Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Martintintin]

4 projets toujours en cours sur Homunity. Les deux premiers ne m'étonnent pas tant que ça (2.5M et 1M), mais je pensais que les deux mis en ligne cette semaine (320K et 310K) partiraient bien plus vite. Effet fin de vacances // pré-rentrée scolaire ?

Apparemment celui de 2,5M et celui de Nantes à 310k sont partis.
Il reste le loft à 1M mis en ligne le 9 août (marge importante mais... 1 seul lot, un loft à 1,7 millions d'euros... Je connais pas du tout l'offre et la demande de tels biens ! Des avis tout de même de votre côté?) et le projet vers Grenoble à 320k mise en ligne le 22.

Merci pour les explications sur les marges / honoraires

 

[poam5356]

Le projet à Nanterre, c'est un marchand de biens.
Par opposition aux projets dans le neuf, le marchand de biens achète de l'existant qu'il va recomposer en plusieurs lots, ou rénover, ou changer l'affectation du bien (comme ici avec transformation de bureaux en un logement d'habitation).
La marge atteint parfois 50%. Ici elle est à 18,9%.... C'est presque un mauvais chiffre pour une opération de marchand de biens!
Par contre, mon attribution de points selon la préco ne marche pas parce que le marchand de biens ne peut pas pré-commercialiser les lots à vendre comme dans le neuf.
Et quand il n'y a qu'un seul lot à vendre, c'est généralement préco = 0.
Du coup, je divise par 2 les points que j'affecte à la préco quand il s'agit d'un marchand de biens pour ne pas les plomber.

Ces opérations à 1 lot paraissent un peu inconfortables, vu du côté du prêteur.
S'agissant de Paris et sa proche banlieue, il n'y a pas de crainte à avoir.... ça va trouver preneur!
Clubfunding est très porté sur les marchands de biens sur Paris. Ils devraient proposer, dès qu'ils seront revenus de la plage, un projet à proximité de l'Arc de Triomphe. De tels projets, c'est que du bonheur pour l'investisseur en participatif. Enfin, c'est mon point de vue.

 

[Martintintin]

Ok merci pour l'avis Poam5356
Je me risquerai tout de même pas au lot unique. En tout cas pour le moment.

Pour info, nouveau projet Homunity demain 17h (j'ai pas eu le temps d'y jeter un œil mais comme tu ne reçois plus les mails)
9% 24 mois dans le Pays Basque d'après le mail

 

[poam5356]

Bonjour,
Merci pour l'info, je vais regarder ce projet dans la matinée.

 

[DryClepsydra]

Studio 33, demain vendredi 30 août, 17h00, sur 24 mois avec 83% de commercialisation en RP (Arcueil) sur HOMUNITY.
Il m'intéresse.

 

[mvhrb888]

Passage Poncelet, sur Clubfunding, a été annoncé aujourd'hui en fin d'après-midi pour demain matin !
Il est vrai que l'emplacement est excellent et que le prix d'acquisition annoncé est étonnamment bas.
Montant recherché 810 k€, avec un taux de 10,5 % sur 36 mois. Pourquoi un taux si élevé ? Manque de trésorerie de l'entreprise ?
Garantie personnelle (le marchand de bien donne de sa personne ?). Dans les points d'attention signalés par Clubfunding on lit "risque homme clé" !
Le dirigeant serait très expérimenté.
L'acte authentique n'est pas encore signé.
Il est question d'une "éviction". Qu'est-ce que ça veut dire? des locataires à faire partir ?

 

[poam5356]

Il est mentionné ceci dans le pdf (page 10) :
"Une éviction a été négociée avec un des propriétaires occupants pour un montant de 200K€ concomitamment à la vente du bien (le lot est donc indiqué libre dans l’état locatif de l’Annexe 1)."

Si on regarde l'état locatif, il y a 5 T2 occupés sur les 11 lots.
La grille de commercialisation fait apparaître une décote de 8% pour occupation pour ces lots.
Par contre le lot faisant l'objet de l'éviction ne fait pas partie de ces 5 lots occupés, mais est tagué libre.
Ces 5 T2 sont-ils vendus à des investisseurs qui les achètent avec décote en gardant les locataires?
Le lot négocié est-il un bien habité par un proprio qui ne voulait pas vendre.... Et à qui on a donné une rallonge?
On est aux suppositions, je n'en sais pas plus.

 

[Martintintin]

Bonjour,
Merci pour l'info, je vais regarder ce projet dans la matinée.

Je passe mon tour pour le Pays Basque
Si on enlève les 15 "social" réservés sur 15, il n'y a que 6 apparts réservés sur 28 (et majoritairement les plus petits, les T2). Donc un très faible pourcentage, même si cela s'explique par un lancement très récent (juin).
Puis une faible marge également. Je constate que sur la page de la marge, ils envisagent un scénario pessimiste où ils vendent 5% en dessous des estimations et où ils restent rentables. Certes. Mais dans les autres projets que j'ai lus, ils partaient toujours sur une hypothèse de -10%.
Pour un promoteur pas si ancien (2014), je m'y risque pas.

 

[Martintintin]

Studio 33, demain vendredi 30 août, 17h00, sur 24 mois avec 83% de commercialisation en RP (Arcueil) sur HOMUNITY.
Il m'intéresse.

