Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wallys56]

De mieux en mieux CF, dossier recu ce jour à 19h37 pour une souscription demain à 15h00. Encore un petit effort pour avoir le dossier d'investissement pour le jour même.............

 

[InvestisseurInquiet]

De mieux en mieux CF, dossier recu ce jour à 19h37 pour une souscription demain à 15h00. Encore un petit effort pour avoir le dossier d'investissement pour le jour même.............

S'ils le faisaient, ce serait sur-souscrit pareillement.

 

[Wizz]

De mieux en mieux CF, dossier recu ce jour à 19h37 pour une souscription demain à 15h00. Encore un petit effort pour avoir le dossier d'investissement pour le jour même.............

Avec hypothèque de 1er rang. Rare chez CF.

 

[Fundu]

J'ai besoin de vos lumières, lorsque vous vous positionnez, est-ce-que vous prenez la peine de faire vos propres recherches, à savoir :

- calculer soi-même les coûts de commercialisation et la réalité du marché local (tableau des prix moyens pratiqués, fausse annonce, enquête auprès des professionnels, data légales etc)
- la lecture du PLU et des autres documents d'urbanisme (SCOT, PADD, OAP, futur PLU/PLUi/PLUIH, etc), identification des emplacements réservés, des zones où le PLU reste restrictif quant à l'augmentation des constructions, pour éventuellement lever des loups
- la prise en compte du voisinage (division, promotion)
- la recherche de nuisance : liée à l'urbanisme (projet futurs), pollution, bruit, etc, qui peut nuire au projet
- recherche sur le porteur de projet
- estimation des coûts de l'opération : géomètre, travaux (avec % d'aléas), syndic, etc
- autres

Où est-ce-que vous vous contentez des informations de la PF ?
Par exemple, La Première Brique, donne un doc plutôt varié dans les informations.
Merci !

 

[Sylvox]

J'ai besoin de vos lumières, lorsque vous vous positionnez, est-ce-que vous prenez la peine de faire vos propres recherches, à savoir :

- calculer soi-même les coûts de commercialisation et la réalité du marché local (tableau des prix moyens pratiqués, fausse annonce, enquête auprès des professionnels, data légales etc)
- la lecture du PLU et des autres documents d'urbanisme (SCOT, PADD, OAP, futur PLU/PLUi/PLUIH, etc), identification des emplacements réservés, des zones où le PLU reste restrictif quant à l'augmentation des constructions, pour éventuellement lever des loups
- la prise en compte du voisinage (division, promotion)
- la recherche de nuisance : liée à l'urbanisme (projet futurs), pollution, bruit, etc, qui peut nuire au projet
- recherche sur le porteur de projet
- estimation des coûts de l'opération : géomètre, travaux (avec % d'aléas), syndic, etc
- autres

Où est-ce-que vous vous contentez des informations de la PF ?
Par exemple, La Première Brique, donne un doc plutôt varié dans les informations.
Merci !

Les plateformes utilisent des grilles pour évaluer les risques (et donc le rendement associé). Certains d'entres nous en ont aussi réalisé par eux même. Si je ne dis pas de bêtises, il me semble que la grille de Monego est accessible+sinon il s'agit d'une autre plateforme). Reste qu'il n'est pas toujours simple d'évaluer et pondérer chaque paramètre.

 

[Fundu]

Les plateformes utilisent des grilles pour évaluer les risques (et donc le rendement associé). Certains d'entres nous en ont aussi réalisé par eux même. Si je ne dis pas de bêtises, il me semble que la grille de Monego est accessible+sinon il s'agit d'une autre plateforme). Reste qu'il n'est pas toujours simple d'évaluer et pondérer chaque paramètre.

Quand on a les raisons d'un retard ou d'un échec, ce qui n'est pas toujours évident, il est parfois possible que ça touche un élément qu'on aurait pu anticiper.
Sans avoir une boule de cristal, parfois ça pue et on peut trouver où, j'essaye tant bien que mal de réunir un max d'infos.
Je n'ai jamais fait chez Monégo, il faudrait que je regarde, merci !

