Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ostibapa]

[Toutes plateformes]

Vu sur un fil Telegram, l'annonce par France Fintech de la nouvelle version des indicateurs de performance :


L'excel détaillé : Indicateur V5 [lien réservé abonné]
Traitement de faveur pour l'immo au point n° 9 de l'onglet "guide"...

Je suis curieux de voir le rythme de bascule sur cette V5 de la part de nos chères plateformes.

 

[gros panda]

Ça bouge aussi avec l'organisation d'une AG pour officialiser le changement de RMO sur [Wiseed] [PROMONEO • BD DE GRENELLE • FONCIERE CRYSTAL]

Au vu des explication donnée par Advenis sur l'étalement des dates des différentes AG, cela veut donc dire que cette opération fait partie de celles qui vont nécessiter une action rapide de leur part.

A suivre...

Tu veux parler du fameux projet ou ils devaient démolir un commerce pour construire par dessus. Depuis 5 ans, le commerce n'a toujours pas été détruit et est ce que le permis de construire est toujours valable?
Je ne sais pas qu'est ce qu'on va recevoir...Encore un beau projet Wiseed comme le reste.

 

[gros panda]

[WISEED] [ADVENIS WISE]

J'ai bien été remboursé des sommes versées au titre des appels de fonds pour les procédures de recouvrement. C'est un premier pas positif.
Maintenant, et c'est de loin le plus important, il faut voir comment vont être gérés les projets en cours et en particulier ceux en retard depuis un moment.

Tu n'étais pas obligé d'attendre. J'avais demandé le remboursement, il y a des mois et Wiseed m'avait remboursé. Ca ne servait à rien de continuer, ce système comme le reste chez Wiseed était défaillant.

 

[ostibapa]

Tu veux parler du fameux projet ou ils devaient démolir un commerce pour construire par dessus. Depuis 5 ans, le commerce n'a toujours pas été détruit et est ce que le permis de construire est toujours valable?
Je ne sais pas qu'est ce qu'on va recevoir...Encore un beau projet Wiseed comme le reste.

Si le commerce est... Bd de Grenelle à Paris, c'est bien celui-ci !

On verra si il en sort le moindre kopeck - j'en doute - mais sur celui-ci au moins Wiseed a réussi à faire condamner Pronomeo et Foncière Crystal au paiement.

 

[adnstep]

[Toutes plateformes]

Vu sur un fil Telegram, l'annonce par France Fintech de la nouvelle version des indicateurs de performance :
Afficher la pièce jointe 51574

L'excel détaillé : Indicateur V5 [lien réservé abonné]
Traitement de faveur pour l'immo au point n° 9 de l'onglet "guide"...

Je suis curieux de voir le rythme de bascule sur cette V5 de la part de nos chères plateformes.

"Les indicateurs de santé sont obligatoires pour les plateformes immobilier. Le code couleur de l'état de santé de chaque projet doit être accessible pour tout internaute."

Rouge brique, carmin, cramoisi, vermillon, grenat, garance, bordeaux…

 

[Talondort]

[ANAXAGO] [LA KANOPEE]
Remboursement intégral hier donc février 2026 pour une échéance initiale décembre 2023.
TRI net à 5.17% pour un gain de 26.17% net (et pas merci au passage du PFU à 31.4 % ...)
Gains bruts de 38.15% pour un TRI brut de 7.19 % pour un objectif de rendement de 8.5% initial porté à 10% depuis le 1er janvier 2026.
Les pratiques d'ANAXAGO de remboursement anticipé du capital et de non capitalisation des intérêts expliquent cette différence de 1.31%.
Vu les risques encourus (largement vécus si on se confère aux 1227 pages de cette discussion) un rendement de 5.1% n'est clairement pas rentable.

 

[Romanof16]

[ANAXAGO] [LA KANOPEE]
Remboursement intégral hier donc février 2026 pour une échéance initiale décembre 2023.
TRI net à 5.17% pour un gain de 26.17% net (et pas merci au passage du PFU à 31.4 % ...)
Gains bruts de 38.15% pour un TRI brut de 7.19 % pour un objectif de rendement de 8.5% initial porté à 10% depuis le 1er janvier 2026.
Les pratiques d'ANAXAGO de remboursement anticipé du capital et de non capitalisation des intérêts expliquent cette différence de 1.31%.
Vu les risques encourus (largement vécus si on se confère aux 1227 pages de cette discussion) un rendement de 5.1% n'est clairement pas rentable.

Malheureusement, TOUTES les PF ne pratiquent pas la capitalisation des intérêts. Est-ce normal ?

