Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Romain84]

Hommunity pour le projet Haillan, point du jour, je le considère comme perdu, si on arrive à récupérer quelque chose ce sera du bonus

Chers investisseurs,

Nous souhaitons vous informer de l’évolution du dossier « Haillan » opéré par le Groupe Artea dans lequel vous avez investi.

En raison de difficultés rencontrées par l’opérateur s’inscrivant dans un contexte économique général défavorable, ayant un impact significatif sur le secteur immobilier, le remboursement ne pourra être honoré à la date prévue.

À la suite de discussions approfondies avec l’opérateur, nous allons organiser une consultation des investisseurs afin de vous présenter ses propositions de réaménagement des échéances de remboursement du capital et des intérêts.

Vous recevrez prochainement une convocation à une assemblée générale pour laquelle vous pourrez voter par correspondance sur les propositions faites. À cette occasion, vous serez sollicités pour vous prononcer si un tel accord est acceptable et en notre qualité de représentant de la masse nous défendrons ensuite votre décision.

Nous restons à votre disposition pour toute question ou clarification.

Bien cordialement.

 

[Frenchy75]

Clubfunding - Projet Les Arenes de Saint Remy


Ce que je retiens :
- L'émetteur n'est toujours pas assigné. Je ne sais pas ce qu'ils attendent depuis tous ces mois ?
- ClubFunding garde depuis des mois le solde du montant au lieu de le restituer aux obligataires, tout ça pour gratter une partie du montant pour les frais d'avocat....
- Le montant levé était censé être 950 000€; où est donc passé l'argent restant ?

1 an et demi de retard, tout est nébuleux dans leur communication. Pourquoi avoir attendu autant avant de nous restituer le résidu qui n'a jamais été versé au projet ? J'ai voté contre.

 

[Bv75]

1 an et demi de retard, tout est nébuleux dans leur communication. Pourquoi avoir attendu autant avant de nous restituer le résidu qui n'a jamais été versé au projet ? J'ai voté contre.

Idem voté contre

 

[NicoNoclaste]

on est très proche du crowdfunding immobilier et très loin du crowdfunding ENR.

Je pense qu'il met en avant le fait que c'est encore plus risqué qu'un investissement dans la pierre.

Sur le plan de l'analyse des projets, on est aussi loin du crowd immo que du crowd ENR, mais on est bien plus près du crowd equity.
Je ne sais pas comment est envisagée la sortie de celui de Lendosphère, mais il est très probable que ce sera par refinancement en dette senior, qu'elle soit bancaire ou par un fonds d'investissements. Et pour qu'un refinancement soit accordé, le re-financeur s'attachera à mesurer la crédibilité du business-plan présenté par l'opérateur, pour déterminer si la rentabilité projetée de l'activité lui permettra d'être remboursé sans difficulté dans les délais contractuels.
Et selon moi, ça nécessite de s'être au préalable un peu intéressé à ce secteur particulier d'activité pour éviter de s'en laisser conter sur des points basiques par des PF dont l'expérience a montré qu'elles se sont toujours montrées bien plus performantes en marketing qu'en analyse financière...

 

[gros panda]

Sur le plan de l'analyse des projets, on est aussi loin du crowd immo que du crowd ENR, mais on est bien plus près du crowd equity.
Je ne sais pas comment est envisagée la sortie de celui de Lendosphère, mais il est très probable que ce sera par refinancement en dette senior, qu'elle soit bancaire ou par un fonds d'investissements. Et pour qu'un refinancement soit accordé, le re-financeur s'attachera à mesurer la crédibilité du business-plan présenté par l'opérateur, pour déterminer si la rentabilité projetée de l'activité lui permettra d'être remboursé sans difficulté dans les délais contractuels.
Et selon moi, ça nécessite de s'être au préalable un peu intéressé à ce secteur particulier d'activité pour éviter de s'en laisser conter sur des points basiques par des PF dont l'expérience a montré qu'elles se sont toujours montrées bien plus performantes en marketing qu'en analyse financière...

Sur ce projet, lendosphère fait comme les plateformes, c'est à dire beaucoup de marketing, vantant l'attractivité de Paris.
Sinon, ce sont des obligations convertibles en actions.

