Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Sylvox]

Merci pour ton retour d'expérience, tu privilégies quelles plateformes du coup ? Car n'ayant quasi jamais eu de soucis sur Wiseed mais voyant la masse leur reprocher des choses j'aimerais bien changer d'air

Si je devais faire un rapide récap de mon ressenti (lié à mon historique avec la plateforme) :
- Anaxago : Pas de soucis particulier mais j'ai l'impression qu'il y a eu un tournant depuis le début d'année et que les propositions sont des groupements de projets ou vers leur SCPI et assurance vie
- Baltis Capital : Pas de soucis particulier, mais comme dit précédemment, je ne reçois pas de réponses à mes demandes...
- Bricks : sur le papier ça a l'air top, mais j'ai beaucoup de question sur la liquidité des parts et les frais aux différents stades donc je n'ai pas investi beaucoup pour le moment et j'attends de voir comment l'avenir se profile pour cette plateforme
- Club Funding : Pas de soucis particulier
- Homunity : Pas de soucis particulier
- Immocratie : Un projet qui semble aller très mal (division parcellaire à Dinard) mais il y a de la com' de l'équipe et j'ai l'impression qu'il s'agit plus d'un plantage comme il peut en exister qu'un problème de fond de la plateforme
- Koregraf : Pas de soucis particulier
- La première brique : Pas de soucis particulier mais la plateforme étant jeune, il me semble difficile de se prononcer
- Raizers : Pas de soucis particulier
- RealT : un peu comme Bricks j'attends de voir mais le positionnement de la plateforme me semble très prometteur
- WeShareBonds : Pas de soucis particulier

Au final, on peut toujours pester (à raison) sur le manque d'infos des projets et le manque de communication, il y a (et aura) toujours des plantages de projets mais pour le moment je n'ai pas trop à me plaindre.

Pour en revenir plus précisément à ta question, les plateformes qui me semblent les plus intéressantes sont les suivantes :
- Baltis Capital
- La première brique
- Raizers

Par ailleurs, dans un souci de diversification, il me semble intéressant de se positionner sur plusieurs plateformes.
Enfin, si tu veux, je peux te parrainer sur ces plateformes, cela permet d'augmenter le TRI de façon assez intéressante si tu es dans la situation d'investir sur un ou deux projets (dans ce cas, je t'invite à m'envoyer un message privé).

 

[Wallys56]

Merci pour ton retour d'expérience, tu privilégies quelles plateformes du coup ? Car n'ayant quasi jamais eu de soucis sur Wiseed mais voyant la masse leur reprocher des choses j'aimerais bien changer d'air

Mon retour d'expérience après 4 ans investi sur plusieurs Pf :
Lymo : je mets fin à l'aventure, il me reste un projet avec un retard de 24 mois.
Koregraf : Ras
Fundimmo : Ras avec reporting trimestriel des projets.
Monego : Ras
Clubfunding : coupons mensuels. La communication pêche. Deux projets en souffrance avec le même opérateur Key Invest.
Homunity : Ras
Immocratie : 6 projets en cours, ou en retard ou prorogés. Allauch, Graveson, Dinard, Colombes Glycines........
Je vais tenter l'expérience avec Mahana Capital ou les projets sont couverts avec des hypothèques de 1er rang, en lien avec les Entreprêteurs.

 

[amos21]

Si je devais faire un rapide récap de mon ressenti (lié à mon historique avec la plateforme) :
- Anaxago : Pas de soucis particulier mais j'ai l'impression qu'il y a eu un tournant depuis le début d'année et que les propositions sont des groupements de projets ou vers leur SCPI et assurance vie
- Baltis Capital : Pas de soucis particulier, mais comme dit précédemment, je ne reçois pas de réponses à mes demandes...
- Bricks : sur le papier ça a l'air top, mais j'ai beaucoup de question sur la liquidité des parts et les frais aux différents stades donc je n'ai pas investi beaucoup pour le moment et j'attends de voir comment l'avenir se profile pour cette plateforme
- Club Funding : Pas de soucis particulier
- Homunity : Pas de soucis particulier
- Immocratie : Un projet qui semble aller très mal (division parcellaire à Dinard) mais il y a de la com' de l'équipe et j'ai l'impression qu'il s'agit plus d'un plantage comme il peut en exister qu'un problème de fond de la plateforme
- Koregraf : Pas de soucis particulier
- La première brique : Pas de soucis particulier mais la plateforme étant jeune, il me semble difficile de se prononcer
- Raizers : Pas de soucis particulier
- RealT : un peu comme Bricks j'attends de voir mais le positionnement de la plateforme me semble très prometteur
- WeShareBonds : Pas de soucis particulier

