Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Cforentier]

Oui, j'avais relevé ça.
Il va nous falloir désormais être très vigilants vis-à-vis des porteurs des dossiers présentés par Baltis.

Bonjour, pas seulement Baltis….Il y a a minima un dossier sur 3 qui ne tient pas la route toutes plateformes confondues.

 

[adnstep]

Pf multitâches : après Homunity qui me conseille des SCPI, après Anaxago qui veut me vendre de l'immo locatif, voilà que Raizers me sollicite pour acheter des immeubles de rapport. Carrément. 460k€ et 680k€. Je suis un peu au dessus de mes limites, là .

 

[poam5356]

Une de plus!
Deuxième AG pour redécaler la date d'échéance et pour baisser les intérêts...
LYMO
Coté l'Union - Assemblée d'Obligataires du lundi 2 août 2021
AVIS DE CONVOCATION DES PORTEURS D’OBLIGATIONS
ODRE DU JOUR:
Résolution 1
Prorogation de l’emprunt obligataire- Décalage de la date d’échéance de l’emprunt obligataire – Maintien des intérêts sur la période de prorogation d’emprunt
Résolution 2
Modification du taux d’intérêt sur la période de prorogation de l’emprunt à 5 %

Bonsoir Jpense20,
Un groupe d'investisseurs sur ce projet propose d'ajouter les 2 résolutions ci-dessous à l'ordre du jour de l'AG :

"- Procéder au remboursement de 65.000 euros en capital au 3 août 2021 correspondant aux sommes dues aux obligataires moins les 155000 de prix de vente prévisionnel du terrain.

- Augmenter le taux des obligations à 10% à compter du 1er août 2021 correspondant à un projet risqué, alors que nous avions accepté 7% pour un projet absolument sans risques."

Etant investisseur sur ce projet, je me joins à ce groupe.
Si ça vous intéresse aussi, ou si d'autres membres du forum sont aussi dans cette situation, contactez-moi assez rapidement par MP.

 

[Wallys56]

Pas vu non plus, il n'y a que Lymo pour se permettre ça à répétition (au moins 3 fois depuis l'automne 2020, même si la première fois ça a été annulé in extremis).

Pour moi, j'attends le remboursement de mes deux derniers projets et je tourne la page Lymo. La Pf ne présente aucun scrupule envers les investisseurs.....des pigeons

 

[Miles]

Bah moi j'y ai cru avant de changer d'avis...
Et ils m'ont planté qu'un projet sur deux !

Mais c'est clair qu'il y a non seulement conflit avant et pendant les projets mais carrément "menaces" lorsque ça se passe mal et là-dessus, à ma connaissance, ils sont les seuls.

Cela dit, en parlant d'alignement d'intérêts, j'aimerais assez que les plateformes soient contraintes à prendre 5% ou 10% de chaque projet. (Bon, sur les plateformes TPE/PME qui le font ça ne les a pas empêché de prêter à des escrocs mais bon...).

Pas forcément parce que ça demande beaucoup de liquidités mais déjà que les frais de la plateforme soient séquestrés (voir carrément investis dans le projet) et qu'elle ne les touche qu'en cas de réussite du projet, autrement ça sert à commencer les pertes des investisseurs, ce serait pourquoi pas un début.

 

[CharlyBgood]

le crowdlending-immo dans les colonnes des Echos ce matin
Bonne lecture

Crowd-immo- Les Echos du 21/07/21 [lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

le crowdlending-immo dans les colonnes des Echos ce matin
Bonne lecture

Crowd-immo- Les Echos du 21/07/21 [lien réservé abonné]

réservé aux ( riches ) abonnés ......

 

[Jeune_padawan]

réservé aux ( riches ) abonnés ......

Bonjour,

L'abonnement n'est pas si cher, il y a souvent des promos et certains abonnements aux journaux sont déductibles des impôts .

 

[CharlyBgood]

réservé aux ( riches ) abonnés ......

normalement tu as le droit à la consultation de 3 à 5 articles gratos par mois

Mais bon oui, ne jamais oublier que Les Echos appartiennent au groupe LVMH,
où on ne trouve en effet que très peu de RMIstes aux abords ...

 

[hellocrowdfunding]

Voilà l'infographie du baromètre S1 2021.
Avec les détails ici
[lien réservé abonné]

 

[InvestisseurInquiet]

Bonsoir Jpense20,
Un groupe d'investisseurs sur ce projet propose d'ajouter les 2 résolutions ci-dessous à l'ordre du jour de l'AG :

"- Procéder au remboursement de 65.000 euros en capital au 3 août 2021 correspondant aux sommes dues aux obligataires moins les 155000 de prix de vente prévisionnel du terrain.

