Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Berberis_1992]

En partant de GESTPROM (ex-CORSEA PROMOTION) :

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Actionnaires et bénéficiaires effectifs

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[Berberis_1992]

Cf séquestre les intérêts à la souscription pour les reverser au mois ? alors que la PF n'a pas droit de recevoir l'argent. C'est n'importe quoi.

En faisant une recherche à la volée sur les documents pdf, j'arrive à une quinzaine de projets auxquels j'ai participé pour lesquels, dans le contrat obligataire, il est précisé :

"Séquestre sur le compte BRED" (d’un montant correspondant aux coupons mensuels liés à l’Opération dus pour une durée .......)

Et donc aussi pour le projet Golf de Salvagny en question.

 

[adnstep]

Peut-être que Marx Invest (et bien d'autres) en a(ont) tout simplement marre de payer deux fois les intérêts....

Pour rappel, Clubfunding intègre les intérêts dans la levée de fonds puis les provisionne afin de distribuer les coupons mensuels !

Pour rappel n°2 : Un marchand de biens ne perçoit pas d'honoraires de gestion (comme un promoteur) durant son opération. Les ventes étant à l'achèvement, il n'y a pas d'entrée d'argent "frais" permettant le versement de coupon mensuel, si ce n'est faire appel à la trésorerie du groupe, ce qui serait un non-sens total quand on fait appel au crowdfunding.

La fin du texte indique que Marx Invest revient chez CF. Votre explication sur le double-paiement des intérêts ne tient pas.

 

[InvestisseurInquiet]

Pas de nouvelles de ClubFunding sur ce projet depuis le 7 juin.
Pas de remboursement non plus.
Mais il y a une nouveauté : l'opérateur a cessé de payer ses coupons (à croire qu'il n'a pas aimé qu'on lui demande de rembourser sa dette...). A priori, ce n'est pas un simple retard de versement comme cela arrive parfois car le relevé mensuel des coupons mentionne un montant de 0 € pour ce mois-ci. (Je mettrai à jour si les coupons finissent par arriver)
Pour mémoire, l'échéance était au 20 décembre 2021. Mais le principal est sauf : le projet apparaît comme "en cours de réalisation" sur HelloCF.

On dit sur ce forum que CF ne communique pas / communique mal. Mais c'est faux ! La preuve, sur un projet où ni le principal depuis sept mois, ni les intérêts depuis ce mois-ci ne sont payés, on vient de savoir que "nous allons réaliser une nouvelle requête afin d’obtenir des saisies conservatoires complémentaires". C'est tout, j'ai tout recopié.

 

[Berberis_1992]

Bonjour


Vous observerez sur Hellocrowdfunding [lien réservé abonné] que Marx Invest a commis une grosse infidélité à Clubfunding depuis six mois et cinq projets en faveur de Koregraf, en doublant à cette occasion et dans le même temps son encours en dette participative accumulée en deux ans, portant celle-ci à 18,5M€ (je ne compte pas les remboursements partiels qui sont le plus probablement anecdotiques, 62k€ sur 1,2M€ pour «Manoir d’Ecully»); pour mémoire et selon la fiche de présentation du projet «Manoir d’Ecully», celle-ci s’élevait à 685k€ à la fin de l’exercice 2019.

Aujourd’hui, Marx Invest revient vers Clubfunding (Koregraf aurait-elle rechigné à s’engager dans «Golf de Salvagny», la petite dernière, mais très importante levée de fonds?), la fable de la grenouille qui voulait se faire plus grosse que le bœuf a dû revenir à la mémoire des analystes de CF qui ont pu à juste raison s’en émouvoir, et plutôt que de risquer de perdre à nouveau l’opérateur-client prodigue en passant leur tour, ont préféré l’inciter gentiment à alléger cet endettement sans trop de souffrance et en sécurisant les remboursements des projets les plus avancés, plutôt que de risquer de le voir tenté de réinvestir les remontées de fonds dans de nouveaux dossiers.

