Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[poam5356]

Donc ratios financiers au ras des pâquerettes!
Préco C... autour de 30 à 40% ?
Des ratios financiers mauvais... je n'aime pas beaucoup pas du tout actuellement.
A mon avis, les effets de la crise sont à venir, à partir de l'automne sans doute, et mieux vaut un opérateur blindé, et une bonne marge sur le projet pour s'éviter des sueurs froides.

 

[dca]

Donc ratios financiers au ras des pâquerettes!
Préco C... autour de 30 à 40% ?
Des ratios financiers mauvais... je n'aime pas beaucoup pas du tout actuellement.
A mon avis, les effets de la crise sont à venir, à partir de l'automne sans doute, et mieux vaut un opérateur blindé, et une bonne marge sur le projet pour s'éviter des sueurs froides.

Réalisation de l'opération LES JARDINS DE MAURILENE dans le quartier familial et verdoyant des Pugets à Saint-Laurent-du-Var en Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Cette opération consiste en la réalisation d'un ensemble de 30 logements en VEFA, répartis sur 2 bâtiments en R+2 :

• Le bâtiment A accueillera 15 logements sociaux, de Type T2 à T4
• Le bâtiment B accueillera 15 logements en accession, de Type T2 à T4

Ces deux bâtiments se situeront sur deux parcelles cadastrales, où se tiennent actuellement des bâtiments qui seront démolis.

Pour réaliser cette opération, un PC a été obtenu puis purgé. Ce programme est conforme à la RT 2012.

A ce jour, 60% du projet a été réservé et une garantie financière d'achèvement a été pré-accordée par la banque.

Une garantie à première demande sera signée par l'Opérateur. De plus, le dirigeant s'est engagé à garantir le complet remboursement du présent Emprunt Obligataire en vertu d’une caution personnelle et solidaire.

 

[MChat]

Donc ratios financiers au ras des pâquerettes!
Préco C... autour de 30 à 40% ?
Des ratios financiers mauvais... je n'aime pas beaucoup pas du tout actuellement.
A mon avis, les effets de la crise sont à venir, à partir de l'automne sans doute, et mieux vaut un opérateur blindé, et une bonne marge sur le projet pour s'éviter des sueurs froides.

Il vient de passer C avec la préco passant de 57% à 60%.
La marge est de 21,6%, le capital sociale de 5000€, ratio d'endettement de 10,52%
Le note avec l'application de votre grille est passée de -0,5 points à 0,5 points.

 

[poam5356]

OK... -0,5 / +0,5.. On est dans du "sans plus"...
Et en ce moment, le "sans plus" ne me va pas bien.
Ce qui ne signifie pas que le projet est mauvais, loin de là mon idée.
Capital social à 5000€ et ratio à 10. C'est moche.
Avec une préco à 100%, on pourrait se dire que le projet est sans risque, même si toutes les marques d'intérêt ne se transforment pas toujours en achat ferme.
C'est ma manière de raisonner que je vous livre là, pas un conseil sur le projet.

 

[Stilt]

Je ne suis pas premium et j'ai aussi accès à ce projet sur Wiseed.
[lien réservé abonné]

 

[poam5356]

Oui, effectivement... Maintenant, je le vois aussi dans la liste des projets proposés!!

 

[MChat]

Je ne suis pas premium et j'ai aussi accès à ce projet sur Wiseed.
[lien réservé abonné]

Le projet a été ouvert en accès privé hier à 12h30, puis la collecte n'étant pas terminée, il a été ouvert à tous il y a quelques heures.
Il y a 1h, le montant collecté était de 183000€ sur les 280000€ recherché.

 

[poam5356]

Ah, mon bon Monsieur, c'est plus c'que c'était...
280K€, c'est riquiqui comme montant.
Normalement, en accès privé (c'est différent du premium), ils ciblent assez de monde pour couvrir le montant à souscrire.. C'est un peu logique.
Et là, 24h après, ils sont à la peine!

 

[Stilt]

Je me commence à me dire que je devrai être promoteur. Pour 20K€ d'apport, il prévoit 1300K€ de marge!!!! Lui il fait un super placement!!!! D'ailleurs je ne comprends pas pourquoi, il n'est pas encore plein aux as (cf ses ratios).

 

[poam5356]

C'est sur un projet de 6M€ quand même!
S'il n'apporte que 20K€, il y a 2M€ de prêts.

