Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

Deux nouveaux projets à venir chez Koregraf :

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Qu'en pensez-vous ?

Bilan opérateur faible non?

??? Je n'ai réussi à avoir nulle part le bilan de l'opérateur de Bacchus; où l'avez-vous trouvé? Si ce sont les données "choisies" de Koregraph, elles sont inexploitables: au chapitre des actifs, on ne trouve que les disponibilités, ce qui est pour le moins anecdotique.
Même observation pour Chanoinesses; j'ai bien trouvé un bilan sur le net, mais qui date de l'exercice 2018 et qui montre une entreprise bénéficiaire, mais déjà très endettée; je trouve Koregraph vraiment "léger" de nous fourguer parcimonieusement des données datant de 2019, mais là, on ne peut rien conclure.
En l'absence de documents permettant de juger de la solvabilité des structures, je ne regarde même pas le reste: ce sont deux NoGo pour moi.

 

[foudre78]

Bonjour,

J'ai également participé au projet et il y a eu un remboursement partiel mi-février 2020 du 1/4 du capital et des intérêts associés.
J'y ai mis 200€ et là ils ont fait deux virements (170.28 + 3.71). Avec dispense IR.
Il me reste encore un projet chez eux "Les Berges du Loiret" et ça sera fini...

Je n'ai pas le souvenir pour un remboursement partiel à cette période, mais à vérifier. Idem sur cette plateforme, berge de Loiret (actuellement en report) et après terminé

 

[Serge B]

Quand je vois les projets qui sortent en ce moment et les "réticences" de toutes les plateformes a donner des renseignements pourtant indispensables, je me dis qu'on est en train de râcler les fonds de casseroles.

Je remarque aussi que certains projets trainent en longueur ce qui était impensable il y a un an. C'est par contre plutôt le (bon) signe que les pigeons en ont assez de se faire plumer.

La fin d'une époque?

 

[Maxlan]

??? Je n'ai réussi à avoir nulle part le bilan de l'opérateur de Bacchus; où l'avez-vous trouvé? Si ce sont les données "choisies" de Koregraph, elles sont inexploitables: au chapitre des actifs, on ne trouve que les disponibilités, ce qui est pour le moins anecdotique.

Bilan OP nah c'est juste l’ersatz de données sur MK investment [lien réservé abonné] caution solidaire en de travaux lot B par M BOTTA (sleeping partner 27ans) et M Mougin (DG MK investiment 29 ans) a hauteur de 400k€ chacun rang prioritaire aux porteurs obligataire à priori ( cf contrat émission SARL KPMG - rcs ex residence magellan auj datant 04/2020)

 

[totoka]

Bonjour à tous,

j'avoue ne pas avoir lu toutes les pages, (j'en ai lu beaucoup depuis la création du fil, mais il y a des trous dans ma lectures à coup de 5/ 10 pages ahahah)

Ce projet me paraît plustot sympa ?

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Qu'en pensent vos tableaux de ratio, de qualité, ?

Merci pour le coup de main, au plaisir d'aider sur d'autres sujet

 

[Alta99]

Nouveau projet chez Koregraf : [lien réservé abonné]

Ce que j'ai relevé en points positifs :
- Localisation (ITI de 11%)
- Permis de construire purgé
- Emprunt
- Bonne structure financière du promoteur (pas d'endettement)

Points négatifs :
- Marge toute juste de 9% (hors frais relatifs à l'emprunt)
- Promoteur assez jeune avec un capital de 15k€ (mais équipe soit disant expérimentée)
- L'opérateur (SCCV Constant) à un capital de 1k€
- Durée contractuelle de 36 mois

La préco est seulement de 28% mais a débuté au T1 2021, je ne sais pas trop comment la classer.

Qu'en pensez vous ? le projet est intéressant mais la marge et la préco font un peu peur. J'hésite pour un premier investissement.

Je suis encore néophyte, n'hésitez pas à compléter/rectifier mes propos

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Ce projet me paraît plustot sympa ?
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Qu'en pensent vos tableaux de ratio, de qualité, ?

C’est un projet de promotion immobilière pris très en amont.

• -Pas de pré-commercialisation,
• -donc la couverture du coût de revient est encore loin d’être assurée (60,3%),
• +localisation intéressante près de Genève,
• -une marge opérationnelle faible (7,8%), mais suffisante pour éviter le NoGo,
• +un promoteur expérimenté et implanté dans la zone, redevenu financièrement solide, suivi par une banque et qui s’engage à hauteur de 30,5% des fonds propres,
• -la GAPD comme seule garantie, je trouve ça vraiment juste,
• ~une durée de 24 mois standard pour ce type de projet.