Au final, on peut toujours pester (à raison) sur le manque d'infos des projets et le manque de communication, il y a (et aura) toujours des plantages de projets mais pour le moment je n'ai pas trop à me plaindre.

Pour en revenir plus précisément à ta question, les plateformes qui me semblent les plus intéressantes sont les suivantes :
- Baltis Capital
- La première brique
- Raizers

Par ailleurs, dans un souci de diversification, il me semble intéressant de se positionner sur plusieurs plateformes.
Enfin, si tu veux, je peux te parrainer sur ces plateformes, cela permet d'augmenter le TRI de façon assez intéressante si tu es dans la situation d'investir sur un ou deux projets (dans ce cas, je t'invite à m'envoyer un message privé).

Raizers : j'ai 6 retards sur 12 projets, deux au tribunal, pas beaucoup de comm de la part de Raizers, beaucoup de retards avec Key invest, group EL BAZE
Wiseed : A éviter
Club funding : OK
Fundimmo : OK
Hommunity : OK
KOREGRAF : OK
MONEGO : OK
Faites attention avec vos investissement : inflation, taux, guerre... dans le meilleur de cas le rendement net en CF immo est de 6%-6.5% quand tout va bien. Mais le taux de défaut est de 3%-4% ! voir bien plus bientôt...

 

[ostibapa]

Bonjour à tous,

Premier poste pour ma part !

J'ai remarqué l'opération CADENET sur CITESIA, malheureusement je n'ai pas pu investir.

Quelqu'un connait l'historique de l'opérateur ?

[lien réservé abonné]

L'opérateur est Sky promotion. On en a parlé à l'occasion de son précédent projet Domaine des Restanques
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...s-en-cours-et-avis.36129/page-665#post-434793
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...s-en-cours-et-avis.36129/page-666#post-434869
Depuis ces échanges, Athenée a été remboursé.
La situation financière du promoteur est toujours mauvaise selon le dossier de présentation.
De mon point de vue, clairement un NO GO sur ce dossier

 

[ostibapa]

Merci pour ton retour d'expérience, tu privilégies quelles plateformes du coup ? Car n'ayant quasi jamais eu de soucis sur Wiseed mais voyant la masse leur reprocher des choses j'aimerais bien changer d'air

De mon expérience perso et en se basant sur les critères dossier de présentation, maitrise des délais projets, régularité et qualité des suivis projets y compris en cas d’aléas (je déteste la politique de l’autruche) :

• Très bon : Monego, La Pierre Brique
• Bon : WeShareBonds (manque le suivi projet)
• A éviter : Upstone, Wiseed
• Bof : Homunity
• Dans le « ventre mou » des moyens : Clubfunding, Raizers, Immocratie, Baltis
• Pas suffisamment de projets avec eux pour avoir un avis significatif : Anaxago, Fundimmo, Citesia, Finple, Les Entrepreteurs, My Capital Immo

 

[Sylvox]

[WeShareBonds] [Clos des Merisiers à Pau]

Emprunt 330.000€
Taux 8,5%
Durée 12 mois

On parle peu des projets de WeShareBonds. Celui-ci arrive demain, et semble intéressant. Reste que je ne suis pas sûr de tout bien comprendre...
- Hypothèque de premier rang sur le terrain? Ca veut dire quoi? L'hypothèque fonctionne seulement sur le terrain? Avant le début des travaux?
- Financement de l'acquisition foncière uniquement? Cela signifie qu'il y aura une autre levée de fonds pour la construction?
- 10 lots commercialisés (sur 19) et ils quand même besoin de 330.000€ pour acheter le terrain? Le prix du terrain est exorbitant ou bien le promoteur n'a pas suffisamment de sous même avec les acomptes des 10 lots?

