Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

[LPB] [Là j'apprécie pas du tout] Avec 1 titre où j'ai lu votre investissement remboursé avant de lire deux fois et comprendre que c'était un jeu débile pour halloween. Mettez 1000 euros sur le projet çà sera le seul projet où vous aurez le plaisir de perdre 2000 euros.

 

[severian]

Il y beaucoup de personnes à qui on donnerait le bondieu sans confession mais à qui je ne confierai pas un centime !!!
Déjà que Wiseed n'a toujours rien transmis est significatif !!

De la part de Wiseed, pas de surprise malheureusement

 

[jumo]

[LPB] [Là j'apprécie pas du tout] Avec 1 titre où j'ai lu votre investissement remboursé avant de lire deux fois et comprendre que c'était un jeu débile pour halloween. Mettez 1000 euros sur le projet çà sera le seul projet où vous aurez le plaisir de perdre 2000 euros.

C'est le mode jeu-concours pour tenter de sauver une collecte qui traine depuis plusieurs jours et qui à ce rythme là ne sera jamais finalisée...

Quand ce mode là est activé, c'est que l'opération pue vraiment

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

C'est le mode jeu-concours pour tenter de sauver une collecte qui traine depuis plusieurs jours et qui à ce rythme là ne sera jamais finalisée...

Quand ce mode là est activé, c'est que l'opération pue vraiment

Ça dépend de quel côté on se situe: quand il s'agit de celui de la PF, c'est que la bonne odeur du pognon de la commission s'éloigne dramatiquement.

 

[senek]

C'est le mode jeu-concours pour tenter de sauver une collecte qui traine depuis plusieurs jours et qui à ce rythme là ne sera jamais finalisée...

On voit quelles sont leurs priorités...
Lamentable cet appât commercial miteux et ce titre de mail pour le promouvoir.

 

[senek]

[lien réservé abonné]
On n'est pas près de revoir notre pognon !

 

[Romanof16]

En fait ce que les PF ne comprennent pas c’est qu’on leur demande d’appliquer tout simplement le contrat.

Ce n’est pas normal de devoir faire de l’amiable et d’avoir des années de retard.

Au bout d’un impayé ou deux, la banque demande la déchéance du terme et joue les garanties.

C’est tout ce qu’on demande aux PF.

L’Argument de dire que l’amiable est plus pertinent je n’y crois pas et on commence à en avoir la preuve.

Maintenant soit les PF font semblant de pas comprendre pour éviter les frais de justice soit les PF n’ont pas anticipé les frais à avancer.

 

[Benji57]

En fait ce que les PF ne comprennent pas c’est qu’on leur demande d’appliquer tout simplement le contrat.

Ce n’est pas normal de devoir faire de l’amiable et d’avoir des années de retard.

Au bout d’un impayé ou deux, la banque demande la déchéance du terme et joue les garanties.

C’est tout ce qu’on demande aux PF.

L’Argument de dire que l’amiable est plus pertinent je n’y crois pas et on commence à en avoir la preuve.

Maintenant soit les PF font semblant de pas comprendre pour éviter les frais de justice soit les PF n’ont pas anticipé les frais à avancer.

Soit elles n’en n’ont rien à foutre…

 

[Maryaeva]

La première Brique organise un webi pour apprendre aux candidats investisseurs comment décrypter une offre - ce qui laisserait sous-entendre qu'il y a des loups non détectés par la PF dans le projet ou que la PF a passé outre - : à quand un webi pour apprendre aux PF de sélectionner un projet ?

 

[LaPremièreBrique]

La première Brique organise un webi pour apprendre aux candidats investisseurs comment décrypter une offre - ce qui laisserait sous-entendre qu'il y a des loups non détectés par la PF dans le projet ou que la PF a passé outre - : à quand un webi pour apprendre aux PF de sélectionner un projet ?

Bonjour Maryeva,

Votre commentaire est assez inquiétant, car il laisse sous-entendre que pour vous l'investissement ne comporte aucun risque.

