Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Je viens de regarder le prochain projet Raizers, une opération de MdB sur un hôtel particulier dans Paris 6 bientôt loué à une entreprise du luxe.
La marge opérationnelle serait de:

• 17,5% pour un taux de capitalisation de 3%,
• 3,7% " " " 3,5%.

Et pour un taux de capitalisation de 4,44%, l'opérateur perdrait ses 2,86M€ de mise de fonds propres!

La question que je me pose est toujours la même: quel acheteur serait tenté d'investir pour des rendements aussi faibles, avec une inflation qui ne demande qu'à traverser l'Atlantique (5% sur un an aux US [lien réservé abonné]) et qui serait accueillie à bras ouverts (quoi qu'en dise le chœur des faux-c*ls qui nous gouvernent ou aimeraient bien nous gouverner) pour rembourser une dette publique qui a pris +20% en 15 mois?

Je reste à l'écart.

 

[constantine_36]

Bonsoir

Je viens de regarder le prochain projet Raizers, une opération de MdB sur un hôtel particulier dans Paris 6 bientôt loué à une entreprise du luxe.
La marge opérationnelle serait de:

• 17,5% pour un taux de capitalisation de 3%,
• 3,7% " " " 3,5%.

Et pour un taux de capitalisation de 4,44%, l'opérateur perdrait ses 2,86M€ de mise de fonds propres!

La question que je me pose est toujours la même: quel acheteur serait tenté d'investir pour des rendements aussi faibles, avec une inflation qui ne demande qu'à traverser l'Atlantique (5% sur un an aux US [lien réservé abonné]) et qui serait accueillie à bras ouverts (quoi qu'en dise le chœur des faux-c*ls qui nous gouvernent ou aimeraient bien nous gouverner) pour rembourser une dette publique qui a pris +20% en 15 mois?

Je reste à l'écart.

Concernant l’inflation, je suis tout à fait d’accord ! Pour rembourser la dette, c’est soit l’inflation soit les impôts. Je doute fort que quelqu’un puisse augmenter les impôts de plus de 10% en peu de temps.

C’est pour ça qu’il faut placer le plus possible notre argent, sans précipitation bien sûr.
cela dit, je ne vois plus de Go en ce moment. Tellement de projet et peu qui soient vraiment intéressants !

 

[constantine_36]

VILLA MURALIS
Nouveau projet Fundimmo:
J’ai lu rapidement et voilà ce que j’en conclut
Bonne marge,
Bon track record un remboursement déjà acté
Pré commercialisation plutôt bonne 69%

Je trouve que la durée prévisionnelle est longue bien qu’elle soit certainement nécessaire. Cela ajoute une variable qu’on ne maîtrise pas d’autant plus que vu le contexte actuel, on ne sait pas de quoi sera fait demain…
Mais sinon, dans l’ensemble ça me paraît plutôt pas mal.
des avis?

 

[adnstep]

La question que je me pose est toujours la même: quel acheteur serait tenté d'investir pour des rendements aussi faibles,

Ils investissent surtout pour la défiscalisation vendue par le "conseiller". "Et puis, mon bon monsieur, l'immobilier, ça peut pas perdre, dans 20 ans, vous aurez fait une belle plus-value ".

 

[Montja]

La question que je me pose est toujours la même: quel acheteur serait tenté d'investir pour des rendements aussi faibles, avec une inflation qui ne demande qu'à traverser l'Atlantique (5% sur un an aux US [lien réservé abonné]) et qui serait accueillie à bras ouverts

Et pour autant, le 10 ans Us est quasiment en chute libre, propulsant du même coup les marchés vers de nouveaux records. Je ne sais pas vous, mais quelque chose m'échappe là

 

[InvestisseurInquiet]

Projet Villa Palma chez Homunity : activation du report contractuel.
Pas surprenant puisque le promoteur n'arrivait pas à rabattre la nappe et que le projet a pris beaucoup de retard.
A ce jour, il reste autant de lots à vendre qu'en avril 2020.

 

[InvestisseurInquiet]

Projet Villas du petit chemin chez ClubFunding : "L’entreprise connait des difficultés de trésorerie, ne remettant pas en cause la pérennité du groupe mais sa capacité de remboursement dans le calendrier prévu initialement. De ce fait, un retard est à prévoir sur ce projet."

