Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Sluwp]

Avez vous vu l'étude publiée par l'AMF du 20/01/25 ?
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c'est édifiant!

Merci.
Consternant.

L'AMF qui semble découvrir que la commercialisation est trompeuse, que les intérêts du distributeur et de l'épargnant ne sont pas alignés, que les structures sont asymétriques... Ce n'est pas l'AMF qui supervise l'activité crowdfunding ? Les dindons de la farce sont les épargnants, et souvent les plus pauvres malheureusement

 

[Ninus]

Merci.
Consternant.

L'AMF qui semble découvrir que la commercialisation est trompeuse, que les intérêts du distributeur et de l'épargnant ne sont pas alignés, que les structures sont asymétriques... Ce n'est pas l'AMF qui supervise l'activité crowdfunding ? Les dindons de la farce sont les épargnants, et souvent les plus pauvres malheureusement

On est bien d’accord, je radote régulièrement cette rengaine concernant les pantouflards de l’AMF, qui en ont rien à battre du crowfunding, disons le crûment; il ne s’agit que de quelques milliards, mais concernant quelques centaines de milliers d’épargnants qui n’ont pas de voix…
Le droit est défavorable aux investisseurs, les tribunaux sont absents par leur lenteur, tous les gardes fous sont absents…
Donc les fous que sont les opérateurs et plateformes sont lâchés dans la nature !
(Problème aussi de la prise en charge de la psychiatrie en France!)

 

[Shangri-La]

On est bien d’accord, je radote régulièrement cette rengaine concernant les pantouflards de l’AMF, qui en ont rien à battre du crowfunding, disons le crûment; il ne s’agit que de quelques milliards, mais concernant quelques centaines de milliers d’épargnants qui n’ont pas de voix…
Le droit est défavorable aux investisseurs, les tribunaux sont absents par leur lenteur, tous les gardes fous sont absents…
Donc les fous que sont les opérateurs et plateformes sont lâchés dans la nature !
(Problème aussi de la prise en charge de la psychiatrie en France!)

L administration est à la rue en France c’est autant vrai pour le mec qui gère nos impôts que pour le régulateur des produits financiers malheureusement…

 

[Shangri-La]

En parlant de ça vous avez vu passer l’article piloté par la première brique qui est sorti dans Le Figaro (je crois) sur leur super épargnant qui mise tout sur le Crowd ? Un bonheur d article non représentatif

 

[ostibapa]

Pareil pour Nancity : 100% remboursé.
Même sur ça, ils arrivent à se planter, quelle honte!
Ils vont nous redemander de les rembourser, et si on veut pas, ils vont prendre l'argent sur les prochains remboursements. Quid des frais de justice, puisqu'ils ne les ont pas comptés dedans d'après la dernière AG. Ca va être intéressant de comparer avec Monego qui est dans le même cas. D'après cette chère Mathide de Wiseed, chaque centime compte, donc on va voir si ces belles paroles sont vraies!
Dans leur mail, ils annoncent un remboursement partiel, histoire de cacher le défaut, au cas ou il y aurait encore des neuneus pour croire à leur salade.
Par contre dans le tableau de bord, Nancity est en "terminé" et en "perte"

Ca y'est on peut faire la comparaison entre Monego et Wiseed sur le traitement des opérations avec Anahome :

Wiseed :
- Remboursement le 31/12/24 enfin plus réellement le 06/01/25 (dispo réelle des fonds) compte tenu de leur fausse manip de fin d'année
- Pas de frais de recouvrement refacturés aux investisseurs

Par ailleurs, nous tenions à préciser qu’aucun frais de recouvrement avancé par WiSEED n’a été prélevé auprès des WiSEEDers lors du remboursement réalisé en ce début d’année.

- Nancyty : 86 % du capital récupéré

Monego
- Remboursement le 28/01/25
- frais de recouvrement refacturés aux investisseurs (15€ par obligation de 1000 €)
- Forges et Clos des Perrinnes : 52% du capital récupéré
- Bona Villa : 87% du capital récupéré

C'est Monego qui gagne le bonnet d'âne !

 

[Victorrr]

Pas étonnant le fondateur de Monego Yann B a été membre du conseil de surveillance d'Anahome immo, ça sent le conflit d'intérêts à plein nez, tout ce petit monde se connait se finance se passe des projets et pique l'argent des épargnants, et si en plus on peut en prendre encore un peu pour ne pas gérer la fin on ne va pas se priver

 

[gros panda]

Ca y'est on peut faire la comparaison entre Monego et Wiseed sur le traitement des opérations avec Anahome :

Wiseed :
- Remboursement le 31/12/24 enfin plus réellement le 06/01/25 (dispo réelle des fonds) compte tenu de leur fausse manip de fin d'année
- Pas de frais de recouvrement refacturés aux investisseurs

- Nancyty : 86 % du capital récupéré

Monego
- Remboursement le 28/01/25
- frais de recouvrement refacturés aux investisseurs (15€ par obligation de 1000 €)
- Forges et Clos des Perrinnes : 52% du capital récupéré
- Bona Villa : 87% du capital récupéré

C'est Monego qui gagne le bonnet d'âne !