Bref, je me pose peut-être trop de questions, ou bien mes questions ne sont pas pertinentes mais je voudrais bien comprendre avant de sauter le pas! (ou non)

 

[Raug]

[LPB] [Le Moulis]
Prévisionnel calculé sur 5 mois. 10 % de marge.
Maximum sur 16 mois ; mais dans ce cas, les intérêts seuls dus via LPB auront mangé la marge ?
La commercialisation n'est qu'à 38 %. Le plus gros lot reste à la vente…

 

[thomas hugues]

Bonjour,
[Clubfunding] (Le Domaine du Safranier) aujourd'hui à 17h00
Avez-vous un avis sur ce projet à priori séduisant et bien sécurisé (hypothèque de 1er rang inscrite sur l'actif et cautionnement personnel et solidaire du gérant) ?
Merci !

 

[Yoda69]

Bonjour,
[Clubfunding] (Le Domaine du Safranier) aujourd'hui à 17h00
Avez-vous un avis sur ce projet à priori séduisant et bien sécurisé (hypothèque de 1er rang inscrite sur l'actif et cautionnement personnel et solidaire du gérant) ?
Merci !

Je l’avais aussi repéré
Les lots à 1 200-1 500 le m2 à rénover ne m’inquiètent pas, en revanche le lot rénové de 157 m2 au RDC à 3 200 €/ m2 et surtout 506 K€ paraît hors marché quand je regarde les annonces LBC et autres

 

[Msimmo]

Je pense qu'on a chacun des casseroles différentes.
Personnellement sur Homunity, le projet la miura commence à être particulièrement chaud avec plus de deux ans de retard et AUCUN début de commencement de bout de partie de quelques euros du capital...

Donc plutôt que suivre les avis d'une personne en particulier c'est plutôt l'union des avis négatif qu'il faut considérer.

Par ailleurs n'écoutez pas les avis de personnes qui n'ont pas au moins deux ans de vécu.

Les retards et défauts mettent du temps à se confirmer...

 

[Yoda69]

[WeShareBonds] [Clos des Merisiers à Pau]

Emprunt 330.000€
Taux 8,5%
Durée 12 mois

On parle peu des projets de WeShareBonds. Celui-ci arrive demain, et semble intéressant. Reste que je ne suis pas sûr de tout bien comprendre...
- Hypothèque de premier rang sur le terrain? Ca veut dire quoi? L'hypothèque fonctionne seulement sur le terrain? Avant le début des travaux?
- Financement de l'acquisition foncière uniquement? Cela signifie qu'il y aura une autre levée de fonds pour la construction?
- 10 lots commercialisés (sur 19) et ils quand même besoin de 330.000€ pour acheter le terrain? Le prix du terrain est exorbitant ou bien le promoteur n'a pas suffisamment de sous même avec les acomptes des 10 lots?

Bref, je me pose peut-être trop de questions, ou bien mes questions ne sont pas pertinentes mais je voudrais bien comprendre avant de sauter le pas! (ou non)

Extrait de la fiche de présentation qui répond je pense à vos questions

Il existe deux scénarios de sortie pour les obligataires de WeShareBonds :

• Refinancement de la dette WeShareBonds pour la remplacer par une dette d’accompagnement de promotion dès lors que le projet aura atteint un niveau de maturité satisfaisant (GFA, marchés signés, commercialisation encore plus avancée) ;
• Cession du terrain et du projet de promotion clés en main à un autre acteur, et remboursement des obligataires via le produit de la vente.

 

[Chouwi]

Extrait de la fiche de présentation qui répond je pense à vos questions

Il existe deux scénarios de sortie pour les obligataires de WeShareBonds :

• Refinancement de la dette WeShareBonds pour la remplacer par une dette d’accompagnement de promotion dès lors que le projet aura atteint un niveau de maturité satisfaisant (GFA, marchés signés, commercialisation encore plus avancée) ;
• Cession du terrain et du projet de promotion clés en main à un autre acteur, et remboursement des obligataires via le produit de la vente.

