Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[mvhrb888]

Oui, votre grille est un peu trop sévère, mais elle me plaît.
Pour le projet Clos Verdi, j'ai trouvé :

capital = 500 ==> -3
marge = 8,55% ==> -1
pré-co = 57% ==> -2
ancienneté = 30 ans (de la dirigeante, mais pas forcément de l'entreprise) ==> +2
emplacement = dép 13 ==> 0 mais Marseille donc +1
taux =8,5% ==> +1
durée = 16 mois ==> 0,5
dette nette/capital propre = ? Ils disent que l'endettement est faible.

En fait, encore une fois, je suis étonné par la faiblesse du capital social. Quel est l'enjeu d'avoir un capital social plus ou moins grand ?

 

[poam5356]

ancienneté de la dirigeante : j'ai pris celle de la boite 2011 = -2
Dette/capitaux propres (en K€) : 111/76 = 1,46 (bilan le + récent trouvé sur societe.com) -> +0,5
Effectivement, en dessous de 2, on peut dire que c'est faible.
Capital social : je me demande s'ils ne se sont pas trompés. Il est mentionné 500€, mais sur societe.com, c'est 50 000€.
Total -3 et si je prends l'ancienneté de la la dirigeante (+3 au lieu de -2), alors le total passe à +2, et c'est OK.
On n'est pas obligé de prendre la grille à la lettre. On peut donner plus d'importance à certains points, et moins à d'autres, et même en enlever.
En ce qui me concerne, je donne priorité à la marge, la préco et le lieu.
On pourrait imaginer attribuer des coefficients aux indicateurs en fonction du poids que chacun souhaite lui donner.
La grille ne doit pas avoir 3 mois d'existence, elle ne demande qu'à évoluer.

Le capital social est un élément de solidité financière de l'entreprise puisqu'il représente ce que les associés ont investi dans l'entreprise. C'est une garantie puisqu'il est composé d’actifs saisissables.
Certaines plateformes le mentionnent et le prennent en compte, Wiseed me semble-t-il.
Du coup, je le comptabilise.
En réalité, ce n'est pas le capital social du promoteur qu'il faudrait prendre, mais celui de la SAS ou SARL chapeau qui cautionne le prêt de la SAS dédiée au projet.
J'ai vu des énormes emprunts finalement garantis par une toute petite SAS ayant 1000€ de capital social.
J'ai pensé que c'était limite entourloupe parce que l'on met en avant un cautionnement apportée par une autre société, sauf que cette société est riquiqui!!
En plus, c'est souvent un montage qui empile des sociétés... qui finalement appartiennent à la, ou aux mêmes personnes.
C'est souvent le grand écart entre des promoteurs à parfois 1000€, et d'autres à plusieurs millions d'euros.
Pour moi, il est un élément de la solidité financière de l'entreprise, avec le ratio d'endettement.
Au final, c'est assez compliqué de tout démêler, de retrouver qui fait quoi.
Peut-être faut-il l'enlever, ou diminuer son impact en nombre de points enlevés.
Je trouve, sentiment personnel, que le capital social a plus d'importance que l'ancienneté du promoteur.

 

[mvhrb888]

(bilan le + récent trouvé sur societe.com)

Ouah ! Vous avez fait une véritable enquête !

Capital social : je me demande s'ils ne se sont pas trompés. Il est mentionné 500€, mais sur societe.com, c'est 50 000€.

En effet ce n'est pas pareil

On n'est pas obligé de prendre la grille à la lettre.

En fait, ce qui m'empêcherait d'investir dans ce projet, c'est surtout le montant minimum exigé : 2000 € ça fait un peu peur.

 

[poam5356]

Ouah ! Vous avez fait une véritable enquête !

Non, on trouve rapidement le peu dont on a besoin sur le site.

En fait, ce qui m'empêcherait d'investir dans ce projet, c'est surtout le montant minimum exigé : 2000 € ça fait un peu peur.

Oui, je sais... J'ai participé à quelques projets sur Koregraf, mais je ne m'y suis pas lancé aussi facilement que ça!
1 investissement à 2000€... C'est 4 à 500 sur Clubfunding, ou 20 à 100€ sur Wiseed!!
Alors je sélectionne et ne je ne vais que sur ce qui m'emballe vraiment.
J'ai un ticket pour le Cap turquoise, alors j'attends qu'ils le proposent pour avoir toutes les infos utiles.
Sinon, celui de Marseille m'aurait tenté.

 

[Tomas466]

Clos Verdi chez Koregraf a été finalisé en moins d'une heure.

 

[poam5356]

Pas étonnant : seulement 150K€.

Un nouveau projet sera ouvert demain sur Wiseed :
420 K€ recherchés
PAPAYE à Saint-Pierre sur l'île de la Réunion
Réalisation d'un ensemble de 40 logements de type PLS
100% du projet a été réservé car il s'agit d'une vente en bloc
Taux 9,5%
Durée 18 mois
La marge est de 8%
Sera ouvert mercredi 30 janvier à 18h
Le promoteur OUTREMER Résidences a 2 autres projets en cours sur Wiseed (100K€ et 350K€)
A noter : 0,9% de frais de souscription.

