Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Stilt]

Sur Wiseed, je trouve qu'il y a pleins d'erreurs. Comme de ne pas compter les frais financiers montrant une marge de 29% au lieu de 22%. Je trouve ça incroyable !

Oui, c'est vraiment une mauvaise habitude qu'à Wiseed. Ils minorent systématiquement les charges (au moins sur les 3-4 derniers projets), oubli des frais de notaire, des charges financière, des frais de commercialisation,... du coup ça sème la panique dans leur communauté d'investisseurs....et c'est surtout malhonnête!!!

 

[BobbyO]

Voilà, je reçois un reporting d'un projet wiseed :

N'importe quoi !

 

[CharlyBgood]

N'importe quoi !

Je n'ai pas toutes les finesses de vos investigations.
Mais ici, pas besoin d'être grand clerc pour comprendre d'où vient l'erreur affichée.

Que ceux qui n'ont jamais fauté leur jettent la 1ière pierre

 

[BobbyO]

Disons que des erreurs si elles sont rares sont excusables. Mais là ça devient très récurrent.
Désolé, mais c'est leur métier

 

[BobbyO]

Bon, du coup voilà. J'ai investi chez CF

 

[BobbyO]

1M au bout d'1/4 d'heure contre 500K en 13 jours chez Wiseed. Même avec une différence de taux, il y a quand même un problème. Wiseed doit se remettre en question.

 

[Zino]

Bonjour,

moi ça me fait plutôt poser des questions à propos de CF chez qui j'ai pourtant déjà qq investissements. Ils affichent 18 mois en une et dans le PDF on apprend ce qu'on avait déjà chez Wiseed, à savoir 24 mois de réméré + 12 mois de prolongation possible = 36 mois. C'est pour le moins contradictoire !

Je ne suis pas du tout du domaine (finance ou immo), mais autant je comprends que dans la construction on prévoit large pour les impondérables qui ne manquent jamais d'arriver, autant là, par contrat l'occupant a 36 mois de droit d'occupation s'il paye.

 

[MChat]

moi ça me fait plutôt poser des questions à propos de CF chez qui j'ai pourtant déjà qq investissements. Ils affichent 18 mois en une et dans le PDF on apprend ce qu'on avait déjà chez Wiseed, à savoir 24 mois de réméré + 12 mois de prolongation possible = 36 mois. C'est pour le moins contradictoire !

Ce que je ne comprend pas non plus, c'est que la faculté de rachat de son bien par le propriétaire actuel soit considéré comme une préco. Ca me semble léger.

 

[BobbyO]

Effectivement, c'est un peu limite.
En fait si le vendeur ne rachète pas sa baraque (hypothèse la plus probable d'après Wiseed), le promoteur l'aura achété à 2.1M pour une valeur d'expertise de 4.2M.
Je pense qu'il n'aura pas de mal à la vendre

 

[BobbyO]

En tous cas, à 97% le projet est presque totalement souscrit déjà.

 

[Stilt]

Du coup, Wiseed nous demande de resigner le bulletin de souscription sur cette opération, ils salignent sur le taux, la durée de CF.

nous vous proposons d’ajuster les caractéristiques de notre émission selon le schéma suivant, de façon à réunir les conditions de succès de cette opération entre nos deux plateformes, tout en maintenant, pour vous, des conditions optimales :
- La durée de l’opération est ramenée à 18 mois (contre 24 mois)
- Le taux d’intérêt est porté à 10% (contre 9,5%)
- La prorogation contractuelle de 6 mois, devient renouvelable 3 fois, avec augmentation du taux d’intérêt de 1% à chaque prorogation éventuelle
- Les Garanties restent très solides : caution personnelle du dirigeant + Garantie à Première Demande + Hypothèque en 2eme rang (le premier rang revenant à la plateforme partenaire pour équilibrer les suretés)

 

[poam5356]

Cette opé fait un peu désordre au final...

 

[BobbyO]

ouais. Nawak
C'est la panique. Tous les wiseeders ayant souscrit, voyant le projet CF l'aurait eu mauvaise

 

[Stilt]

Au final, ça fait un peu vendeur de tapis.

 

[CharlyBgood]

Et dans 18 mois,
on demandera un prolongement de 6 mois ...

 

[Stilt]

Et dans 18 mois,
on demandera un prolongement de 6 mois ...

Je pense que tu as raison, c'est quasi inévitable au vue du projet mais désormais on gagne 1% supplémentaire par tranche de 6 mois de prolongation... grâce à FC on sera passé sur Wissed des 9,5% initiaux à 10% et à 10,25% sur 24 mois et en prime avec des intérêts composés.

 

[BobbyO]

Sauf que chez Wiseed, il y a encore les 0.9% de frais.
En fait l'écart était de 1.4%

 

[Tcheaz]

Bonjour à tous,

Deux nouveaux projets sur KOREGRAF :

SOBRE DEL MAR (200k recherché / 8,5%)

L'opération prévue le mardi 23 juin à 15h prévoit la construction d'une résidence de 16 logements à Argelès-sur-Mer (66).

Porté par le promoteur Prestige Habitat, le projet Sobre del Mar bénéficie d’un emplacement privilégié au bord des plages Méditerranéennes et proche des Pyrénées, de Perpignan et de la frontière espagnole.
L'opération est déjà réservée à 45 % du chiffre d'affaires hors taxes pour un démarrage de commercialisation fin 2019.

LES TROIS LYON (2 550 k recherché / 9,5% / 21 Mois)

L'opération comprenant trois projets de marchand de biens dans la métropole Lyonnaise (69) ouvrira le mercredi 24 juin à 10h.

Ces trois projets sont portés par un opérateur d'expérience qui réalise 40 projets par an en moyenne. CONFORT IMMOBILIER est en effet spécialisé depuis plus de 10 ans dans les opérations de marchand de biens sur le lyonnais (réhabilitation de bâtis existants, divisions parcellaires et maisons individuelles).

L'opération propose une fiducie-sûreté, qui vise à offrir un niveau de garantie élevé aux prêteurs par le biais d'un transfert temporaire d'actifs et l'intervention d'un professionnel indépendant, le fiduciaire.



Intéressant l'opération Les Trois Lyon : Koregraf propose de la fiducie-sûreté en garantie de l'emprunt obligataire et a mis en place des remboursements partiels à la livraison de chacune des opérations.

Taux de rendement qui plus est intéressant bien qu'avec une grosse garantie.

Je vais y aller pour ma part

Qu'en dites-vous?

 

[Nodown]

Le projet "Les trois Lyons" me semble plus qu'intéressant ! Une marge de 27%, l'opérateur finance 29% de l'opération et nous 71%. Donc il faudrait une vraie catastrophe pour que nos fonds soient à risque. En ajoutant la fiducie, ça me semble presque trop sûr pour un taux de 9.5% !

 

[poam5356]

"Presque" est effectivement un terme approprié.
L'opérateur a tout de même un ratio d'endettement très élevé.
Aux chiffres dont dispose Societe.com, on obtient un ratio d'endettement de 9 893 300 / 841 900 = 11,75
Ce n'est pas anecdotique dans l'époque actuelle avec un coronavirus qui n'a peut-être pas fini de nous poser des problèmes.
Je suis tenté par le programme, mais je dérogerais à la condition que je me suis fixée sur la préco qui doit être >80% depuis que l'épidémie sévit en France.
Avec ce ratio élevé, je serais finalement plutôt enclin à passer le tour.