Il m'intéresse également.
Je suis de la région et même si je n'achèterai personnellement pas ici, je suis assez confiant dans le fait que tout se vendra. La préco est déjà très conséquente.
Bonne marge également. Et bonne marge dans une hypothèse pessimiste où ils vendent à -10% ce qu'il reste (contrairement au projet précédent, voir mon message précédent).
Le point faible présenté par Homunity (fort déploiement dont le développement est à surveiller) ne me fait pas peur: les conséquences seraient simplement du retard dans le chantier et la livraison, non ?

 

[Tomas466]

À tout prendre j'irais effectivement vers Arcueil plutôt que vers le Pays Basque, précisément pour les différents éléments que vous citez.

 

[mvhrb888]

Comme d'habitude, il y a dans le dossier d'Homunity des pages entières sur l'emplacement, les services disponibles aux alentours, les plans des appartements, comme si l'investisseur allait y habiter. Et il manque des explications claires sur le montage.
Quel est l'intérêt de cet emboîtement de sociétés :
SAS Axone Promotion, c'est le grand promoteur immobilier, au capital de 100 k€
SCCV FIFAX Arcueil II, c'est la société de projet et la société caution, au capital de 1 k€
SAS FIFAX Promotion, c'est la société de promotion, au capital de 10 k€

Apparemment, cette dernière n'intervient pas dans l'emprunt obligataire.
Pour les deux premières société, comment une petite société, la SCCV, peut se porter caution pour une grande, c'est-à-dire pour Axone ? Quel serait l'intérêt pour le promoteur ou pour l'investisseur ?

 

[poam5356]

Si on fait simple.... En espérant que je ne me trompe pas :
Une SCCV est "l'enveloppe" idéale pour réaliser une opération immobilière de construction/vente.
SCCV = Société Civile de Construction Vente.
Elle est créée facilement.
Un apport minimum en numéraire suffit à en constituer le capital social.
Elle permet de faire cohabiter différentes sociétés qui interviennent à des degrés divers sur le projet.
Chacun des associés tirera les profits du projet à hauteur de sa participation dans la SCCV.
Fiscalement, et sauf erreur de ma part, elle est totalement transparente.
Quand le projet est terminé et vendu, la SCCV est dissoute.

Voilà pourquoi son capital est si faible.
C'est une société éphémère!
Par contre, les associés sont responsables des dettes à hauteur de leur part (et non pas de leur apport).
Sur un projet à 5M€ qui capoterait, un associé engagé à hauteur de 20% serait redevable à hauteur de 1M€ sur ce projet, quand bien même le capital de la SCCV n'est que de 1000€.

 

[jmi12]

Tout à fait d'accord sur l'analyse juridique et fiscale de la société civile de construction vente dont les associés sont responsables indéfiniment du passif social, à hauteur du taux de participation au capital de chacun.

 

[poam5356]

Merci, jmi12, pour le commentaire.
Nouveau projet dans les tuyaux chez Clubfunding : Place de Valois dans le 1er ardt de Paris.
Évidemment, au coeur de Paris, c'est du marchand de biens.
Pas plus d'info pour l'instant, mais si le bâtiment vu dans Street view, qui correspond à celui de la page projet de la plateforme, est bien celui du projet, il est superbe!!

 

[Yzard]

Ressemble au projet place de Valois d Anaxago !

 

[poam5356]

Ah oui, c'est vrai... C'est au même endroit, en tout cas!
Je vais poser la question à Clubfunding.
Pom pom pom... 7 minutes plus tard..... Je viens de poser la question à Clubfunding.

 

[Yzard]

Je viens d avoir le lien de club funding
1-sur Anaxago place de Valois réservé à des "initiés"..operation place de Valois par BWgroupe pour financement de 50% des fonds propres (montant global 2ME) d un immeuble entièrement loué de 1045m2 à un cabinet d avocat ..
2-sur club funding place de Valois operation place de Valois par BWgroupe pour financement de 50% des fonds propres (montant global 2ME) d un immeuble entièrement loue de 1015 m2 à un cabinet d avocat ...

Il ya de quoi se poser des questions !!

 

[Tomas466]

L'explication la plus simple et la plus rationnelle est que la société recherche 4 M€ de fonds propres et que la collecte a été scindée en deux, soit du fait de la limite actuelle légale à 2,5 M€ par projet, soit pour faire jouer la concurrence et diminuer les frais, soit les deux. La formulation utilisée dans le mailing de CF semble aller dans ce sens :

ClubFunding vous présente le projet « PLACE DE VALOIS » situé en plein cœur du Quartier des Affaires du 1er arrondissement de Paris. Proposé par un groupe spécialiste des opérations parisiennes ayant déjà fait appel à notre plateforme à plusieurs reprises, ce projet prestigieux consiste en l’acquisition d’un immeuble de bureaux, puis la revente après revalorisation de l'actif. Le groupe fait appel à ClubFunding afin d’apporter 50% du financement en fonds propres à hauteur de 2 000K€.

 

[mvhrb888]

Dans le dossier de Clubfunding il est bien précisé :

"Le 2nd partenaire financier souscrit à des émissions obligataires pour un montant de 2M€, échéance 36 mois"

 

[poam5356]

Bonsoir,
Oui, grosse opération à 20M€. Un peu plus de 18000€ du m².. Quand on voit le décor, on comprend pourquoi.
L'apport en fonds propres du marchand de biens est de 4M€ et est réalisé à 50/50 par les 2 plateformes.
C'est la seule solution puisque la limite est encore à 2,5M€. Je pensais que la loi Pacte (8M€ au lieu de 2,5) était déjà en place. Il semble que non.