Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Tomas466]

[MONEGO] [L'ICONIK]

L'intercommunalité de Bièvre Isère dont fait partie la commune du projet est en croissance démographique régulière depuis pas mal d'années, comme tout le coin d'ailleurs. La part de -25 ans est logiquement assez forte. C'est un territoire qui semble assez dynamique.

Les revenus des foyers de la commune sont intermédiaires, moins élevés que ceux de foyers de communes plus proches de Grenoble et de Lyon et qui sont dans leur aire urbaine immédiate. D'ailleurs l'INSEE classe la commune du dossier comme sa propre aire d'attraction, en limite extrême de celle de Grenoble, sans doute en raison de la distance (environ 50 km). Par comparaison, Voiron semble plus attractive et plus aisée.

Pas de gare, quelques autocars. Un collège, quelques commerces typiques d'une petite ville de 3000 habitants.

On est un peu loin de tout quand même. C'est peut-être pour ça que la commercialisation patine ?

 

[titif0u]

Amis du soir, Bonsoir....

Je vous rejoins pour mon 1er message sur cet fil et peut être aussi mon premier investissement en CrowdF....

Que pensez-vous de ce projet sur ClubFunding ?

VALBONNE ELDORADO: [lien réservé abonné]​

Et de la plateforme en général ?

J'ai un bonus parrainage qui me fait booster le rendement à 12%

Je me suis inscrite hier....

 

[ostibapa]

Inquiétant !!! Une des filiales du groupe FIB ne paie plus ses loyers [lien réservé abonné]

Rien d'inquiétant pour le CFI.

En tout cas, [CF] a joué la prudence sur le projet [Trianon Versailles] qui avait été proposé par cet opérateur en début juin :
Nous vous informons de l'annulation de la collecte pour cause de non-signature d'une garantie par l'opérateur qui nous paraissait essentielle. Dans ces conditions et votre intérêt, nous allons procéder à l'annulation de l'émission obligataire et avons procédé au remboursement le 27/06/2022. Celui-ci devrait apparaitre sur votre compte sous 24/48H.

Je ne suis pas pro CF mais pour une fois bravo !

 

[Yoda69]

Que pensez-vous de ce projet sur ClubFunding ?

VALBONNE ELDORADO: [lien réservé abonné]​

Je ne commencerai pas le crowdfunding immobilier par ce projet.
La maison est en bordure de départementale, les marges sont basses, pas de préco, il y a déjà un acquéreur qui s'est désisté, les prix paraissent élevés (après je ne connais pas le marché local)...

 

[Raug]

Je ne commencerai pas le crowdfunding immobilier par ce projet.

C'est fou ! Ce forum est un tue-l'amour.
Chaque fois que je veux investir dans un projet, les posts foisonnent d'arguments pour ne pas le faire.
Difficile de se projeter vers une positive attitude ?

 

[Serge B]

Valbonne Eldorado….Je me souviens du coin…cette départementale est très passante en effet, apres faudrait voir le relief pour bien apprécier la position du terrain.
Il y a tout de même des éléments favorables comme le niveau des fonds propres et le fait qu’il n’y ait que peu de travaux
Le risque administratif ne porte que sur la renovation: Si la M.O ne joue pas au c….ça ne devrait pas poser trop de souci.
Le prix ne me semble pas déraisonnable, mais à contrario pas de marge de negociation vu la marge.

Deux gros moins qui font que je n’irai pas:
La marge, 9% pour du MdB c’est minable
La combinaison absence de garantie fiable-Clubfunding. (Promesse d’inscription hypothecaire =O, garantie de la holding = O, cautions = ????)

 

[Spel]

Remboursement partiel des 2/3 sur Monego après seulement 45 jours, mais avec 6 mois d'intérêts, ça fait plaisir

 

[ostibapa]

Remboursement partiel des 2/3 sur Monego après seulement 45 jours, mais avec 6 mois d'intérêts, ça fait plaisir

Quel projet ?