D'après HelloCF, l'exposition de cet aménageur semble assez importante (en tout cas en nombre de projets) et le remboursement dans les temps semble plutôt l'exception.

 

[poam5356]

Et pour autant, le 10 ans Us est quasiment en chute libre, propulsant du même coup les marchés vers de nouveaux records. Je ne sais pas vous, mais quelque chose m'échappe là

La raison est assez simple : Les liquidités surabondantes aux US qui se déversent sur les marchés obligataires. ce qui fait baisser les taux. Et ça finit même par déborder : 500Mds$ mis sur la table par la FED lui sont restés sur les bras ce 9 juin. Ce qui serait un record, selon certains spécialistes du sujet.
C'est le jour où elle va commencer à fermer le robinet, que ça va cartonner.
D'ici là, c'est open bar, on rase gratis.

 

[Montja]

La raison est assez simple : Les liquidités surabondantes aux US qui se déversent sur les marchés obligataires

Ca n'est pas nouveau, et très récemment les craintes inflationistes aux Us avaient mené le 10Y sur les 1.80. Aujourd'hui une confirmation des tensions inflationistes provoque l'effet inverse. Pas sûr que ce soit si simple à appréhender.

 

[poam5356]

Brièvement 1,77 au plus haut le 30 mars pour 1,454 hier soir.
Avant pandémie, le 10 ans US était à 1,8 / 1,9.
La baisse actuelle n'est due qu'à l'action de la FED. Je relaye l'avis de spécialistes du sujet. Je n'ai pas besoin de me creuser plus la tête à ce sujet.
Bon WE.

 

[Montja]

Merci pour cet échange. Bon weekend également

 

[baffer]

Ca a été ma première réflexion mais en remontant les messages, je vois que la dernière vente est effective depuis plus de 3 mois. Donc le projet devrait être terminé et remboursé, ostibapa a raison, c'est scandaleux.

Bonjour,
J'ai une situation similaire avec Homunity également pour le projet "Villa Barbara" qui doit se terminer en Octobre de cette année. Le rapport indique :

Avancement du chantier :
Comme vous pourrez le constater sur les photos, l’opération est livrée avec succès.

Avancement de la commercialisation :
À date, le programme est commercialisé à 100%.

Budget :
À ce jour, nous enregistrons une amélioration du bilan de l’opération.

S’agissant d’un refinancement d’opération, l’opérateur dispose encore de plusieurs mois avant l’échéance du remboursement et souhaite maintenir l’encours actuel jusqu’au mois d’octobre. Les intérêts continuent de courir durant cette période.

On est donc sur une opération livrée et commercialisée/actée à 100% mais l'opérateur décide de ne pas procéder au remboursement pour le moment. Cela peut paraître surprenant sachant le taux de 9% et qu'on constate que d'un autre côté certain opérateur optimise les frais en effectuant des remboursements partiels dès que possible. Après si l'opération se solde positivement à l'échéance convenue je ne vais pas me plaindre de bénéficier de plusieurs mois "supplémentaires" d'intérêts mais cela pose question tout de même.

 

[Chris78]

Après si l'opération se solde positivement à l'échéance convenue je ne vais pas me plaindre de bénéficier de plusieurs mois "supplémentaires" d'intérêts mais cela pose question tout de même.

Bonjour.
C'est effectivement surprenant, pourquoi ne pas interroger la plateforme ?

 

[stef du 59]

Bonjour.
C'est effectivement surprenant, pourquoi ne pas interroger la plateforme ?

Homunity ne répond plus, j ai fait 2 relances sur les remboursements partiels annonces les 4 et 11 juin sur le projet ATRIUM...sans succès..

 

[Cforentier]

VILLA MURALIS
Nouveau projet Fundimmo:
J’ai lu rapidement et voilà ce que j’en conclut
Bonne marge,
Bon track record un remboursement déjà acté
Pré commercialisation plutôt bonne 69%

Je trouve que la durée prévisionnelle est longue bien qu’elle soit certainement nécessaire. Cela ajoute une variable qu’on ne maîtrise pas d’autant plus que vu le contexte actuel, on ne sait pas de quoi sera fait demain…
Mais sinon, dans l’ensemble ça me paraît plutôt pas mal.
des avis?

Bonjour,

J'ai jeté un oeil sur ce dossier et sur son promoteur. Rien de négatif de mon coté mais je trouve l'investissement trop long et surtout zero coupon.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Et pour autant, le 10 ans Us est quasiment en chute libre

Redresser les taux, ce serait donner un coup de frein à la reprise de la croissance économique. Pour l'instant, l'inaction arrange tout le monde.