Oui en comparant entre les projets Nancyty de Wiseed et Clos de Perrines de Monego, il y a un gros delta. D'un autre côté, je pense que le fait que le projet Nancyty soit entièrement fini (il y a un locataire dans les locaux qui paie son loyer), a joué dans les négociations. Je pense que Bona Villa était dans le même cas que Nancyty, puisqu'il a été remboursé à 87%.
Pour Nancyty, c'est bien 86% mais il faut quand même retranché les 0.9% des frais que demande Wiseed à la levée de fonds sur les investisseurs. Si on compare avec Bona Villa et en appliquant des frais de 1.6% (ceux du clos de perrines pour Bona Villa ?) => 87-1.6=85.4% pour Monego et 86-0.9= 85.1% pour Wiseed. Monego gagne sur le projet Bona Villa.

Pour les frais recouvrement refacturés, lors de la première intervention de cette chère Mathilde de Wiseed sur ce file :

Seuls les frais de justice externes (avocats et huissiers) sont refacturés si nous récupérons la créance. Sinon ils sont à perte sèche pour WiSEED

Donc, vu que Wiseed n'a pas récupéré la créance, ils n'ont pas appliqué de frais contrairement à ce qui avait été annoncé en AG.

 

[severian]

Oui en comparant entre les projets Nancyty de Wiseed et Clos de Perrines de Monego, il y a un gros delta. D'un autre côté, je pense que le fait que le projet Nancyty soit entièrement fini (il y a un locataire dans les locaux qui paie son loyer), a joué dans les négociations. Je pense que Bona Villa était dans le même cas que Nancyty, puisqu'il a été remboursé à 87%.
Pour Nancyty, c'est bien 86% mais il faut quand même retranché les 0.9% des frais que demande Wiseed à la levée de fonds sur les investisseurs. Si on compare avec Bona Villa et en appliquant des frais de 1.6% (ceux du clos de perrines pour Bona Villa ?) => 87-1.6=85.4% pour Monego et 86-0.9= 85.1% pour Wiseed. Monego gagne sur le projet Bona Villa.

Pour les frais recouvrement refacturés, lors de la première intervention de cette chère Mathilde de Wiseed sur ce file :

Donc, vu que Wiseed n'a pas récupéré la créance, ils n'ont pas appliqué de frais contrairement à ce qui avait été annoncé en AG.

Malheureusement, Wiseed a bien récupéré la créance, je pense qu'ils peuvent (et vont, ils oublient moins dans ce sens peut-être...) récupérer les frais de justice.
Pas cool pour les investisseurs, mais ils ne sont plus à ca prêt...

 

[Ninus]

Finalement je vais me sentir privilégié chez Clubfunding
Trop c’est trop, impossible de payer 2x une incompétence: je ne serai jamais client d’une plateforme qui refacture les frais de procédure…

 

[Rivol0gY]

Du coup, même Monego perd des points parmi les "meilleures" plateformes de crowdfunding ?
Mais où va le monde...

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Finalement je vais me sentir privilégié chez Clubfunding 😅
Trop c’est trop, impossible de payer 2x une incompétence: je ne serai jamais client d’une plateforme qui refacture les frais de procédure…

Strictement aucune plate-forme ne se risquerait à prendre en charge des frais de procédure de recouvrement: il pourrait en aller de la pérennité de leur modèle économique, et donc de leur existence, surtout dans la conjoncture économique incertaine que nous connaissons actuellement, et dont pâtit le secteur immobilier avec la déferlante de procédures de redressements et autres liquidations judiciaires.
Clubfunding ne fait nullement exception, j'en veux pour preuve le paragraphe "Règle de répartition du paiement en cas d'impayés" figurant dans tous leurs contrats d'émission depuis au moins six mois:

Il est expressément indiqué que dès l’existence d’un incident de paiement, à savoir un cas de défaut dans le règlement des Coupons ou du Capital (l’« Impayé »), le Représentant de la Masse mandatera, si nécessaire, une société de recouvrement dont les conditions financières seront des conditions de marché et/ou tout auxiliaire de justice qui procédera aux mesures de recouvrement de la créance des Porteurs.
Dans cette hypothèse et en cas d’insuffisance de fonds propres de l’Emetteur permettant de rembourser les Porteurs ainsi que les frais engagés dans le cadre du recouvrement de l’Impayé, les sommes recouvrées et versées par l’Emetteur seront réparties selon l’ordre suivant :
1) Les frais de recouvrement des créances impayées :
a. Les frais de la société de recouvrement ;
b. Les frais d’avocats et d’huissiers ou tout autre auxiliaire de
justice ;
2) Le Capital des Obligations ;
3) Les Coupons dus.