Je ne suis donc pas choqué outre mesure par ces précautions, le plus probablement guidées par l'observation de l'avancement de la commercialisation, mais suis néanmoins curieux de connaître l’explication de CF, si tant est qu’un jour, vous en obteniez une sans langue de bois...

Courriel envoyé le 08/07 :

"Bonjour,

Dans le contrat obligataire du Golf de Salvagny, il est précisé au paragraphe "Engagements" :

"Remboursement de ClubFunding pour les opérations suivantes :

L'opération « Domaine de l'Ouest Lyonnais » pour un montant de 225.000 € au plus tard le 10 juillet 2022 ;
L'opération « Manoir d'Ecully » pour un montant de 400.000 € au plus tard le 21 juillet 2022 ;
L'opération « Domaine de l'Ouest Lyonnais » pour un montant de 100.000 € au plus tard le 23 juillet 2022 ;
L'opération « Manoir d'Ecully » pour un montant de 100.000 € au plus tard le 4 août 2022 ;"

Pourquoi Clubfunding demande-t-il notamment deux remboursements partiels anticipés du Manoir d'Ecully (car c'est une opération à laquelle j'ai souscrit) alors que son remboursement n'était prévu qu'en décembre prochain ?

Aucune allusion n'en est faite dans le dossier de présentation.

Qu'ai-je raté ?

Un ratio d'endettement global hors limites ?"

Réponse le 12/07 :

"Bonjour,

Cette condition a pour but de diminuer l’encours ClubFunding global sur cet opérateur.

Dans le cadre du suivi de ces opérations, des ventes à venir ont été identifiées permettant ainsi le remboursement anticipé des émissions.

Bien cordialement,"

Clubfunding à la manoeuvre pour demander un remboursement anticipé ? Ce n'est pas commun.

Mais, dont acte, Clubfunding n'est pas responsable des décisions de Koregraf.

Conditionner l'obtention d'un prêt au remboursement d'autres opérations est tout de même une autre paire de manches .......

Sachant que l'endettement global ne diminue pas, sauf erreur de ma part (il faut aussi prendre en compte les remboursements de CHAMPAGNE-AU-MONT-D'OR, 40% environ).

Et l'information n'est disponible qu'au tréfonds du contrat obligataire, c'est cela qui me dérange le plus.

J'espère que ces remboursements sont matérialisés sur d'autres documents que ce dernier.

Que fera Clubfunding si l'opérateur ne rembourse pas « Domaine de l'Ouest Lyonnais » et « Manoir d'Ecully », annulera-t-il « Golf de Salvagny » alors que les fonds de cette opération seront normalement mis à disposition le 18/07 et pour les raisons de cette annulation qui seraient en relation avec d'autres opérations ?

(ne vous inquiétez, je vais leur poser la question)

D'ailleurs, les personnes sur le forum ayant participé à « Domaine de l'Ouest Lyonnais » (s'il en existe) ont-elles reçu une communication concernant le remboursement du 10/07 ?

Le défaut d'informations de Clubfunding sur la situation de l'opérateur me dérange terriblement.

J'ai l'impression que Clubfunding a joué sur deux tableaux : Prêter à nouveau, tout en limitant la casse en ramenant (un peu ?) le coefficient d'endettement vers l'acceptable d'un point de vue réglementaire.

Dans l'histoire, les prêteurs ne sont que des spectateurs avertis ou non subissant les décisions prises.

Ah oui, pour la petite histoire, j'ai demandé le contrat obligataire de l'opération d'aujourd'hui comme il est indiqué sur le site (demande par courriel).

Réponse : "Les DIRS/DIRE/Contrat d'émission sont disponibles dès l'ouverture de la collecte." .......

 

[Berberis_1992]

Que fera Clubfunding si l'opérateur ne rembourse pas « Domaine de l'Ouest Lyonnais » et « Manoir d'Ecully », annulera-t-il « Golf de Salvagny » alors que les fonds de cette opération seront normalement mis à disposition le 18/07 et pour les raisons de cette annulation qui seraient en relation avec d'autres opérations ?