 

[Raug]

Une opération sur cinq ne voit pas le jour: faute d'acheteurs, de nombreux chantiers immobiliers ne sont même pas lancés (et pourtant les prix montent) [lien réservé abonné]
… Les promoteurs immobiliers affichent toujours grise mine en ce début d'année 2026, mais ils entrevoient malgré tout des signaux "d'espoir". Jeudi, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a publié ses chiffres de l'année 2025, en dent de scie, qui laissent entendre que la crise n'à pas encore touché à sa fin. …

 

[djio101]

Hommunity pour le projet Haillan, point du jour, je le considère comme perdu, si on arrive à récupérer quelque chose ce sera du bonus

Homunity va vous balader.
Des mois, voire des années.
Les retards s'accumulent, on vote des résolutions, mais ces dernières ne sont pas respectées par les opérateurs qui ne remboursent pas...et Homunity veut nous faire verser une petite larme en nous disant qu'ils traversent une très mauvaise passe...mais que de toute façon ils ne peuvent pas les forever à payer !

Je critique Homunity, mais Anaxago fait exactement pareil !

 

[Romain84]

Homunity va vous balader.
Des mois, voire des années.
Les retards s'accumulent, on vote des résolutions, mais ces dernières ne sont pas respectées par les opérateurs qui ne remboursent pas...et Homunity veut nous faire verser une petite larme en nous disant qu'ils traversent une très mauvaise passe...mais que de toute façon ils ne peuvent pas les forever à payer !

Je critique Homunity, mais Anaxago fait exactement pareil !

Effectivement je m’y attends, il me reste 4 projets a rembourser avec eux, je considère que tout est perdu, au moins ça fera une bonne surprise si il se passe quelquenchose de positif

 

[Luciole49]

Je critique Homunity, mais Anaxago fait exactement pareil !

Anaxago moins pire que Homunity. Soit ils ont des intérêts dans le projet et ils bougent mollement soit ils en ont pas et ils ne bougent pas du tout. Mais quand ils bougent Homunity détient la palme de l'incompétence, exemple Axone où Tikehau avait prêté de l'argent.

 

[Berberis_1992]

Clubfunding - Projet Les Arenes de Saint Remy


Ce que je retiens :
- L'émetteur n'est toujours pas assigné. Je ne sais pas ce qu'ils attendent depuis tous ces mois ?
- ClubFunding garde depuis des mois le solde du montant au lieu de le restituer aux obligataires, tout ça pour gratter une partie du montant pour les frais d'avocat....
- Le montant levé était censé être 950 000€; où est donc passé l'argent restant ?

Clubfunding - Projet Les Arenes de Saint Remy

Malheureusement, les fins de mois doivent être difficiles chez Clubfunding.

Le 5 janvier, une consultation était organisée pour :

Autorisation et mandat donné au Représentant de la Masse d’engager, au nom et pour le compte de la Masse des Obligataires :
o toutes actions en justice et mesures d’exécution forcée ayant pour objet la défense des intérêts communs de la Masse des Obligataires, et plus particulièrement,
o toutes actions en justice et mesures tendant au recouvrement de la créance de la Masse des Obligataires,
étant entendu que les frais et honoraires y afférents seront avancés par le Représentant de la Masse dans l’intérêt exclusif de la Masse des Obligataires et feront l’objet d’un remboursement prioritaire sur toute somme recouvrée.

Et un mois plus tard, nouvelle consultation pour que la Masse avance immédiatement une provision substantielle des frais de procédures.

Cela laisse à penser que Clubfunding doit drôlement tirer le Diable par la queue .......

D'où le fait qu'aucune procédure n'a été entreprise, si c'est le cas.

Quant au montant levé de 1M€, et oui, l'effet Monsieur Plus de chez Bahlsen (c'est pas tout jeune ça !), j'ai leur avait posé la question.

Clubfunding m'avait répondu que :

* l’intégralité des sommes n’avait pas été versée,
* les fonds débloqués l’avaient été uniquement sur présentation de justificatifs,
* si les travaux n’étaient pas commencés, des dépenses préparatoires étaient nécessaires.

Donc, cela signifie (et je ne l'apprends que par cette nouvelle consultation) que 210k€ ont été débloqués sur justificatifs.

Mais où sont passés les 730.001€ promis par l'opérateur (Fonds propres durs de l'opérateur, voir le dossier) ?

Clubfunding en a-t-il simplement vérifier l'existence ?

Question posée à laquelle je n'ai jamais eu de réponse.

Cela aurait dû couvrir largement le coût des dépenses préparatoires.

Mais non, pour Clubfunding, il était plus simple de laisser siphonner la part de la collecte dédiée aux travaux sans participation prouvée de l'opérateur au financement du projet.

 

[Bv75]

Clubfunding - Projet Les Arenes de Saint Remy

Malheureusement, les fins de mois doivent être difficiles chez Clubfunding.

