Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Frollo]

ClubFunding : remboursement (de la 2ème moitié) après 9 mois de retard du projet "Jardins de Courcelles".

 

[ostibapa]

Je viens d'aller voir mon exemplaire du CEEO des jardins d'Arrobia, c'est bien la même formulation :
"L'Emetteur s'engage, jusqu'au remboursement des Obligations, à :
I. destiner l'intégralité du montant des souscriptions obtenu à la souscription à l'obligation émise par le promoteur dans le but de financer le Programme Immobilier ; et
II. faire ses meilleurs efforts pour répondre favorablement aux demandes des Représentants de la Masse concernant l'organisation, l'information et la participation des Porteurs à l'activité quotidienne de l'Emetteur"

Ce qui n'a donc pas empêché Homunity de transformer "les jardins d'Arrobia" en deux nouveaux projet à Anglet et nous mettre devant le fait accompli !

 

[Msimmo]

Je viens d'aller voir mon exemplaire du CEEO des jardins d'Arrobia, c'est bien la même formulation :
"L'Emetteur s'engage, jusqu'au remboursement des Obligations, à :
I. destiner l'intégralité du montant des souscriptions obtenu à la souscription à l'obligation émise par le promoteur dans le but de financer le Programme Immobilier ; et
II. faire ses meilleurs efforts pour répondre favorablement aux demandes des Représentants de la Masse concernant l'organisation, l'information et la participation des Porteurs à l'activité quotidienne de l'Emetteur"

Ce qui n'a donc pas empêché Homunity de transformer "les jardins d'Arrobia" en deux nouveaux projet à Anglet et nous mettre devant le fait accompli !

J'ai envie de poser la question : à quel point en cas de défaillance du promoteur, la responsabilité de la plateforme peut-être désormais engagée puisque clairement elle ne fait pas respecter le contrat qu'elle a rédigé et dont elle représente la masse obligataire ?

@homunity, si vous voulez vous manifester c'est le moment!

 

[cmdurand]

Anaxago: en cours de collecte: Foncière W - Lille
Cubfunding: vendredi 11H : versailles convention centre 3000 K (projet reçu) sur le site ils parlent d'un autre projets à la même heure : hotel particuliet Angevin 100000 €
Koregraf: demain "tree bord" 750000 €

 

[Raizers]

Du coup je vais leur demander pour la CB et le paiement car aucune redirection après la souscription , je viens d'enregistrer le RIB pour faire le virement mis il y aura le délai

Bonjour @cmdurand , en effet le paiement CB vous est proposé lorsque vous indiquez le nombre d'obligations que vous souhaitez souscrire. C'est là qu'on vous propose les 3 modes de paiements possibles : CB si moins de 2000€, virement ou paiement via votre compte raizers. J'espère que vous avez pu régler votre souci avec notre équipe.
Très bonne journée
Morgane de @Raizers

 

[cmdurand]

Bonjour @cmdurand , en effet le paiement CB vous est proposé lorsque vous indiquez le nombre d'obligations que vous souhaitez souscrire. C'est là qu'on vous propose les 3 modes de paiements possibles : CB si moins de 2000€, virement ou paiement via votre compte raizers. J'espère que vous avez pu régler votre souci avec notre équipe.
Très bonne journée
Morgane de @Raizers

Le montant était de 1000 €, j'ai indiqué par mail que je ferais un virement mais uniquement une fois le bénéficiaire ajouté par ma banque (normalement aujourd'hui) c'est à cause du délai que j'avais mis CB mais pas de redirection une fois la souscription signée

 

[Raizers]

@Raizers : cachez ces bilans que je ne saurais voir!
Ou au moins, corrigez-les, ça ferait un poil plus sérieux de mettre en ligne des bilans comptables à l'équilibre: erreurs dans les composantes des capitaux propres 2020 pour Transition Expert, et vraisemblablement quelques dettes oubliées pour MRJF…

Le taux de capitalisation global de 10% est bon (surtout avec une boîte de fitness qui n'a pas dû voir beaucoup de clients depuis des mois), mais le lot dont l’opérateur restera locataire – le plus important en superficie – n’offre étrangement qu’un rendement de 3%, bien inférieur aux autres; un deal particulier concernant ce point précis est-il d’ores et déjà dans les tuyaux entre lui et le futur acheteur-investisseur, qui liera les mains de ce dernier?