[ClubFunding] [Golf de Salvagny]

Et ben, le financement, il urg !

La date d'émission en date d'aujourd'hui, il y a une heure !

Pourtant, le prélèvement sur mon compte n'apparaît pas encore.

Emballé, c'est pesé !

 

[Berberis_1992]

La fin du texte indique que Marx Invest revient chez CF. Votre explication sur le double-paiement des intérêts ne tient pas.

Je viens de poser la question à Clubfunding (j'avais un gros doute .......) :

"Séquestre sur le compte BRED d'un montant correspondant aux coupons dus pour une durée de 12 mois ;"

Que cela signifie-t-il pour le fonctionnement ?

En cas de non-paiement d'un ou de plusieurs coupons, le montant est-il prélevé sur le compte séquestre ou les douze premiers coupons sont-ils payés à partir de ce compte séquestre ?

Réponse : "Les douze premiers coupons sont payés à partir de ce compte séquestre."

J'ai relevé la mention "Séquestre sur le compte BRED ......." dans une quinzaine de projets sur les 150 auxquels j'ai participé (....... d’un montant correspondant aux coupons mensuels liés à l’Opération dus pour une durée .......).

L'opérateur doit avancer immédiatement les fonds pour le paiement des coupons de l'année à venir.

Et quand on regarde le bilan financier et le tableau de financement de Golf de Salvagny, l'opérateur emprunte peu ou prou le montant des intérêts versés immédiatement sur un compte séquestre.

Sauf mauvaise interprétation de ma part, @Tcheaz a sans doute voulu exprimer cette situation par "marre de payer deux fois les intérêts".

Mais cela signifie surtout que Clubfunding met ceinture et bretelles au projet.

Si l'on ajoute les engagements de remboursement anticipé sur deux autres opérations en cours .......

 

[Divad]

Je trouve que ça serait bien que les PF généralisent un peu le ceinture/ bretelles, d'une manière générale j'ai l'impression que la protection des investisseurs est pour le moins légère, les garanties peu mises en œuvre, et certains promoteurs en profitent plus ou moins tout de même...

Resserrer la vis rassurerait les investisseurs qui verraient que les PF les couvrent un peu, et ça enverrait un signal aux promoteurs pour qu'ils tiennent un peu mieux leurs engagements. Et si ça peut filtrer les promoteurs sérieux (qui sont à mon avis à même de comprendre et d'accepter ça) des charlots, ça serait pas un mal.

 

[Tomas466]

[Koregraf] [La Passerelle]

Le projet n'a pas atteint le montant minimal de collecte, et les souscriptions ont été annulées au bout d'environ 3 semaines. La plateforme met en avant la période estivale et le cumul de nombreux projets ouverts au même moment. La collecte n'était qu'à 30% au bout de 15 jours...

Ce n'est probablement pas le premier projet qui n'atteint pas le montant requis, j'ai constaté à plusieurs reprises que plusieurs dossiers restaient ouverts assez longtemps chez eux. C'est dommage car c'est sans doute l'une des plateformes les plus sérieuses actuellement sur le marché.

 

[Berberis_1992]

Et quand on regarde le bilan financier et le tableau de financement de Golf de Salvagny, l'opérateur emprunte peu ou prou le montant des intérêts versés immédiatement sur un compte séquestre.

(je n'ai été assez rapide pour amender mon message)

Comme aucun délai minimum pour un prêt n'est précisé dans les contrats Clubfunding, les coupons "séquestrés" sont versés au mois le mois.

Mais, pour des plateformes comme Raizers où un délai minimum est généralement défini, la totalité des coupons "séquestrés" est versé immédiatement aux préteurs, mais ceci sur quelques opérations uniquement.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Jardin botanique]
Communication surprenante en date du 12 juillet 2022 : "Nous avons reçu différentes mains levées dont les dates de vente définitives n’ont pas encore été communiquées."
???