Le 5 janvier, une consultation était organisée pour :

Autorisation et mandat donné au Représentant de la Masse d’engager, au nom et pour le compte de la Masse des Obligataires :
o toutes actions en justice et mesures d’exécution forcée ayant pour objet la défense des intérêts communs de la Masse des Obligataires, et plus particulièrement,
o toutes actions en justice et mesures tendant au recouvrement de la créance de la Masse des Obligataires,
étant entendu que les frais et honoraires y afférents seront avancés par le Représentant de la Masse dans l’intérêt exclusif de la Masse des Obligataires et feront l’objet d’un remboursement prioritaire sur toute somme recouvrée.

Et un mois plus tard, nouvelle consultation pour que la Masse avance immédiatement une provision substantielle des frais de procédures.

Cela laisse à penser que Clubfunding doit drôlement tirer le Diable par la queue .......

D'où le fait qu'aucune procédure n'a été entreprise, si c'est le cas.

Quant au montant levé de 1M€, et oui, l'effet Monsieur Plus de chez Bahlsen (c'est pas tout jeune ça !), j'ai leur avait posé la question.

Clubfunding m'avait répondu que :

* l’intégralité des sommes n’avait pas été versée,
* les fonds débloqués l’avaient été uniquement sur présentation de justificatifs,
* si les travaux n’étaient pas commencés, des dépenses préparatoires étaient nécessaires.

Donc, cela signifie (et je ne l'apprends que par cette nouvelle consultation) que 210k€ ont été débloqués sur justificatifs.

Mais où sont passés les 730.001€ promis par l'opérateur (Fonds propres durs de l'opérateur, voir le dossier) ?

Clubfunding en a-t-il simplement vérifier l'existence ?

Question posée à laquelle je n'ai jamais eu de réponse.

Cela aurait dû couvrir largement le coût des dépenses préparatoires.

Mais non, pour Clubfunding, il était plus simple de laisser siphonner la part de la collecte dédiée aux travaux sans participation prouvée de l'opérateur au financement du projet.

ClubFunding a pourtant indiqué qu'aucun travaux n'a été effectué ?

 

[NicoNoclaste]

Sinon, ce sont des obligations convertibles en actions.

Oui, j'ai vu ça. Mais ça n'est qu'une mesure à classer au rang des sûretés, et pas un scénario de sortie.
C'est une manière de dire à un obligataire qu'on ne peut in fine pas rembourser: "maintenant, votre créance est transformée en actions totalement illiquides, vous possédez donc une microscopique partie d'une société en grande difficulté avec l'espoir illusoire qu'un jour, elle relèvera la tête et pourra éventuellement vous distribuer bien plus tard un dividende anecdotique". Anaxago aimait bien cet instrument...

 

[Ninus]

[ANAXAGO] [LA KANOPEE]
Remboursement intégral hier donc février 2026 pour une échéance initiale décembre 2023.
TRI net à 5.17% pour un gain de 26.17% net (et pas merci au passage du PFU à 31.4 % ...)
Gains bruts de 38.15% pour un TRI brut de 7.19 % pour un objectif de rendement de 8.5% initial porté à 10% depuis le 1er janvier 2026.
Les pratiques d'ANAXAGO de remboursement anticipé du capital et de non capitalisation des intérêts expliquent cette différence de 1.31%.
Vu les risques encourus (largement vécus si on se confère aux 1227 pages de cette discussion) un rendement de 5.1% n'est clairement pas rentable.

Avec Anaxago il faut s’estimer heureux de récupérer son capital de départ !
Trois projets avec eux et 3 de trop…
Miromesnil, Laroche Bordeaux provisionnés à 100%..
Et Forest Luxembourg qui est en retard mais qui devrait s’en tirer…

 

[Ninus]

[IDefisc, Balthazar Invest et autres]