- Augmenter le taux des obligations à 10% à compter du 1er août 2021 correspondant à un projet risqué, alors que nous avions accepté 7% pour un projet absolument sans risques."

Etant investisseur sur ce projet, je me joins à ce groupe.
Si ça vous intéresse aussi, ou si d'autres membres du forum sont aussi dans cette situation, contactez-moi assez rapidement par MP.

Pour demander l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour, il faut représenter, seul ou en groupe, 1/30ème de l'émission (code de commerce, article L228-60). Bon courage !!!

N'ayant jamais investi chez Lymo, j'ignore comment les montages sont structurés. Je rappelle juste ceci, à toutes fins utiles pour les personnes concernées :
"Les conseillers en investissements participatifs :

(...) 3° Maintiennent et appliquent des dispositions organisationnelles et administratives efficaces, en vue de prendre toutes les mesures raisonnables destinées à empêcher les conflits d'intérêts de porter atteinte aux intérêts de leurs clients ;

4° Prennent toutes les mesures appropriées pour détecter les conflits d'intérêts, et les éviter ou les gérer. Ces conflits d'intérêts sont ceux qui se posent entre, d'une part, les conseillers en investissements participatifs eux-mêmes, les personnes placées sous leur autorité ou agissant pour leur compte ou toute autre personne directement ou indirectement liée à eux par une relation de contrôle et, d'autre part, leurs clients, ou bien entre deux clients (...)

Lorsque ces mesures ne suffisent pas à garantir, avec une certitude raisonnable, que le risque de porter atteinte aux intérêts des clients sera évité, le conseiller en investissements participatifs informe clairement ceux-ci, avant d'agir au nom et pour leur compte, de la nature générale ou de la source de ces conflits d'intérêts ainsi que des mesures prises pour atténuer ces risques.

Cette information est effectuée sur un support durable et comporte des détails suffisants, compte tenu de la nature du client, pour lui permettre de prendre une décision en connaissance de cause au sujet de l'activité dans le cadre de laquelle apparaît le conflit d'intérêts."

(code monétaire et financier, article L547-8)

 

[InvestisseurInquiet]

La PF Lymo dit ([lien réservé abonné]) :

""
ALIGNEMENT D'INTÉRÊTS
Nous nous rémunérons uniquement si l'opération immobilière réussit. Intérêts de la plateforme et de l'investisseur sont ainsi alignés.
""
a chacun de se faire son avis sur l'alignements des intérêts... Et selon Lymo qu'est ce qui est une opération qui "réussit" ?

Le raisonnement est détaillé dans la faq :

"1. Dans le modèle Lymo :
> la plateforme et le promoteur font partie du même groupe
> la plateforme facture le promoteur, mais comme il s'agit du même groupe, la charge annule le produit et il n'y a aucun impact au niveau groupe
> le promoteur se rémunère lors de l’opération : environ 30% de sa rémunération est touchée en cours de projet, et 70% à la fin du projet uniquement. Par conséquent, Lymo se rémunère à 70% uniquement quand l’opération est terminée et les investisseurs remboursés : là est l'alignement d'intérêts."

J'imagine que les pourcentages correspondent peu ou prou au rythme légal de paiement des acquisitions en vefa.

Si je comprends bien le raisonnement, les intérêts de l'investisseur et du promoteur sont alignés car si le projet échoue, Lymo ne sera pas en mesure de rembourser les investisseurs.

Bah oui, c'est bien connu, l'emprunteur et le prêteur ont les mêmes intérêts...

Bon, je n'ai jamais investi sur cette plateforme... et je vais attendre encore un peu avant de me lancer.

 

[Msimmo]

Le raisonnement est détaillé dans la faq :

"1. Dans le modèle Lymo :
> la plateforme et le promoteur font partie du même groupe
> la plateforme facture le promoteur, mais comme il s'agit du même groupe, la charge annule le produit et il n'y a aucun impact au niveau groupe
> le promoteur se rémunère lors de l’opération : environ 30% de sa rémunération est touchée en cours de projet, et 70% à la fin du projet uniquement. Par conséquent, Lymo se rémunère à 70% uniquement quand l’opération est terminée et les investisseurs remboursés : là est l'alignement d'intérêts."

J'imagine que les pourcentages correspondent peu ou prou au rythme légal de paiement des acquisitions en vefa.

Si je comprends bien le raisonnement, les intérêts de l'investisseur et du promoteur sont alignés car si le projet échoue, Lymo ne sera pas en mesure de rembourser les investisseurs.

