Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[XavideBuch]

C'est effectivement tentant.
Le risque restant est celui de la commercialisation des 2 dernières maisons avec des tarifs > 1,6 M€, les risques administratifs et de construction étant passés (stade de finition sur les maisons).
1ère livraison en 01/23 puis une 2ème en 02/23 donc très certainement 2 remboursements anticipés.

La marge de 1,6 M€ peut permettre une baisse de prix en cas de mévente des 2 maisons.
Comme le dit Highston, le point d'attention est sans doute l'absence de garantie de premier rang, mais il y a un crédit bancaire.

 

[Wizz]

Ca sent le projet bouclé en 3-4 mois, donc TRI corrigé à 9 % au mieux si l'émission se fait dans les temps.
Même sans trop de risque, pas d'hypothèque de 1er rang pour sécuriser définitivement.
Sans moi

 

[thomas hugues]

Je suis bien d'accord avec Wizz : pas d'hypothèque de 1er rang et risque de baisse de taux si le projet est bouclé rapidement. Les projets ne manquent pas : on trouvera mieux dans les jours qui viennent ...

 

[Highston]

Si on se limite aux hypothèques de premier rang, on peut exclure tous les projets avec financement bancaire ce qui est très restrictif tout de même...
Pour moi, les projets courts sont les meilleurs actuellement, surtout bien avancés ; peu de risque, donc il est normal d'accepter un TRI plus bas. L'incertitude de l'évolution du marché me renforce dans mon opinion, on a une meilleure visibilité sur des projets.

 

[ostibapa]

[Villas Beaubois] [Clubfunding]

1ère livraison en 01/23 puis une 2ème en 02/23 donc très certainement 2 remboursements anticipés.

Hypothèque oblige, la banque est logiquement prioritaire au niveau des remboursements.

Vu la part de la banque dans le plan de financement, ces deux premières ventes ne devraient donc pas générer de remboursement de l'emprunt Clubfunding ou seulement à la marge

 

[Berberis_1992]

[Villas Beaubois] [Clubfunding]

Comment "fonctionne" un nantissement d'un contrat de prêt sachant, de plus, que ce prêt est accordé à la SAS CARAIBES ?

Des nantissements de créance d’avance en compte courant ou de parts sociales, j'ai déjà souscrit pour des opérations ayant ces garanties.

Mais un nantissement d'un contrat de prêt ? (je n'ai pas trouvé d'explication du fonctionnement sur la Toile)

 

[InvestisseurInquiet]

Ce qui est extraordinaire c'est que CF n'a pas hésité à faire financer des nouvelles opérations en juin 2022.

Il n'est pas du tout certain que la société ne soit pas en mesure de faire face à ses dettes. Elle n'a pas la trésorerie mais il est possible que l'actif soit suffisant. Pour le projet La Verrière, elle était censée revendre l'immeuble pour rembourser ses dettes, sauf qu'elle a volontairement décidé de ne plus revendre l'immeuble pour se faire refinancer par une-banque-qui-va-bientôt-refinancer-depuis-plus-de-deux-ans. C'est en tout cas ce que je comprends des différents rapports d'Homunity.

 

[Berberis_1992]

[Villas Beaubois] [Clubfunding]

Je viens de recevoir la réponse de Clubfunding.

Contrairement à ce qui est indiqué sur le diagramme :


"Le prêt est accordé par l’émetteur à la société GUCCY.
En cas de défaut, ClubFunding enverra à la société GUCCY une notification de paiement direct, et aura le droit de recevoir paiement des sommes dues au titre des créances nanties."
(texte de la réponse)

Malheureusement, le contrat obligataire n'est plus accessible depuis la clôture de la collecte (je n'y ai pas souscrit).

Je comprends mieux maintenant le nantissement de prêt entre la SAS CARAIBES et la SARL GUCCY et l'évaluation des garanties à 7.5.

 

[Salamalek]

[Villas Beaubois] [Clubfunding]

Malheureusement, le contrat obligataire n'est plus accessible depuis la clôture de la collecte (je n'y ai pas souscrit).

Le million est parti très très vite ... j'ai eu le temps de m'y glisser.
Mais je ne l'aurais pas fait si les contributeurs n'avait pas attiré mon attention sur ce projet (et ne m'avaient pas mâché le travail et donc fait gagner du temps).
Merci à tous et surtout au malheureux @Berberis_1992

 

[Berberis_1992]

Merci à tous et surtout au malheureux @Berberis_1992

[Villas Beaubois] et [Le Collet] [Clubfunding]

Je vous remercie, @Salamalek.