 

[Jihel22]

C'est fou ! Ce forum est un tue-l'amour.
Chaque fois que je veux investir dans un projet, les posts foisonnent d'arguments pour ne pas le faire.
Difficile de se projeter vers une positive attitude ?

Cela fait longtemps que je suis arrivé à la même conclusion. Si on suivait les avis, qui sont quasi tous négatifs, on aurait un portefeuille famélique. Mais j'ai plaisir à lire les avis, fort éclairés en général, tout en n'en tenant que rarement compte. Le taux de defaut en crowd est autour de 1%....donc qqun qui investirait au hasard, en diversifiant sur une multitude de projets, devrait s'en sortir haut la main.

 

[Serge B]

Le taux de defaut en crowd est autour de 1%....

oui, si l'on se base sur les seuls projets en liquidation déclarée, avec un certificat d'irrécouvrabilité, un portefeuille relativement récent arrive a ce chiffre, voire mieux.

Si l'on considère maintenant les dossiers "en l'air " avec des années de retard et/ou des procédures en cours le chiffre est bien différent...plus de 3,8 % en montant chez moi...soustrayez la fiscalité sur les intérêts et voyez ce que donne le résultat. Et chaque investisseur ici peut vous donner plusieurs exemples de tels dossiers, qui passent sous les radars.

Aucune plateforme n'y échappe, de ma propre expérience.

 

[Berberis_1992]

Valbonne Eldorado….Je me souviens du coin…cette départementale est très passante en effet, apres faudrait voir le relief pour bien apprécier la position du terrain.
Il y a tout de même des éléments favorables comme le niveau des fonds propres et le fait qu’il n’y ait que peu de travaux
Le risque administratif ne porte que sur la renovation: Si la M.O ne joue pas au c….ça ne devrait pas poser trop de souci.
Le prix ne me semble pas déraisonnable, mais à contrario pas de marge de negociation vu la marge.

Deux gros moins qui font que je n’irai pas:
La marge, 9% pour du MdB c’est minable
La combinaison absence de garantie fiable-Clubfunding. (Promesse d’inscription hypothecaire =O, garantie de la holding = O, cautions = ????)

Au sujet du fiable taux de marge, le projet ne tourne-t-il pas en "circuit fermé" ?

Au vu du CV du second associé :

"Expériences :

• 2019 – aujourd’hui : Directeur commercial de l’agence immobilière BLUE SQUARE qui détient 60 négociateurs, 8 agences et un CA honoraires de 5,5M€
• 2012 – 2019 : Associé gérant de LES ARTISANS DU PATRIMOINE qui est une entreprise générale de travaux spécialisée dans les gros travaux de réhabilitation, rénovation d'immeubles anciens, inscrits Monuments Historiques ou protégés en secteurs sauvegardés"

Et des indications dans le dossier

"Travaux : Ils seront réalisés par des entreprises partenaires du groupe"

"Commercialisation : La commercialisation sera réalisée par l’agence Blue Square"

La marge n'est peut-être pas là où on l'attend (normalement).

Qu'en pensez-vous ?

 

[Raug]

Le taux de defaut en crowd est autour de 1%....donc qqun qui investirait au hasard, en diversifiant sur une multitude de projets, devrait s'en sortir haut la main.

Taux de défaut, 4 % bon poids ! Pas chez moi pour le moment, je touche Dubois.
Haut la main, je ne pense pas , maintenir son capital : peut-être ?

 

[Spel]

@ostibapa c'est les Megevands en haute-Savoie

 

[Yoda69]

C'est fou ! Ce forum est un tue-l'amour.
Chaque fois que je veux investir dans un projet, les posts foisonnent d'arguments pour ne pas le faire.
Difficile de se projeter vers une positive attitude ?

