Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Tima]

Bonjour a toutes et tous petites questions et si quelqu'un a des infos ce serait top. J'ai investit sur le site My capital immo il y a 18 mois sur un projet ISATIS qui devait être remboursé en date du 03/11/2022.
1) J'ai était un peu surpris de la réponse de Mycapital lorsque je les ai appelé quelques jours après pour leur demandé ou en étais le remboursement qui n’étais pas intervenu a date,ils n'avais pas l'air d'être au courant du non remboursement (Un peu d'amateurisme quand même)
2) Lorsque je les ai appelé une seconde fois pour leur demandé quant interviendrais le remboursement ,une fois de plus une réponse évasive, comme nous n'avons pas d'infos mais allons relancé le porteur de projet.
Ce qui m’embête le plus c'est que 15 jours après a date initiale de remboursements nous n'avons aucune infos et c'est vraiment frustrant.
Alors si quelqu'un a des infos je suis preneur.
Bonne journée a tous.

 

[Raug]

J'ai investit sur le site My capital immo il y a 18 mois sur un projet ISATIS qui devait être remboursé en date du 03/11/2022.

Je ne connaissais pas cette plateforme. Curieux, j'y ai jeté un œil.
Ça a l'air d'un cercle très fermé genre "Les Emprunteurs anonymes" ?

 

[Salamalek]

La précipitation est organisée et maintenue pour presser l'investisseur qui fait une course de vitesse,
donc toute information publiée après est dans les faits inaccessible.

On n'a pas le temps, toutes les compétences et encore moins toutes les infos pour viser le risque 0.
Et même si j'avais tout ça, je ne sais pas si je ferais un tel effort vu mes mises moyennes (2 à 3 ke diversification oblige) et les gains attendus pour chaque mise.

Mon crédo est donc que cela fait partie du risque et j'essaye de le minimiser au mieux avec une analyse rapide via qq critères (comme tout le monde), la diversification et les avis/retours du forum.

J'ai quand même l'impression d'avoir plus la main en CF que pour mes autres placements chez yomoni, nalo, wesave ... (même si ces derniers se sont bien débrouillés ces dernières années, y compris en 2022).

 

[Raug]

@Msimmo
La précipitation est organisée et maintenue pour presser l'investisseur qui fait une course de vitesse,
donc toute information publiée après est dans les faits inaccessible.

On n'a pas le temps, toutes les compétences et encore moins toutes les infos pour viser le risque 0.

Absolument,
mais en plus de la confiance que l'on peut porter à l'emprunteur et à son projet, c'est le contrat, et lui seul, qui donne les détails techniques du prêt concernant la date de clôture de l'offre, le délai estimatif pour la date d'entrée en jouissance, les remboursements anticipés avec minima d'intérêt ou pas, les intérêts de pénalité prévus si retard, j'en oublie sûrement.
Pour moi par exemple, il est important de savoir si quand j'ai versé mon obole, parfois à l'avance, la date de mise en jouissance intervient dans la dizaine de jours ou peut être déclenchée au bon vouloir des autres acteurs. Date qui peut intervenir très tard suivant la formulation plus ou moins précise du contrat.
Quand les sous restent chez Lemon ou Mango pendant un, deux ou trois mois, le préteur perd beaucoup.
Les prêts à 10 ou 12 % c'est fabuleux sur le papier, mais si l'on compte les jours de carence au début et la fin des prêts + le temps avant réinvestissement, ce que l'on appelle je crois le TRI chute profondément. Surtout pour les prêts courts et très courts. Et c'est beaucoup de temps passé à étudier les projets qu'il faudrait compter aussi. J'allais oublier le risque de bouillon qui peut plomber lourdement le rendement.
--------
Finalement, en prenant en compte tous ces critères, il se pourrait bien que des placements en SCPI soient autant rentables avec moins de risques : Mutualisatiion, indexation des loyers… En contrepartie l'immobilisation des fonds est longue.

Pour ma part, je diversifie au maximum, en arbitrant entre le plus sûr mais long et le plus volatile mais court et moyen terme.

Le beurre, l'argent du beurre, la crémière…
L'important est que chacun puisse trouver chaussure à son pied.