Le rendement étant indexé au risque, nous n'avons pas de loups dans les projets, mais il y a toujours des points d'attention et de vigilance à avoir. Nous ne sommes pas ici pour vous garantir un gain, il ne faut pas se méprendre, notre rôle et de sélectionner et vous proposer des projets, que vous choisissez de soutenir ou non.

Après analyse et comité, nous ne proposons que 10% des dossiers que nous recevons, ce qui vous laisse apprécier la quantité de candidats au financement que nous avons.

C'est extrêmement important de rappeler ce point essentiel que vous semblez oublier, ou ignorer.

Excellente journée à vous,

Nathan

 

[LaPremièreBrique]

Bonjour à tous,

Voici une réponse à une sollicitation de @Voltrush sur plusieurs projets, qui pourraient concerner certains d'entre vous également.


LE CARROUSEL :

-Les porteurs nous ont indiqué et transmis en début d'année 2025 une décision d'EPORA de préempter les terrains et en réaliser l'acquisition au cours du mois de juillet. Puis, au cours du mois de juillet, les porteurs de projet nous ont indiqué que EPORA faisait preuve de lenteur sur leur traitement du dossier, retardant la vente en bloc des lots.
Puis, fin juillet, les porteurs nous ont indiqué qu'EPORA avait finalement abandonné la préemption du bien.

Suite à ce point, les porteurs nous ont fait parvenir les nouvelles suivantes :

"Sur Communay :
• Le premier terrain, dont la revente devait être finalisée en janvier avant la préemption, était sous compromis pour un montant de 175 000 €. La date de signature devait générer un reversement de 120 000 € pour LPB courant aout et le reliquat aurait été en octobre au plus tard.
• Le second terrain, précédemment sous promesse, restait en bonne voie. Avec une réitération sur fin d'année.

Sur Chaponnay :
• Concernant le terrain initialement prévu à la vente entre le 15 et le 31 janvier, la signature avait été décalée en raison de la préemption exercée puis abandonnée par le service de la mairie (EPORA), occasionnant un retard de 4 à 5 mois. Depuis, le hangar a été démoli et le terrain est désormais viabilisé.
• Le second terrain était sous compromis à 280 000 €, après une baisse de 70 000 €. L’accord final restait conditionné à l’obtention du permis de construire."

Au cours du mois de septembre, les porteurs nous ont indiqué que la vente du terrain à bâtir de Communay devait intervenir et qu'ils reverseraient le prix net vendeur à La Première Brique.

En parallèle, ils sollicitaient La Première Brique pour un financement de leurs fonds propres sur leur prochaine opération. Compte tenu de la mauvaise communication et de la situation brouillonne de Carrousel, nous avons refusé l'accompagnement de leur nouvelle opération.

Fin septembre, après deux relances des opérateurs, ces derniers nous indiquent que la vente a été passée, mais que l'argent aurait été redirigé par la banque vers le notaire accompagnant leur opération et a été consommé dans leurs fonds propres.
Ne pouvant croire cet exposé de la situation et supposant d'une mauvaise foi des opérateurs ne fournissant aucun justificatif, nous avons entamé semaine dernière des discussions pré-contentieuses avec les porteurs les obligeant a rapidement trouvé une solution.

Les discussions sont toujours en cours, le courtier les accompagnant nous a indiqué faire refinancer la dette La Première Brique. De notre côté, nous ne tolérerons pas le comportement des opérateurs vis-à-vis de nos investisseurs et préparons une mise en demeure de ces derniers.

LA MOUSSE :
Dernièrement, nous vous présentions les différentes actions engagées par nos porteurs de projet afin d’accélérer la résolution du dossier, notamment la mise en vente du bien des Issambres, la cession de plusieurs actifs de promotion, ainsi que des démarches de refinancement et de cession de parts de SCI. L’objectif restait inchangé : permettre un remboursement structuré et progressif de la dette.

Aujourd’hui, les avancées se poursuivent.