Simple effet statistique et biais de sélection je pense
Il doit y avoir 25-30 projets par semaine en ce moment.
A moins d’avoir un pognon de dingue à investir (ou à perdre), et à 1 K€ minimum par projet pour la plupart des plateformes, vous n’allez pas en faire beaucoup chaque semaine (pour moi c’est bien moins que 1 par semaine, donc moins de 1/25).
Donc il y a >96% des projets que vous allez "casser"

 

[Tomas466]

La logique de @Jihel22 se tient : si on part du principe que tous les projets se valent, c'est à dire qu'ils ont les mêmes probabilités d'être remboursés à 100%, éventuellement avec retard, et que les intérêts prévus sont versés à un moment ou à un autre, alors effectivement il n'y a pas lieu de réaliser une sélection, si ce n'est pour retenir les taux les plus élevés.

Toute la question est de savoir si c'est le cas ou pas.

 

[Talondort]

[Anaxago] - Foncière Georges V
Fin de remboursement du capital et paiement des intérêts avec 6 mois de délai non contractuels.
Tri de l'opération pour moi (y compris délai de souscription + remboursement) = 5,41% net, 7,73% brut pour 8,5% annoncés.

 

[Raizers]

[Raizers] [Saint André de Cubzac]

Bonsoir




@Yoda69 et @Enitsuj mettent ici le doigt sur une grosse faiblesse du dossier.

Le constat d’un prix de vente trop élevé semble établi, et la moitié du travail est fait. Mais seulement la première moitié... Alors pourquoi s’arrêter en si bon chemin en tirant dès à présent – et un peu hâtivement à mon sens - la conclusion d’un NoGo? En la circonstance, la question suivante qu’il faut se poser n’est-elle pas: quel serait un prix de vente plus en rapport avec le marché, et offrirait-il une marge acceptable? On est dans le cas d'école où le bilan prévisionnel doit être retraité, parce que le CA est vraisemblablement surévalué.

Revenons aux chiffres proposés par Raizers, 3151€/m² en moyenne dans le neuf (validé par les annonces sur selogerneuf [lien réservé abonné] dans le secteur) et 2625€/m² en moyenne dans l’ancien (cohérent avec les 2722€/m² sur meilleursagents [lien réservé abonné]).
Par ailleurs, le coût de revient du programme est évalué à 2588€/m² (intégrant 18 mois d’intérêts pour les obligataires, ce que je trouve assez prudent, compte tenu de son état d’avancement, d’une livraison – et donc d'un début de commercialisation – au T4 2022, et d’un remboursement total des obligataires dès les 2 à 3 premières ventes).
Le scénario pessimiste de Raizers est fondé sur un prix de vente de 2888€/m² et assure une marge de 5,4%; je trouve ça personnellement trop faible pour de la promotion, mais l’hypothèse me paraît franchement pessimiste pour un début de commercialisation à horizon 6 mois.

Si j’exige une marge de 7,5% - la limite basse pour moi en temps normal, ça suppose une hypothèse de prix de vente de 2954€/m²; si on veut une marge de 10% - ce qu'il me paraît prudent de demander aujourd'hui, le prix de vente doit être de 3036€/m².
Cette dernière valeur moyenne me paraît assez raisonnable en ce qu’elle concurrence sérieusement les programmes neufs alentours, tout en présentant une prime de moins de 15% sur l’ancien, et c’est celle-ci que je retiens pour mon analyse.

En revanche, cette marge de 10% ne peut être respectée que si les coûts exposés dans le bilan prévisionnel sont tenus, et en particulier les coûts de construction. Ceux-ci se montent, en l’état, à 527k€ HT, dont 80% sont à venir; la question est donc de savoir si ces coûts sont aujourd’hui bien sécurisés; dans la même veine, on peut déplorer l’absence d’une ligne de précaution «aléas» sur ledit bilan.

Enfin, on peut légitimement s’interroger sur la présence de 322k€ de produits structurés au bilan 2021 de la société projet: quelle est donc la stratégie financière de ce promoteur, en quoi sert-elle l’entreprise à l’heure où celle-ci a un besoin crucial de fonds qu’elle est obligée de venir lever à prix d’or sur le marché du CFI?