Pour ceux qui se sont fait dépouiller sur les projets de la sphère Balthazar / IDefisc, un jugement rendu par le tribunal administratif de Cergy-Pontoise concernant le redressement fiscal de la société BGMT - sachant que c'est l'administration fiscale qui a provoqué la liquidation judiciaire de la société BGMT. Pour mémoire, la société BGMT était la société emprunteuse dans le projet [Homunity]|La Verrière] et la société IDefisc était l'un des deux sociétés cautions de ce projet.

`````
{
"Donnees_Techniques": {
"Identification": "DTA_2306092_20260129.xml",
"Date_Mise_Jour": "2026-02-07"
},
"Dossier": {
"Code_Juridiction": "TA95",
"Nom_Juridiction": "Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise",
"Numero_Dossier": "2306092",
"Date_Lecture": "2026-01-29",
"Avocat_Requerant": "CABINET RSDA",
"Type_Decision": "Décision",
"Type_Recours": "Plein contentieux",
"Code_Publication": {},
"Solution": "Rejet"
},
"Audience": {
"Date_Audience": "2026-01-23",
"Numero_Role": "139331",
"Formation_Jugement": "5ème Chambre"
},
"Decision": {
"Texte_Integral": "
Vu la procédure suivante :

Par une requête, des mémoires et un mémoire récapitulatif enregistrés les 24 avril 2023, 15 janvier 2025, 20 juin 2025 et 25 octobre 2025, la SARL BGMT, représentée par Me Royaï, avocat, demande au Tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017 et des pénalités correspondantes ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société BGMT soutient que :

- la procédure est irrégulière, dès lors que la proposition de rectification du 24 mai 2019 est insuffisamment motivée ;
- c’est à tort que l’administration a remis en cause la renonciation à recettes sur avances consentie à la société IDEFISC ;
- c’est à tort que l’administration a considéré que les charges de gestion facturées par la société IDEFISC n’étaient pas déductibles ;
- c’est à tort que l’administration a réintégré dans le résultat des factures non parvenues correspondant à des travaux effectués par la société IDEFISC ;
- c’est à tort que l’administration a considéré que la provision pour dépréciation de stocks n’était pas déductible ;
- l’administration ne démontre pas le caractère délibéré des manquements reprochés.


Par des mémoires en défense enregistrés les 2 novembre 2023, 20 janvier 2025 et 22 septembre 2025, l’administrateur général des finances publiques, chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Île-de-France, conclut au rejet de la requête.

L’administrateur général des finances publiques, chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Île-de-France, fait valoir que les moyens invoqués par la société BGMT ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Gillier, premier conseiller ;
- les conclusions de Mme A..., rapporteuse publique ;
- et les observations de Me Royaï.





Considérant ce qui suit :
1. La SARL BGMT, qui a pour activité l’acquisition et la vente de biens immobiliers, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre de la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017. À l’issue de cette vérification, le service lui a notifié, par une proposition de rectification du 24 mai 2019, selon la procédure de rectification contradictoire, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et contribution sur les revenus locatifs, au titre des années 2016 et 2017. Suite aux observations de la société BGMT, cette proposition de rectification a été maintenue par réponse aux observations du 16 septembre 2019. Ces rappels ont été mis en recouvrement par un avis de mise en recouvrement du 15 avril 2021. Par une réclamation du 24 août 2022, rejetée par l’administration fiscale le 24 février 2023, la société requérante a demandé le dégrèvement de ces impositions. La société BGMT demande au Tribunal de prononcer la décharge de ces impositions supplémentaires.
Sur les conclusions aux fins de décharge :
En ce qui concerne la régularité de la procédure :
2. Aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation (…) ». Aux termes de l’article R. 57-1 du même livre : « La proposition de rectification prévue par l’article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée (…) ». Il résulte de ces dispositions que l’administration doit indiquer au contribuable, dans la proposition de rectification, les motifs et le montant des rehaussements envisagés, leur fondement légal et la catégorie de revenus dans laquelle ils sont opérés, ainsi que les années d’imposition concernées, de manière à lui permettre de formuler utilement ses observations.
3. Il résulte de l’instruction que la proposition de rectification du 24 mai 2019 indique les motifs et le montant des rehaussements envisagés, leur fondement légal et la catégorie de revenus dans laquelle ils sont opérés, ainsi que les années d’imposition concernées. Par ailleurs, si la société requérante soutient que les notions et motifs sur lesquels le service s’est fondé n’étaient pas assez précis, il est constant que ce service a détaillé les faits propres à motiver chaque rehaussement, de sorte que la société BGMT a pu présenter utilement ses observations. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’administration fiscale aurait méconnu les dispositions de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales.