Malheureux ? Non car je n'y aurais pas souscrit car je ne comprenais pas le montage.

Mais ceci ne retire en rien de la qualité au projet.

J'aurais voulu simplement récupérer le contrat obligataire pour en examiner le contenu par curiosité.

Car Clubfunding a la fâcheuse manie de ne pas toujours "annoncer la couleur" et seul le contrat obligataire donne des réponses (bonnes ou mauvaises).

Par exemple, hier, l'opération "Le Collet".

Il est mentionné, uniquement dans le contrat obligataire, deux informations :

* Un premier remboursement sera réalisé à la date de la vente du terrain de l'actif objet de l'Opération, et au plus tard le 31 janvier 2023 : ce n'est plus une hypothèse (cf. dossier de présentation page 8) mais une obligation contractuelle.

* Le séquestre du montant des coupons mensuels dus pour 12 mois.

De légers détails qui ont, somme toute, leur importance.

Et ceci n'est qu'un exemple .......

 

[FDY]

[Villas Beaubois] et [Le Collet] [Clubfunding]

Je vous remercie, @Salamalek.

Malheureux ? Non car je n'y aurais pas souscrit car je ne comprenais pas le montage.

Mais ceci ne retire en rien de la qualité au projet.

J'aurais voulu simplement récupérer le contrat obligataire pour en examiner le contenu par curiosité.

Car Clubfunding a la fâcheuse manie de ne pas toujours "annoncer la couleur" et seul le contrat obligataire donne des réponses (bonnes ou mauvaises).

L'émetteur est la société : SAS CARAIBES (qui est détenue a 100% par la SARL GUCCY)
"Nantissement de créance du contrat de prêt de la société émettrice vers la SARL GUCCY ..."

 

[Raug]

[Clubfunding]

Malheureusement, le contrat obligataire n'est plus accessible depuis la clôture de la collecte (je n'y ai pas souscrit).

Il n'est pas disponible avant non plus, le lien renvoie vers un message e-mail de demande et la réception du document ne se fait que très proche de l'ouverture de la collecte quand elle se fait…
Du coup le plus souvent mes réserves restent disponibles pour d'autres projets sur d'autres plateformes.
Ils en ont rien à faire… Moi non plus.
---------------

Réponse Clubfunding :
Les DIRS/DIRE/Contrat d'émission sont disponibles dès l'ouverture de la collecte.

Ça ne fait pas partie de l'information obligatoire pour éclairer le choix du prêteur ?

 

[Msimmo]

Réponse Clubfunding :
Les DIRS/DIRE/Contrat d'émission sont disponibles dès l'ouverture de la collecte.

Ça ne fait pas partie de l'information obligatoire pour éclairer le choix du prêteur ?

Sachant qu'il est illusoire de penser lire une DIRS à l'ouverture de la collecte et d'avoir une chance d'avoir une place chez CF...

Bref si l'AMF voulait bien y jeter un œil, il y aurait clairement à redire.

La précipitation est organisée et maintenue pour presser l'investisseur qui fait une course de vitesse,
donc toute information publiée après est dans les faits inaccessible.

 

[adnstep]

Marché de l'immobilier :

L'achat de biens neufs par les particuliers était le dernier segment à résister à la crise du secteur. Mais il est en très net repli au troisième trimestre.

L'achat de biens neufs par les particuliers, dernier segment a avoir résisté à la crise du secteur, s'est finalement contracté de 19,7% au troisième trimestre 2022, a indiqué jeudi la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) lors de son point trimestriel.

Les ventes totales (particuliers et professionnels) de biens neufs ont quant à elles diminué de 29,3% au troisième trimestre, selon les données de la FPI qui affirme que ces chiffres sont inférieurs à ceux de l'année 2020, année de crise sanitaire. "La dernière digue vient elle aussi de céder", a déclaré le président de la FPI Pascal Boulanger dans un communiqué.