 

[Nathamcha]

Bonjour à tous,
Je suis nouvelle sur ce forum que j'ai découvert en faisant des recherches sur le crowdfunding immo. J'ai très peu à placer mais pour l'instant je ne peux pas investir dans un appartement à louer (actuellement au chômage et pas encore sûre de rester en France), alors je réfléchissais à tenter une toute petite somme sur le crowdfunding immo (en gros entre 1 et 3 placements tant que je n'ai pas retrouvé de boulot).
J'ai lu un peu ce fil de conversation (pas l'intégralité des 260 pages certes) et j'ai vu que certains d'entre vous investissent depuis suffisamment longtemps pour avoir vu la fin de plusieurs projets de crowdfunding immo. Je voulais avoir votre retour sur le long-terme: est-ce que vous avez eu des problèmes particuliers ? Des retards ou annulation de projets (j'ai vu les pourcentages globaux) ? Appliquez-vous toujours les critères de sélection détaillés au début de cette conversation ?

Merci

 

[Genséric]

Bonjour,

Je suis sur 3 plateformes d'investissements réparties comme suivant :

- 4 financement sur Wiseed
- 3 sur October
- 2 sur We Share Bonds


4 investissements dans l'immobilier.
3 dans le commerce.
1 industrie .
1 info et comm.


Premiers investissements réalisés en novembre 2018 avec pour bilan :
5 investissements sans incidents et 1 en défaut (industrie).
3 investissements tout récent (il y a 15 jours).

En regardant les historiques de sorties ( sur Wiseed) je me suis aperçu que les plus grandes chances de réussites concernent les projets immo.

Moi je privilégie les emprunts sous forme d'obligations.

Il faut que vous preniez conscience que contrairement à des placements en bourse ou vous ne perdez de l'argent que si et seulement si vous revendez à perte.
Sur le crowdfunding vous pouvez tout perdre avec très peu de probabilité de récupérer une partie de vos sommes.

Personnellement sur mon investissement en défaut, j'avais placé 80 euros et je n'en ai récupéré que 23.
Donc pour rattraper mes 60 euros de pertes il faut que 3 investissements de 100 euros, à environ 10% d'intérêts réussissent.
Projets qui sont sur 2 ou 3 ans, ça peut paraitre long pour récupérer cette somme.

Mais le principe du crowdfunding est intéressant on est un peu acteur d'une réussite entrepreneuriale.

 

[Tomas466]

Pour ma part j'ai débuté mes investissements dans le crowdfunding immo il y a 18 mois environ. J'en suis à 9 remboursements : 2 Homunity, 2 Koregraf, 3 Monego, 1 Fundimmo, 1 ClubFunding.

Pas de problème particulier pour moi en appliquant une sélection rigoureuse des projets (ou que j'estime être rigoureuse en tout cas !).

Il faut garder en tête que les périodes de remboursements indiquées au moment de la collecte sont indicatives et que le contrat permet au promoteur de rembourser plus tôt (tout ou partie), ce qui réduit les intérêts versés, mais il peut aussi rembourser plus tard (j'ai plusieurs projets annoncés comme décalés d'un trimestre du fait de la crise sanitaire).

Compte tenu de votre situation perso, n'oubliez pas que l'investissement est bloqué tant que le projet n'est pas dénoué et qu'il n'y a aucune clause permettant de récupérer l'argent plus tôt.

 

[poam5356]

Je voulais avoir votre retour sur le long-terme: est-ce que vous avez eu des problèmes particuliers ?

Bonsoir
4 ans de crowdfunding, mais j'ai commencé par les prêts aux TPE/PME parce que les sommes à placer étaient très faibles... Expérience vite arrêtée quand j'ai lu les commentaires de ceux qui avaient des centaines de projets en cours avec des taux de défaut dépassant les 10%.
Au final, tout compris, 1 seul vrai défaut.... là où je ne l'attendais pas : sur les énergies renouvelables!
Mes 1ers investissements en immo ont été réalisés fin 2016.
A ce jour :
71 projets remboursés et 72 projets en cours.

Des retards ou annulation de projets (j'ai vu les pourcentages globaux) ?

Quelques retards... Particulièrement sur 1 plateforme sur laquelle j'ai de moins en moins l'intention de continuer à y participer.
Malgré tout, les retards font partie de la construction immobilière. Il y a tellement d'imprévus, à commencer par les administrations qui tardent parfois à délivrer les autorisations... Jusqu'au couple d'architectes qui décide de divorcer en plein chantier. Le promoteur a dû en chercher un autre pour prendre la suite!!

Appliquez-vous toujours les critères de sélection détaillés au début de cette conversation ?

J'applique des critères de sélection que j'ai définis au fil des projets.
Je les applique même avec plus de sévérité actuellement du fait du coronavirus.
Je ne sais pas si c'est à eux que vous faites référence?
Je pense que chacun de nous développe ses propres critères. Ce qui est légitime.

 

[Gribouille71]

Bonjour,

J’ai commencé par les TPE/PME début 2015, suivi par l’immobilier et enfin les ENR.

Mon tout premier projet immo (octobre 2015) est toujours en cours (happy end prévu fin juin 2020).