 

[Berberis_1992]

[ClubFunding][Jardin botanique]
Communication surprenante en date du 12 juillet 2022 : "Nous avons reçu différentes mains levées dont les dates de vente définitives n’ont pas encore été communiquées."
???

Ça sent très bon !

Les dossiers de vente sont dans les mains des notaires, si je ne dis pas de bêtises.

 

[Tcheaz]

La fin du texte indique que Marx Invest revient chez CF. Votre explication sur le double-paiement des intérêts ne tient pas.

J'ai indiqué "Peut-être". Je ne représente pas Marx Invest et ne suis en aucun cas juge de leurs décisions.

En ce qui concerne le double paiement, je ne suis pas d'accord avec vous.

Dans la mesure où CF lève les intérêts auprès des investisseurs. Cela signifie que nous (les investisseurs) finançons les intérêts que nous percevons, augmentant d'autant le montant de la levée de fonds et donc la rémunération de CF.

En synthèse, les opérateurs payent la commission de la plateforme sur le montant recherché + les intérêts séquestrés (intégrés dans la levée de fonds). Forcément, c'est intéressant pour la plateforme.... pas forcément pour l'opérateur et l'opération

 

[Berberis_1992]

C'est dommage car c'est sans doute l'une des plateformes les plus sérieuses actuellement sur le marché.

Euh ....... Avez-vous entendu parler de La Chaloupe ....... qui prend l'eau (bon, d'accord, elle est facile .......) ?

Ce n'est pas tant le problème mais surtout la façon dont Koregraf aborde le sujet.

 

[Chouwi]

Ca vaut ce que ca vaut mais j'avais fait une mauvaise manipulation sur le dernier projet de La Première Brique et je me suis retrouvé à avoir investi 2 fois sur le même projet.
Je leur ai envoyé envoyé un mail ce matin à 10h et j'ai eu une réponse et mon problème résolu ... un 14/07 !

D'ailleurs en allant sur la plateforme j'ai vu qu'ils ont mis en ligne un dossier qui me plaît bien (crème de marron oblige) pour lundi

 

[Chouwi]

J'ai indiqué "Peut-être". Je ne représente pas Marx Invest et ne suis en aucun cas juge de leurs décisions.

En ce qui concerne le double paiement, je ne suis pas d'accord avec vous.

Dans la mesure où CF lève les intérêts auprès des investisseurs. Cela signifie que nous (les investisseurs) finançons les intérêts que nous percevons, augmentant d'autant le montant de la levée de fonds et donc la rémunération de CF.

En synthèse, les opérateurs payent la commission de la plateforme sur le montant recherché + les intérêts séquestrés (intégrés dans la levée de fonds). Forcément, c'est intéressant pour la plateforme.... pas forcément pour l'opérateur et l'opération

Je partage tout à fait ton analyse !
Le promoteur se retrouve à payer plus de frais à la PF (potentiellement plus de frais de garantie si il y a une hypothèque car c'est proportionnel) et plus d'intérêts car il va payer des intérêts sur les fonds collectés pour payer les intérêts .... j'avoue que je suis un peu mitigé sur cette façon de faire

 

[InvestisseurInquiet]

Pas de nouvelles de ClubFunding sur ce projet depuis le 7 juin.
Pas de remboursement non plus.
Mais il y a une nouveauté : l'opérateur a cessé de payer ses coupons (à croire qu'il n'a pas aimé qu'on lui demande de rembourser sa dette...). A priori, ce n'est pas un simple retard de versement comme cela arrive parfois car le relevé mensuel des coupons mentionne un montant de 0 € pour ce mois-ci. (Je mettrai à jour si les coupons finissent par arriver)
Pour mémoire, l'échéance était au 20 décembre 2021. Mais le principal est sauf : le projet apparaît comme "en cours de réalisation" sur HelloCF.