Bah oui, c'est bien connu, l'emprunteur et le prêteur ont les mêmes intérêts...

Bon, je n'ai jamais investi sur cette plateforme... et je vais attendre encore un peu avant de me lancer.

Justement pas forcément...

Si le projet se passe moins facilement que prévu et que Lymo PF fait voter une prolongation à 0% ce qui favorise clairement le promoteur et pas les investisseurs, où est l'intérêt pour les particuliers ?
D'ailleurs au final si le capital est bien remboursé malgré la baisse du rendement, Lymo PF se rémunére en totalité et à quel titre ?

Comme indiqué, l'alignement des intérêts est surtout le jeux de vases communicants dans le groupe entre la plateforme et le promoteur. Les deux peuvent y gagner avec les investisseurs si tout va bien.
Mais dès que la roue se grippe si la plateforme perd un peu, l'autre côté promoteur peut compenser en limitant les frais = neutre pour le groupe à la différence des investisseurs qui y perdent.

Ce genre de présentation orientée me fait penser à un CV où l'on transforme subtilement un défaut en qualité...

PS: et est ce que Lymo va voir son banquier pour demander une prorogation de 1 an à 0%? J'ai comme un doute

 

[InvestisseurInquiet]

Justement pas forcément...

Si le projet se passe moins facilement que prévu et que Lymo PF fait voter une prolongation à 0% ce qui favorise clairement le promoteur et pas les investisseurs, où est l'intérêt pour les particuliers ?
D'ailleurs au final si le capital est bien remboursé malgré la baisse du rendement, Lymo PF se rémunére en totalité et à quel titre ?

Comme indiqué, l'alignement des intérêts est surtout le jeux de vases communicants dans le groupe entre la plateforme et le promoteur. Les deux peuvent y gagner avec les investisseurs si tout va bien.
Mais dès que la roue se grippe si la plateforme perd un peu, l'autre côté promoteur peut compenser en limitant les frais = neutre pour le groupe à la différence des investisseurs qui y perdent.

Ce genre de présentation orientée me fait penser à un CV où l'on transforme subtilement un défaut en qualité...

PS: et est ce que Lymo va voir son banquier pour demander une prorogation de 1 an à 0%? J'ai comme un doute

La faq ne raisonne pas au niveau de la plateforme Lymo Finance. Elle raisonne aux bornes du groupe Lymo.
Pour le groupe Lymo, Lymo Finance ne gagne jamais rien puisque ce qu'elle facture à Lymo Promotion (je ne connais pas le nom exact) est un coût symétrique pour Lymo Promotion.
La faq fait donc, pour ainsi dire, abstraction de Lymo Finance. Le groupe Lymo gagne de l'argent grâce aux ventes des maisons ou des appartements (d'où le 30 % au démarrage du projet et le 70 % à la fin du projet).
D'où, d'après la faq, l'alignement des intérêts entre le prêteur et l'emprunteur.
Chacun en pensera ce qu'il voudra

 

[baffer]

Voilà l'infographie du baromètre S1 2021.
Avec les détails ici
[lien réservé abonné]

Bonjour @hellocrowdfunding,

Merci pour ce rapport toujours très intéressant.

Ce qu'on peut en retenir :
- la collecte repart de plus belle et est 3,5x plus importante que les remboursements. Notre souhait de plus de transparence, de communication et de professionnalisme de la plupart des plateformes sera t'il un vœu pieux quand on voit que la demande est aussi forte ?
- le nombre d'investisseurs moyen diminue quasiment de 40% ce qui laisse supposer une part croissante d'institutionnel (pouvant investir un ticket moyen plus important qu'un particulier).
- le taux de retard augmente malgré la forte collecte du premier semestre qui aurait dû au contraire faire baisser ce taux. D'ailleurs, @hellocrowdfunding auriez vous les chiffres du nombre de projets en retard et en défaut sur S1 2020 et S1 2021 ? En effet, je suppose que ce baromètre constitue un élément pour promouvoir le crowdfunding et qu'il est plus vendeur de présenter un taux de retard et de défaut plutôt qu'un nombre en valeurs absolues mais nous sommes ici sur un forum d'initiés et non de prospects donc il serait intéressant de pouvoir partager ces chiffres pour favoriser la transparence.

Cordialement,

 

[adnstep]

le nombre d'investisseurs moyen diminue quasiment de 40% ce qui laisse supposer une part croissante d'institutionnel (pouvant investir un ticket moyen plus important qu'un particulier).

Ou une arrivée du Private Equity.