J'ai modifié 2 indicateurs de la grille (qui a été mise à jour sur la page dédiée), dont l'appréciation n'est pas forcément juste ou difficile à faire, comme l'ancienneté du promoteur.
Exemple avec le Clos Verdi : l'entreprise est assez récente : 2011, mais le dirigeant a une longue expérience immobilière d'une trentaine d'années.
J'ai réduit la fourchette de points afin d'en diminuer l'importance :
-1pt< 5 ans 0pt <10 ans +0,5pt <15 ans < +1pt (contre -4 à +2 avant)
Autre indicateur ayant été réduit : le capital social de l'entreprise.
Sa fourchette de points a aussi été réduite :
-1pt <50K€ -0,5pt <100K€ 0pt < 300K€ +1pt (contre -3 à +1 avant)

Ce qui donne, si je l'applique à ce projet PAPAYE :
Marge : 8% -> -1
Préco : 100% -> +3
Ancienneté : 2011 -> 0
Département : La Réunion -> +1
Ville
Durée : 18m -> +0,5
Taux : 9,5% -> 0
Capital social : 100K€ -> 0
Ratio d'endettement : 626/879 =0,7 -> +1
Total +4,5

 

[Tomas466]

0,9% de frais de souscription !?!

Non contents de faire porter le risque sur les investisseurs ils leur font en plus payer des frais maintenant Surtout avec leur track record [lien réservé abonné] qui est loin d'être bon, et les indicateurs de performances tronqués qui ne reflètent pas totalement la réalité

 

[poam5356]

Oui, des frais depuis le printemps de l'année dernière.
Pire, du moins, c'est mon avis : la qualité des projets s'est dégradée depuis ce changement alors qu'ils justifiaient ces frais par une meilleure qualité qu'ils apporteraient aux projets.
Pas mal de gens se sont détournés, dont moi... Je vois les projets trainer en longueur maintenant alors qu'ils partaient en très peu de temps avant. Et j'ai lu les nombreux commentaires, soit sur les projets, soit sur leur blog suite à annonce de la mise en place de ces frais. La mesure ne passe pas dans la tête des gens!!

 

[mvhrb888]

Clos Verdi chez Koregraf a été finalisé en moins d'une heure.

En fait, je m'attendais à une finalisation plus rapide, la somme recherchée étant très petite et l'emplacement bon, mais on dirait que le taux, relativement bas, et le ticket d'entrée ont un peu freiné les gens.

0,9% de frais de souscription !?!

Pratique moyenâgeuse !

 

[Tomas466]

Un nouveau projet ouvre demain mercredi à 17h chez Homunity : Parc Méjean [lien réservé abonné] à Toulon, petite résidence de 23 logements, 40% de préco en 3 mois. Le lieu me semble bon (même si Toulon est loin d'être en plein développement) et les dirigeants sont expérimentés. 10% de rendement, 24 mois, 450 k€ recherchés.

 

[Tomas466]

Financé en 15 minutes par 81 investisseurs

 

[mvhrb888]

Le message annonçant l'ouverture m'est parvenu après la clôture

 

[poam5356]

Je viens de souscrire à celui de ClubFunding.
Ouverture à 18h
18h07 : investi à 61%

 

[Tomas466]

Les 800 k€ ont été atteints il y a quelques minutes, moins d'une journée pour la collecte.

 

[poam5356]

Intéressant de voir comment se fait la collecte.
Il doit y avoir un vivier d'investisseurs provoquant un pic de souscriptions à l'ouverture du projet : 480K€ placés en moins de 10 minutes. Il a ensuite fallu plus de 9h30 pour écouler les 320K€ qui restaient à placer.

 

[moietmoi]

Il doit y avoir un vivier d'investisseurs provoquant un pic de souscriptions à l'ouverture du projet :

Sans doute parmi eux, les participants de la première heure qui ont connu le temps où les souscriptions se bouclaient dans les 30 premières secondes et les plateformes surchargées

 

[Tomas466]

Le message "diversifiez sur plusieurs projets" semble être bien compris, ce qui doit générer le fameux pic à l'ouverture d'un nouveau projet pour les investisseurs qui n'ont pas atteint le montant total qu'ils souhaitent placer en CFI. Évidemment le pic est plus ou moins marqué en fonction du montant à collecter et des conditions du projet (taux de préco, etc.).

C'est aussi le cas pour Homunity : 450 k€ peuvent être atteints en 15 minutes mais 2 M€ ne sont pas encore bouclés depuis plusieurs semaines.

 

[moietmoi]

mais 2 M€ ne sont pas encore bouclés depuis plusieurs semaines.

Personnellement , je ne mise pas sur ce genre de projets; je préfère les recherches jusqu'à 400/500 ke, et c'est déjà beaucoup; d'ailleurs je m'interroge sur la législation mais ceci est une autre histoire..

 

[poam5356]

je m'interroge sur la législation mais ceci est une autre histoire..

actuellement : 2,5M€, et elle va passer, je pense avec la loi Pacte, à 8 M€.

 

[Tomas466]

C'est bien ça, la loi Pacte ayant été votée en première lecture à l'AN et étant bientôt en débat au Sénat.

Nouveau projet chez Homunity : Cap Azur [lien réservé abonné]à Sète, résidence de 61 logements dont 30% sociaux, rendement 9% sur 24 mois, 1,5 m€ recherchés, 83% de pré-commercialisation en valeur. Le promoteur est Uniti [lien réservé abonné] qui a déjà fait appel au CFI pour 15 projets : 5 en cours et 10 remboursés.