Une offre à 650 000 € a été reçue oralement, elle a été jugée trop basse par rapport au prix d’achat. En parallèle, un acheteur suisse s’est manifesté : il fait actuellement chiffrer les travaux avant de formuler sa proposition.Le bien est affiché à 885 000 € frais d’agence inclus (dont 35 000 € d’honoraires).Côté administratif, le permis de construire a été délivré et purgé depuis le 2 octobre 2024, confirmant la conformité du projet.

Les porteurs de projet restent déterminés à obtenir la meilleure offre possible, tout en privilégiant une vente rapide pour permettre la suite des discussions et définir les modalités de sortie avec les associés et La Première Brique.Nous vous tiendrons informés de la suite des évènements.

L'HERCULE
Nous avons dû réagir face au mutisme du porteur.

Pour être factuel :
Notre chargé d'affaires relance par tous les moyens, et depuis plusieurs semaines, le porteur sans réponse de sa part. De fait, notre service juridique lui a fait parvenir une mise en demeure, avant poursuites si besoin.

Nous ne manquerons pas de revenir vers vous lorsque nous en saurons plus.


Excellente journée à tous,

 

[severian]

Bonjour Maryeva,

Votre commentaire est assez inquiétant, car il laisse sous-entendre que pour vous l'investissement ne comporte aucun risque.

Le rendement étant indexé au risque, nous n'avons pas de loups dans les projets, mais il y a toujours des points d'attention et de vigilance à avoir. Nous ne sommes pas ici pour vous garantir un gain, il ne faut pas se méprendre, notre rôle et de sélectionner et vous proposer des projets, que vous choisissez de soutenir ou non.

Après analyse et comité, nous ne proposons que 10% des dossiers que nous recevons, ce qui vous laisse apprécier la quantité de candidats au financement que nous avons.

C'est extrêmement important de rappeler ce point essentiel que vous semblez oublier, ou ignorer.

Excellente journée à vous,

Nathan

Bonjour Nathan,

Je ne suis pas investisseur sur votre plateforme, mais je voulais rebondir sur votre commentaire, qui est une ritournelle de vos confrères aussi.

J'ai un portefeuille d'actif très diversifié, en passant pas des obligations, des actions, des cryptos, des biens immo...
Je pense que dans ce cadre là, j'ai une bonne notion du couple "rendement/risque".
Je vous rejoins sur le commentaire qu'un investissement comporte un risque (j'ai parfois perdu sur des actions par exemple...), mais je reviens sur le second terme, "rendement!!!
A un taux proche de 10%, je trouve véritablement inquiétant d'avoir un taux de défaut à hauteur de plus de 30%.
Je ne vais pas revenir sur la phrase préférée de Wiseed ("un retard n'est pas une perte"...), je pense qu'après un retard de plus d'un an, nous pouvons convenir que ce soit un défaut.

Pour vous donner un ordre d'idée, en bourse, je suis sur un gain de 15% par an (depuis presque 15 ans...), avec uniquement 2 pertes sur des achats sur plus d'une centaine de titre différent.
En crowdfunding, j'ai un taux à 10% sur une trentaine d'opération dont 11 en défaut...

Je ne prévaudrais pas de votre sélection ne la connaissant pas, mais pour ce qui est de celle de Wiseed, elle est catastrophique, voir inexistante. Et quand on regarde un peu le staff des différentes structure, je pense que la jeunesse des collaborateurs n'aide pas beaucoup sur ces sujets (oui pardon, même si ce n'est pas politiquement correcte de dire que l'expérience sert à quelque chose, je le pense...).

En reprenant l'exemple de Wiseed, qui ferme son forum, dont la dirigeante ne respecte pas sa parole, qui propose des visio sans enregistrement (ca serait dommage de constater qu'ils ne tiennent pas parole, comme pour le dossier R2I...), qui n'a pas fait la moindre communication sur 10 dossiers en difficulté dans mon portefeuille.
J'en arrive à dire que votre rôle n'est pas respecté!
En effet vous dites "notre rôle et de sélectionner et vous proposer des projets, que vous choisissez de soutenir ou non", votre rôle est aussi de tenir vos engagements, et lorsque les garanties ne sont pas mise en œuvre, ce n'est pas le cas.


