Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Miles]

Merci, du coup si j'ai bien compris, on ne peut pas déduire les frais de wiseed des intérêts perçus ? Ils devraient plutôt se servir sur les intérêts versés car ça grève drôlement la performance surtout sur les projets courts

En plus c'est quand même pas les plus rapides à émettre l'obligation.

 

[NicoNoclaste]

[Raizers et Wiseed] [Meyerbeer]

Bonjour

Raizers reprend la suite du financement de Meyerbeer initié par Wiseed.
Le projet est encore visible sur Wiseed jusqu'à ce soir minuit.
Je vous engage à lire les deux présentations et à les comparer, sans surtout oublier les bilans prévisionnels.
C'est édifiant et je n'en dis pas plus.
A part le fait que je suis colère.

 

[Divad]

[Raizers et Wiseed] [Meyerbeer]

Bonjour

Raizers reprend la suite du financement de Meyerbeer initié par Wiseed.
Le projet est encore visible sur Wiseed jusqu'à ce soir minuit.
Je vous engage à lire les deux présentations et à les comparer, sans surtout oublier les bilans prévisionnels.
C'est édifiant et je n'en dis pas plus.
A part le fait que je suis colère.

Je suis sur Wizeed (et je réduis la voilure, en particulier sur ce genre de projets où les wiseeders supportent tous les risques) mais pas sur raizers (et vu les échos que j'en ai, je vais m'abstenir )... En deux mots, c'est quoi la douille ?

Merci d'avance

 

[Luciole49]

Bon je suis venu à bout de ma fiscalité CFI et CL. Pour constater que ce petit jeu çà rapporte de la thune un treizième et un quatorzième mois. Pourvu que je ne retombe pas en dessous de zéro en 2022; Bon le mauvais côté c'est que plus tu gagnes avec le CFi moins t'a de chance d'avoir quelque chose avec maprimerenov ou maprimeinflation

 

[adnstep]

Bon le mauvais côté c'est que plus tu gagnes avec le CFi moins t'a de chance d'avoir quelque chose avec maprimerenov ou maprimeinflation

Maprimerenov : 2 milliards de budgétés.
Besoin parc privé et public rénovation thermique : 300 milliards.

 

[Raug]

Maprimerenov : 2 milliards de budgétés.
Besoin parc privé et public rénovation thermique : 300 milliards.

On ne le répétera jamais assez !

 

[Maxlan]

[HOMUNITY] [Cristal Lodge]

Un avis sur le projet qui est en audit ?
Je débute en crowdfunding et je galère un peu avec ma grille de sélection

Désolé réponse tardive j'ai regardé le dossier. Marge 1% (c'est moche!) & cashflow 10% et 7 lots restant depuis commercialisation débuté en mars 2019 (c'est moche!) seraient pris à -8% en lot par un investisseur à défaut de trouver mieux sous 12 mois.... le projet n'est plus vraiment rentable.. on cherche du temps pour sauver les meubles ...le temps est il favorable pour cela (?) c'est pas encore cette fois que je vais souscrire chez homunity ...

et c'est pas le mail qui va m'y inciter "Crowdfunding immobilier : Rendement à 8,5% sur 12 mois, lancez-vous !" ni la mention gratuite "Ce projet est éligible à un co-financement avec le fonds Tikehau Homunity Fund 2"

 

[NicoNoclaste]

[Raizers et Wiseed] [Meyerbeer]

Bonsoir

Raizers reprend la suite du financement de Meyerbeer initié par Wiseed.
Le projet est encore visible sur Wiseed jusqu'à ce soir minuit.
Je vous engage à lire les deux présentations et à les comparer, sans surtout oublier les bilans prévisionnels.
C'est édifiant et je n'en dis pas plus.
A part le fait que je suis colère.

Je suis sur Wizeed (et je réduis la voilure, en particulier sur ce genre de projets où les wiseeders supportent tous les risques) mais pas sur raizers (et vu les échos que j'en ai, je vais m'abstenir )... En deux mots, c'est quoi la douille ?

OK, j'en dis plus, en espérant que beaucoup auront fait l'effort de cette étude comparative.