Je suis à cet égard persuadé que dans les cas cités ci-dessus (que je ne connais pas, n'y ayant pas souscrit) pour Monego et Wiseed et selon ces cas, les frais de procédure ont été pris en charge soit par le porteur de projet, soit par les investisseurs, et dans ce dernier cas, soit la PF l'a explicitement admis, soit elle ne l'a pas fait et a par conséquent communiqué aux investisseurs un taux de remboursement implicitement net de ces frais.
Mais il est aussi vrai que je vois le mal partout...

 

[ostibapa]

Je suis à cet égard persuadé que dans les cas cités ci-dessus (que je ne connais pas, n'y ayant pas souscrit) pour Monego et Wiseed et selon ces cas, les frais de procédure ont été pris en charge soit par le porteur de projet, soit par les investisseurs, et dans ce dernier cas, soit la PF l'a explicitement admis, soit elle ne l'a pas fait et a par conséquent communiqué aux investisseurs un taux de remboursement implicitement net de ces frais.
Mais il est aussi vrai que je vois le mal partout...

Comme @MathildeWiSEED passe de temps en temps par ici, elle pourra nous confirmer - ou pas - les écrits de son équipe concernant les opérations avec Anahome :

Par ailleurs, nous tenions à préciser qu’aucun frais de recouvrement avancé par WiSEED n’a été prélevé auprès des WiSEEDers lors du remboursement réalisé en ce début d’année.

 

[yuma]

je crois qu'il est connu ici ???
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[ostibapa]

je crois qu'il est connu ici ???
[lien réservé abonné]

Oui : [lien réservé abonné]

 

[NicoNoclaste]

Comme @MathildeWiSEED passe de temps en temps par ici, elle pourra nous confirmer - ou pas - les écrits de son équipe concernant les opérations avec Anahome :
"Par ailleurs, nous tenions à préciser qu’aucun frais de recouvrement avancé par WiSEED n’a été prélevé auprès des WiSEEDers lors du remboursement réalisé en ce début d’année".

Wiseed a très vraisemblablement avancé les frais de procédure.
Mais si le tribunal, dans ses décisions, a condamné l'opérateur à régler ces frais, Wiseed a pu les récupérer directement sur lui, et donc, en effet, pas sur vous.
C'est en tout cas ainsi que s'est déroulée mon unique expérience personnelle d'une procédure au tribunal judiciaire: j'ai avancé les frais d'avocat, huissier, etc, et j'ai récupéré le tout in fine à la condamnation de mon adversaire; je suppose qu'au tribunal de commerce, ce ne doit pas être très différent.
Pour avoir le fin mot de cette histoire, il faudrait donc disposer des décisions du tribunal, et là, je doute que les PF vous les communique in extenso. Quoique?...
Mais persiste et signe, je ne crois pas un seul instant qu'une PF, quoi qu'elle puisse dire et écrire, prendra à sa charge des frais de recouvrement: ils lui seront restitués soit par l'emprunteur, soit par les prêteurs (ou les deux), et toujours au détriment de ces derniers s'ils ne récupèrent pas intégralement capital et intérêts contractuellement prévus.

 

[Voltrush]

je crois qu'il est connu ici ???
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Oh purée de pire en pire ce dossier ...

 

[ostibapa]

Wiseed a très vraisemblablement avancé les frais de procédure.
Mais si le tribunal, dans ses décisions, a condamné l'opérateur à régler ces frais, Wiseed a pu les récupérer directement sur lui, et donc, en effet, pas sur vous.
C'est en tout cas ainsi que s'est déroulée mon unique expérience personnelle d'une procédure au tribunal judiciaire: j'ai avancé les frais d'avocat, huissier, etc, et j'ai récupéré le tout in fine à la condamnation de mon adversaire; je suppose qu'au tribunal de commerce, ce ne doit pas être très différent.
Pour avoir le fin mot de cette histoire, il faudrait donc disposer des décisions du tribunal, et là, je doute que les PF vous les communique in extenso. Quoique?...
Mais persiste et signe, je ne crois pas un seul instant qu'une PF, quoi qu'elle puisse dire et écrire, prendra à sa charge des frais de recouvrement: ils lui seront restitués soit par l'emprunteur, soit par les prêteurs (ou les deux), et toujours au détriment de ces derniers s'ils ne récupèrent pas intégralement capital et intérêts contractuellement prévus.

