Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[baffer]

Je commence a avoir quelques projets en cours et je commence a me rendre compte de la complexité pour suivre les intérets, remboursement, encours sur chaque plateforme, rendement,... J'ai commencé un excel mais ça fait déjà 3 fois que je le refais. Vous faites comment de votre coté, quels sont vos indicateurs de suivi?

Bonjour,
Pour ma part mon suivi via Excel avec 2 onglets principaux :
- L'onglet de synthèse, avec une ligne par projet (cela rejoint ce qu'indique Poam) avec un certains nombre d'informations (Nom du projet, Promoteur, Plateforme, Secteur (Immobilier, EnR, Entreprise), Montant investi, CRD (pour les projets dont le remboursement du capital n'est pas infine), Intérêts bruts perçus, intérets bruts à percevoir, Intérêts nets perçus, intérets nets à percevoir, Taux brut, Taux net, Taux d'exposition, Durée, Date début d'obligation, Date fin d'obligation)
- L'onglet "Mouvement" où j'indique pour chaque projet la date de dépot, la ou les dates d'intérêts prévisionnelles (où intérets réelles lorsque le versement est effectif), la ou les dates de remboursement prévisionnel (où remboursement réel lorsque le remboursement est effectif). Avec une ligne par opération.

A partir de ces 2 onglets principaux je peux calculer :
- Un échéancier, où je vois par mois les intérêts à venir ou perçus, les remboursements de capital à venir ou perçus, le nombre de projets terminés ou qui vont se terminés (Ayant investi la somme désirée en crowdfunding, cela me permet de prévoir les sommes que je vais récupéré afin de pouvoir les réinvestir. Idéalement, j'essaye d'avoir au moins 1 projet qui se termine pour chaque mois. Cela me permet de continuer à m'informer des projets à venir pour chaque plateforme et d'être plus restrictif (si je n'ai qu'un projet qui se termine dans le mois je sais que je dois être le plus sélectif possible en choisissant sur le mois courant le meilleur projet à mes yeux proposés par les différentes plateformes). En effet, rétrospectivement, lorsque je regarde certains projets sur lesquels j'ai investi pendant ma phase de constitution de portefeuille de projets en crowdfunding, j'ai par le passé était moins rigoureux et si c'était à refaire, je n'investirai pas sur certains projets que j'ai actuellement.
- Un onglet "statistique" où je peux suivre globalement mon portefeuille de projets en crowdfunding : Nombre de projets terminés, Nombre de projets en cours, Nombre de projets en défaut, Montant prêté, CRD global, Frais (pour Wiseed), Montant remboursé, Intérêts net perçus, Intérets net à percevoir, Taux brut moyen, Taux net moyen, Exposition minimale, Exposition maximale, Exposition moyenne, Durée minimale, Durée maximale, Durée moyenne. A cela s'ajoute quelques graphiques pour suivre dans le temps les montants versés, perçus, ...
- Un onglet "statistique par plateforme" qui reprend les données de l'onglet statistique mais pour chaque plateforme

- En gros, à chaque nouvelle souscription d'un projet, je mets à jour les 2 onglets principaux
- En gros, à chaque fin de mois, je mets à jour l'onglet "Mouvement" (en fonction des versements, des décalages de projets ou des remboursement anticipé).
- Les données des autres onglets sont calculés à partir des 2 onglets principaux donc pas de mise à jour à faire.

Idéalement, il ne faut pas que la mise à jour de mon fichier de suivi me prenne plus d'une heure par mois.

 

[dca]

Perso j'utilise un fichier excel mais apparemment moins sophistiqué que celui de baffer (juste partie échéancier)

 

[Chris78]

Je commence a avoir quelques projets en cours et je commence a me rendre compte de la complexité pour suivre les intérets, remboursement, encours sur chaque plateforme, rendement,... J'ai commencé un excel mais ça fait déjà 3 fois que je le refais. Vous faites comment de votre coté, quels sont vos indicateurs de suivi?