 

[ostibapa]

Bonjour,

Dans la série "les plateformes se moquent des investisseurs", voici la dernière info reçue de CF :

Cher investisseur,

Vous avez participé au financement du projet "LA PENINSULE D'AZUR" le 13 juillet 2021 et nous vous en remercions.

Concernant la mise en place des garanties, l’opérateur nous informe que son notaire est dans l'incapacité de s'engager sur un ordre irrévocable de remboursement pour des raisons techniques.

Cependant, la société s'est engagée contractuellement à nous rembourser après désintéressement de la banque.

Ainsi, l’émission obligataire est garantie par une caution personnelle et solidaire du dirigeant, avec un patrimoine de 6 M€ nets de dettes, ainsi qu’un engagement de remboursement de l’opérateur après désintéressement de la banque.

Pour information, l'opérateur nous a déjà remboursé 7 projets à hauteur de 3,7 M€.

Nous nous tenons à votre entière disposition en cas de questions.



Les raisons techniques ont bon dos...

j'ai bien failli demander l'annulation de ma souscription.
Cependant j'ai un bon historique sur 4 précédents projets avec cet opérateur et donc je vais laisser filer pour cette fois-ci... j'en tiens pas contre compte pour de futures souscriptions.

 

[Montja]

Bonjour,

Je viens de "m'amuser" à reprendre les stats fournies par HCF que j'ai compilées année par année. Je vous livre ci-dessous le résultat de cette compilation.

2 résultats me sautent de suite aux yeux.

• Non seulement le nombre de projets est en hausse significative, mais leur montant moyen également. Par contre, le taux servi est lui en constante diminution malgré une durée constante. Projets plus fiables? Je vous laisse juges
• Alors que le montant moyen des financements à plus que doublé, c'est loin d'être le cas pour les remboursements moyens. A votre avis d'où vient cette différence?

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Par contre, le taux servi est lui en constante diminution malgré une durée constante. Projets plus fiables? Je vous laisse juges

Oui, je me rappelle mes débuts il y a 30 mois; les taux usuels étaient fréquemment au-dessus de 10%, alors que c'est plutôt exceptionnel aujourd'hui. Rien d'étonnant selon moi, si l'on compare les taux pratiqués entre le crowdlending (hors immo) et le crowd immo (encore en faveur de ce dernier) et les risques associés (inférieurs en crowd immo), ce qui constitue une aberration. De plus, la ruée observable sur le papier, et qui n'a pas l'air de se calmer, bien au contraire, devrait encore amplifier le phénomène.

La faq ne raisonne pas au niveau de la plateforme Lymo Finance. Elle raisonne aux bornes du groupe Lymo.
Pour le groupe Lymo, Lymo Finance ne gagne jamais rien puisque ce qu'elle facture à Lymo Promotion (je ne connais pas le nom exact) est un coût symétrique pour Lymo Promotion.
La faq fait donc, pour ainsi dire, abstraction de Lymo Finance. Le groupe Lymo gagne de l'argent grâce aux ventes des maisons ou des appartements (d'où le 30 % au démarrage du projet et le 70 % à la fin du projet).
D'où, d'après la faq, l'alignement des intérêts entre le prêteur et l'emprunteur.
Chacun en pensera ce qu'il voudra

Pour simplifier le raisonnement, on peut donc raisonnablement admettre que la plate-forme Lymo.fr n’est qu’une façade permettant au promoteur Lymo de financer ses projets; gageons d’ailleurs que l’«équipe» présentée sur le site est en fait celle du groupe lui-même, compte tenu de son effectif plutôt musclé. Et essayons d’évaluer jusqu’à quel point les intérêts du promoteur et celui de l’obligataire sont «alignés».

Le promoteur est un entrepreneur qui encaisse plusieurs rémunérations:

1. des frais de gestion qui lui servent à payer ses équipes (y compris lui-même s’il s’est salarié) et amortir ses coûts fixes, et qui sont imputés au programme au même titre que l’achat du foncier, les factures des maîtres d’œuvres, les frais financiers, etc,
2. la marge, à partager entre lui et ses éventuels associés sur le programme, qui rémunère le risque qu’il a pris, notamment sur le plan financier.

D’autre part, le modèle des projets Lymo est assez particulier, comparé à ceux présentés par les autres plates-formes:

• le promoteur n’injecte pas de fonds propres dans ses projets,
• il n’offre aucune garantie telle qu’hypothèque, caution, fiducie-sûreté ou autre.

Supposons enfin que les frais financiers mentionnés au budget prévisionnel tiennent comptes des intérêts dus aux obligataires (sinon, il faut les y réintégrer).