J'ai l'exemple d'un promoteur chez qui j'ai travaillé et qui a levé des fonds avec une PF, des projets pas du tout aboutis, voir bancales on été mis en avant pour lever.
Des projets pas signés en PUV... juste une LOA.
Et ça, pour le détecter, j'ai le sentiment qu'il faut une armée d'indices à vérifier.

On ne saura jamais tout, mais autant minimiser le risque.
D'où ma question sur vos méthodes.

 

[Wizz]

[CF] [LA PLAGNE-TARENTAISE]

3.8 M€ partis en 30 secondes

 

[Maxlan]

[CF] [LA PLAGNE-TARENTAISE]

3.8 M€ partis en 30 secondes

 

[ostibapa]

[ClubFunding][Nancy Coeur de Ville]
Echéance théorique au 26 juillet 2022. Rien.
Pas de communication de la part de ClubFunding (désolé pour le caractère répétitif) mais leur tableau de suivi fait apparaître une échéance retardée de deux mois.

[ClubFunding][Nancy Coeur de Ville]

La communication vient enfin d'arriver ce 29/07 :
L’opérateur vient d’obtenir l’arrêté du nouveau permis de construire. La vente initialement prévue n’a pas abouti mais une offre d’achat d’un promoteur national a été réalisée sur l’actif. Cependant l’opérateur souhaite valoriser au maximum le projet, un appel d’offre restreint sera effectué dans les prochaines semaines. A cet effet, un avenant est en cours négociation.

Et c'est au tour du projet {Jardin Botanique] de décaler sans communication : du 01/08 au 07/10/22...
Sur ce projet, on a eu des nouvelles récentes le 12/07 qui laissent penser que ça devrait vite se régulariser puisque les levées d'hypothèque sont lancées :
Nous avons reçu différentes mains levées dont les dates de vente définitives n’ont pas encore été communiquées.

 

[Msimmo]

[ClubFunding][Nancy Coeur de Ville]

La communication vient enfin d'arriver ce 29/07 :
L’opérateur vient d’obtenir l’arrêté du nouveau permis de construire. La vente initialement prévue n’a pas abouti mais une offre d’achat d’un promoteur national a été réalisée sur l’actif. Cependant l’opérateur souhaite valoriser au maximum le projet, un appel d’offre restreint sera effectué dans les prochaines semaines. A cet effet, un avenant est en cours négociation.

Je suggère à minima +2%

L'opérateur ne respecte pas la date initiale, il a un début de porte de sortie mais fait le gourmand... Pas de raison de faire un effort sans contrepartie du côté des investisseurs !

 

[Maxlan]

Quand on a les raisons d'un retard ou d'un échec, ce qui n'est pas toujours évident, il est parfois possible que ça touche un élément qu'on aurait pu anticiper.
Sans avoir une boule de cristal, parfois ça pue et on peut trouver où, j'essaye tant bien que mal de réunir un max d'infos.
Je n'ai jamais fait chez Monégo, il faudrait que je regarde, merci !

J'ai l'exemple d'un promoteur chez qui j'ai travaillé et qui a levé des fonds avec une PF, des projets pas du tout aboutis, voir bancales on été mis en avant pour lever.
Des projets pas signés en PUV... juste une LOA.
Et ça, pour le détecter, j'ai le sentiment qu'il faut une armée d'indices à vérifier.

On ne saura jamais tout, mais autant minimiser le risque.
D'où ma question sur vos méthodes.

oui il faut qd même faire un peu d'analyse, la plateforme ne fournit pas toutes les infos et parfois des informations ouvertement fausses (photo non contractuelle ). On trouve beaucoup d'info sur le net : google map, georisques, france cadastre, base permis de construire, dvf, meilleursagents, plu éventuellement ..... La grille t'aide dans un premier temps à faire une checklist et par la suite à pas t'enflammer sur un projet et prendre un peu de recule sans tes hormones Perso je regarde souvent en premier lieu la marge puis les garanties avant d'aller plus loin sur la situation du bien, un bien avec des défauts trouvera moins facilement preneur en cas de crise, avec peu de travaux par les temps qui courent.... Le plus dur pour moi est de trouver des infos sur l'opérateur et les garants surtout quand comme MONEGO il ne donne rien là dessus et cela m'énerve bien chez eux......

