Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[CharlyBgood]

Le projet a réussi à trouver au moins plus de 243 investisseurs en moins de 7 minutes ! C'est de la folie !

J’aurais aimé en être mais ces fins de mois estivaux sont dures ...

... surtout les 30 derniers jours.

 

[Ograweb]

Bonjour,

C'est open bar chez Homunity en ce moment. Si quelqu'un passe avec beaucoup de liquidité, il a le choix.
5 projets, 18 Millions en collecte actuellement. Pour un mois d'Août, ils sont culottés.

 

[poam5356]

C'est open bar chez Homunity en ce moment. Si quelqu'un passe avec beaucoup de liquidité, il a le choix.
5 projets, 18 Millions en collecte actuellement. Pour un mois d'Août, ils sont culottés.

Bonjour,
Je crois plutôt que ce sont des projets qui trainent. Le plus ancien est là depuis un moment.
Celui d'aujourd'hui devrait partir assez vite.

 

[Buffeto]

tiens 20h15 un reportage sur le finacement participatif immo sur TF1

 

[Oxalys]

Tu nous racontes !?

 

[Ezerian]

Cette vidéo :

- [lien réservé abonné]

 

[Msimmo]

Bonjour,

C'est open bar chez Homunity en ce moment. Si quelqu'un passe avec beaucoup de liquidité, il a le choix.
5 projets, 18 Millions en collecte actuellement. Pour un mois d'Août, ils sont culottés.

Le projet de stockage à Bourge est clôturé.
Reste 3 gros projets à 16M environ qui tardent...

C'est étonnant que les plateformes ne multiplient pas les associations à 2 (comme déjà fait entre CF et Fund Immo je crois) pour des projets de telle taille surtout en cette période (covid + congés)

 

[Jeune_padawan]

Nouveau projet chez Wiseed : Projet Cagnes-sur-mer

Rendement prévu : 9% annuel sur 18 mois.

C'est une opération de marchand de biens d'achat/revente si j'ai bien compris. Il n'y a pas de travaux de prévu sur l'ensemble immobilier.

Souscription ouverte le vendredi 28 Août 2020 à 13h00.

Note : ce n'est pas un conseil d'investissement sur ce projet.

 

[pticaillou]

Bonsoir,

Il y a eu il y a qq temps des messages sur la pertinence du PEA-PME dans le cadre de CF Immo qui concluaient, en gros, que les frais rognaient largement l’intérêt fiscal du truc.
Désormais, les frais étant bornés, il me semble que pour ceux qui ont un montant minimum qu'ils veulent faire tourner en CF Immo ds la durée, cela devient intéressant.

Y en a-t-ils qui se sont penchés plus concrètement sur la question ?
En particulier:
1. peut-on inscrire n'importe quelle obligation de CF Immo de n'importe quelle plate-forme sur n'importe quel PEA-PME ? Je comprends que la réponse est assez clairement non ? Juste ou pas ?
2. L’intérêt fiscale apparait au delà de 5 ans; mais les obligations en CF Immo ont une durée de ... qqs mois à 36 mois disons. Une fois une obligation CF Immo du PEA-PME remboursée, elle passe en espèce; mais comment investir dans un financement CF Immo cet espèce la, sachant que les plate-formes proposent un investissement via paiement CB ou virement depuis un compte courant ?

Merci

 

[poam5356]

1. peut-on inscrire n'importe quelle obligation de CF Immo de n'importe quelle plate-forme sur n'importe quel PEA-PME ?

Non, je ne crois pas. Il faut que la plateforme propose l'option PEA-PME parce que le processus de souscription n'est pas le même qu'en direct.

2. L’intérêt fiscale apparait au delà de 5 ans; mais les obligations en CF Immo ont une durée de ... qqs mois à 36 mois disons. Une fois une obligation CF Immo du PEA-PME remboursée, elle passe en espèce; mais comment investir dans un financement CF Immo cet espèce la, sachant que les plate-formes proposent un investissement via paiement CB ou virement depuis un compte courant ?

Toute souscription à un projet doit se faire avec des fonds qui sont dans le PEA-PME.
Exit donc les possibilités habituellement proposées par les plateformes.
Elles doivent avoir mis en place un processus spécifique pour les souscriptions depuis un PEA-PME... Et peut-être faire quelques déclarations aux diverses autorités financières et fiscales.
Il faut se renseigner auprès de chaque plateforme sur la marche à suivre.
J'ai reçu plusieurs mails en ce sens dernièrement.