Compte tenu des risques engendrés par les points négatifs relevés, je demanderais un taux de rémunération de 10%; de plus, Wiseed prélève une commission à l’entrée, ce qui plombe encore le rendement de 9% offert.
Et je n'ai pas trouvé la grille de commercialisation.

 

[Serge B]

Pour les Ô du Léman, je n'irai pas, trop de dossiers en défaut ou en retard avec Wiseed

Mais objectivement les ratios financiers du Promoteur sont solides (capitaux propres importants, peu d'endettement, actif circulant >++ aux dettes, trésorerie raisonnable ), taux raisonnable aussi , emplacement de 1er ordre pour ce que j'en sais.

Su côté des moins :
- la GAPD ne vaut rien, mais c'est habituel -
- 24 mois, inutile d'y compter, vous pouvez rajouter 6 mois au minimum, entre 6 et 12 plutôt : les risques techniques sont maximaux à ce stade -
- La marge est un peu courte - -
- Aucune préco hormis des intentions pour les logements sociaux --
- Le Promoteur n'ayant jamais financé en crowdfunding, nous ne connaissons pas ses casseroles -

Pour moi, ce ne serait pas du premier choix, mais possible quand même

 

[Merlin75]

Nouveau projet chez Koregraf : [lien réservé abonné]

Ce que j'ai relevé en points positifs :
- Localisation (ITI de 11%)
- Permis de construire purgé
- Emprunt
- Bonne structure financière du promoteur (pas d'endettement)

Points négatifs :
- Marge toute juste de 9% (hors frais relatifs à l'emprunt)
- Promoteur assez jeune avec un capital de 15k€ (mais équipe soit disant expérimentée)
- L'opérateur (SCCV Constant) à un capital de 1k€
- Durée contractuelle de 36 mois

La préco est seulement de 28% mais a débuté au T1 2021, je ne sais pas trop comment la classer.

Qu'en pensez vous ? le projet est intéressant mais la marge et la préco font un peu peur. J'hésite pour un premier investissement.

Je suis encore néophyte, n'hésitez pas à compléter/rectifier mes propos

Bonjour,
J'ai essayé moi aussi de me faire une opinion, bien que ne sachant pas lire un bilan comptable :
- pour la marge si j'estime 7% de rémunération pour Koregraf (35k), 9.5% d'intérêts par an (95k/an): en 24 mois elle n'est plus que 6.5%, et 4.7% s'il faut prolonger jusqu'aux 36 mois...
- On n'a aucune grille de commercialisation? A quel prix sont valorisés les apparts, et quelles sont les références dans le quartier? Avec une marge aussi faible, je voudrais voir des tarif plutôt bas , pour une vente rapide, mais impossible de vérifier.
- Pas de garantie convaincante: une GAPD sur la holding du groupe, si c'est le groupe qui est en difficulté elle sera inutile (sans parler d'éventuelles procédures dilatoires) . Les informations financières sur la holding datent d'avant la crise sanitaire .
-Pour le principe: les projets donnés en référence datent de 2017 à 2019, et aucun n'est du logement en accessions privée.
- de mon point de vue , la présence d'un banque est à double tranchant: c'est quand même une garantie d'un minimum de sérieux du projet, mais elle sera remboursée en premier. Si au bout de 36 mois il reste quelques lots à vendre (ou à brader) , et une marge projet négative, ce sont nos intérêts (voire notre principal) qui vont souffrir.

Bref, marge faible, préco faible, et aucune information me permettant de me convaincre. C'est pas que ça va planter, c'est juste que Koregraf nous demande de leur faire confiance les yeux fermés. Donc no-go pour moi.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

J'ai essayé moi aussi de me faire une opinion, bien que ne sachant pas lire un bilan comptable

Le malheur dans le cas présent, comme le plus souvent avec les projets Koregraph, c'est que l'on ne nous donne pas accès aux données comptables complètes, ce qui nous interdit de facto de contrôler l'analyse financière de la plate-forme et de juger par nous-mêmes de la solvabilité de l'entreprise. C'est pour moi un motif de NoGo.

- On n'a aucune grille de commercialisation?

Si. Elle figure dans la documentation.

Les informations financières sur la holding datent d'avant la crise sanitaire .