Maintenant une fois cette réponse, je vous remercie de répondre ici, c'est ce qui est attendu de votre part.

 

[LaPremièreBrique]

Bonjour Nathan,

Je ne suis pas investisseur sur votre plateforme, mais je voulais rebondir sur votre commentaire, qui est une ritournelle de vos confrères aussi.

J'ai un portefeuille d'actif très diversifié, en passant pas des obligations, des actions, des cryptos, des biens immo...
Je pense que dans ce cadre là, j'ai une bonne notion du couple "rendement/risque".
Je vous rejoins sur le commentaire qu'un investissement comporte un risque (j'ai parfois perdu sur des actions par exemple...), mais je reviens sur le second terme, "rendement!!!
A un taux proche de 10%, je trouve véritablement inquiétant d'avoir un taux de défaut à hauteur de plus de 30%.
Je ne vais pas revenir sur la phrase préférée de Wiseed ("un retard n'est pas une perte"...), je pense qu'après un retard de plus d'un an, nous pouvons convenir que ce soit un défaut.

Pour vous donner un ordre d'idée, en bourse, je suis sur un gain de 15% par an (depuis presque 15 ans...), avec uniquement 2 pertes sur des achats sur plus d'une centaine de titre différent.
En crowdfunding, j'ai un taux à 10% sur une trentaine d'opération dont 11 en défaut...

Je ne prévaudrais pas de votre sélection ne la connaissant pas, mais pour ce qui est de celle de Wiseed, elle est catastrophique, voir inexistante. Et quand on regarde un peu le staff des différentes structure, je pense que la jeunesse des collaborateurs n'aide pas beaucoup sur ces sujets (oui pardon, même si ce n'est pas politiquement correcte de dire que l'expérience sert à quelque chose, je le pense...).

En reprenant l'exemple de Wiseed, qui ferme son forum, dont la dirigeante ne respecte pas sa parole, qui propose des visio sans enregistrement (ca serait dommage de constater qu'ils ne tiennent pas parole, comme pour le dossier R2I...), qui n'a pas fait la moindre communication sur 10 dossiers en difficulté dans mon portefeuille.
J'en arrive à dire que votre rôle n'est pas respecté!
En effet vous dites "notre rôle et de sélectionner et vous proposer des projets, que vous choisissez de soutenir ou non", votre rôle est aussi de tenir vos engagements, et lorsque les garanties ne sont pas mise en œuvre, ce n'est pas le cas.


Maintenant une fois cette réponse, je vous remercie de répondre ici, c'est ce qui est attendu de votre part.

Bonjour,

Merci beaucoup pour ce retour, très complet !

Je veux bien vous répondre et vous apporter les éléments, mais j'aimerais connaître ce que vous souhaitez de notre part "La Première Brique", car je ne pourrais évidemment répondre à la place de Wiseed, ne maitrisant absolument pas leurs données, ni leurs sujets.

Merci par avance,

Nathan

 

[severian]

Bonjour,

Merci beaucoup pour ce retour, très complet !

Je veux bien vous répondre et vous apporter les éléments, mais j'aimerais connaître ce que vous souhaitez de notre part "La Première Brique", car je ne pourrais évidemment répondre à la place de Wiseed, ne maitrisant absolument pas leurs données, ni leurs sujets.

Merci par avance,

Nathan

Je n'attends rien de la première brique, car je n'ai pas investi via votre plateforme.

Mais la transparence (au moins chez Wiseed, je ne peux pas parler de chez vous, même si vos réponse tendent à améliorer la vision que j'ai du crowdfunding...) est une composante nécessaire. Et il semble par vos message que vous alliez en ce sens.
Je n'en peux plus sur certains dossiers d'avoir des réponses, on négocie (depuis plus d'un an...), mais on ne nous dit ni sur quoi porte la négociation, ni ne nous donne de planning, aussi difficile de croire que quelque chose est réellement fait. Le soi-disant "secret" des procédures est affligeant sur de telles durées... ou sinon, ne signer pas de documents vous engageant au secret...