Au terme du mois d’ouverture de la collecte, Wiseed n’a pas réussi à boucler le financement de ce projet, en réunissant moins de 50% du montant prévu initialement. Je ne sais pas si ça arrive souvent

1. J’évacue tout de suite les frais de souscription des obligataires: 0,9% de l’investissement, destinés à rémunérer le service rendu par Wiseed (analyse des projets, sélection, collecte de la documentation, montage et rédaction de la présentation); je le dis tout net; d’autres PF ont fait le choix de la gratuité, et pour des résultats moins mauvais.
2. Le montant des fonds propres de l’opérateur prévus dans le projet Wiseed représentaient à peine 3,4% du financement total, chiffre que l’on trouve assez couramment dans les montages faisant intervenir un acteur bancaire. Ou sur des projet rémunérés 12%, et pas 9,5%! Ceci implique que la LTV (ratio capital total emprunté/valeur du bien) est proche de 100%, ce qui veut dire en clair que la revente du bien en l’état pourrait à peine suffire à rembourser le capital; et encore!...
3. Le bilan de l’opération affiche une marge prévisionnelle de 22%, particulièrement alléchante. Malheureusement, ce bilan ne prend pas en compte (et c’est récurrent chez Wiseed, comme souligné à maintes reprises sur cette file) les frais financiers. Ce point, ainsi que le précédent, a immédiatement et justement fait réagir un de nos contributeurs moneyvoxiens (que je salue ici sans oser le nommer, mais qui se reconnaîtra) dans la partie «Commentaires»; réponse d’un premier communicant de Wiseed: «la section budget de l’opération affiche la marge opérationnelle prévisionnelle, les frais financiers Wiseed sont supportés par l’opérateur en déduction de cette marge afin d’obtenir la marge nette de l’opération». Magnifique! Le petit soldat a bien appris sa leçon! Que ne l’a-t-il pas auparavant mise en application dans sa présentation pour afficher cette projection de marge nette, soit le 11,5% certes maigrichon, mais au moins honnêtement avouée par Raizers dans son scenario "probable"! N’aurait-ce pas été moins trompeur? Certes, mais que voulez-vous, c’eût été bien moins appétissant qu’un vigoureux 22%… Suite de la réponse: «nous sommes en train de travailler à l’affichage de ces frais à l’avenir». Ben voyons! Pour avoir suivi quelques projets sur cette plate-forme, je peux témoigner que ça fait des mois et des mois que je vois régulièrement paraître cette assertion; comme si pour ajouter une ligne à une feuille de calcul, il fallait sortir de Polytechnique; mais baste, faisons comme dans l’administration, et pour enterrer le problème, créons une commission... Et une petite dernière pour la route: «concernant la LTV, elle est effectivement de 100%». Comme ça, c’est assumé! Je veux imaginer que Raizers n’a pas voulu s’embarquer dans un projet faisant supporter aux obligataires la totalité du risque financier, et a réussi à imposer à l’opérateur une contribution en fonds propres à hauteur de 20%. Réponse additionnelle d’un deuxième communicant de Wiseed à la rescousse du premier, en substance, parce que ça me fait suer de la recopier in extenso: ce qu’il faut regarder pour le calcul de la LTV, c’est la valeur projetée du bien à la revente, et au vu des expertises et selon les hypothèses de CA et de durée d’emprunt, on arrive à des LTV de… 104 à 130%!!! Là, je suis tombé de ma chaise: plus une LTV est basse et tend vers 0, plus l’opération est bien entendu sécurisée; et ici, c’est exactement le contraire que l’on nous présente: ça frise tout simplement l’incompétence! Je suppose que l’impétrant a simplement inversé son ratio, mais un résultat > à 1 aurait déjà automatiquement dû le faire tiquer.
4. Dernier point, justement lié à la LTV calculée sur le CA projeté: la valeur ajoutée du bien réside en grande partie dans la transformation en logements des 13 places de parking situées en RDC, ce qui nécessite l’acceptation par les services de l’urbanisme d’une déclaration préalable; ce «détail» ne figure que de façon extrêmement diffuse dans la littérature Wiseed, alors qu’il est clairement explicité chez Raizers, et notamment dans les points de vigilance. Accessoirement, j’ai de la peine à imaginer que la municipalité admette facilement la suppression de 13 places de parking en plein centre-ville de Nice et accorde la DP…

Voilà les raisons de mon ire, et je classe désormais Wiseed dans les plates-formes à réserver aux investisseurs avertis, et pas encore dégoûtés. En ce qui me concerne, je décide définitivement ne plus lui accorder ma confiance pour ses pratiques plus que douteuses.

 

[Maxlan]

[Raizers et Wiseed] [Meyerbeer]


Voilà les raisons de mon ire, et je classe désormais Wiseed dans les plates-formes à réserver aux investisseurs avertis, et pas encore dégoûtés. En ce qui me concerne, je décide définitivement ne plus lui accorder ma confiance pour ses pratiques plus que douteuses.