[ClubFunding][Rouget Suresnes]
J'avais promis de mettre à jour : le coupon de juin (payable au 7 juillet) est arrivé. Le relevé des coupons continue de mentionner qu'il n'est pas payé, mais dans ce sens-là, ça ne me dérange pas !

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

En ce qui concerne le double paiement, je ne suis pas d'accord avec vous.

Dans la mesure où CF lève les intérêts auprès des investisseurs. Cela signifie que nous (les investisseurs) finançons les intérêts que nous percevons, augmentant d'autant le montant de la levée de fonds et donc la rémunération de CF.

Le promoteur se retrouve à payer plus de frais à la PF (potentiellement plus de frais de garantie si il y a une hypothèque car c'est proportionnel) et plus d'intérêts car il va payer des intérêts sur les fonds collectés pour payer les intérêts .... j'avoue que je suis un peu mitigé sur cette façon de faire

OK, je comprends mieux ce que vous avez voulu dire. Il ne s’agit donc pas pour l’opérateur de payer les intérêts une deuxième fois, mais les frais CF appliqués au montant des intérêts prévus sur la période de l’emprunt. Relativisons un peu: pour un prêt d’un an à 10% annuel, le coût financier de l’opérateur ne passe de 16-18,4% qu’à 16,6-19,2% du montant emprunté (frais CF [lien réservé abonné]: 0,5 à 0,7% HT du montant collecté).

Pour nous autres obligataires, ce système est l’assurance d’être remboursés au moins à concurrence de la rémunération, sur la période contractuelle, des fonds investis; pour ma part, je trouve cette perspective plutôt satisfaisante.

Pour le marchand de biens, toutes autres choses restant égales d’une plate-forme à l’autre, ce système lui est donc très relativement, mais effectivement défavorable. Mais… les PF se faisant une concurrence acharnée pour attirer les opérateurs, elles peuvent leur offrir des conditions tarifaires sur mesure.
Et dormez tranquilles! Les MdB sont des professionnels de la calculette et savent très bien où se situe leur intérêt financier; et si beaucoup choisissent CF, soyez certains que c’est en toute connaissance de cause, et sans que personne ne leur ait mis un pistolet sur la tempe.

 

[Wizz]

Je trouve que ça serait bien que les PF généralisent un peu le ceinture/ bretelles, d'une manière générale j'ai l'impression que la protection des investisseurs est pour le moins légère, les garanties peu mises en œuvre, et certains promoteurs en profitent plus ou moins tout de même...

Resserrer la vis rassurerait les investisseurs qui verraient que les PF les couvrent un peu, et ça enverrait un signal aux promoteurs pour qu'ils tiennent un peu mieux leurs engagements. Et si ça peut filtrer les promoteurs sérieux (qui sont à mon avis à même de comprendre et d'accepter ça) des charlots, ça serait pas un mal.

Tout a fait.

La seule PF en qui j'ai encore toute confiance est La Première Brique. Hypothèque de 1er rang sur presque tous les projets.

 

[Luciole49]

Tout a fait.

La seule PF en qui j'ai encore toute confiance est La Première Brique. Hypothèque de 1er rang sur presque tous les projets.

L'HPR ne peut se prendre que sur des projets où la banque n'intervient pas. Sur LPB ce sont des projets où la banque refuse d'intervenir, généralement peu risqués parce que ce sont des petits montants, que les emprunteurs sont caution sur leurs biens personnels et qu'ils ont déjà un patrimoine personnel.

Ce qui est bien est que LPB se donne la peine d'aller voir les chantiers ce qui limite le risque de tomber sur un projet comme celui d'Immocratie à Dinard. Immocratie étant sur le même créneau.

Sur LPB il y a au moins un projet qui ne se porte pas bien mais le risque va peser sur les emprunteurs qui vont certainement perdre de l'argent et rembourser les prêteurs.

(PV passé de 500 à 400 K euros, travaux prévus non effectués, ne se vend pas au coût de revient).