En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

S’agissant de la renonciation à recettes sur avances consenties à la société IDEFISC :

4. Aux termes de l’article 38 du code général des impôts rendu applicable à l’impôt sur les sociétés par l’article 209 du même code : « 1. (…) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation (…) ». Il résulte de ces dispositions que le bénéfice imposable est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Les renonciations à recettes et abandons de créances consentis par une entreprise au profit d’un tiers ne relèvent pas, en règle générale, d’une gestion commerciale normale, sauf s’il apparaît qu’en consentant de tels avantages, l’entreprise a agi dans son propre intérêt. Cette règle doit recevoir application même si le bénéficiaire de ces avances est une filiale, hormis le cas où la situation des deux sociétés serait telle que la société mère puisse être regardée comme ayant agi dans son propre intérêt en venant en aide à une filiale en difficulté. S’il appartient à l’administration d’apporter la preuve des faits sur lesquels elle se fonde pour estimer que les avantages octroyés par une entreprise à un tiers constituent un acte anormal de gestion, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que cette entreprise n’est pas en mesure de justifier qu’elle a bénéficié en retour de contreparties. Dans l’hypothèse où l’entreprise s’acquitte de cette obligation, il incombe ensuite à l’administration d’apporter la preuve que cet avantage est, contrairement à ce que soutient l’entreprise, dépourvu de contrepartie, qu’il a une contrepartie dépourvue d’intérêt pour l’entreprise ou que la rémunération de cette contrepartie est excessive.

5. Au cas d’espèce, d’une part, il n’est pas contesté que la société BGMT a renoncé à percevoir des intérêts sur des avances en compte courant consenties à la société IDEFISC, cette dernière détenant une participation de 5 % dans la première, alors qu’une convention de trésorerie signée le 10 février 2011 entre les deux sociétés prévoyait une rémunération de ces avances au taux minimum déductible admis par l’administration. Pour contester la réintégration à son résultat de ces intérêts, la société requérante soutient qu’elle avait un intérêt propre à cette renonciation à recettes dès lors que la société IDEFISC, qui lui fournissait l’intégralité des services dont elle avait besoin, était en difficulté financière. Toutefois, la société requérante ne démontre pas, par cette seule affirmation et alors que la société IDEFISC n’était qu’un de ses actionnaires minoritaires, que les difficultés de cette dernière, dont elle n’apporte au demeurant pas la preuve, aurait eu des conséquences sur sa propre activité, les services qu’elle fournissait pouvant être recherchés auprès d’un tiers. Dans ces conditions, le caractère anormal de ces avances sans intérêt doit être regardé comme établi par l’administration fiscale.
6. D’autre part, le taux normal de la rémunération des avances de fonds consenties par une entreprise à un tiers doit être apprécié par rapport à la rémunération que le prêteur pourrait obtenir d’un établissement financier ou d’un organisme assimilé auprès duquel il placerait, dans des conditions analogues, des sommes d’un montant équivalent. Il résulte de l’instruction que le service vérificateur a fixé à 2,03 % et 1,67 % les taux des intérêts que la société BGMT aurait dû réclamer à la société IDEFISC au titre, respectivement, des années 2016 et 2017. Il a ainsi fait application des taux d’intérêt publiés au Journal officiel de la République française pour le plafonnement de la déductibilité des intérêts versés au cours d’exercices de douze mois clos entre le 31 décembre 2015 et le 30 janvier 2017 et entre le 31 décembre 2016 et le 30 janvier 2018. Ils correspondent au taux fiscalement admis pour la rémunération des comptes courants d’associés par le 3° du 1 de l’article 39 du code général des impôts, à savoir « un taux égal à la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des prêts à taux variable aux entreprises, d’une durée initiale supérieure à deux ans ». Dans ces conditions, alors que la société requérante ne fait pas état de la pratique de taux inférieurs, l’administration doit être regardée comme apportant la preuve que le taux retenu n’est pas supérieur à la rémunération que la société en cause aurait pu obtenir d’un établissement financier ou d’un organisme assimilé, dans le cadre du placement, dans des conditions analogues, de sommes d’un montant équivalent.

S’agissant de la réintégration dans le résultat d’une dette pour honoraires de gestion facturés par la société IDEFISC :