Et c'est agaçant.
Quand on sait que les entreprises françaises mettent six mois pour boucler les comptes annuels de l'exercice et que leurs homologues américaines sortent leurs comptes trimestriellement, c'est à pleurer!

- de mon point de vue , la présence d'un banque est à double tranchant: c'est quand même une garantie d'un minimum de sérieux du projet

Oui, ça prouve qu'une analyse a été faite par quelqu'un qui l'a conclue en décidant de se mouiller et prêter.

mais elle sera remboursée en premier. Si au bout de 36 mois il reste quelques lots à vendre (ou à brader) , et une marge projet négative, ce sont nos intérêts (voire notre principal) qui vont souffrir.

D'où l'intérêt d'avoir une ou plusieurs garanties sérieuses.

C'est pas que ça va planter, c'est juste que Koregraf nous demande de leur faire confiance les yeux fermés.

Et je trouve ça insupportable. Vous avez tout compris!

 

[Lira]

Les frais de KG pour Le Constant sont indiqués dans le document réglementaire en plus des intérêts de 9,5% par an sur le montant levé :
Commission de 6 % (hors taxes) du montant des souscriptions définitivement réalisées
+ 1 500 € hors taxes en rémunération forfaitaire d’une assistance juridique et
fiscale ;
+ frais de suivi de 0,5% (hors taxes) du montant levé faisant l’objet d’une
facturation trimestrielle (est-ce 0,5% par trimestre ?)

 

[Alta99]

Les frais de KG pour Le Constant sont indiqués dans le document réglementaire en plus des intérêts de 9,5% par an sur le montant levé :
Commission de 6 % (hors taxes) du montant des souscriptions définitivement réalisées
+ 1 500 € hors taxes en rémunération forfaitaire d’une assistance juridique et
fiscale ;
+ frais de suivi de 0,5% (hors taxes) du montant levé faisant l’objet d’une
facturation trimestrielle (est-ce 0,5% par trimestre ?)

ce qui plomberait encore plus la marge...

 

[Lira]

Oui, c’est quand même fou de constater que ce n’est pas dans le bilan de promotion (mais au moins ils le disent que les frais ne sont pas inclus, dans une petite ligne en italique du dossier de présentation)

 

[Wallys56]

Bonjour à tous.
Suite a ma demande d'hier soir CF m'a fait parvenir ce matin des éléments de réponse sur KEY INVEST dont le gérant est M. EL BAZE.
""""""""""
En ce qui concerne le projet COURS FRANKLIN ROOSEVELT, l’ordonnance de référé du 09/12/2020 a condamné la société et solidairement l’opérateur au règlement de l’intégralité des sommes dues au 30/06/2021. Ce délai passé, nous pourrons contraindre les débiteurs au paiement et donc faire exécuter la décision si la dette n’est pas intégralement soldée à cette date. Aussi, pour parfaire votre information, l’opérateur a interjeté cette décision en appel qui sera examinée en décembre 2021.

Pour le projet LIEUTENANT COLONEL PRÉVOST, la procédure est toujours en cours. Une prochaine audience se tiendra le 04/05/2021, dont la décision devrait vraisemblablement être rendue fin juin début juillet 2021.
"""""""""""""""
Suite au prochain épisode..........
@baffer difficile de mettre un suivi de ces dossiers sur le tableau

 

[baffer]

+ frais de suivi de 0,5% (hors taxes) du montant levé faisant l’objet d’une
facturation trimestrielle (est-ce 0,5% par trimestre ?)

J'ai posé la question à Koregraf et ils viennent de m'indiquer que les frais "sont fixés à 0,5 % (hors taxes) par an du montant levé et font l’objet d’une facturation trimestrielle".
Donc pour le projet on est à 39k€ de frais facturé par Koregraf si l'emprunt dure 36 mois (30k€ + 1,5k€ + 7,5k€).

@baffer difficile de mettre un suivi de ces dossiers sur le tableau

Merci @Wallys56 pour le suivi, j'ai mis le document à jour avec ces indications !

 

[Sylvox]

Bonjour,
Je ne connais pas encore les us et coutumes du site, j'espère donc ne pas faire d'impair et compte sur vous pour m'indiquer la marche à suivre en cas de non-respect des règles.