1er cas: le projet se passe bien, les remontées de fonds permettent le remboursement des obligataires (capital et intérêts prévus) et le promoteur touche sa marge; je gagne – tu gagnes;

2ème cas: le projet finit à l’équilibre, les obligataires peuvent être remboursés (capital + intérêts prévus) mais le promoteur, même s’il a pu encaisser ses frais de gestion, ne touche plus de marge; je gagne – tu ne gagnes et ne perds pas;

3ème cas: le projet finit encore moins bien, avec une marge négative qui ne permet que le paiement du capital et d’intérêts réduits aux obligataires; le promoteur même s’il n’a pas de marge, se rémunère comme prévu avec ses frais de gestion; je perds – tu ne gagnes et ne perds encore pas;

4ème et dernier cas: le projet finit mal, et les remontées de fonds ne permettent plus que le remboursement partiel du capital; je perds encore plus – tu ne gagnes et ne perds toujours pas.
J’ai exclus un 5ème cas qui ne permettrait même pas de récupérer quoi que ce soit à la fin du programme…

Les deux derniers cas sont intéressants et mettent encore en exergue les faiblesses du modèle Lymo: à l’inverse d’autres plates-formes, le promoteur n’engage dans ses programmes aucun fonds propres qui pourraient assurer le remboursement final intégral des obligataires, et n’offre aucune garantie qui pourrait être actionnée dans le même but.

De plus, la dissymétrie de l’accès à l’information met de fait Lymo en position de force: si l’on prend l’exemple de Côté l’Union pour lequel une AG est convoquée, l’obligataire connaît-il la situation financière véritable du projet? Dans quel cas ci-dessus nous trouvons-nous? Sommes-nous certains qu’in fine, le programme ne se retrouvera pas en situation de marge positive? Question de confiance...

Au final, l’actionnaire qu’est le promoteur court donc selon moi un risque moins grand que l’obligataire, et avec des perspectives de gain bien supérieures si tout se passe bien (TRI nul ou infini car pas de fonds propres engagés, versus un TRI potentiellement négatif, et plafonné au taux contractuel pour l’obligataire).

 

[Nicco38]

Pour demander l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour, il faut représenter, seul ou en groupe, 1/30ème de l'émission (code de commerce, article L228-60). Bon courage !!!

N'ayant jamais investi chez Lymo, j'ignore comment les montages sont structurés. Je rappelle juste ceci, à toutes fins utiles pour les personnes concernées :
"Les conseillers en investissements participatifs :

(...) 3° Maintiennent et appliquent des dispositions organisationnelles et administratives efficaces, en vue de prendre toutes les mesures raisonnables destinées à empêcher les conflits d'intérêts de porter atteinte aux intérêts de leurs clients ;

4° Prennent toutes les mesures appropriées pour détecter les conflits d'intérêts, et les éviter ou les gérer. Ces conflits d'intérêts sont ceux qui se posent entre, d'une part, les conseillers en investissements participatifs eux-mêmes, les personnes placées sous leur autorité ou agissant pour leur compte ou toute autre personne directement ou indirectement liée à eux par une relation de contrôle et, d'autre part, leurs clients, ou bien entre deux clients (...)

Lorsque ces mesures ne suffisent pas à garantir, avec une certitude raisonnable, que le risque de porter atteinte aux intérêts des clients sera évité, le conseiller en investissements participatifs informe clairement ceux-ci, avant d'agir au nom et pour leur compte, de la nature générale ou de la source de ces conflits d'intérêts ainsi que des mesures prises pour atténuer ces risques.

Cette information est effectuée sur un support durable et comporte des détails suffisants, compte tenu de la nature du client, pour lui permettre de prendre une décision en connaissance de cause au sujet de l'activité dans le cadre de laquelle apparaît le conflit d'intérêts."

(code monétaire et financier, article L547-8)

Suite à la demande de ce jour de plusieurs obligataires représentant plus de 1/30e des obligations émises, voici les résolutions supplémentaires qui seront présentées au vote des obligataires lors d' l'AG à venir :

• Résolution n°3 : Procéder au remboursement de 65 000 (soixante-cinq mille) euros en capital au 3 août 2021 correspondant aux sommes dues aux obligataires déduction faite des 155 000 (cent cinquante-cinq mille) euros de prix de vente prévisionnel du terrain.
  
• Résolution n°4 : Augmenter le taux des obligations de 7% à 10% à compter du 1er août 2021 et jusqu'à la date d'échéance de l'emprunt obligataire