C'est le jour où elle va commencer à fermer le robinet, que ça va cartonner.

Précisément. Le pilotage des taux, où situer le bon niveau, et la vitesse à laquelle l'atteindre, ça va être un vrai casse-tête pour la Fed dans les prochains mois...

On est donc sur une opération livrée et commercialisée/actée à 100% mais l'opérateur décide de ne pas procéder au remboursement pour le moment. Cela peut paraître surprenant sachant le taux de 9% et qu'on constate que d'un autre côté certain opérateur optimise les frais en effectuant des remboursements partiels dès que possible. Après si l'opération se solde positivement à l'échéance convenue je ne vais pas me plaindre de bénéficier de plusieurs mois "supplémentaires" d'intérêts mais cela pose question tout de même.

Selon la date de fin de son exercice comptable, et sous réserve de confirmation d'un expert, le porteur pourrait avoir un intérêt fiscal à clore son opération après le 01/10, au vu de ses anticipations de résultats.

Homunity ne répond plus, j ai fait 2 relances sur les remboursements partiels annonces les 4 et 11 juin sur le projet ATRIUM...sans succès..

Ça fait 4 semaines que cet opérateur nous fait mariner sur le projet Pool II chez Anaxago, en retard non contractuel depuis 5 mois et après 3 remboursements partiels. Le remboursement final, annoncé pour le 15/05, devrait tomber dans les jours qui viennent. Atrium doit être confronté à quelques difficultés de trésorerie...

VILLA MURALIS
Nouveau projet Fundimmo:
J’ai lu rapidement et voilà ce que j’en conclut
Bonne marge,
Bon track record un remboursement déjà acté
Pré commercialisation plutôt bonne 69%

Les 69% de préco intègrent la partie en accession sociale, déjà réservée. Les lots en accession libres ne sont commercialisés qu'à 38%, ce qui n'est pas une performance remarquable en 12 mois et explique sans doute la durée prévue du projet.
Ceci mis à part, je suis assez d'accord avec vous pour tous les autres aspects du dossier, justement rémunéré à 9,5%.
Pour quitter le rationnel et entrer dans les aspects psychologiques, je dois avouer faire un blocage quand je vois "Trappes" et les dernières affaires de gouvernance de l'équipe municipale: ça a sur moi un effet repoussoir.

 

[Montja]

Pour quitter le rationnel et entrer dans les aspects psychologiques, je dois avouer faire un blocage quand je vois "Trappes" et les dernières affaires de gouvernance de l'équipe municipale: ça a sur moi un effet repoussoir.

J'ai eu le même "malaise" à l'évocation du nom de la commune, mais on va faire la part des choses et le projet me convient aussi. Sinon il y a aussi Les monts d'or [lien réservé abonné] sur monego le 17/06 que je trouve intéressant

 

[cmdurand]

Plusieurs projets:
MILADY sur koregraf 9% sur 6 mois : J'aime bien
LE VILLAGE DE MOSELLE sur clubfounding 10% sur 24 mois: pas mal aussi ?*
st cyr sur Wissed 10 % 24 mois j'ai un blocage avec cette plateforme mais le dossier pour une fois semble pas trop mal
Villa muralis sur fundimmo: c'est la ville de trappe qui me fait ne pas aller sur le dossier.

 

[cmdurand]

Plusieurs projets:
MILADY sur koregraf 9% sur 6 mois : J'aime bien
LE VILLAGE DE MOSELLE sur clubfounding 10% sur 24 mois: pas mal aussi ?*
st cyr sur Wissed 10 % 24 mois j'ai un blocage avec cette plateforme mais le dossier pour une fois semble pas trop mal
Villa muralis sur fundimmo: c'est la ville de trappe qui me fait ne pas aller sur le dossier.

MILADY sur koregraf 9% sur 6 mois : J'aime bien
LE VILLAGE DE MOSELLE sur clubfounding 10% sur 24 mois: pas mal aussi ?*

2 nouveaux projets car les autres on a déjà eu des informations, donc si vous avez des avis sur les deux nouveau projets , je suis preneur car je ne vois pas le hic, merci

 

[Miles]

Une fois de plus, je n'ai pas reçu le projet de CF.