J'ai participé à une centaine de projets (en cours ou terminé, programme immo ou corporate, amortissable ou in fine) sur 17 plateformes. Il y a des retards contractuels et un projet qui pose problème (le promoteur ne rembourse pas, procédure en cours).

Globalement, ça se passe bien.

Après c’est clair que suite à la crise sanitaire, quasiment tous les projets qui devaient se déboucler depuis mars sont décalés de 3-6 mois. A voir en fin d’année.

Tout secteur confondu, mes pertes sont, pour l’instant, « compensées » par les gains de parrainage et les codes promo. Et la quasi-totalité concerne des projets ENR.

Je n’utilise pas de grille, je fais en fonction de l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
A part ça, je regarde l’historique du promoteur, les services/commodités à côté du projet, la pré-commercialisation, les projets autours, le prix du m² + feeling.

Donc avant de vous lancer, soyez sûre que vous n’aurez pas besoin de cet argent dans les 3-4 ans à venir et que vous pourrez faire face si vous ne récupérez ni le capital ni les intérêts.

 

[CharlyBgood]

est-ce que vous avez eu des problèmes particuliers ? Des retards ou annulation de projets (j'ai vu les pourcentages globaux) ? Appliquez-vous toujours les critères de sélection détaillés au début de cette conversation ?

Bienvenue dans le crowd-immo Nathamcha,

tu viens de m'obliger à une comptabilité détaillée mais c'est tjs intéressant à partager.
Je fais du crowd depuis 2011 (Equity et lend PME) et du crowd immo depuis fin 2013.
J'ai participé à ce jour, à 86 projets de crowd-immo purs, dont seuls 30 restent en cours actuellement.
Je confirme que c'est le crowd au couple rendement-risque le meilleur, à l'heure actuelle.

Les problèmes:
Tu sais quand tu investis, tu ne sais pas exactement quand ça revient, et surtout si tout va revenir: le risque est omniprésent, et en ce moment il est même exacerbé, vu la conjoncture macro-économique.

J'ai actuellement nombre de projets en retard, mais plus qu'un seul en défaut officiel.
Cela dit je m'attends à d'autres défauts à venir dans des temps brefs.
IMPORTANT: le défaut ne signifie pas tjs que tu fais une croix sur ton argent, mais qu'il te faudra sûrement longuement patienter, et sans doute oublier aussi le taux d'intérêt prévu au départ.
Donc mieux pas compter dessus en résumé.

J'utilise davantage mon instinct et mon expérience que les grilles proposées ici. Cela dit les réflexions de mes camarades m'influencent très souvent. En fait ma gestion des risques se fait par:
- l'emplacement
- la qualité de signature / ancienneté du promoteur
- jamais plus de 2 projets en cours sur le même promoteur
- des projets "courts": 3 à 18 mois maximum sachant qu'en réalité cette durée sera + longue
- mais surtout des tout petits "tickets" de 100 à 500€ maximum => diversification maximale

Je rejoins un peu @Gribouille71 dans sa philosophie d'invt.

il faut composer avec sa personnalité. Mais vu ta situation, sois très sélective dans tes futurs invts car tu n'as apparemment "que" 3 cartouches pour répartir ton épargne crowd-immo: c'est peu pour répartir ton risque.
En lisant ces colonnes, tu as fait le bon choix.
N'hésite pas à être patiente avant de miser, quitte à rater qq trains: il y en aura bcp d'autres.

 

[Yzard]

Bonjour
Que pensez vous du projet de demain sur ClubFunding... Sanary 2

 

[Chris78]

Bonjour.
Opération de marchand de bien donc la durée sera surement assez courte (< 18 mois prévus). Risque correct, taux attractif.

 

[dca]

A la même heure (ce mardi à 17h), autre projet très différent sur Fundimmo:
« Résidence de Longchamps » à Floirac (33) :

Le projet LA RÉSIDENCE DE LONGCHAMPS est une opération de promotion immobilière consistant en la démolition totale d’un bâtiment afin de construire un immeuble d’habitation en R+3 de 26 logements collectifs vendus en bloc à Floirac (33270) dans le département de la Gironde.

L’opération est logée dans une société de projet dédiée : la société SARL LA RESIDENCE DE LONGCHAMPS, ayant comme associé unique LIBERTEA (à 100%).
Promoteur immobilier spécialisé dans l'habitat social en commercialisant des programmes neufs auprès de bailleurs sociaux.

• Montant de la collecte Fundimmo : 500.000 €
• Durée : 30 Mois
• Taux Investisseurs : 9 % annuel
• Caution solidaire demandée par Fundimmo : La société Groupe ARGO

 

[Yoco38]

J'ai mis un billet sur le fundimmo. Preco à 100 %

Les points noirs sont le financement uniquement VEFA+ Fundimmo (pas de banque) et la durée pour moi .