Sans réponse à ces questions, je n'ai pas alimenté mon portefeuille et ne souscrirai donc pas à ce projet qui par ailleurs, et si toutes les incertitudes susmentionnées étaient levées, vaudrait selon moi 10,5%.

Bonjour à tous, bonjour @NicoNoclaste,

Notre réponse intervient un jour après la collecte, veuillez nous en excuser !

Vous mettez en avant un problème de prix de marché. C’est effectivement un point de risque mis en avant dans l’analyse de cette opération. C’est pourquoi nous avons présenté également un scénario pessimiste avec un prix de vente inférieur au prix de marché dans le neuf. On remarque dans ce cas très conservateur que la marge de l’opération devient faible. Cela montre tout de même que malgré une baisse du prix de vente, l’opérateur peut toujours dégager une marge.

S’agissant des intérêts, nous gardons une nouvelle fois un positionnement prudent en affichant 18 mois d’intérêts quand il reste 6 mois de travaux sur les maisons. Une nouvelle fois nous prenons le parti d’afficher que dans le cas de difficultés de commercialisation ou de retard dans la livraison, l’opération dégage toujours de la marge. Concernant les coûts de construction, les travaux sont déjà bien avancés et les prestations prévues depuis longtemps avec les prestataires. De plus, l’opérateur ayant injecté une grande partie de fonds propres, cela diminue l’exposition de cet emprunt et son remboursement à la finition et revente de deux lots quand l’opération en compte 5.

Concernant les 322k€ que vous mentionnez, il s’agit d’un choix de l’opérateur qui a voulu fructifier ses liquidités à un moment afin de pouvoir développer ses opérations par la suite. Ce sont des placements à court terme (d’où la qualification de valeurs mobilières et non immobilisations financières) mais qui ne peuvent être débloqués avant une certaine période.

Les éléments de risque que vous mentionnez dans votre analyse avaient bien été pris en compte de notre côté, nous tâcherons de mieux le mettre en avant dans nos prochaines opérations.
Bonne fin de semaine
L'équipe Raizers

 

[poam5356]

Le taux de defaut en crowd est autour de 1%....donc qqun qui investirait au hasard, en diversifiant sur une multitude de projets, devrait s'en sortir haut la main.

Bonjour,
"Est autour de 1%", mais sur une période très favorable.
De 2016 à fin 2020/début 2021, tous les projets (120 ou 130) auxquels j'ai participé ont été remboursés pile/poil au jour prévu.
Depuis, disons printemps 2021, tout a changé. Et je rejoins @Serge B quand il mentionne 3,8% de dossiers qui accumulent les retards.
Il me reste une dizaine de dossiers chez Wiseed, tous en retard. 3 chez CF, les 3 accumulent les retards. 1 chez Lendopolis qui arrivait à échéance le mois prochain, est repoussé à début 2023.
Je trouve que le prétexte du Covid a bon dos... On est quand même passé à autre chose, et depuis un moment, il me semble. On nous sort toujours le Covid pour justifier des retards.. J'ai quelques doutes.
Malgré tout, comme nous tous, j'espère (encore) qu'un jour ils seront remboursés...

Pour en revenir au 1% de défaut... C'est faible, en apparence seulement. Le problème est qu'un projet en défaut, c'est une perte sèche. Or, pour compenser cette perte, avez-vous calculé combien de projets aboutis il faut?
Il faut 15 ou 16 projets arrivés à échéance pour combler la perte causée par 1 seul projet en défaut.
Pour celui à qui le problème arrive, je doute qu'il soit d'accord avec votre idée que l'on s'en sort "haut la main".

 

[Raug]

Pile-poil dans le sujet du jour :
Quand un journaliste du Monde, veut écrire un article à propos du crowdfunding, il ne se foule pas trop pour pour trouver des sources:
[lien réservé abonné]

Et la presse s'étonne de ne pas avoir bonne presse…

 

[adnstep]

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