On s'est contenté d'un protocole de conciliation auprès du tribunal de commerce dans le cas d'Anahome :

En avril 2024, nous avons été informés que l’Émetteur ainsi que la société ANAHOME IMMOBILIER faisaient l’objet de procédures de conciliation ouvertes par ordonnances de Monsieur le Président du Tribunal de Commerce de Lyon en date du 18 mars 2024.

La conciliation étant arrivée à son terme en juillet 2024 et le protocole d’accord étant toujours en cours de négociation, ces sociétés ont ouvert un mandat ad-hoc et bénéficient ainsi toujours de la protection du Tribunal de Commerce.

Dans ce cadre, le groupe AnaHome Immobilier a initié une restructuration globale de son endettement avec l’accompagnement du conciliateur et aujourd’hui mandataire ad hoc désigné, la SELARL FHBX représentée par Maître ... (ci-après désignée le « Mandataire Ad Hoc »).

Aux termes de plusieurs rendez-vous avec le conciliateur, les opérateurs et leurs conseils ainsi que l'ensemble de ses créanciers, le groupe AnaHome Immobilier a établi un schéma de restructuration lui permettant de faire face à ses dettes, en ce compris l’Emprunt Obligataire.

La mise en place de ce plan de restructuration est subordonnée à l’accord unanime des créanciers sur les réaménagements proposés.

Sous réserve de cet accord, le créancier principal (GROUPAMA) s’est engagé à devenir actionnaire majoritaire de la société ANAHOME IMMOBILIER et est en mesure de garantir le règlement des dettes selon les modalités convenues par le protocole à régulariser.

Ceci étant, je vous rejoins :
Nos chères PF ont tellement bien bâti leur business plan (elles ont beau rôle de nous rappeler aujourd'hui que c'est un investissement à risque : elles sont les premières à ne pas en avoir tenu compte !) que leurs vieilles promesses d'absence de frais pour l'investisseur sont intenables.

 

[NicoNoclaste]

On s'est contenté d'un protocole de conciliation auprès du tribunal de commerce dans le cas d'Anahome :

"... Sous réserve de cet accord, le créancier principal (GROUPAMA) s’est engagé à devenir actionnaire majoritaire de la société ANAHOME IMMOBILIER et est en mesure de garantir le règlement des dettes selon les modalités convenues par le protocole à régulariser".

Dans ce cas, les modalités en question pouvaient prévoir explicitement la prise en charge des frais de procédure?

Nos chères PF ont tellement bien bâti leur business plan ... que leurs vieilles promesses d'absence de frais pour l'investisseur sont intenables.

Je faisais récemment un parallèle entre les PF et les politiciens, et j'y vois ici une belle illustration: les promesses n'engagent-elles pas uniquement ceux qui les écoutent?...

... elles ont beau rôle de nous rappeler aujourd'hui que c'est un investissement à risque : elles sont les premières à ne pas en avoir tenu compte !...

On a beaucoup insisté tout au long de ce fil de discussion sur la nécessité de se montrer extrêmement prudent dans l'analyse des projets, la sélectivité demeurant le maître mot.
Et j'ai été très surpris à cet égard, en parcourant la récente étude de l'AMF [lien réservé abonné] sur le CFI, que:

En 2024, le nombre de projets financés, ramené aux demandes de financement, recule à 15,5% par
rapport à 53% en 2020 [p.12 du document].

Ce qui signifie qu'en 2020, seulement un projet sur deux présentés aux PF était "recalé". Je suis entré dans le CFI en 2019, et il me semble bien me souvenir que les chiffres pompeusement présentés par les PF pour arguer de leur sérieux étaient plus proche de 1 dossier retenu sur 10 ou 20 étudiés; nous aurait-on donc menti? Mais autant dire qu'à cette époque, la sélection des projets par les PF était menée "par dessus la jambe".
Et que le risque inhérent à l'investissement en non-coté était encore accru par le manque de professionnalisme de tous ces intermédiaires.

 

[Raug]

[Homunity] [SI Faure] [Massena]

…En effet, par un jugement du 16 décembre 2024, le Tribunal de commerce de Pontoise a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de ladite société.
…
S’agissant de la société caution (L’AGENCE IMMOBILIERE DURAND), elle ne fait pas, à date, l’objet de l’ouverture d’une procédure collective. Nous engageons des mesures d’exécution forcée à son encontre.
…

Je n'y crois pas beaucoup. Il semble que toute la nébuleuse crise.

 

[Victorrr]

Depuis la restructuration d'Anahome Immobilier on voit que Monego a 5 projets classés en défaut dans ses indicateurs de performance : 3 de 2021 et 2 de 2022. Bizarrement on n'en retrouve aucun dans la santé des projets avec une pastille noire "perte partielle ou totale", faudrait pas non plus effrayer le pigeon. Et quand on consulte les projets un par un on les retrouve avec la simple mention projet remboursé. Du grand art, surtout ne changez rien