"Les prix des biens sont très élevés"
En cause, "la hausse des taux d'intérêts" qui, additionnés "à l'assurance et aux frais de dossiers", dépassent le taux d'usure, c'est-à-dire le taux au-dessus duquel un banquier n'est plus en capacité d'octroyer un prêt. "Beaucoup de particuliers se retrouvent ainsi bloqués", a ajouté Didier Bellier-Ganiere, selon qui "la hausse du coût des opérations" a également participé à faire chuter le marché.

"Avec l'inflation forte sur les matériaux dans le contexte de la guerre en Ukraine, les prix des biens sont très élevés. Les Français se disent que ce n'est peut être pas le bon moment d'acheter au regard de la conjoncture économique", a avancé le délégué général de la FPI. Autre diminution notable, celle des "ventes en bloc" c'est-à-dire les ventes d'immeubles, qui ont chuté de 54,6% par rapport à 2021.

Un chiffre d'autant plus inquiétant que "les promoteurs produisent plus de 55% des logements sociaux dans le cadre des ventes en bloc", a insisté le délégué général. "A moins qu'il y ait un rattrapage au dernier trimestre, on pense que l'année 2022 en terme de production de logements sociaux sera très mauvaise", a-t-il conclu.

 

[Berberis_1992]

L'émetteur est la société : SAS CARAIBES (qui est détenue a 100% par la SARL GUCCY)
"Nantissement de créance du contrat de prêt de la société émettrice vers la SARL GUCCY ..."

Effectivement, ceci est inscrit ainsi dans le dossier de présentation accompagné du diagramme :



Mais la réalité est toute autre.

Le texte de la réponse de Clubfunding à ma question sur la définition d'un nantissement de prêt :

"Le prêt est accordé par l’émetteur à la société GUCCY.
En cas de défaut, ClubFunding enverra à la société GUCCY une notification de paiement direct, et aura le droit de recevoir paiement des sommes dues au titre des créances nanties."

J'attends une confirmation de Clubfunding mais, à mon humble avis, le nantissement de prêt est à rapprocher de la notion d'une convention de remboursement prioritaire en cas de problèmes mais ne repose sur aucun actif tangible (avance en compte courant ou parts sociales).

 

[Wizz]

[CF][PAVILLONS COLMAR]

Seulement 2M€ et toujours pas financé après 10 mn
10% et Hypo premier rang.

 

[Berberis_1992]

[CF][PAVILLONS COLMAR]

Seulement 2M€ et toujours pas financé après 10 mn
10% et Hypo premier rang.

[CF][PAVILLONS COLMAR]

Dans le dossier, "Faible marge de manœuvre sur l’opération".

Ceci explique peut-être cela.

De plus, aucun rappel à l'ordre par l'envoi d'un SMS .......

 

[FDY]

Ça ne fait pas partie de l'information obligatoire pour éclairer le choix du prêteur ?

Effectivement, ceci est inscrit ainsi dans le dossier de présentation accompagné du diagramme :

Afficher la pièce jointe 15442

Mais la réalité est toute autre.

Le texte de la réponse de Clubfunding à ma question sur la définition d'un nantissement de prêt :

"Le prêt est accordé par l’émetteur à la société GUCCY.
En cas de défaut, ClubFunding enverra à la société GUCCY une notification de paiement direct, et aura le droit de recevoir paiement des sommes dues au titre des créances nanties."

J'attends une confirmation de Clubfunding mais, à mon humble avis, le nantissement de prêt est à rapprocher de la notion d'une convention de remboursement prioritaire en cas de problèmes mais ne repose sur aucun actif tangible (avance en compte courant ou parts sociales).

c'est le contrat d'émission qui mentionne

 

[Berberis_1992]

c'est le contrat d'émission qui mentionne
Afficher la pièce jointe 15443

Je n'ai pas eu accès au contenu du contrat obligataire.

Par conséquent, je n'ai toujours rien compris au montage (sachant qu'à la base, la SAS CARAIBES est détenue par la SARL GUCCY) même avec à la réponse de Clubfunding.

"Le prêt est accordé par l’émetteur à la société GUCCY.
En cas de défaut, ClubFunding enverra à la société GUCCY une notification de paiement direct, et aura le droit de recevoir paiement des sommes dues au titre des créances nanties."

Mais une seule certitude : le nantissement ne repose pas sur un actif actif tangible (avance en compte courant ou parts sociales).

 

[FDY]

Je ne peux pas mettre le contrat car trop lourd, par contre envoyé moi un message je vous le transmets