7. Aux termes de l’article 38 du code général des impôts, dont les dispositions sont applicables à l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 209 du même code : « (…) 2. Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l'exploitant ou par les associés. L'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés (…) ». Aux termes du 4 bis du même article : « Pour l'application des dispositions du 2, pour le calcul de la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de l'exercice, l'actif net d'ouverture du premier exercice non prescrit déterminé, sauf dispositions particulières, conformément aux premier, deuxième et troisième alinéas de l'article L. 169 du livre des procédures fiscales ne peut être corrigé des omissions ou erreurs entraînant une sous-estimation ou surestimation de celui-ci (…) ». Il appartient au contribuable, pour l’application de ces dispositions, de justifier, par la production de tous éléments suffisamment précis, l’inscription d’une dette au passif du bilan de son entreprise.
8. Le service a remis en cause l’inscription au passif, à l’ouverture des exercices 2016 et 2017, en report à nouveau, d’honoraires de gestion dus à la société IDEFISC, à hauteur de 742 657 euros, au motif que la contrepartie du versement de ces sommes n’était pas justifiée.
9. La société BGMT produit trois contrats de maîtrise d’ouvrage conclus avec la société IDEFISC en date des 8 décembre 2011, 7 février 2012 et 30 octobre 2012, portant sur trois opérations immobilières distinctes, ainsi que trois factures en date des 31 octobre 2012, 7 décembre 2013 et 10 décembre 2015. Il ressort en outre des termes de la proposition de rectification en date du 24 mai 2019 qu’un relevé des temps mensuels dévolus par l’équipe de la société IDEFISC aux opérations immobilières de la société BGMT a pu être consulté par le service. Le service fait valoir que la société BGMT n’a pas été en mesure de justifier du détail et de la nature des prestations réalisées et que le relevé de temps fourni n’est corroboré par aucun élément matériel, les courriels fournis par la société BGMT et relatifs à l’opération immobilière de Montreuil ne pouvant suffire à cet égard. Au surplus, le service relève que le produit d’exploitation relatif à ces factures n’a pas été imposé auprès de la société IDEFISC en l’absence de déclaration fiscale déposée par cette dernière. La société BGMT se borne à indiquer que la nature même de ses relations avec la société IDEFISC, qui porte la totalité des personnels amenés à intervenir sur les opérations immobilières menées par la société requérante qui n’est que la société ad hoc abritant ces opérations, implique que les honoraires de gestion facturés sont par nature justifiés et que sans cela les opérations n’auraient pu être effectuées. Par ces seules allégations, et faute pour la société requérante de produire tout élément complémentaire aux factures et au contrat précités permettant de justifier de la réalité des prestations réalisées par la société IDEFISC, c’est à bon droit que le service a procédé, au titre de l’année 2016, à la réintégration exposée au point 8.
S’agissant de la réintégration dans le résultat d’une dette pour factures non parvenues :
10. Il appartient au contribuable, pour l’application des dispositions du 2. de l’article 38 du code général des impôts, citées au point 7, de justifier, par la production de tous éléments suffisamment précis, l’inscription d’une dette au passif du bilan de son entreprise.
11. Il résulte de l’instruction que le service a rehaussé le résultat imposable de la société BGMT à hauteur de 538 177 euros au titre de l’année 2016, après avoir estimé que cette somme, qui se rapporte à une dette de prestations réalisées par la société IDEFISC et dont les factures n’étaient pas parvenues, n’était pas justifiée. La société BGMT soutient que les travaux réalisés par IDEFISC sont justifiés par les éléments qu’elle produit relatifs au montant total théorique qu’un prestataire extérieur aurait pu facturer sur chaque opération. Toutefois, en se bornant à fournir ces éléments théoriques, la société requérante n’établit pas l’existence de la dette alléguée et n’est, par suite, pas fondée à contester la réintégration de la somme en cause dans le résultat imposable de son entreprise au titre de l’année 2016.
S’agissant de la provision pour dépréciation de stock :

12. Aux termes de l’article 39 du code général des impôts : « 1 - Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant (…) notamment (…) 5°) Les provisions constituées en vue de faire face à des pertes ou charges nettement précisées et que des événements en cours rendent probables (…) ». Aux termes de l’article 38 du même code : « (…) 3. (…) les stocks sont évalués au prix de revient ou au cours du jour de la clôture de l'exercice, si ce cours est inférieur au prix de revient (…) ».

13. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que, lorsqu'une entreprise constate que l’ensemble des matières ou produits qu’elle possède en stock ou une catégorie déterminée d'entre eux a, à la date de clôture de l’exercice, un cours inférieur au prix de revient, elle est en droit de constituer, à concurrence de l’écart constaté, une provision pour dépréciation si elle est en mesure de justifier de la réalité de cet écart et d'en déterminer le montant avec une approximation suffisante.

