demi de retard.

Je prends volontiers cet espoir pour un autre projet d'Immocratie (et aussi Fundimmo) : [Mirmande -La Bastide des Terres]

Communication du jour :

Un terrain d’entente semble avoir été trouvé avec la partie adverse et ce, non sans difficulté. Un accord a en effet été arraché in extremis le dernier jour de la période de discussions. Néanmoins, nous restons circonspects. Nous attendons qu’un document synthétique reprenant les principaux termes de cet accord soit établi afin que nous puissions le soumettre à l’approbation des obligataires.

Cet accord, s’il se concrétise, ne permettra pas un remboursement des obligataires à court terme mais offre des perspectives de sortie alors que la situation était jusqu’alors bloquée.

Et cette communication d'Immocratie (pour le moment, silence radio du côté Fundimmo) ne laisse pas présager d'une solution à court terme.

Et là, je pense que les délais judiciaires n'ont rien à envier aux délais des tergiversations négociations actuelles.

Si nous n'avions qu'une GAPD en garantie, je comprendrais l'âpreté de la négociation mais avec une hypothèque et la nature de l'actif, je ne comprends plus.

Comme je l'ai écrit, j'espère "me faire un film".

Dès que j'ai une preuve de l'hypothèque .......

 

[Berberis_1992]

Je vais demander la semaine prochaine à Clubfunding le déroulé exact lors d'une prise d'hypothèque.

[Immocratie] [Fundimmo] [Mirmande -La Bastide des Terres]

Ça s'passe comme ça chez Clubfunding .......

Nous mandatons un notaire qui est en charge de prendre l’hypothèque pour le compte de la masse des obligataires.

La collecte finalisée et les garanties sous seing privé signées, l’émission obligataire est réalisée et nous envoyons les fonds à notre notaire entré préalablement en contact avec le notaire de l'emprunteur afin de récupérer les pièces nécessaires à la constitution de l’acte hypothécaire.

Les fonds sont conservés chez notre notaire et versés directement par ce dernier au notaire de l'emprunteur simultanément à la signature de l’acte hypothécaire par toutes les parties, ce qui signifie que l’émetteur ne perçoit les fonds qu’une fois la garantie hypothécaire signée. Il peut ensuite procéder à l’acquisition de l’actif.

A noter que l’enregistrement à la publicité foncière est à la charge du notaire qui reçoit l’acte, ce qui est en général du ressort du notaire du client.

C'est de "l'en même temps" comme pourrait dire notre Président .......

 

[ostibapa]

[Immocratie] [Fundimmo] [Mirmande -La Bastide des Terres]

Ça s'passe comme ça chez Clubfunding .......

Nous mandatons un notaire qui est en charge de prendre l’hypothèque pour le compte de la masse des obligataires.

La collecte finalisée et les garanties sous seing privé signées, l’émission obligataire est réalisée et nous envoyons les fonds à notre notaire entré préalablement en contact avec le notaire de l'emprunteur afin de récupérer les pièces nécessaires à la constitution de l’acte hypothécaire.

Les fonds sont conservés chez notre notaire et versés directement par ce dernier au notaire de l'emprunteur simultanément à la signature de l’acte hypothécaire par toutes les parties, ce qui signifie que l’émetteur ne perçoit les fonds qu’une fois la garantie hypothécaire signée. Il peut ensuite procéder à l’acquisition de l’actif.

A noter que l’enregistrement à la publicité foncière est à la charge du notaire qui reçoit l’acte, ce qui est en général du ressort du notaire du client.

C'est de "l'en même temps" comme pourrait dire notre Président .......

Merci pour la prise d'info et la retranscription.

Ce qui confirme qu'il y'a bien un biais chez immocratie où ce sont nous préteurs qui versons directement les fonds sur le compte de l'emprunteur sans passage par le moindre compte séquestre.

On a vu le résultat avec un emprunteur indélicat comme Hestia Embellys sur l'opération à Dinard : il a fallu passer par la case tribunal pour faire inscrire l'hypothèque !

Dans le cas de la Bastide des Terres, Immocratie confirme que l'hypothèque est bien en place.

 

[Berberis_1992]

Ce qui confirme qu'il y'a bien un biais chez immocratie où ce sont nous préteurs qui versons directement les fonds sur le compte de l'emprunteur sans passage par le moindre compte séquestre.

[Immocratie] [Fundimmo] [Mirmande - La Bastide des Terres]

Merci @ostibapa de m'avoir rafraichi la mémoire, ça fait un p'tit bout de temps que je n'ai pas participé à un projet chez Immocratie .......

Au vu du message reçu lors de la souscription à un projet :

"Nous vous confirmons la bonne réception de votre virement sur le compte de la société pour le financement de son activité.
Nous traitons actuellement toutes les souscriptions reçues et opérerons un arbitrage dans les jours à venir. Nous vous tiendrons bien sur informé du résultat définitif de la collecte et de votre souscription à l’issue du closing."

Les prêteur seraient autorisés à penser, à mon humble avis, que les opérations réalisées sur ce compte doivent être approuvées par deux signatures, celle de la plateforme et celle de l'emprunteur, même s'il n'y a qu'un seul notaire dans la boucle.

Si ce n'est pas le cas, l'emprunteur peut très bien se barrer avec la caisse sans passer par la case notaire .......

De plus, l'acte hypothécaire devant être signé par les deux parties, l'explication d'Immocratie ne tient pas la route.

Je viens de relire toutes les communications sur le projet Hestia Embellys Dinard.

J'avoue que la demande de l'hypothèque judiciaire était, pour moi, une montée en puissance et non un rattrapage d'une situation résultant de l'incompétence de la plateforme.

Immocratie est un CIF ? Vraiment ?

Pourquoi je n'investis plus chez eux ? En voilà, une bonne question .......

Mais au fait pour La Bastide des Terres, je suis passé par Fundimmo qui n'utilise qu'un seul compte centralisateur pour toutes les opérations !

 

[Raug]

Mais au fait pour La Bastide des Terres, je suis passé par Fundimmo qui n'utilise qu'un seul compte centralisateur pour toutes les opérations !

Pour faire simple, si j'ai bien compris :
Ne pas investir via les PF qui proposent un compte différent pour chaque projet ?
Ma short list va encore se restreindre…

 

[ostibapa]

Pour faire simple, si j'ai bien compris :
Ne pas investir via les PF qui proposent un compte différent pour chaque projet ?
Ma short list va encore se restreindre…

Non : a priori pas d'inquiétude quand c'est un compte géré par la plateforme.
Oui quand c'est directement le compte de l'emprunteur. Comme dit dans un message précédent, sur les 22 PF de crowd immo que j'ai pu pratiquer, le cas ne se présente que chez Immocratie.

 

[pticaillou]

Non : a priori pas d'inquiétude quand c'est un compte géré par la plateforme.
Oui quand c'est directement le compte de l'emprunteur. Comme dit dans un message précédent, sur les 22 PF de crowd immo que j'ai pu pratiquer, le cas ne se présente que chez Immocratie.

Mais êtes-vous sur que dans ce cas l'emprunteur peut réellement partir avec la caisse ?
Franchement, ca m'etonnerait ou me paraitrait gros ? Que le compte soit dedié ne signifie pas que l'emprunteur y a les plein droits des sa création...