 

[Gaspard]

Absolument,
mais en plus de la confiance que l'on peut porter à l'emprunteur et à son projet, c'est le contrat, et lui seul, qui donne les détails techniques du prêt concernant la date de clôture de l'offre, le délai estimatif pour la date d'entrée en jouissance, les remboursements anticipés avec minima d'intérêt ou pas, les intérêts de pénalité prévus si retard, j'en oublie sûrement.
Pour moi par exemple, il est important de savoir si quand j'ai versé mon obole, parfois à l'avance, la date de mise en jouissance intervient dans la dizaine de jours ou peut être déclenchée au bon vouloir des autres acteurs. Date qui peut intervenir très tard suivant la formulation plus ou moins précise du contrat.
Quand les sous restent chez Lemon ou Mango pendant un, deux ou trois mois, le préteur perd beaucoup.
Les prêts à 10 ou 12 % c'est fabuleux sur le papier, mais si l'on compte les jours de carence au début et la fin des prêts + le temps avant réinvestissement, ce que l'on appelle je crois le TRI chute profondément. Surtout pour les prêts courts et très courts. Et c'est beaucoup de temps passé à étudier les projets qu'il faudrait compter aussi. J'allais oublier le risque de bouillon qui peut plomber lourdement le rendement.
--------
Finalement, en prenant en compte tous ces critères, il se pourrait bien que des placements en SCPI soient autant rentables avec moins de risques : Mutualisatiion, indexation des loyers… En contrepartie l'immobilisation des fonds est longue.

Pour ma part, je diversifie au maximum, en arbitrant entre le plus sûr mais long et le plus volatile mais court et moyen terme.

Le beurre, l'argent du beurre, la crémière…
L'important est que chacun puisse trouver chaussure à son pied.

Je te rejoins totalement.
Bourse, SCPI ,Livret ,PEA , Assurance-vie, Crowdfunding, Crowdlending...
La diversification pour avoir de la liquidité, de la sureté, parfois pour échapper à la fiscalité et de la prise de risque pour dynamiser.
On ne peut pas tout avoir dans le même placement.
La diversification apporte la sérénité.
Un bon placement est un placement qui n'empêche pas de dormir.

 

[Jiheff]

Nissart Nice Raizers : 2/3 petits appartements, peu de travaux mais prix à plus de 8000 euros le m2 (trés elevé surtout dans le contexte actuel), marge de 15%, fonds propres seulement 12%, pas de banque. Une seule opération avant chez Koregraf qui a été soldée en six mois. Opération prévue mardi 14H 380 000 euros sur 24 mois 10%

 

[Jiheff]

sinon lundi BALTIS Beaumarchais Miromesnil...pour les fans de Sindy Levy deux locaux commerciaux loués à Auchan qui seront revendus ensuite... marge de 24,4% si durée d'un an, bien localisé et opérateur expérimenté (!!!) mais largement endetté en CF

 

[LeaMo]

BALTIS Beaumarchais Miromesnil. J'ai aucun projet Sindy Levy et celui-ci à l'air assez sur. J'ai bien envie de me lancer.

 

[Raug]

J'ai aucun projet Sindy Levy

Moi non plus.
Nous sommes des bolos…
Je n'ose plus sortir faire mes courses…

 

[Raug]

Lundi 17 heures pétantes :
2 projets Fundimmo
+
2 projets Clubfunding
Qui dit mieux ?
Bientôt il va falloir embaucher pour pouvoir postuler… ou faire travailler la famille avec les ordinateurs portables autour de la table de la cuisine.

 

[Gaspard]

BALTIS Beaumarchais Miromesnil. J'ai aucun projet Sindy Levy et celui-ci à l'air assez sur. J'ai bien envie de me lancer.

Reste que Sindy Levy est déja très endetté.
Sans moi.

 

[Jiheff]

Reste que Sindy Levy est déja très endetté.
Sans moi.

oui, impressionnant
[lien réservé abonné]

 

[FDY]

Ils font des copiés collés des précédentes présentations sans vérifier les informations ...., les statuts de HFI ont été changés et une diminution du capital social mais ce n'est pas à jour comme le précédent dossier ... manque de sérieux ...

 

[XavideBuch]

Des opérations qui vont être ouvertes notamment vs Fundimmo, l'opération Clubfunding Pays de Gex semble intéressante.
Bonnes garanties, 25% de marge.
Le seule chose que je n'ai pas compris si un locataire avait été trouvé au conditions demandées avec un nouveau bail signé.
Avez-vous un avis svp?

 

[Raug]

Le seule chose que je n'ai pas compris si un locataire avait été trouvé au conditions demandées avec un nouveau bail signé.

Le locataire est une société suisse qui souhaite y héberger ses employés : Contrat de location meublée de résidence hôtelière entre la SCI ROYAL CIRCUS (LVM GESTIMMO) et la société suisse à prise d’effet le 08/07/2022 ; durée de 12 renouvelable par tacite reconduction (le locataire souhaite maintenir le contrat selon l’opérateur) • Le locataire est une société de travaux d’aménagement intérieur et de services immobiliers dont la holding de tête est basée en Allemagne

Subtilement, il n'est pas dit que le contrat de location soit signé, mais il ya une prise d'effet en juillet 2022…

Il s'agit d'un refinancement.