Bonjour.
Le pont de départ est de définir précisément ce que vous souhaitez faire, quelles informations vous souhaitez suivre ...
Pour ma part, j'utilise pour le crowdfunding une feuille de tableur assez simple où je mets Plateforme/Nom projet/Montant investi/Taux/Date de valeur/Fin prévue/Fin réelle/Remboursement capital/Intérêts bruts - nets
J'en déduis le montant total investi, le taux moyen depuis le début et sur les opérations en cours ...
Assez sommaire mais cela me suffit.
Et quelques feuilles additionnelles pour des opérations de crowdlending (une pour Credit.fr, une pour Bienprêter).
Pour Clubfunding, j'ai aussi développé un programme qui me permet de suivre les montants versés chaque mois ...

 

[CharlyBgood]

Je commence a avoir quelques projets en cours et je commence a me rendre compte de la complexité pour suivre les intérets, remboursement, encours sur chaque plateforme, rendement,... J'ai commencé un excel mais ça fait déjà 3 fois que je le refais. Vous faites comment de votre coté, quels sont vos indicateurs de suivi?

Perso je fonctionne encore avec une antiquité mais qui reste efficace: Microsoft Money.
Les calculs de taux de rendement annualisé moyen se font tout seuls, c'est cool.

Je tague mes projets d'abord en type de crowd (equity ou immo), puis par Entreprise / Promoteur, ce qui me permet de distinguer comment je suis investi, puis voir chez qui je suis déjà par exemple 2 fois en cours (maximum 2 projets / promoteur-entreprise sauf quand j'ai des convictions de fond), car actuellement je suis sur ~ 120 projets investis sur 5 P-F.

Sinon pour anticiper ma téso à l'annonce imminente de remboursement (tjs en cash sur mon cpte bancaire), je prends ma calculette et fait l'estimation des intérêts avec la fonction X exposant Y, dont je retranche la flat-tax.
Je tombe très souvent juste ou à qq centimes près; je corrige au moment de vérité.

 

[Stilt]

Merci à tous pour vos précisions sur vos fichiers de suivi de projets. Mon objectif à travers cette feuille de calcul est à la fois de suivre les projets individuellement et d'avoir quelques statistiques. Mais aussi de connaitre en temps réel mon encours, les échéances à venir, mes remboursements net d'impôts et frais, et de compiler quelques critères qualitatifs sur chaque projet : % commercialisation, marge,... afin de m'améliorer sur ma sélections des projets.

Actuellement, j'ai à peut près les mêmes données que @Chris78 , avec 4 parties :
1. Projet : Nom projet/plateforme/Promoteur/Type opération/objectif levée de fonds/%commercialisation/Cashflow immo/Lieu
2. Investissement : Date début/Montant investit/intérêt prév (brut)/Taux annoncé/Durée initiale
3. Bilan : Statut/montant remboursé/date fin/durée réelle/total net impot&frais/rendement
4 .Suivi mensuel: je surligne les mois du projet jusqu'à l'échéance et je rajoute mensuellement les intérêts reversés par projet.

Et dans un autre onglet, je vais bidouiller un onglet statistique avec quelques calculs automatiques : encours par plateforme, évolution quotidienne de l'encours,... et je pense que je vais m'appuyer sur la batterie d'indicateurs des stats de @baffer (d'ailleurs félicitations, tu sembles avoir un sacré outil de pilotage!!!)

Encore merci à tous

 

[Zino]

J'avoue également ne pas avoir compris l'histoire d'achat-revente au propriétaire actuel et peu d'infos sur le promoteur.

Bonjour,

ce que je ne comprends pas sur ce projet de Wiseed en réméré, c'est le « loyer » de 700k annuel qui représente 16,7% de la valeur de rachat et 20% de la valeur d'expertise. Soit 33,3 à 40% de la valeur du bien versée dès le début de l'opération pour une occupation sur deux ans.

Au final, 40% pour 24 mois, est-ce habituel de verser un tel pourcentage du bien comme indemnité d'occupation ?

 

[Stilt]

ce que je ne comprends pas sur ce projet de Wiseed en réméré, c'est le « loyer » de 700k annuel qui représente 16,7% de la valeur de rachat et 20% de la valeur d'expertise. Soit 33,3 à 40% de la valeur du bien versée dès le début de l'opération pour une occupation sur deux ans.
Au final, 40% pour 24 mois, est-ce habituel de verser un tel pourcentage du bien comme indemnité d'occupation ?