 

[ostibapa]

Malheureusement, TOUTES les PF ne pratiquent pas la capitalisation des intérêts. Est-ce normal ?

A la condition que ce soit explicitement mentionné dans le CEO, pas d'objection.

 

[Bv75]

Clubfunding - projets société des grands magasins - groupe SGM
Article à lire (gratuit en s’inscrivant) : [lien réservé abonné]

Nous n’avons aucune news de Clubfunding sur ces projets alors qu’ils devaient être remboursés au 31/12/2025 et on comprend mieux pourquoi….

L’article donne plus d’informations sur les pratiques du dirigeant. Il aurait d’ailleurs d’après l’article pris en 2025 une suite à l’année à l’hôtel Bistrol alors que la société ne paye pas ses fournisseurs… Nous ne sommes pas prêt de revoir notre argent.

 

[djio101]

Clubfunding - projets société des grands magasins - groupe SGM
Article à lire (gratuit en s’inscrivant) : [lien réservé abonné]

Nous n’avons aucune news de Clubfunding sur ces projets alors qu’ils devaient être remboursés au 31/12/2025 et on comprend mieux pourquoi….

L’article donne plus d’informations sur les pratiques du dirigeant. Il aurait d’ailleurs d’après l’article pris en 2025 une suite à l’année à l’hôtel Bistrol alors que la société ne paye pas ses fournisseurs… Nous ne sommes pas prêt de revoir notre argent.

Comme je l'ai déjà dit, nous étions prêts à prendre des risques en investissant dans le crowdfunding, vu les taux d'intérêts proposés lors de la souscription (et on se rend compte, quelques années plus tard, que non seulement les intérêts, bien souvent, disparaissent, mais que capital est régulièrement perdu). Mais là, on ne parle pas de risques, on est plus proche de l'escroquerie, non ?

 

[Romanof16]

Comme je l'ai déjà dit, nous étions prêts à prendre des risques en investissant dans le crowdfunding, vu les taux d'intérêts proposés lors de la souscription (et on se rend compte, quelques années plus tard, que non seulement les intérêts, bien souvent, disparaissent, mais que capital est régulièrement perdu). Mais là, on ne parle pas de risques, on est plus proche de l'escroquerie, non ?

Oui tout à fait sans compter leur passivité et leurs nombreuses erreurs de gestion.
Leur responsabilité civile à minima doit être engagée

 

[Luciole49]

[Anaxago] [Courbet Plazza] quasi remboursé cette semaine TRI envison 6% .. celui là n'a jamais été dans mes créances douteuses. Me reste quasiment rien où j'espère encore quelque chose.

 

[InvestisseurInquiet]

Oui tout à fait sans compter leur passivité et leurs nombreuses erreurs de gestion.
Leur responsabilité civile à minima doit être engagée

La responsabilité civile s'engage devant les tribunaux. Ni sur les forums, ni auprès de l'AMF.
La plateforme ne répondra pas à vos demandes d'indemnisation. L'AMF traitera vos demandes avec lenteur (j'attends encore des réponses à des demandes de médiation de juillet 2024) et par principe, la plateforme refusera tout processus de médiation.
La compagnie d'assurance non plus. De toute façon, l'assurance obligatoire est à 400k par sinistre et 800k par an, autant dire que même si la compagnie d'assurance devait payer, il n'y en aurait pas pour tout le monde. Enlevez naturellement le montant de la franchise.
Bref, tout ça pour dire : êtes-vous prêt à faire au moins cinq ans de procédure pour espérer récupérer une fraction de ce que vous avez perdu (diminuée du coût de l'avocat et avec le risque de perdre et de devoir payer une partie de l'avocat adverse) ? La plateforme pense que non, donc elle n'en a rien à faire de vos récriminations.
Quant à une action groupée (je ne dis pas une action de groupe), il suffit de voir l'inertie des investisseurs pour comprendre qu'elle n'est pas près d'arriver.
Il n'y a que deux possibilités :
- soit vous en faites une affaire de principe, vous allez au tribunal, qu'importe que vous gagniez ou perdiez, qu'importe ce que vous gagnez ou perdez, qu'importe même, si vous gagnez, que la plateforme soit encore solvable ce jour-là ;
- soit vous avez investi vraiment beaucoup, de sorte que le coût de procédure est un non-sujet. Mais je ne pense pas que vous soyez dans ce cas-là, sinon vous ne seriez pas sur le forum, mais chez votre avocat.
Mais si vous avez investi mille, deux mille, même dix mille euros, vous allez être vite confronté à un dilemme : le choix du coeur (en faire une question de principe) ou la raison (passer à autre chose).
Personnellement, j'en ferai une question de principe, mais rationnellement, ce n'est pas un choix rationnel.