ça me rassure un peu pour Raizers qui fait parti de mes plateformes préférées aujourd'hui (plus gros portefeuille en croissance vs Anaxago - mon premier amour - en deuxième place en montant mais en décroissance car plus d'invest/projet me satisfaisant - trop projet corporate maintenant) mais il faut quand même être vigilant faire le tri dans les projets, d'ailleurs j'apprécie mal que Raizers propose un tel projet en fait (sujet autorisation/parking) ... mais je m'arrête en voyant la marge (quand elle est juste ). Il me semble qu'ils ont oublié les loyers touchés sur la période non?
Concernant wiseed je confirme rester à l'écart, jamais mis un copeck, conforté par la vue des commentaires du forum.
Pour une hypothèque de 1er rang j'aurai tendance à regarder/considérer aussi la Loan to Acquisition en situation au pire, bien sûr cela dépend du prix d'achat / marché.

 

[Luciole49]

On ne le répétera jamais assez !

Puis après on va découvrir que plus la performance énergétique de son logement est élevée plus on risque de mourir jeune, il va y avoir un scandale du BBC et faudra un nouveau budget pour rétropédaler.

 

[Luciole49]

On ne le répétera jamais assez !

Puis après on va découvrir que plus la performance énergétique de son logement est élevée plus on risque de mourir jeune, il va y avoir un scandale du BBC et faudra un nouveau budget pour rétropédaler.

 

[Serge B]

Nico, merci de votre analyse, dont les mots en gras mettent parfaitement en valeur ce qu'il faut penser de cette affaire, et plus largement de la plateforme, qui - de surcroît - recourt de plus en plus à la censure des questions qui grattent un peu. (j'en avais posé une suite à l'annonce des LTV > 1 mais.....)

Sur une autre plateforme (L&F pour ne pas la citer), ils se limitent à une LTV de 74-75%, ce qui me parait plus raisonnable, car il faut bien voir qu'une vente "à la casse" ou suite à une réalisation d'hypothèque fera immédiatement chuter le prix entre 15 et 20% par rapport à l'estimation.

Cerise sur le gateau : Sur cette affaire comme sur d'autres, je ne résiste pas à l'envie de vous citer la réponse standard à la question : "Pourquoi faire du financement participatif alors que le financement bancaire serait en gros deux fois moins coûteux". Je conçois que les raisons puissent être multiples, mais la réponse standard est : "les émetteurs préfèrent la souplesse d'exécution du financement obligataire" .

Trait d'humour, sans doute, mais tout est dit. (Et en colère aussi)

 

[Luciole49]

Voilà les raisons de mon ire, et je classe désormais Wiseed dans les plates-formes à réserver aux investisseurs avertis, et pas encore dégoûtés. En ce qui me concerne, je décide définitivement ne plus lui accorder ma confiance pour ses pratiques plus que douteuses.

Bon moi je suis sur Raizers et pas sur Wiseed et pas de problème pour le moment.

Je rebondis d'avantage sur le fait d'intégrer les frais financiers dans le bilan c'est normal de le faire mais on arrive à ce genre de situation :

Coût d'acquisition 100
Travaux 100
Frais divers 50
Frais financiers 62,5

Total 312,5

Financement

Plateforme 262,5
Apport 50

Donc en fait l'apport est constitué des frais financiers à payer en même temps que le remboursement de l'emprunt.

Donc en fait le promoteur fait appel à une plateforme sans débourser un sou et nous comme des buses on lit qu'il apporte 15%.

Avec un emprunt bancaire c'est un peu différent car l'emprunt est remboursé au fur et à mesure mais bon ce sont les appels de fond VEFA et pas le promoteur qui mettent au pot.

Bref vais être encore plus sélective.

 

[Luciole49]

Cerise sur le gateau : Sur cette affaire comme sur d'autres, je ne résiste pas à l'envie de vous citer la réponse standard à la question : "Pourquoi faire du financement participatif alors que le financement bancaire serait en gros deux fois moins coûteux". Je conçois que les raisons puissent être multiples, mais la réponse standard est : "les émetteurs préfèrent la souplesse d'exécution du financement obligataire" .

Des fois cela permet de passer outre le taux de commercialisation exigé par la banque, des fois c'est pour compenser le taux d'apport personnel exigé par la banque car comme considéré comme des fonds propres par la banque qui est remboursée avant eux çà convient très bien, des fois c'est parce que c'est plus rapide à mettre en oeuvre et cela permet d'être réactif, des fois c'est parce que la banque a peur de financer. Normalement les plateformes font leur boulot mais elles le font plus ou moins sérieusement et on ne peut faire confiance à aucune.