 

[Serge B]

Perso je regarde souvent en premier lieu la marge puis les garanties avant d'aller plus loin sur la situation du bien, un bien avec des défauts trouvera moins facilement preneur en cas de crise, avec peu de travaux par les temps qui courent.... Le plus dur pour moi est de trouver des infos sur l'opérateur et les garants surtout quand comme MONEGO il ne donne rien là dessus et cela m'énerve bien chez eux......

Comme vous sur le premier point. Je rajoute quant à moi les fonds propres engagés dans l'opération, plus il sont épais et plus j'y vais. + la grille de Poam bien sûr.

Concernant les opérateurs et les garants, ce peut être relativement simple avec des plateformes et des opérateurs transparents; je renonce dès qu'il y a des cascades de holdings dont on ne sait plus trop bien qui garantit qui. Quant aux personnes physiques, sauf cas évidents , c'est très difficile à remonter et à apprécier, sauf à avoir des informations dont le public ne dispose normalement pas. C'est de toute façon long, et sans garantie de succès.
Je suis même très loin d'être sûr que les plateformes le fassent, c'est un travail à temps plein ça !

 

[Rivol0gY]

La grille de Poam ? Aurait-il une grille d'évaluation qui passe sous le manteau du forum ?

 

[adnstep]

La grille de Poam : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...grille-daide-a-la-decision.36126/#post-337082

Étudier les dossiers, ça prend du TEMPS ! Passer les projets dans sa grille d’analyse, étudier plus longuement ceux qui passent le filtre, chercher des infos sur le marchand de biens ou le promoteur, son passé, son passif, sa réputation, rechercher ses autres projets, les retards, vérifier le sérieux des garanties. Étudier l'emplacement, l'environnement (revenus des hab. du quartier, délinquance, nuisances, comme les bars, écoles, commerces ...).

Outre les sources indiquées par Maxlan, j'utilise aussi ville-data.com, societe.ninja, parfois il y a aussi des infos sur les sites des journaux locaux...

 

[Chris78]

J'ai besoin de vos lumières, lorsque vous vous positionnez, est-ce-que vous prenez la peine de faire vos propres recherches, à savoir :

- calculer soi-même les coûts de commercialisation et la réalité du marché local (tableau des prix moyens pratiqués, fausse annonce, enquête auprès des professionnels, data légales etc)
- la lecture du PLU et des autres documents d'urbanisme (SCOT, PADD, OAP, futur PLU/PLUi/PLUIH, etc), identification des emplacements réservés, des zones où le PLU reste restrictif quant à l'augmentation des constructions, pour éventuellement lever des loups
- la prise en compte du voisinage (division, promotion)
- la recherche de nuisance : liée à l'urbanisme (projet futurs), pollution, bruit, etc, qui peut nuire au projet
- recherche sur le porteur de projet
- estimation des coûts de l'opération : géomètre, travaux (avec % d'aléas), syndic, etc
- autres

Où est-ce-que vous vous contentez des informations de la PF ?
Par exemple, La Première Brique, donne un doc plutôt varié dans les informations.
Merci !

Beaucoup de membres vous ont répondu, chacun a sa méthode, plus ou moins sophistiquée ...

Après, cela dépend de votre but : juste 1 ou 2 investissements et vous pouvez y consacrer du temps. Cela dépend également de vos capacités à réaliser une analyse très pointue.

Pour ma part, j'ai une approche un peu différente : bien sûr, je regarde les détails du projet et j'ai mes préférences, localisation, type, taille, emprunteur, taux, ... mais le point fondamental est l'avis de la plateforme et la confiance que j'ai en elle.
J'ai en effet la modestie de penser qu'une pf sérieuse a des analystes spécialisés plus compétents que moi.

C'est un peu comme si vous voulez investir en bourse : vous faites confiance aux analystes ou vous refaites l'étude des comptes de la société, de son secteur d'activité ...

 

[Divad]

Comme vous sur le premier point. Je rajoute quant à moi les fonds propres engagés dans l'opération, plus il sont épais et plus j'y vais. + la grille de Poam bien sûr.