Ca me fait penser au dernier dossier de La Première Brique qui était exactement (pour l'approche, pas pour le programme bien sûr) dans cette configuration avec un taux de 12 %

 

[Luciole49]

LYMO refuse d'inscrire nos résolutions à l'ordre du jour de l'assemblée. Nous sommes 9 actionnaires à avoir signé. En vain.

 

[Guillaume_Cf-Today]

Ooops - Ne peut on pas supprimer un message posté ?

 

[Msimmo]

LYMO refuse d'inscrire nos résolutions à l'ordre du jour de l'assemblée. Nous sommes 9 actionnaires à avoir signé. En vain.

Quel arguments opposent ils ?

 

[Luciole49]

Quel arguments opposent ils ?

Pas signé. On a signé et après que c est trop tard alors que le code de commerce ne prévoit pas de délai minimum et ils ont eu 5 jours.

 

[Spel]

Voici un récap de mes stats (projets immo uniquement) :
-Clubfunding : 11 projets, 5 rbt (2 anticipés, 1 en retard), 1 prolongé
-Entreprêteurs : 25 projets, 10 rbt (6 anticipés, 2 en retard), 1 prolongé, 1 retard injustifié, 1 en procédure
-Fundimmo : 2 projets, RAS mis à part aucune info sur l'avancement
-Look&fin : 57 projets, 14 rbt (6 anticipés, 1 en retard) recouvrement efficace
-Monego : 32 projets, 14 rbt (8 anticipés) clairement la pf auquel j'ai le plus confiance (même si je sélectionne drastiquement)
-Première brique : 44 projets, 11 rbt (10 anticipés) mais j'ai commencé il y a moins d'un an
-Pretup : 20 projets, 8 rbt (1 anticipés, 4 en retard)
-Raizers : 30 projets, 13 rbt (9 anticipés, 3 en retard), 11 en retard dont 7 sentent mauvais, je m'attends à des pertes infine
-Upstone : 17 projets, 3 rbt (2 anticipés), 5 en retard mais la pf ne s’affole pas trop
-Wesharebonds : 35 projets , 14 rbt (8 anticipés), depuis 2018 je n'ai pas eu de soucis avec cette pf mais il y a eu une augmentation des volumes ces dernières temps

 

[Chouwi]

Voici un récap de mes stats (projets immo uniquement) :
-Clubfunding : 11 projets, 5 rbt (2 anticipés, 1 en retard), 1 prolongé
-Entreprêteurs : 25 projets, 10 rbt (6 anticipés, 2 en retard), 1 prolongé, 1 retard injustifié, 1 en procédure
-Fundimmo : 2 projets, RAS mis à part aucune info sur l'avancement
-Look&fin : 57 projets, 14 rbt (6 anticipés, 1 en retard) recouvrement efficace
-Monego : 32 projets, 14 rbt (8 anticipés) clairement la pf auquel j'ai le plus confiance (même si je sélectionne drastiquement)
-Première brique : 44 projets, 11 rbt (10 anticipés) mais j'ai commencé il y a moins d'un an
-Pretup : 20 projets, 8 rbt (1 anticipés, 4 en retard)
-Raizers : 30 projets, 13 rbt (9 anticipés, 3 en retard), 11 en retard dont 7 sentent mauvais, je m'attends à des pertes infine
-Upstone : 17 projets, 3 rbt (2 anticipés), 5 en retard mais la pf ne s’affole pas trop
-Wesharebonds : 35 projets , 14 rbt (8 anticipés), depuis 2018 je n'ai pas eu de soucis avec cette pf mais il y a eu une augmentation des volumes ces dernières temps

Waho ca fait du volume ...

 

[Msimmo]

Pas signé. On a signé et après que c est trop tard alors que le code de commerce ne prévoit pas de délai minimum et ils ont eu 5 jours.

Je comprends pas qu'ils ne vous proposent pas de vous racheter tous vos encours... Ça éviterait qu'on parle d'eux !

 

[adnstep]

Je comprends pas qu'ils ne vous proposent pas de vous racheter tous vos encours... Ça éviterait qu'on parle d'eux !

Ils s'en fichent, tant nous sommes peu nombreux face au nombre d'investisseurs peu précautionneux, et surtout à la masse de plus en plus importante de clients apportés par les cgp.