 

[XavideBuch]

C'est pas clair.

L’actif est loué en bail commercial à ROYAL CIRCUS (LVM GESTIMMO), filiale de LVM, pour un loyer de 80K€/an

LVM GESTIMMO reloue au client final sous forme de contrat pour un loyer de 120K€/an soit 299€/m2/an (25€/m2/mois)
Il y a 2 locations ou une sous location?
Dans le bilan financier les loyers perçus sur 2 ans sont de 240000 euros.

 

[Cabousse]

Oui, je le sais bien, nous sommes plusieurs à le rappeler régulièrement dans cette file. Les petits investisseurs qui prêtent 1000 euros sont priés de cocher la case "oui c'est risqué" et de ne pas trop faire de commentaires.

Ce qui m'a vraiment frappé hier soir, aussi bien dans la forme que dans le fond, c'est la confirmation explicite que le duo gagnant dans l'affaire c'est l'opérateur et la plateforme, même si l'affaire ne se déroule pas exactement comme prévu. Que ce soit dans le déroulé du webinaire, dans les prises de parole, les mots utilisés, le ton employé (convivial voire complice avec l'opérateur, moralisateur avec les investisseurs), c'était tout juste s'il ne fallait pas remercier platement la plateforme d'avoir invité le nouveau dirigeant pendant près d'une heure "sur son temps libre" pour échanger avec des gens qui n'y comprennent de toute façon pas grand chose, et qui devraient être bien gentils de se contenter de résultats de négociations "confidentielles" -- ça n'a pas été dit tout à fait comme ça mais c'était clairement le message.

La masse des investisseurs ? Elle semble ne pas compter sérieusement. D'ailleurs à aucun moment il n'a été fait mention de la tenue d'une assemblée générale (c'était l'une de mes questions) alors que le dispositif est présent dans le contrat obligataire Homunity. Assez étonnant de ne pas y avoir eu recours dans ce qui est, de l'aveu même du fondateur, le dossier "le plus compliqué" qu'il a eu à gérer, et dans lequel il s'investit "personnellement depuis plus d'un an" : si pas d'AG convoquée par Homunity pour un dossier aussi lourd, alors quand ?


On est bien d'accord. On connaissait presque la couleur des chaussettes du nouveau dirigeant à la fin du webinaire...

Par contre aucun mot sur un geste commercial de la part de la plateforme, la prise en charge d'une partie des intérêts manquants, ou tout autre dispositif de ce genre parfois proposé ailleurs pour faire passer la pilule. Et aucune AG non plus, puisque tout est plié. Après tout l'audit des comptes d'Axone fait par Deloitte était bon à l'époque, l'opérateur tournait (mal sans doute, mais il tournait), il y avait 5 dossiers de crowd avec des honoraires à encaisser dans une période où Homunity était en forte croissance, alors ils ont accepté.

Prochain “Webinar”, il faut inviter l’AMF je pense qui est leur régulateur.

 

[ostibapa]

Ils font des copiés collés des précédentes présentations sans vérifier les informations ...., les statuts de HFI ont été changés et une diminution du capital social mais ce n'est pas à jour comme le précédent dossier ... manque de sérieux ...

Et Baltis n'assure pas non plus le suivi des anciens dossiers.

Sur [Mesdemoiselles], la dernière actu au 30/06 annonçait une vente d'un des deux locaux courant septembre.
En ce 21/11, on ne sait toujours pas si elle a eu lieu ou pas...

 

[adnstep]

"Après tout, l'audit des comptes d'Axone fait par Deloitte était bon à l'époque"

Et avant sa faillite frauduleuse, FTX était courtisée par tous les grands fonds d'investissement mondiaux, qui font "des investigations très poussées pour sélectionner les bonnes entreprises où investir". FTX n'avait même pas de comptabilité sérieuse.

Idem pour Masayoshi Son, le patron de Softbank, qui a multiplié ces derniers temps les investissements foireux comme wework : on apprend qu'il s'est fait avancer 5 milliards par son entreprise lourdement endettée pour investir dans d'autres entreprises elles aussi foireuses...

Bon, globalement, c'est l'argent des monarchies pétrolières du golfe qu'ils crament, donc c'est pas grave, mais tout de même, ...

 

[Frollo]

Upstone rembourse aujourd'hui le projet ''sr promotion'' avec des intérêts dont le calcul me semble douteux...