14. Il résulte de l’instruction qu’au titre des années 2016 et 2017, la société BGMT a comptabilisé une provision pour dépréciation de stock de, respectivement, 565 000 euros et 747 000 euros. Interrogé par le service, la société a indiqué que la provision avait été constituée en raison de la dépréciation d’un ensemble immobilier situé 17 rue Danton et 5 rue de la Convention au Kremlin-Bicêtre, acquis le 24 novembre 2011. Estimant que cette provision n’était pas justifiée, le service l’a réintégrée au résultat de la société.

15. La société requérante soutient qu’entre l’acquisition de cet ensemble immobilier le 24 novembre 2011 et la constatation de la provision le 31 décembre 2016, plusieurs événements rendaient probable la perte de valeur des immeubles. Elle se prévaut ainsi, en ce qui concerne les lots situés 17 rue Danton, de la survenance d’un conflit avec la copropriété quant à leur usage, cette dernière indiquant qu’il s’agissait d’emplacements de stationnement et non de locaux commerciaux, et, en ce qui concerne les lots situés 5 rue de la Convention, de la survenance de problèmes d’infiltration d’eau nécessitant des travaux. Toutefois, il résulte de l’instruction, et notamment de l’acte de vente du 24 novembre 2011 et de devis pour travaux du 30 août 2011 et du 5 octobre 2011, que les événements invoqués avaient pour origine des circonstances préexistantes à la date d’acquisition des immeubles dont la société BGMT est présumée avoir eu connaissance compte tenu de sa qualité de professionnelle de l’immobilier. Ainsi, la société requérante ne justifie d’aucun événement qui, à la clôture de l’exercice 2016, aurait permis de constater une dépréciation du stock. Par suite, c’est à bon droit que le service a réintégré la provision litigieuse au résultat de la société BGMT au titre des années 2026 et 2017.

En ce qui concerne les pénalités :

16. L’article 1729 du code général des impôts dispose que : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'État entraînent l'application d'une majoration de : \/ a. 40 % en cas de manquement délibéré (…) ». La pénalité pour manquement délibéré a pour objet de sanctionner la méconnaissance par le contribuable de ses obligations déclaratives. Pour établir ce manquement délibéré, l’administration doit apporter la preuve, d’une part, de l’insuffisance, de l’inexactitude ou du caractère incomplet des déclarations et, d’autre part, de l’intention de l’intéressé d’éluder l’impôt.

17. Pour justifier du bien-fondé de la pénalité pour manquement délibéré appliquée à la provision pour dépréciation de stock, l’administration fait valoir que la société BGMT en tant que professionnelle de l’immobilier ne pouvait que connaître avant l’acquisition de l’immeuble concernée les difficultés qu’elle invoque pour justifier cette dépréciation. Dès lors, l’administration doit être regardée comme apportant la preuve, qui lui incombe, du manquement délibéré de la société requérante et, par suite, du bien-fondé de la pénalité qui a été mise à sa charge, en application de l’article 1729 précité du code général des impôts.

18. S’agissant de l’application de cette majoration aux charges d’honoraires de gestion facturées par la société IDEFISC, l’administration fait valoir l’importance des sommes comptabilisées par rapport au chiffre d’affaires de la société requérante, l’incapacité de celle-ci à en justifier de manière détaillée la contrepartie et le fait que la société IDEFISC, dont le gérant est le même que celui de la société BGMT, n’a pas déclaré comme produit d’exploitation la somme concernée. Ce faisant, l’administration apporte là aussi la preuve, qui lui incombe, du manquement délibéré de la société BGMT et, par suite, du bien-fondé de la pénalité qui a été mise à sa charge, en application de l’article 1729 précité du code général des impôts.

19. Il résulte de ce qui précède que les conclusions aux fins de décharge de la requête de la société BGMT doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une quelconque somme soit mise à la charge de l’État, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante. Les conclusions présentées à ce titre par la société BGMT doivent, par suite, être rejetées.
D É C I D E :


Article 1er : La requête de la société BGMT est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL BGMT et à l’administrateur général des finances publiques, chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Île-de-France.

Délibéré après l'audience du 23 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Kelfani, président, M. Gillier, premier conseiller et M. Chichportiche-Fossier, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

Le rapporteur,

signé

S. GILLIER


Le président,

signé

K. KELFANI La greffière,


signé


L. CHOUITEH

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

"
}
}
`````

`````

Être de l’autre côté de la barrière ça a du bon quand même
Trop tard pour changer sa vocation mais la satisfaction de réprimer des irrégularités avec cet art 1729 employé à bon escient…hum ça a quelque chose de, comment dire, jouissif !

 

[Ninus]

Apparemment, le fonds [ClubFunding][CFAM#1] est désormais valorisé à zéro. Soit une perte d'environ la moitié du capital.