Pour en revenir au crowdfunding immo, à la lecture de ce forum, j'ai plusieurs questions :
- Sur différents sites, il est mentionné que le taux de défaillance est de 0,2% (ou 0,3%) sur 2020, mais sur ce forum on sent beaucoup de prudence et j'ai aussi le sentiment que le 0,2% n'est pas vrai. Qu'en est-il?
- Je vois beaucoup de sujets sur Koregraf ou Clubfunding alors que sur d'autres sites les plateformes les mieux notés semblent être Homunity, Fundimmo, et October. Et on voit pas ou peu de projets October ou Fundimmo sur ce forum. Pourquoi?
Merci d'avance pour vos retours éclairés.
Bonne journée

 

[Lira]

J'ai posé la question à Koregraf et ils viennent de m'indiquer que les frais "sont fixés à 0,5 % (hors taxes) par an du montant levé et font l’objet d’une facturation trimestrielle".
Donc pour le projet on est à 39k€ de frais facturé par Koregraf si l'emprunt dure 36 mois (30k€ + 1,5k€ + 7,5k€).

Plus les intérêts financiers de 9,5% soit 142,5 K€ sur 36 mois, avec un total pouvant donc atteindre 181,5 K€. On comprend que les frais financiers de l’emprunt ne soient pas inclus dans le prix de revient

 

[baffer]

Bonjour,
Je ne connais pas encore les us et coutumes du site, j'espère donc ne pas faire d'impair et compte sur vous pour m'indiquer la marche à suivre en cas de non-respect des règles.

Pour en revenir au crowdfunding immo, à la lecture de ce forum, j'ai plusieurs questions :
- Sur différents sites, il est mentionné que le taux de défaillance est de 0,2% (ou 0,3%) sur 2020, mais sur ce forum on sent beaucoup de prudence et j'ai aussi le sentiment que le 0,2% n'est pas vrai. Qu'en est-il?
- Je vois beaucoup de sujets sur Koregraf ou Clubfunding alors que sur d'autres sites les plateformes les mieux notés semblent être Homunity, Fundimmo, et October. Et on voit pas ou peu de projets October ou Fundimmo sur ce forum. Pourquoi?
Merci d'avance pour vos retours éclairés.
Bonne journée

Bonjour @Sylvox,
Pour répondre à tes différentes questions :
- Le crowdfunding immobilier n'est pas dénué de risques et le rendement important proposé est bien là pour le rappeler. Il y a donc un pourcentage de projet en défaut (défaut ne veut pas dire perte pour autant). Les plateformes, dans leurs statistiques, présentent leur taux de défaut en valeur (montant collecté des projets en défaut par rapport aux montants de l'ensemble des projets collectés). Il y a donc un biais car, mécaniquement, plus la plateforme collecte de fonds plus elle fait baisser son taux de défaut.
Au global le nombre de projets en défaut (retard contractuel de plus de 6 mois) est de l'ordre d'une centaine de projets pour toutes plateformes conformes. Et vous pouvez globalement doubler ce chiffre si vous comptez également les projets dont le retard est contractuel (inférieur à 6 mois). Du fait de l'effet covid, ce nombre a tendance à évoluer légèrement notamment car la durée moyenne d'un projet est de l'ordre de 21 mois donc tous les retards liés au covid ne sont pas encore visible.

- En réalité cela dépend du nombre de projets que les plateformes proposent. Clubfunding a un volume important de projets (entre 2 et 3 en moyenne par semaine) donc mécaniquement on parle souvent d'eux. Mais globalement les autres plateformes ne sont pas en reste et on parle assez souvent de projets provenant de Koregraf, Homunity, Raizers, Fundimmo, Monego, Immocratie, Anaxago, Wiseed (pour cette dernière un peu moins par rapport aux nombre de projets qu'elle propose mais certains membres (moi compris) ont été échaudés par certains des projets proposés (et donc en retard cela rejoint le premier paragraphe).
Concernant October, il me semble (mais je peux me tromper n'étant pas inscrit dessus) qu'elle ne propose pas de crowdfunding immobilier mais uniquement du prêt aux entreprises. (pour le coup il y a un autre topic dédié pour tout ce qui concerne le prêt aux entreprises)

 

[Serge B]

@Sylvox
Du temps où je m'y intéressais encore , et même maintenant, je n'ai jamais vu October présenter de projets immobiliers.
Je vous signale par contre que WeshareBonds et Look&Fin en font régulièrement quoique assez peu, bien mieux documentés que ce que l'on trouve sur les plateformes traitées ici.

Les Entreprêteurs font aussi de petits projets immobiliers, que je trouve souvent un peu sulfureux, et surtout sans beaucoup de renseignements.

 

[Sylvox]

Merci pour vos retours. En effet, maintenant que vous le dites, c'est vrai que je n'ai pas vu de projet immo sur October.