Bonjour,
Ce que je comprend c'est que le vendeur est pris à la gorge mais il ne veut pas perdre son bien. Donc il a accepté les conditions de l'acheteur, même si elles sont exorbitantes...Je pense que le vendeur doit attendre une grosse rentrée d'argent pour avoir l'espoir de récupérer sa maison. Même si selon Wiseed, ce n'est pas forcément le scénario retenu.
Donc on peut imaginer que le vendeur se fait plumer par l'acheteur qui profite d'une situation désespéré.
J'ai mis un billet sur l'opération car elle me semblait sécure mais déontologiquement je le regrete déjà!!!

 

[Jeune_padawan]

Au final, 40% pour 24 mois, est-ce habituel de verser un tel pourcentage du bien comme indemnité d'occupation ?

Au final, je ne participe pas. Manque d'infos sur le promoteur, le "réméré" je "n’accroche" pas. Quand il y a un doute, je n'investis pas.

 

[Stilt]

De toute façon, ce n'est pas sûr que le montant minimum de collecte soit atteind.
Au bout de 24h, on était à 350k€/1500k€

 

[Genséric]

Bonjour,

Que pensez-vous du projet sur Wiseed "le Domaine de Maurilène" ?
Réalisation de 30 logements
9% annuel sur 24 mois . Classé D par Wiseed

 

[poam5356]

Bonjour,
Je ne le vois pas. C'est un projet réservé?

 

[Genséric]

Oui je pensais qu'il serait quand même visible .

 

[Enitsuj]

Je commence a avoir quelques projets en cours et je commence a me rendre compte de la complexité pour suivre les intérets, remboursement, encours sur chaque plateforme, rendement,... J'ai commencé un excel mais ça fait déjà 3 fois que je le refais. Vous faites comment de votre coté, quels sont vos indicateurs de suivi?

Voici le fichier excel que je me suis fait avec dans une partie les statistiques en cours et dans une autre les statistiques passées.

Quand un projet est terminé, je le copie/colle dans l'autre partie et complète les informations (date du rbst, durée effective, et une petite note 0, 5 ou 10 sur le projet et son déroulé)

 

[DryClepsydra]

Nouvelle opportunité d'investissement
Projet Morel Lodge, à Méribel (73)
| 8 %* de rendement annuel sur 18 mois |
OUVERTURE : vendredi 12 juin à 16h
Le projet Morel Lodge est réalisé par un opérateur spécialiste de la promotion immobilière en montagne et haute montagne. Ayant livré plus de 500 résidences de luxe au coeur des plus belles stations des Alpes françaises, ce promoteur emblématique est reconnu en Savoie pour la qualité de ses programmes.

Il s'agit ici d'un financement pour l'acquisition et la réhabilitation d'un chalet de 320 m². Situé au sein du domaine skiable des 3 Vallées, le projet bénéficie d’un emplacement idéal puisque Méribel dispose d'une offre complète, avec ses nombreux commerces et restaurants et ses accès directs aux pistes de ski.

HOMUNITY

 

[CharlyBgood]

J'ai mis un billet sur l'opération car elle me semblait sécure mais déontologiquement je le regrete déjà!!!

Ça m’arrive parfois aussi si ca peut te consoler, mais je dors bien qd même.

En revanche là je passe mon chemin: trop long et pas inspiré.

 

[dca]

HOMUNITY

Pas de financement bancaire, financement 2100k promoteur et 2400k Homunity

 

[dca]

Bonjour,
Je ne le vois pas. C'est un projet réservé?

Oui c'est bien un projet réservé mais avec une cote de "D" bonjour le cadeau

 

[poam5356]

HOMUNITY

Dans le bas de la station, 1100m, donc moins attirant que dans le haut.
J'ai toujours mes 1000€ en attente chez eux, mais je passe le tour.

 

[poam5356]

Oui c'est bien un projet réservé mais avec une cote de "D" bonjour le cadeau

J'ai déjà remarqué que des projets réservé ou en premium ne sont souvent pas des cadeaux.
D... Qu'est-ce qui vaut cette mauvaise note? Préco à 0? promoteur au raz des pâquerettes?

 

[dca]

J'ai déjà remarqué que des projets réservé ou en premium ne sont souvent pas des cadeaux.
D... Qu'est-ce qui vaut cette mauvaise note? Préco à 0? promoteur au raz des pâquerettes?