Tout ceci mis à part:

• +localisation intéressante, avec un ITI de 6%,
• -un opérateur somme toute inexpérimenté, même s’il connaît la zone,
• +et est engagé à hauteur de 17,2% des fonds propres,
• -pas de banque,
• ~des garanties sérieuses comme l’hypothèque et la cible de la GAPD, une caution personnelle dont la surface financière nous est inconnue,
• -une marge opérationnelle à 18%, dans le bas de ma fourchette,
• -pas de préco,
• +une typologie de projet sans difficulté particulière et un horizon d’investissement convenable.

Si les questionnements liés à la caution et au lot loué à l’opérateur pouvaient être levés (et si j’étais en phase d’investissement!), je me placerais sur ce projet qui offre une rémunération de 10% en phase avec ce que me calcule ma moulinette.

Bonjour @NicoNoclaste,
En effet il y a eu des oublis au niveau de l'affichage des bilans, grosse erreur, nous corrigeons cela, même si c'est déjà financé... mieux vaut tard que jamais. Merci pour votre vigilance !

 

[Raizers]

Le montant était de 1000 €, j'ai indiqué par mail que je ferais un virement mais uniquement une fois le bénéficiaire ajouté par ma banque (normalement aujourd'hui) c'est à cause du délai que j'avais mis CB mais pas de redirection une fois la souscription signée

Merci pour votre réponse, un problème technique a dû survenir. Habituellement pas de souci avec le paiement CB. Navré en tout cas du souci, cependant le délai ne devrait pas poser de problème, nous prévoyons toujours une marge entre la levée de fonds et la date d'émission. Excellente journée à vous

 

[Cforentier]

Anaxago: en cours de collecte: Foncière W - Lille
Cubfunding: vendredi 11H : versailles convention centre 3000 K (projet reçu) sur le site ils parlent d'un autre projets à la même heure : hotel particuliet Angevin 100000 €
Koregraf: demain "tree bord" 750000 €

Bonjour,

CF Versailles est à 15h mais la encore des chiffres théoriques très ambitieux.
Bardo acheté un bien 3M qui dégage 125k€/an de loyer. Sacré opération, c’est celui qui a vendu à Bardo qui a fait une affaire…Il veulent le revendre dans l’état 4,8m€, celui qui rachète va devoir doubler les loyers et encore vu le capital engagé il y a bien mieux comme investissement. Je ne parle pas d’un prix de vente à 7M si permis..Y a des fonds propres certes mais j’aurais aimé l’analyse d’une banque sérieuse sur ce projet..je passe

 

[Miles]

[lien réservé abonné]
Ce projet pour montrer aux débutants qui nous rejoignent ce qu'est un projet-suicide bien ficelé : Fonds propres faibles, garanties illusoires, opérateur "..........", marges sujettes à caution, aucune pre commercialisation, et je passe bien d'autres zones d'ombre. Un cas d'école à mes yeux.

En positif tape-à-l'oeil, une opération de prestige dans l'un des plus beaux sites de l'agglomération lyonnaise, de belles photos et un rendement de 10% .

Je ne suis pas concernant les fonds propres et les garanties ? L'opérateur apporte 25% du financement total soit 1M€ ; ce montant est supérieur à la levée CF. Il y aura une hypothèque de second rang, le bien semble avoir été acheté 2.9M€ (incluant éventuellement quelques frais annexes), la banque apporte 1,4M€, après son désengagement le résiduel devrait être suffisant pour couvrir les obligations. Pour le reste par contre effectivement.

Sur le projet en lui même et la division d'une vieille maison, côté insonorisation ça peut être un carnage. Il y a de gros travaux, espérons pour les futurs propriétaires que ce soit bien pris en compte.

 

[BobbyO]

Bonjour,

CF Versailles est à 15h mais la encore des chiffres théoriques très ambitieux.
Bardo acheté un bien 3M qui dégage 125k€/an de loyer. Sacré opération, c’est celui qui a vendu à Bardo qui a fait une affaire…Il veulent le revendre dans l’état 4,8m€, celui qui rachète va devoir doubler les loyers et encore vu le capital engagé il y a bien mieux comme investissement. Je ne parle pas d’un prix de vente à 7M si permis..Y a des fonds propres certes mais j’aurais aimé l’analyse d’une banque sérieuse sur ce projet..je passe

Bonjour,
Je me suis fait la même réflexion quant à la vente à 4.8M. Il va falloir trouver un acheteur.
Après, l'hypothèque de 1er rang sur l'actif me semble couvrir correctement le risque

 

[pticaillou]

Tiens, WiSeed vient de modifier un peu la présentation du portefeuille en supprimant la "météo" et explicitant les contentieux en cours. Je trouve ca plus claire et plus transparent. Est-ce une conséquence de discussions qui ont lieu ici, notamment en lien avec une demande de clareté/transparence à hellocrowndfunding ? Qui sait...