De même qu'une communication active et pro-active (pour cette exemple, chez Wiseed, à plusieurs reprises les PV d'AG arrivaient en retard ce qui est incompréhensible pour moi, et nous n'avons aucune information sur les projets en difficulté depuis plus de 3 mois), avec à minima un vrai point de situation sur les dossiers.
Sur les dossier en difficulté, il ne serait pas compliqué de tenir à jour un point de situation, il n'y a aucun historique de ce qui se passe, et le plus souvent nous n'avons pas d'info des plateformes pour nous dire ce qu'ils font ou pas.

Et enfin, tenir les engagements des contrats, que ce soit sur les garanties et leur mise œuvre, ou sur les conditions de service (ex : frais de justice de Wiseed et fermeture du forum).

 

[Maryaeva]

LBP : ne soyez pas inquiet en ce qui me concerne - mais je persiste, les PF posent problème dans la sélectioin de leur projet - il y a ici suffisament de témoignages
Je suis membre de l'association des obligataires de Koregraf, juriste, et RMO sur un dossier R2I - !!!
Lorsque je vois les erreurs commises par les PF je me dis que les comités d"engagement sont souvent incompétents - i.e. : Un émetteur qui a truandé les obligataires (la construction n'a jamais commené, mais porsche carrera devant sa porte) obtient un prêt sur une autre PF. Nous l'avertissons et immédiatement retire son agrément - imaginez ce qui aurait pu se produire ENCORE et ENCORE si cette PF n'avait pas été alertée -
demander les projets en cours et leur niveau d'excution avec preuves n'est pas difficile et savoir éplucher les compta aussi etc ..... bref, combien respectent à minima les règles de l'ACPR ? mais voilà, pour faire du CA, il faut toucher des comm sur les projets acceptés ; les refuser c'est comme si une société de vente refusait de vendre ses produtis !!! il y aurait bcp trop à dire - j'aimerai connaître le niveau de qualification des membres des comités d'engagement et leur expérience de l'immo -

 

[LaPremièreBrique]

LBP : ne soyez pas inquiet en ce qui me concerne - mais je persiste, les PF posent problème dans la sélectioin de leur projet - il y a ici suffisament de témoignages
Je suis membre de l'association des obligataires de Koregraf, juriste, et RMO sur un dossier R2I - !!!
Lorsque je vois les erreurs commises par les PF je me dis que les comités d"engagement sont souvent incompétents - i.e. : Un émetteur qui a truandé les obligataires (la construction n'a jamais commené, mais porsche carrera devant sa porte) obtient un prêt sur une autre PF. Nous l'avertissons et immédiatement retire son agrément - imaginez ce qui aurait pu se produire ENCORE et ENCORE si cette PF n'avait pas été alertée -
demander les projets en cours et leur niveau d'excution avec preuves n'est pas difficile et savoir éplucher les compta aussi etc ..... bref, combien respectent à minima les règles de l'ACPR ? mais voilà, pour faire du CA, il faut toucher des comm sur les projets acceptés ; les refuser c'est comme si une société de vente refusait de vendre ses produtis !!! il y aurait bcp trop à dire - j'aimerai connaître le niveau de qualification des membres des comités d'engagement et leur expérience de l'immo -

Éplucher les compta, quand les bilans sont obligatoires uniquement une fois par an, n'est pas toujours si aisé que vous voulez bien le dire.
De plus, une personne malhonnête restera malhonnête et arrivera à duper, ceci est vrai dans tous les secteurs, ce n'est absolument pas réservé au crowdfunding, cela serait trop beau.
Suivre les projets face au mutisme de certains porteurs n'est pas toujours évident non plus. Mais nous faisons le maximum et nous améliorons chaque jour pour apprendre du passé, c'est bien là le minimum.

Pour le niveau de qualification, je vous laisse consulter les profils de notre équipe dirigeante sur notre site, puis aller rechercher leur profil linkedin.
Je pense que leur expérience en immobilier n'est pas à remettre en cause, loin de là. Ni la gestion d'une entreprise, passée en quelques années d'une start-up Lyonnaise, à l'une des plateformes les plus approuvées (par les investisseurs) du marché.