 

[Romanof16]

La responsabilité civile s'engage devant les tribunaux. Ni sur les forums, ni auprès de l'AMF.
La plateforme ne répondra pas à vos demandes d'indemnisation. L'AMF traitera vos demandes avec lenteur (j'attends encore des réponses à des demandes de médiation de juillet 2024) et par principe, la plateforme refusera tout processus de médiation.
La compagnie d'assurance non plus. De toute façon, l'assurance obligatoire est à 400k par sinistre et 800k par an, autant dire que même si la compagnie d'assurance devait payer, il n'y en aurait pas pour tout le monde. Enlevez naturellement le montant de la franchise.
Bref, tout ça pour dire : êtes-vous prêt à faire au moins cinq ans de procédure pour espérer récupérer une fraction de ce que vous avez perdu (diminuée du coût de l'avocat et avec le risque de perdre et de devoir payer une partie de l'avocat adverse) ? La plateforme pense que non, donc elle n'en a rien à faire de vos récriminations.
Quant à une action groupée (je ne dis pas une action de groupe), il suffit de voir l'inertie des investisseurs pour comprendre qu'elle n'est pas près d'arriver.
Il n'y a que deux possibilités :
- soit vous en faites une affaire de principe, vous allez au tribunal, qu'importe que vous gagniez ou perdiez, qu'importe ce que vous gagnez ou perdez, qu'importe même, si vous gagnez, que la plateforme soit encore solvable ce jour-là ;
- soit vous avez investi vraiment beaucoup, de sorte que le coût de procédure est un non-sujet. Mais je ne pense pas que vous soyez dans ce cas-là, sinon vous ne seriez pas sur le forum, mais chez votre avocat.
Mais si vous avez investi mille, deux mille, même dix mille euros, vous allez être vite confronté à un dilemme : le choix du coeur (en faire une question de principe) ou la raison (passer à autre chose).
Personnellement, j'en ferai une question de principe, mais rationnellement, ce n'est pas un choix rationnel.

Si l’AMF ne donne rien , l’assignation est prévue pris en charge par la protection juridique. À ce stade pour CF on est dans de l’amateurisme voir de l’escroquerie.
De toute façon, je suis pris avec 10 ans et plus sur DMVIP donc une procédure en même temps ne changera rien pour mon cas
Pour j’en fais une affaire de principe uniquement pour ce cas même si « financièrement « je risque un article 700 en cas d’échec vous avez raison sur ce point.

L’AMF est un préalable pour ma PJ avant de prendre en charge la procédure

 

[InvestisseurInquiet]

Si l’AMF ne donne rien , l’assignation est prévue pris en charge par la protection juridique. À ce stade pour CF on est dans de l’amateurisme voir de l’escroquerie.
De toute façon, je suis pris avec 10 ans et plus sur DMVIP donc une procédure en même temps ne changera rien pour mon cas
Pour j’en fais une affaire de principe uniquement pour ce cas même si « financièrement « je risque un article 700 en cas d’échec vous avez raison sur ce point.

L’AMF est un préalable pour ma PJ avant de prendre en charge la procédure

J'avais effectivement oublié l'assurance protection juridique. Pour une fois que l'aléa moral a du bon

 

[Commissaire Fred]

Parce que quelques obligataires ont fait nommer DIIS Group comme représentant de la masse par le tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. C'est également le cas dans le projet porté par Cap Immo 357.
Il faut également que vous sachiez que dans ces deux projets, Homunity n'était pas représentant de la masse. Il en remplissait le rôle sans l'être (lisez le contrat d'émission, vous verrez que le représentant de la masse n'y était pas désigné).
Je ne suis pas concerné par ces projets, mais je lis la jurisprudence

Merci pour ces informations précieuses.
Sur le point technique que vous évoquez relatif au contrat d'émission, j'ai été vérifié tous les contrats Homunity afférents aux différents projets auxquels j'ai eu accès (et dont j'ai souscrit certains en 2022). Ils sont identiques et mentionnaient, je cite, "Le ou les Représentants de la Masse seront désignés par la Masse lors de la première réunion de l’assemblée générale des Porteurs".
Mais en pratique et à ma connaissance aucune information n'a été donnée par Homunity aux porteurs au sujet de cette première assemblée !
Il était donc impossible pour un titulaire d'obligations "lambda" de savoir qui le représentait jusqu'à présent (alors que l'hypothèse implicite était évidemment qu'Homunity jouait ce rôle, surtout qu'à l'époque Homunity créait et gérait pour chaque levée de fonds une structure ad hoc émettant les obligations !)
En allant voir la jurisprudence de référé que vous évoquez (pour ceux que ça intéresse : [lien réservé abonné]) on peut lire la chose suivante :
"Il n'est pas contesté par la partie défenderesse (nota : il s'agit d'Homunity) qu'aucun représentant de la masse des obligataires n'a été désigné et qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée afin de procéder à cette désignation."
C'est assez surréaliste. Evidemment un autre point de manquement important à leurs obligations légales, sans parler une nouvelle fois de leur absence totale de professionnalisme.
Nul doute que d'autres demandes contentieuses pourraient prospérer envers Homunity...
Et nous verrons donc en pratique si DIIS Group obtient plus de résultats qu'Homunity pour les investisseurs vis-dans le contexte de la procédure de RJ de Réalités !