Globalement, d'ailleurs, coté WiSeed, y a qd meme un bon point pour eux c'est leur site web, je trouve...

 

[Talondort]

Annonce par ANAXAGO de remboursement anticipé du projet Lille National porté par Foncière W, foncière proposant un nouveau projet de financement de 3 opérations de marchand de biens sur 36 mois.
Investissement fin septembre 2020 remboursement mi-juin 2021 pour un rendement net de 4,34% (en moins de 9 mois).

 

[ron]

Projet St Cyr Adamia chez Wiseed
Comment Wiseed ose-t-il proposer le financement d'un promoteur, Adamia, qui traîne de multiples casseroles de retards non contractuels et même de contentieux de mauvaise foi (chez Homunity)?
Franchement, j'apprécierais une explication.
En attendant, j'ai blacklisté Wiseed comme Adamia.

 

[Whynot13]

Sur Clubfunding c est de pire en pire a 11h le projet a Anger etait deja souscrit a 110%.
Je pense qu il devrait faire des tickets max a 5000 euros comme certaines plateforme pour que tout le monde puisse avoir une chance.
Pfff...

 

[Cforentier]

Sur Clubfunding c est de pire en pire a 11h le projet a Anger etait deja souscrit a 110%.
Je pense qu il devrait faire des tickets max a 5000 euros comme certaines plateforme pour que tout le monde puisse avoir une chance.
Pfff...

Bonjour,
Une chance de quoi ? Comme dit le chinois, Ce n'est pas parce que tous les pigeons se posent sur le meme fil que l'endroit est sur...Tout çà pour dire qu'il n'y a pas 1 projet/3 en 2021 qui répond aux exigences de performance et de transparence demandées par les seuls qui prennent vraiment les risques : Nous....
Mais comme c'est l'euphorie généralisée au pretexte d'un rendement brut de 10%/an, des platformes se créent tous les mois et des projets qui ne tiennent pas la route sont souscrits en 5mn puisqu'il n'y a pas grand monde qui sait analyser les dossiers sachant que ces derniers sont souvent médiocres, incomplets ou oublient de mentionner les casseroles en cours. En 2022 pas besoin d'etre devain pour annoncer que le tx de retard et de faillites sera au moins doublé...Heureusement sur le lot, certains dossiers restent attractifs et ouverts à tous mais vigileance oblige..

 

[Msimmo]

Bonjour,
Je me suis fait la même réflexion quant à la vente à 4.8M. Il va falloir trouver un acheteur.
Après, l'hypothèque de 1er rang sur l'actif me semble couvrir correctement le risque

Je le prends plutôt comme un scénario alternatif :
- si un bon prix en direct est donné vente en l'état ;
- scénario le plus rentable en parallèle d'instruire un permis de construire ;
- sinon vente en l'état avec probablement une baisse de la marge en deçà de 15%

 

[foudre78]

Projet Grand Angle (Reims) sur Hommunity est passé en prorogation.

Après relecture des différents rapports, la commercialisation stagne à 76% du programme depuis nomvembre dernier, ce qui ne semble pas très bon lorsque l'on connait l'attractivité actuelle que présente la ville de Reims.

Il s'agit d'un opérateur ultra présent sur CF.

 

[Serge B]

Ce n'est pas parce que tous les pigeons se posent sur le meme fil que l'endroit est sur...Tout çà pour dire qu'il n'y a pas 1 projet/3 en 2021 qui répond aux exigences de performance et de transparence demandées par les seuls qui prennent vraiment les risques : Nous....

J'ai énormément appris ici, et ces échanges prouvent que la "résistance" s'organise. Les plateformes devraient s'aviser que des forums comme celui-ci sont lus et en tenir compte dans les projets qu'elles acceptent et les informations qu'elles donnent.

On va manger du pigeon rôti dans quelque temps j'ai l'impression.

Ce qui m'étonne le plus c'est que les CGIP qui pourtant devraient être très circonspects puisque il y va de leur survie et de leur réputation "semblent" y aller plein but....

 

[adnstep]

J'ai énormément appris ici, et ces échanges prouvent que la "résistance" s'organise. Les plateformes devraient s'aviser que des forums comme celui-ci sont lus et en tenir compte dans les projets qu'elles acceptent et les informations qu'elles donnent.

On va manger du pigeon rôti dans quelque temps j'ai l'impression.

Ce qui m'étonne le plus c'est que les CGIP qui pourtant devraient être très circonspects puisque il y va de leur survie et de leur réputation "semblent" y aller plein but....

Les CGIP, pour la plupart, sont des vendeurs et plus ils placent, plus ils touchent de commission.