Concernant les opérateurs et les garants, ce peut être relativement simple avec des plateformes et des opérateurs transparents; je renonce dès qu'il y a des cascades de holdings dont on ne sait plus trop bien qui garantit qui. Quant aux personnes physiques, sauf cas évidents , c'est très difficile à remonter et à apprécier, sauf à avoir des informations dont le public ne dispose normalement pas. C'est de toute façon long, et sans garantie de succès.
Je suis même très loin d'être sûr que les plateformes le fassent, c'est un travail à temps plein ça !

C'est peut-être une c*nnerie, mais personnellement j'ai tendance à passer un peu vite sur les garanties et à ne pas vraiment faire mes choix là dessus.

Pour ce que j'en ai vu les PF ont quand même bien plus tendance à accorder prorogation sur prorogation aux promoteurs, plutôt qu'à faire jouer les garanties pour leur mettre un coup de pression. Et s'il doit y avoir un naufrage, les investisseurs en CFI sont servis dans les derniers donc peu susceptibles de récupérer quelque chose. Au final, je n'ai pas connu ou entendu parler de situations dans le CFI où les garanties ont sauvé la mise des investisseurs. Si l'un d'entre vous a des exemples en tête je suis preneur.

Peut-être que mon point de vue changera le jour où les PF arrêteront de prendre des gants avec les promoteurs indélicats.

 

[Rivol0gY]

La grille de Poam : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...grille-daide-a-la-decision.36126/#post-337082

Merci beaucoup pour le retour !

 

[Serge B]

C'est peut-être une c*nnerie, mais personnellement j'ai tendance à passer un peu vite sur les garanties et à ne pas vraiment faire mes choix là dessus.

Mais vous avez entièrement raison ! ce n'est qu'un élément entre autres... de plus toutes les garanties ne se valent pas : GAPD, cautions personnelles , promesse d'inscription hypothécaire et autres ne comptent pour rien.

J'ai vu des activations de GAPD et de cautions, oui, mais toujours sans succès . Nous ne sommes pas dans un monde de bisounours et les montages des opérateurs prévoient d'emblée ce type de question.

Il en va autrement d'une hypothèque inscrite, mais c'est une sûreté de dernier recours, qu'une plateforme hésitera toujours à mettre en œuvre car elle présente pour elle des risques.

Il faut bien justifier les TEG exorbitants du crowdfunding par une pincée d'adrénaline n'est ce pas ? (rire cynique)

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

J'ai besoin de vos lumières

Fiat lux!

lorsque vous vous positionnez, est-ce-que vous prenez la peine de faire vos propres recherches

Oui. Mais c'est chronophage, c'est le revers de la médaille.

Où est-ce-que vous vous contentez des informations de la PF ?

Corollairement: non. Les PF n'ont pas toutes la même rigueur dans leurs analyses et dans la rédaction de leurs documents de présentation. Et aucune n'est parfaite.

à savoir :

- calculer soi-même les coûts de commercialisation

Vérification que ceux-ci ont bien été pris en compte au bilan prévisionnel (~5% du prix de vente). Ce n'est pas toujours le cas.

et la réalité du marché local (tableau des prix moyens pratiqués, fausse annonce, enquête auprès des professionnels, data légales etc)

Vérification sur divers sites comme meilleursagents.com pour l’ancien, ainsi que [lien réservé abonné], et selogerneuf.com pour comparer les prix des programmes neufs alentours.

- la lecture du PLU et des autres documents d'urbanisme (SCOT, PADD, OAP, futur PLU/PLUi/PLUIH, etc), identification des emplacements réservés, des zones où le PLU reste restrictif quant à l'augmentation des constructions, pour éventuellement lever des loups

Oui, surtout dans le cas de terrains à bâtir lors de divisions foncières, ou de changements de destination en milieu urbain, où des places de stationnement doivent réglementairement être créées.

- la prise en compte du voisinage (division, promotion)
- la recherche de nuisance : liée à l'urbanisme (projet futurs), pollution, bruit, etc, qui peut nuire au projet

Oui, et c’est tout l’intérêt de disposer de l’adresse précise du projet et des numéros des parcelles, pour pouvoir aller faire un tour sur googlemaps et geoportail.gouv.fr et se rendre compte de la présence de lignes SNCF ou d’autoroutes à proximité, ou de quartiers mal famés… Les PF restent toujours plus que discrètes sur ces détails.