 

[InvestisseurInquiet]

Merci pour ces informations précieuses.
Sur le point technique que vous évoquez relatif au contrat d'émission, j'ai été vérifié tous les contrats Homunity afférents aux différents projets auxquels j'ai eu accès (et dont j'ai souscrit certains en 2022). Ils sont identiques et mentionnaient, je cite, "Le ou les Représentants de la Masse seront désignés par la Masse lors de la première réunion de l’assemblée générale des Porteurs".
Mais en pratique et à ma connaissance aucune information n'a été donnée par Homunity aux porteurs au sujet de cette première assemblée !
Il était donc impossible pour un titulaire d'obligations "lambda" de savoir qui le représentait jusqu'à présent (alors que l'hypothèse implicite était évidemment qu'Homunity jouait ce rôle, surtout qu'à l'époque Homunity créait et gérait pour chaque levée de fonds une structure ad hoc émettant les obligations !)
En allant voir la jurisprudence de référé que vous évoquez (pour ceux que ça intéresse : [lien réservé abonné]) on peut lire la chose suivante :
"Il n'est pas contesté par la partie défenderesse (nota : il s'agit d'Homunity) qu'aucun représentant de la masse des obligataires n'a été désigné et qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée afin de procéder à cette désignation."
C'est assez surréaliste. Evidemment un autre point de manquement important à leurs obligations légales, sans parler une nouvelle fois de leur absence totale de professionnalisme.
Nul doute que d'autres demandes contentieuses pourraient prospérer envers Homunity...
Et nous verrons donc en pratique si DIIS Group obtient plus de résultats qu'Homunity pour les investisseurs vis-dans le contexte de la procédure de RJ de Réalités !

Que voulez-vous que DIIS Group obtienne ? Le plan est arrêté ou le sera, 90% de la créance sera abandonnée, game over. Les obligataires qui ont fait la procédure ont eu raison sur le principe, mais ils l'ont faite beaucoup trop tard (à mon avis qui n'engage que moi)

 

[Maryaeva]

Bonsoir - est-ce que certains de vous ont investi sur un emprunt obligataire émis par DESIMO / PARIS Sébastien ?
merci -

 

[Nickfurry77]

CF : Hôtel Triomphe

Suivi de l’opération


Bien que le refinancement de l’actif sous-jacent ait été réalisé, les fonds obtenus se sont révélés insuffisants pour couvrir le remboursement intégral de l’émission obligataire. En l'absence de justificatifs de la part de l’opérateur, malgré nos relances et ses engagements répétés, nous ne disposons d'aucune explication concrète à ce jour. Face à cette situation et au blocage du dialogue amiable, nous avons mis en demeure l’opérateur d’honorer ses engagements contractuels. Nous suivons attentivement l’avancée de ce dossier et vous tiendrons au courant des prochaines étapes

 

[Commissaire Fred]

Que voulez-vous que DIIS Group obtienne ? Le plan est arrêté ou le sera, 90% de la créance sera abandonnée, game over. Les obligataires qui ont fait la procédure ont eu raison sur le principe, mais ils l'ont faite beaucoup trop tard (à mon avis qui n'engage que moi)

Si les obligataires avaient dû déclarer leurs créances directement dans le cadre du RJ et être directement convertis en actionnaires, rien de plus en effet. Mais là on est au niveau de la holding ad hoc, donc j’imagine que changer de RMO en nommant un tiers peut être utile et faire un référé pour cela avait un sens. En rappelant que ladite holding est toujours gérée par Hominity, cela donne sans doute un levier de négociation éventuel (les obligataires de la holding n’étant, eux, pas convertis, et aucune clause du contrat d’emission ne prévoyant ce cas totalement atypique). L’avenir dira si en pratique les intérêts futurs des obligataires sont mieux représentés comme cela. Je suis comme vous, j’en doute fort.