 

[NicoNoclaste]

j'aurai tendance à regarder/considérer aussi la Loan to Acquisition en situation au pire, bien sûr cela dépend du prix d'achat / marché.

Sur une autre plateforme (L&F pour ne pas la citer), ils se limitent à une LTV de 74-75%, ce qui me parait plus raisonnable, car il faut bien voir qu'une vente "à la casse" ou suite à une réalisation d'hypothèque fera immédiatement chuter le prix entre 15 et 20% par rapport à l'estimation.

Entièrement d'accord.
Une LTA<1, si le bien est acquis en dessous des prix du marché, est a priori un bon signe pour l’obligataire; il ne faut pas rêver, ce cas de figure n’est pas majoritaire. Une LTC<1 est déjà plus courante (ratio total du capital emprunté/coût de revient du programme) et encore théoriquement assez sécurisante. Je ne regarde la LTV qu'en dernier lieu. Et comme déjà relevé, l’ensemble des coûts doit être vérifié et éventuellement retraité, ainsi que les prix de marché.

la plateforme, qui - de surcroît - recourt de plus en plus à la censure des questions qui grattent un peu. (j'en avais posé une suite à l'annonce des LTV > 1 mais.....)

J’ai eu également cette désagréable expérience à plusieurs reprises sur Wiseed, ainsi que sur MyCapitalImmo qui semble préférer traiter les questions qui fâchent par téléphone (pas de trace écrite, tout reste donc invisible au public).

Donc en fait l'apport est constitué des frais financiers à payer en même temps que le remboursement de l'emprunt.

Honnêtement, ça peut éventuellement arriver, mais plutôt rarement (mais je ne regarde pas tous les projets) et justement dans les cas où les intérêts (j’exclus les frais PF qui sont dus dès le départ) sont versés périodiquement, donc pas à la fin du prêt avec le remboursement du capital; dans ce dernier cas, les ressources ne couvrent en général pas intégralement les emplois, ce que la PF souligne (parfois!) en expliquant que les sommes correspondant à ces charges d’intérêt – et quelquefois aussi aux charges de gestion internes et de commercialisation - ne sont pas nécessaires à l’exécution opérationnelle et seront versées en dernier, une fois la vente du programme réalisée. Ou alors, l’opérateur se fait avoir par la PF qui en profite pour gonfler sa commission. Rhôôô, mais non, pas possible ça!

ça me rassure un peu pour Raizers qui fait parti de mes plateformes préférées aujourd'hui

Peut-être, mais...

mais il faut quand même être vigilant faire le tri dans les projets,

Normalement les plateformes font leur boulot mais elles le font plus ou moins sérieusement et on ne peut faire confiance à aucune.

… et comme mots de fin, ce sont vraiment ceux-ci qu’il faut retenir.

 

[adnstep]

[

[Raizers et Wiseed] [Meyerbeer]
Voilà les raisons de mon ire, et je classe désormais Wiseed dans les plates-formes à réserver aux investisseurs avertis, et pas encore dégoûtés. En ce qui me concerne, je décide définitivement ne plus lui accorder ma confiance pour ses pratiques plus que douteuses.

"Société à mission
WiSEED s’engage
Depuis 2020, pour concilier impact et rentabilité, WiSeed est devenue une société à mission."

J'adore !

 

[Serge B]

Depuis 2020, pour concilier impact et rentabilité, WiSeed est devenue une société à mission."

La nouvelle c......ie à la mode . Franchement il fallait oser , bravo les artistes )

 

[Jeff_59]

[Clubfunding][Gambetta Lille]
Bonjour,

L'un d'entre vous a t-il une idée sur ce projet?
Réservation: 100%
Marge de l'opération: 29%
A priori cela a l'air tentant...Pour ceux qui ont regardé le projet, avez-vous vu un "loup" quelque part?
Merci.

 

[thomas hugues]

[Clubfunding][Gambetta Lille]
Bonjour,
J'ai regardé le projet : c'est séduisant mais pour 6 mois seulement ...
Par contre, il y a aussi le Métropolitan Building à Roubaix : marge moins importante mais sûretés à priori solides et engagement sur 12 mois. Qu'en pensez-vous ?
Merci de vos retours.

 

[Jeff_59]

[Clubfunding][Gambetta Lille]
J'ai l'impression que les "sûretés" sont les mêmes sur les deux projets, d'ailleurs c'est le même MDB...