Pour le CFAM2, la valorisation est flat, mais les provisions sont largement sous estimées (on ne risque pas de redressement fiscal au moins…)…
Je parlais il y a quelques mois/année de la ligne Left Bank, provisionnée depuis…
On en est à 10% de provisions mais d’ici 2029 (déjà plus de 2 M€ pour les copains DMVIP) soyons réalistes il y aura du dégât!

 

[Luciole49]

Une opération sur cinq ne voit pas le jour: faute d'acheteurs, de nombreux chantiers immobiliers ne sont même pas lancés (et pourtant les prix montent) [lien réservé abonné]
… Les promoteurs immobiliers affichent toujours grise mine en ce début d'année 2026, mais ils entrevoient malgré tout des signaux "d'espoir". Jeudi, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a publié ses chiffres de l'année 2025, en dent de scie, qui laissent entendre que la crise n'à pas encore touché à sa fin. …

La crise touchera sa fin en 2027. En 1997 les promoteurs n'avaient pas baissé leurs prix. En période faste l'ancien est plus cher que le neuf et tout se vend. En période de crise tous les défauts de l'ancien remontent et ils ne se vendent plus, notamment de nos jours avec le DPE. Donc on va toucher le fond en 2027 cycle de 30 ans et il faudra encore plusieurs années pour que les stocks s'écoulent et 15 ans pour avoir une nouvelle pénurie où tout se vendra.

 

[Berberis_1992]

ClubFunding a pourtant indiqué qu'aucun travaux n'a été effectué ?

Clubfunding - Projet Les Arenes de Saint Remy

J'ai eu la même réaction que vous : Pas de travaux, pas de déblocage de fonds, logique !

Et là, Clubfunding a sorti son joker : des dépenses préparatoires étaient nécessaires avant le lancement : études thermiques, diagnostics, honoraires techniques, prestations en amont du chantier.

Ces dépenses se retrouvaient effectivement dans le bilan financier.

Mais dans le contrat : L’émission Clubfunding prévoit le déblocage de 650K€ à l’acquisition et le reste sur présentation des factures travaux.

Donc qui aurait dû payer ces dépenses préparatoires ?

Clubfunding a bâti un dossier sans s'assurer de la réalité de ces "Fonds propres durs Opérateur" et a siphonné la part de la collecte dédiée aux travaux.......

Et le problème est bien là : l'opérateur n'avait pas le moindre radis pour financer l'opération et n'en a pas plus aujourd'hui !

Ceci dit, Clubfunding n'a pas l'exclusivité de ce type de dossier.

A tort ou à raison, j'ai fait machine arrière sur un projet de LPB, L'Olivier.

L'opérateur devait officiellement apporté 1,17M€ mais ne disposait visiblement que de 256k€ alors que les prêteurs mettant 3,8M€ sur la table.

Cette fois-ci, j'ai posé la question avant.

Pas de réponse précise et satisfaisante de la part de LPB : Pas d'investissement.

 

[Berberis_1992]

Chez Clubfunding également, il ne doit plus rester grand monde.

C’est dorénavant la maison mère CF-Profina en la personne de la Chargée des relations investisseurs responsable de l'offre girardin qui envoie des propositions de dossier de crowd immo en avant-première…

Pas faux !

Le Investor Relations Director de Clubfunding est parti se dorer la pilule en Espagne (en toutes lettres dans sa signature dans les courriels) ........

 

[Berberis_1992]

Lu sur le forum A&S : CF indique un délai raisonnable de 6 mois pour inscrire l'hypothèque !
[lien réservé abonné]

Clubfunding - Domaine des Oliviers

Clubfunding est un spécialiste pour la non-inscription d'hypothèque.

Alors qu'une prise d'hypothèque sur un autre bien comme nouvelle garantie était la pierre angulaire pour le vote d'un avenant par la Masse (donc avec un degré d'anticipation et un caractère d'urgence certains), pas de chance, une procédure de procédure de redressement judiciaire a été ouverte deux mois après.

Bien évidemment, la Masse n'a été informée que bien plus tard de cette gaffe, bévue et boulette .........

 

[Berberis_1992]

Des nouvelles de notre ami Ohayon. Peut-être, un jour, pourra-t-il nous rembourser ? En tout cas, il semble qu'il y ait toujours des pige gens pour lui prêter du pognon.

[lien réservé abonné]

Clubfunding - Bordeaux Gambetta

Il faut croire que cette information a produit ses effets.

Le protocole d'accord soumis fin octobre dernier a été rejeté par 65% de la Masse.

N'oublions pas que CFAM#1 est investi à hauteur de 22,5% dans le projet .......

Clubfunding s'est pris une belle claque malgré ses mises en garde apocalyptiques n'ayant pas produit l'effet habituel escompté :

À défaut de vote favorable de votre part, l’alternative serait d’engager une exécution forcée des engagements
contractuels du groupe, incluant notamment la reprise des procédures de réalisation de la fiducie. Le groupe
a toutefois indiqué que, dans cette hypothèse, il contesterait à nouveau judiciairement la réalisation de la
fiducie, ce qui pourrait, le cas échéant, exposer la Masse à un contentieux long et incertain, avec un risque de
blocage durable des actifs.

Digne d'un "représentant de la Masse" ?

Depuis, Clubfunding a été obligé d'engager une exécution forcée des engagements contractuels du groupe devant le Tribunal mais ne désespère pas, comme il l'a écrit, que l'opérateur fasse parvenir une proposition améliorée.

Cela ne fera que la 4ème .......