Nous refusons bien des "produits de vente" pour reprendre vos termes, puisqu'encore une fois, seuls 10% des projets reçus sont présentés sur la plateforme.

Faire du CA pour faire du CA voudrait dire perdre la confiance des investisseurs, qui est la base de notre industrie, et dans 6 mois tout au plus, nous mettons la clef sous la porte... Votre lecture n'est donc pas bonne.

Bien à vous,

Nathan

 

[Vince008]

LPB fait l'effort de répondre ici, il ne faudrait pas que Nathan devienne le bouc émissaire des manquements d'autres PF.
Le secteur immobilier est en souffrance depuis quelques années, et mécaniquement les taux de défauts et de retards augmentent, quelle que soit la qualité du filtre fait par la plateforme.
Trouver un investissement légal qui allie rendement et sécurité... contactez moi en MP si vous en avez ;-)
Bien sûr les PF doivent tenir leurs engagements, et visiblement toutes ne sont pas à la hauteur. Il faut effectivement les pousser à entamer les procédures dès lors que les porteurs sont de mauvaise foi. Gageons que LPB ne laissera pas ses investisseurs au bord du chemin pour préserver sa marge à court terme. Visiblement il y a bien pire que LPB...

 

[Benji57]

LPB fait l'effort de répondre ici, il ne faudrait pas que Nathan devienne le bouc émissaire des manquements d'autres PF.
Le secteur immobilier est en souffrance depuis quelques années, et mécaniquement les taux de défauts et de retards augmentent, quelle que soit la qualité du filtre fait par la plateforme.
Trouver un investissement légal qui allie rendement et sécurité... contactez moi en MP si vous en avez ;-)
Bien sûr les PF doivent tenir leurs engagements, et visiblement toutes ne sont pas à la hauteur. Il faut effectivement les pousser à entamer les procédures dès lors que les porteurs sont de mauvaise foi. Gageons que LPB ne laissera pas ses investisseurs au bord du chemin pour préserver sa marge à court terme. Visiblement il y a bien pire que LPB...

Homunity par exemple : tous les projets souscrits sont prolongés de 6 mois en 6 mois avec le même copié collé voire 1 an pour d’autres. Il y a aussi des projets non débutés depuis 2022…

 

[djio101]

Homunity par exemple : tous les projets souscrits sont prolongés de 6 mois en 6 mois avec le même copié collé voire 1 an pour d’autres. Il y a aussi des projets non débutés depuis 2022…

Après que les remboursements n'aient pas été effectués, et qu'une mise en demeure (houla, ça fait peur...) soit envoyée (quand, ça on sait pas...), Homunity pose des dates de "remboursement potentiel" au pif, genre dans 3 mois, 6 mois ou un an ! Pour "scène des loges", le groupe Capelli est en LJ, mais ils ont indiqué un remboursement prévisionnel au 31 décembre 2026 !!!
J'aurais préféré perdre une jambe que d'investir dans le CF immobilier tant mes pertes vont être importantes... Après, je dis la même chose pour ma vie amoureuse, mais c'est un autre sujet !

 

[Nickfurry77]

Après que les remboursements n'aient pas été effectués, et qu'une mise en demeure (houla, ça fait peur...) soit envoyée (quand, ça on sait pas...), Homunity pose des dates de "remboursement potentiel" au pif, genre dans 3 mois, 6 mois ou un an ! Pour "scène des loges", le groupe Capelli est en LJ, mais ils ont indiqué un remboursement prévisionnel au 31 décembre 2026 !!!
J'aurais préféré perdre une jambe que d'investir dans le CF immobilier tant mes pertes vont être importantes... Après, je dis la même chose pour ma vie amoureuse, mais c'est un autre sujet !

Même ressenti ici sur les loges. Cela faisait partie de mes premiers projets sans expériences en drôlefunding.
J'ai payé, j'ai testé , j'ai pleuré