 

[BobbyO]

Projet "Rue du theatre" de 1.6M sur ClubFunding parti en 2 mn !
Impressionnant !

 

[amos21]

Le vrai rendement CF Immo.

Je suis nouveau sur le secteur, mais il me semble que le rendement est bien inférieur à ce qu’on croit. Sans parler des risques.

Exemple concret :

Club funding rue Franklin Rousevelt. 9% sur 24 mois.

Date subscription: 21/2/2020 1000€

Date prélèvement : 26/2/2020

Date émission : 14/4/2020 46 jours !

Clôture anticipée : 30/7/2020

Virement effectué : 7/8/2020 163 jours.

Intérêts versés : 18,55 € soit 1.855% sur presque 6 mois, taux annuel inférieur à 4%.

 

[CharlyBgood]

Je suis nouveau sur le secteur, mais il me semble que le rendement est bien inférieur à ce qu’on croit. Sans parler des risques.

Oui tu as raison: le temps de latence de mise en place effective du prêt rogne le rendement réel.
Reste que même à 4% cela demeure intéressant.

Pour atténuer cela, j'alimente les établissements de paiement partenaire des P-F de crowd avec une CB à débit différé.

Mais 2 remarques:

1°) la P-F est bien obligée de communiquer sur le taux facturé à l'emprunteur qui est bien le %tage affiché

2°) En crowd-equity c'est encore + long mais là, ce sont des actions de non-coté, pas des produits de taux.

 

[poam5356]

J'ai pris un de mes remboursements, au hasard, chez Clubfunding... Histoire de voir!!
L'imprimerie :
Date d'émission 17/07/2018
Date de remboursement 07/02/2019
Taux 10%
A l'époque, les projets étaient à 500€ le ticket mini.
Ce qui donne 28,02€ pour 205 jours.

En réalité, mon compte a été débité le 04/07/2018 et crédité le 11/02/2019.
L'investissement a donc couru sur 222 jours.
Ce qui donne un rendement annuel de 9,21%.
Ce qui n'est pas si mal que ça.

Evidemment, plus la durée est courte, plus le rendement sera diminué puisque les temps de transfert des fonds, avant et après, restent les mêmes.
Franklin Roosevelt a été remboursé par anticipation après seulement 7 mois. Ceci explique cela!!

Maintenant, faut-il se flageller en calculant aussi finement les rendements?
Mes 500€ étaient sur mon compte bancaire au jour du prélèvement, le 04/07/2018.
Mais ils y étaient depuis longtemps... Sans rien rapporter.
Comment, dans ces conditions, apprécier le rendement réel du placement chez Clubfunding?
Quand j'ai touché les fonds, en février 2019, ils sont ensuite restés un moment avant d'être réinvestis..
Faudrait-il en tenir compte dans le rendement des placements réalisés?
Idem avec mon PEA, dans lequel existe un compte liquidité qui ne rapporte rien, alors que, parfois, il peut y avoir une somme non négligeable en dormance.
Idem avec le livret A si on verse une somme le 2 du mois....

Je veux bien faire un bilan global, à l'année, en comptabilisant tous les placements sans exception, y compris l'argent dormant sur le compte bancaire.
On se moque de quand un placement devient réellement productif, ou de combien de temps il faut pour récupérer l'argent lorsqu'il se termine.
Si on arrive à faire du 4% (peut-être 5% si la bourse marche bien) sur une année, je pense que la performance peut alors être qualifiée d'excellente.

 

[amos21]

Si on arrive à faire du 4% (peut-être 5% si la bourse marche bien) sur une année, je pense que la performance peut alors être qualifiée d'excellente.

J’essai de comparer le rendement dans les placements en SCPI et CF IMMO.

Dans les deux il y en a des pièges. CF c’est quand très chronophage, donc je me suis demandé si une SCPI avec un rendement tranquille de 5-6% ce n’est pas aussi bien.

 

[CharlyBgood]

J’essai de comparer le rendement dans les placements en SCPI et CF IMMO.

Dans les deux il y en a des pièges. CF c’est quand très chronophage, donc je me suis demandé si une SCPI avec un rendement tranquille de 5-6% ce n’est pas aussi bien.

Si tu veux mon avis (et même si tu le veux pas d'ailleurs), ces 2 produits n'ont rien à voir !
même si leur sous-jacent est l'immobilier.

Et n'oublie pas que même en SCPI, tu as:
- des "frais de sortie dès l'entrée" (pas mal cette expression je la referai !)
- un délai de jouissance de 4 à 6 mois
- une durée de détention de mini 8 à 12 ans
En contrepartie d'un risque mutualisé bien moindre qu'en crowd lend-immo !