- recherche sur le porteur de projet

Primordial, tant en ce qui concerne sa fiabilité (projets en souffrance, voir hellocrowdfunding ainsi que l’excellent document [lien réservé abonné] du non moins excellent @baffer ) que sa solidité financière (pappers.fr). Comme souligné par @Serge B , que ce soit pour le porteur ou les garants, ça peut être ardu.

- estimation des coûts de l'opération : géomètre, travaux (avec % d'aléas), syndic, etc

Oui pour ce qui est des travaux de construction ou de rénovation; on peut trouver sur internet ce genre de renseignement, qu’il faut réactualiser de 10% à 15% à la grosse louche pour tenir compte des récentes et futures hausses de prix de l’énergie et des matériaux. Pour les autres coûts, je n’ai pas de solution de contrôle…

- autres

L’ITI est important: un programme de promotion au centre d’une métropole dynamique attirera plus d’acheteurs que le même programme au fin fond de la Creuse.

… Et facta est lux!

Ou pas?

Si ça peut aider certains membres encore novices, je mettrai prochainement en ligne ma grille d’analyse, que je n’utilise que depuis début 2021, date de sa mise au point.

 

[Maxlan]

Beaucoup de membres vous ont répondu, chacun a sa méthode, plus ou moins sophistiquée ...

Après, cela dépend de votre but : juste 1 ou 2 investissements et vous pouvez y consacrer du temps. Cela dépend également de vos capacités à réaliser une analyse très pointue.

Pour ma part, j'ai une approche un peu différente : bien sûr, je regarde les détails du projet et j'ai mes préférences, localisation, type, taille, emprunteur, taux, ... mais le point fondamental est l'avis de la plateforme et la confiance que j'ai en elle.
J'ai en effet la modestie de penser qu'une pf sérieuse a des analystes spécialisés plus compétents que moi.

C'est un peu comme si vous voulez investir en bourse : vous faites confiance aux analystes ou vous refaites l'étude des comptes de la société, de son secteur d'activité ...

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs.
Si en bourse tu ne v(p)eux pas t'intéresser aux valeurs que tu achètes alors tu confies cela à un gérant voir mieux plusieurs ... et c'est loin d'être une mauvaise idée à mon sens.
l'analyste aboie la bourse passe. cf notation ESG ORPEA des analystes sérieux pourtant ... sans parler subprime, mais y sont où mais y sont où les aannaalyystes pour payer les conséquences?
Des fonds de crowdfunding existent pour ceux qui n'ont pas le goût ni ne veulent pas faire d'effort ne serait-ce ces rendez-vous à la minute . Perso ça me plaisait aussi d'apprendre sur ce secteur d'investissement que je connaissais très mal.
Toutes les plateformes ne se valent pas sur le sérieux des dossiers. Malheureusement même les plateformes sérieuses proposent parfois des projets très douteux à humble mon avis.
Même si les garanties ne feront pas tout on voit que certaines plateformes bossent quand même plus le sujet et d'autre pas du tout. C'est quand la mer se retire qu'on verra ceux qui se baignent totalement nus.
Et, quand je vois le débit de certaines plateformes, quand le marché se retournera , je ne vois pas comment ils vont pouvoir traiter/suivre les contentieux... ils seront déjà tous (les analystes) à la plage avec les bonus touchées mais ce ne serait pas la première fois dans l'immobilier
Je ne passe pas des heures sur tous les dossiers mais plus sur ceux sur lesquels je compte mettre un plus gros ticket estimant le rdt/risque le plus favorable. J'élimine énormément, je peux rester longtemps sans rien trouver à mon goût ... depuis quelques temps déjà de plus en plus délicat ...
Voilà j'ai largement plus de 100 dossiers ouverts, à ce stade je ne peux plus rien y faire si ce n'est d'avoir essayé de faire le meilleurs choix quand je le pouvais pour mon bien être mental de demain et malgré le covid, la crise ukrainienne et à venir le ... hé c'est bibi qui devra assumer pas Anna Lyste ou quel était son nom déjà ... ben oui la pote du marketing qui met des photos non contractuelles pour rendre le dossier plus sexy sérieux !