Le crowd-immo c'est du prêt court-moyen terme à risque bien + élevé, donc un taux lui aussi >
Mais l'argent est censé revenir bien + vite qu'en SCPI.

Pour moi ce sont 2 produits bien distincts qui ne servent pas du tout les mêmes objectifs et horizon.

Si tu veux des revenus + "pépères" sans besoin de ton capital, n'hésites pas: file en SCPI.

Si tu veux dynamiser des liquidités et servir un meilleur rendement, fais du crowd-immo.

 

[Tomas466]

Le CF immo atteint régulièrement le même rendement que les meilleures SCPI, en particulier lorsque la durée de prêt est conséquente, typiquement sur des projets de promotion immobilière classique (les opérations de marchand de biens sont par définition plus courtes). Voici un exemple perso chez Koregraf :

- virement de 2000 euros le 25/10/2018, date de valeur sur le compte bancaire
- remboursement le 18/02/2020 (soit 481 jours plus tard) avec 170 euros nets d'intérêts

Ce qui représente 6,5% annuels nets de fiscalité. Il n'y a pas d'autres frais.

Il est clair que plus la durée de prêt est courte, plus les délais administratifs vont faire baisser le rendement.

 

[amos21]

merci pour les réponses.

 

[Msimmo]

Le vrai rendement CF Immo.

Je suis nouveau sur le secteur, mais il me semble que le rendement est bien inférieur à ce qu’on croit. Sans parler des risques.

Exemple concret :

Club funding rue Franklin Rousevelt. 9% sur 24 mois.

Abordé en long et large 4 pages plus haut
Example: https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-369295

Il n'y a pas unanimité sur le sujet on peut dire !!

A noter, pour rebondir sur la discussion sur le PEA-PME,
- d'une part quelques plateformes en parlent mais ça reste très flou sur le déroulé concret
- il faudra se prémunir au maximum des opérations courtes ou qui risque d'être courtes et des remboursement anticipés
Les frais de transferts sur le non côté seront plafonnés à 25€ par opération soit 50€ max pour achat/vente auquel se rajoutent des frais de garde de 0.4% max.

Faudra voir les PEA-PME en ligne, mais même eux pourraient avoir des frais de transferts non négligeables sur le non côté.

Bref à 2000€ sur 24 mois et 10% soit un gain brut de 400€ et une économie PEA-PME de 400eur * 12.8% = 51€
pas évident de rentrer dans ses frais...

Si remboursement anticipé au bout de 1 an => perte de rentabilité par rapport à un investissement en direct probable (140€ gain net en direct contre 115€ de gain net via PEA-PME avec les 50€ de transferts)

J'ai l'impression que le souci du PEA-PME + crowdfunding immo est qu'il inciterait à baisser la diversification en investissant un montant + élevé par opération individuelle.
Ce serait dommage de passer d'une forte diversification (30 projets à 2kE) à une plus faible (15 projets à 4kE) rien que pour ça d’après moi.

Ou plutôt ce n'est que pour les gros investisseurs...

 

[dragon-666]

Effectivement débat qu'il y a déjà eu plusieurs fois similaire au débat sur la durée d'investissement. Il y a ceux qui préfèrent les projets courts (6 à 12 mois) et ceux comme moi qui préfèrent les projets longs (24 à 36 mois). Personnellement j'estime que le risque est moindre sur un projet à 8% sur 36 mois que sur 3 projets à 8% sur 12 mois. Sans parler du temps pendant lequel l'épargne et non rémunérée plus importante sur les projets courts et du temps passé à réaliser l'investissement.

Maintenant de mon côté je trouve que les remboursements anticipés sont un peu une "arnaque" -ce qui va de pair avec ma préférence pour les projets longs. Si j'investis sur un projet de 24 mois et qu'on me rembourse au bout de 3 mois, ça m'agace. Lorsqu'un particulier rembourse de manière anticipée un crédit immobilier il y a une pénalité de remboursement anticipé, je pense que ce serait justifié d'avoir quelque chose de similaire.

Il semble aussi que certaines plateformes soient plus impactées que d'autres par les remboursements anticipéS. Tous mes remboursements anticipés pour l'instant ont été sur Clubfunding.

Sinon rien à voir mais c'est open bar sur les projets de crowdfunding avec la rentrée :
- projet Arboréa sur Koregraf
- deux projets sur Clubfunding
- et 4 projets sur Fundimmo